Cessazione contratto locazione conduttore detenzione immobile

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Il conduttore rimasto nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione del contratto è tenuto al pagamento, da tale momento, dell’indennità di occupazione ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell’obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentita dalla legge di sospensione degli sfratti, e la liquidazione del relativo danno, da riconoscersi fino all’effettivo rilascio dell’immobile, deve essere effettuata in base all’art. 1 bis del d.l. n. 551 del 1988, convertito, con modif., dalla legge n. 61 del 1989.

 

Tribunale Rovigo, Sezione 1 civile Sentenza 16 luglio 2018, n. 462

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di ROVIGO

SEZIONE PRIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Paulatti ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2673/2015 promossa da:

NI.BO. (…), con il patrocinio dell’avv. MA.MI. e dell’avv. TO.NI. (…) VICOLO (…) 30172 VENEZIA – MESTRE;, elettivamente domiciliato in VIA (…) ROVIGO presso il difensore avv. MA.MI.

ATTORE

contro

SA.BA. (…), con il patrocinio dell’avv. e dell’avv. TI.RI. (…) 45100 ROVIGO;, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. Ri.Ti.

CONVENUTA

GI.FR. (…)

CONVENUTO CONTUMACE

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO

Con intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale atto di citazione per convalida, regolarmente notificato, Ni.Bo., titolare dell’impresa individuale “Ed.”, conveniva in giudizio Sa.Ba. e Gi.Fr., esponendo quanto segue: con contratto del 2.11.2010 – registrato all’agenzia delle entrate il medesimo giorno – l’istante concedeva in locazione a parte convenuta la porzione di fabbricato quadrifamiliare su due piani con scoperto esclusivo,

sito nel Comune di San Martino di Venezze (RO) via (…), al canone mensile di Euro 510,00; l’istante inviava formale disdetta ai conduttori, manifestando l’intenzione di non rinnovare il contratto alla prima scadenza, avvenuta in data 31.10.2014; i conduttori non provvedevano al rilascio dell’immobile, corrispondendo da novembre 2014 a marzo 2015 l’indennità di occupazione senza titolo; nonostante i solleciti al rilascio, i conduttori continuavano ad occupare l’immobile e, da aprile 2015, cessavano di versare l’indennità di occupazione; ritenendo di avere diritto a rientrare nel possesso dell’immobile ed ottenere le indennità per occupazione senza titolo fino alla effettiva liberazione, Ni.Bo. adiva l’autorità giudiziaria concludendo per la convalida dello sfratto per finita locazione alla data del 31.10.2014 e per la condanna degli intimati al pagamento delle indennità di occupazione senza titolo pari al canone di locazione maggiorato del 20%, da aprile 2015 fino all’effettivo rilascio del bene, spese di lite integralmente rifuse.

Si costituiva in giudizio parte convenuta, contestando quanto ex adverso dedotto ed eccepito, e sostenendo, in particolare, quanto segue: il procedimento instaurato da controparte non è una causa di sfratto a norma degli artt. 657 ss. c.p.c., ma una ordinaria causa di diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza per pretese necessità del locatore, da introdurre con rito ordinario a norma dell’art. 447 bis cpc; conseguentemente, la causa non poteva essere trattata all’udienza fissata in data 19.8.2015, atteso il divieto di trattare cause non urgenti nel periodo di sospensione feriale dei termini processuali; inoltre, il procedimento doveva essere introdotto con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., sicché il Giudice doveva disporre il mutamento del rito; il giudizio, poi, risultava improcedibile per omesso esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione; nel merito, i convenuti negavano di aver ricevuto tempestiva comunicazione da parte del locatore del diniego di rinnovo della locazione, ed affermavano che non era stata fornita prova della ricezione da parte dei conduttori dei tale comunicazione entro il 30.4.2014; sostenevano, altresì, in via riconvenzionale, di aver diritto alla congrua riduzione del canone di locazione, allora pari ad Euro 510

mensili, oltre al risarcimento dei danni subiti, per inadempimento del locatore all’obbligo di mantenere di mantenere l’appartamento in buono stato locativo, non avendo il Bo. apportando le riparazioni necessarie per impedire le infiltrazioni d’acqua all’interno dell’edificio; concludeva affinché il Tribunale disponesse mero rinvio per i medesimi incombenti dell’udienza del 19.8.2015, trattandosi di procedimento soggetto a sospensione feriale dei termini; disponesse il mutamento del rito; dichiarasse improcedibile la causa per omesso esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione; respingesse la domanda attorea perché infondata; disponesse la congrua riduzione del canone di locazione; condannasse Ni.Bo. al risarcimento dei danni subiti dagli intimati, pari ad Euro 5.000,00; con vittoria di spese.

All’udienza del 19.8.2015, il G.I., preso atto dell’eccezione sollevata dagli intimati di violazione del periodo di sospensione feriale dei termini processuali nonché della non opposizione di parte intimante allo spostamento dell’udienza, rinviava la causa all’udienza del 23.9.2015.

All’udienza del 23.9.2015, il G.I., preso atto dell’eccezione di improcedibilità sollevata dagli intimati attesa la specialità del rito, disponeva il mutamento del rito a sensi dell’art. 426 c.p.c., dovendosi procedere con il rito “locatizio” a sensi degli artt. 409 e ss c.p.c., concedendo termine per il deposito di memorie integrative.

Alla successiva udienza del 3.2.2016, il G.I. sospendeva il procedimento per dar modo alle parti di espletare il tentativo obbligatorio di mediazione.

A scioglimento della riserva assunta all’udienza del 8.6.2016, il G.I. ordinava ex art. 210 c.p.c. a Poste Italiane l’esibizione dell’originale della distinta di spedizione del portalettere, modello 28 AUT relativo alla raccomandata n. 612680761789 del 22.4.2014 indirizzata ai convenuti, già prodotta in copia dall’attore e disconosciuta la conformità all’originale dai convenuti.

All’udienza dell’8.2.17 il procuratore dei convenuti rinunciava al mandato e il G.I. rinviava la causa per dar modo ai convenuti di munirsi di nuovo difensore.

Successivamente si costituiva il nuovo difensore della sola Ba.Sa., mentre il Fr. non si muniva di altro difensore.

All’udienza del 24.5.2017 la convenuta Ba.Sa. contestava la sottoscrizione apposta sull’originale del Mod. 28 AUT (distinta di recapito del portalettere) ed il G.I., vista la dichiarazione di parte attrice di volersi avvalere del documento disconosciuto e la presentazione di istanza di verificazione, ammetteva tale procedura e l’espletamento di una CTU calligrafica.

A scioglimento della riserva assunta all’udienza del 10.1.2018, il G.I., ritenendo la causa matura per la decisione, non ammetteva le istanze istruttorie formulate dalle parti e fissava udienza per discussione e precisazione delle conclusioni.

All’udienza del 6.7.2018 i procuratori delle parti precisavano le conclusioni ed il G.I. assumeva la causa in decisione, come da separata sentenza in pari data, dando pubblica lettura del dispositivo.

Preliminarmente si rileva che con le proprie memorie integrative e, da ultimo, con le rispettive note conclusive, le parti hanno precisato le conclusioni in tali termini:

– parte attrice: accertato anche alla luce della CTU ammessa nell’ambito del giudizio di verificazione, che il locatore ha utilmente esercitato la facoltà di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza mediante invio di comunicazione scritta, per l’effetto ritenersi cessato il contratto al 31.10.2014 e condannare i convenuti all’immediato rilascio dell’immobile locato, al pagamento delle indennità di occupazione senza titolo, pari al canone di locazione maggiorato del 20%, che alla data dell’udienza di discussione ammontavano ad Euro 23.016,00, oltre quelle maturande sino all’effettivo rilascio; accertare e dichiarare la responsabilità aggravata di Ba.Sa. ex art. 96 c.p.c. e condannarla al risarcimento dei danni patiti e patendi da Ni.Bo., nella misura ritenuta di giustizia; spese e competenze integralmente rifuse, compreso il compenso della CTU. In subordine, nella denegata ipotesi in cui il Tribunale non ritenesse utilmente esercitato il diniego di rinnovo e, quindi, ancora valido il contratto di locazione, accertarsi e dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei conduttori in quanto morosi nel pagamento dei canoni, condannandoli al rilascio dell’immobile locato ed al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere fino al rilascio effettivo, con spese integralmente rifuse;

– parte convenuta: visto il mutamento del rito e l’esperimento della mediazione, respingersi la domanda attorea perché infondata in fatto e diritto; in via riconvenzionale disporsi la congrua riduzione del canone di locazione, attualmente pari ad Euro 510,00 mensili, per omesso adempimento del locatore all’obbligo di mantenere l’appartamento in buono stato locativo, per i canoni maturati del gennaio 2014 ad oggi e per il futuro fino a quando il locatore provvederà ad eliminare i vizi del fabbricato; condannarsi Ni.Bo. al risarcimento dei danni subiti dagli intimati per effetto dell’inadempimento del locatore, quantificati in Euro 5.000,00, con vittoria di spese. Anzitutto si rileva che, nonostante non riportate nelle conclusioni di parte convenuta, nella parte motiva delle proprie note conclusive i convenuti hanno richiamato totalmente il contenuto dei precedenti scritti difensivi, riportando integralmente tutte le eccezioni di rito sollevate con la propria comparsa di costituzione (ossia la violazione della sospensione feriale dei termini, la violazione dell’art. 30 L. 392/78 con obbligo di mutamento del rito, l’improcedibilità della causa per omesso tentativo obbligatorio di mediazione).

Il Tribunale osserva che tutte le predette eccezioni di rito sollevate da parte convenuta sono già state affrontate e superate nel corso del procedimento, come specificatamente indicato nella parte in fatto della presente sentenza.

In particolare, alla prima udienza del 19.8.2015 è stato disposto un rinvio della causa, non essendosi parte attrice opposta allo spostamento dell’udienza richiesto dai convenuti per asserita violazione del periodo di sospensione feriale dei termini processuali. All’udienza del 23.9.2015, preso atto dell’eccezione di improcedibilità sollevata dagli intimati attesa la specialità del rito, è stato disposto il mutamento del rito, concedendo termine per il deposito di memorie integrative.

Inoltre, il procedimento è stato successivamente sospeso per dar modo alle parti di espletare il tentativo obbligatorio di mediazione, poi eseguito (v. verbale della procedura di mediazione, con esito negativo, prodotta dall’attore all’udienza del 8.6.2016).

Tutte le eccezioni di rito riproposte dalla parte convenuta, pertanto, vanno respinte in quanto superate dai vari provvedimenti del giudice e dagli adempimenti dell’attore. Venendo, quindi, al merito della causa, atteso che il Bo. ha chiesto l’accertamento dell’utile esercizio della facoltà di non rinnovare il contratto di locazione e, quindi, la condanna dei convenuti al rilascio dell’immobile oltre al pagamento dell’indennità di occupazione, appare dirimente accertare se la comunicazione del diniego di rinnovo del contratto, asseritamente effettuato dall’attore nei termini previsti dalla legge e dal contratto medesimo, sia effettivamente stata inviata dal Bo. e ricevuta dai convenuti nel rispetto del predetto termine.

Nel contratto di locazione de quo, concluso e registrato il 2.11.2010 (doc. 1 attore), le parti hanno disposto, all’art. 2, che “la locazione avrà durata di anni 4, con inizio dal 1/11/2010 e scadenza il 31/10/2014, rinnovabile tacitamente alla scadenza di altri quattro anni, salvo disdetta da comunicarsi ai sensi di Legge”.

Come pacificamente esposto anche dalla parte convenuta, a sensi dell’art. 3 L. 431/98, il locatore può comunicare il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza entro i sei mesi anteriori alla scadenza ossia, nel caso di specie, entro il 30.4.2014.

Tale facoltà può essere esercitata purché ricorra almeno uno dei motivi indicati nel medesimo articolo 3, fra cui l’intenzione del locatore di adibire l’immobile locato a propria abitazione (v. art. 3 co. 1 L. 431/98: “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (…)”).

Nel caso in esame, il Bo. ha provveduto ad inviare comunicazione del diniego di rinnovo mediante raccomandata a.r. n. (…), inviata il 22.04.2014 (doc. 2 attoreo), avente il seguente contenuto: “con riferimento all’oggetto ed in particolar modo al Contratto di Locazione stipulato il 2 novembre 2010, registrato in pari data presso l’Ufficio delle Entrate di Adria (Ro), al n. 2504 serie 3, avente scadenza locativa il prossimo 31 ottobre 2014; la presente quale disdetta formale ai sensi degli articoli 3 e 29 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 e Legge 9 dicembre 1998 n. 431 (…) in quanto intendo adibire l’immobile a mia propria abitazione”.

Relativamente al contenuto, la missiva appare conforme a quanto disposto dal richiamato art. 3, avendo l’attore precisato il motivo per cui negava il rinnovo del contratto.

Quanto, poi, al rispetto del termine di Legge entro cui effettuare la comunicazione, si evidenzia che parte attrice ha prodotto sia la risposta di Po. alla richiesta di informazioni relative alla racc. n. (…), in cui l’Ente comunicava che la raccomandata era stata consegnata e ritirata in data 30.4.2014 da Ba. (v. doc. 2 pag. 4 dell’attore), sia copia della distinta di recapito del portalettere del 30.4.2014 in cui, al n. 13 degli invii, era indicata anche la prefata raccomandata, seguita dalla firma “Ba.St. ..” (doc. 4 attoreo).

Relativamente a quest’ultimo documento, parte convenuta ha dapprima disconosciuto la conformità della copia dall’originale, sicché il Giudice ha ordinato ex art. 210 c.p.c. a Po. l’esibizione dell’originale; poi, ha contestato la sottoscrizione a nome Ba.Sa. apposta sull’originale, per cui é stata ammessa ed effettuata una procedura di verificazione, con espletamento di una CTU grafologica.

Il Tribunale ritiene di condividere le risultanze della CTU, essendo l’elaborato completo, esaustivo e pertinente rispetto al quesito posto, oltre al fatto che le parti (e i CTP) non hanno mosso contestazioni od osservazioni alla CTU.

La Consulente ha concluso che la firma apposta sulla distinta di recapito del portalettere del 30.4.2014, relativo all’invio della racc. n. (…), è autografa di Ba.Sa.

Nel corso del processo, pertanto, è stata raggiunta la prova anche della comunicazione entro i termini di legge del diniego di rinnovo del contratto.

Essendo sussistenti sia i requisiti di contenuto sia temporali previsti dalla normativa in materia di locazioni ad uso abitativo, il Tribunale accerta che Ni.Bo. ha utilmente esercitato la propria facoltà di non rinnovare il contratto.

Conseguentemente, i convenuti hanno occupato senza titolo l’immobile per cui è causa, sicché gli stessi vanno condannati, in accoglimento delle domande attoree, al rilascio immediato dell’immobile, con ogni sua pertinenza, libero e sgombro da persone e cose anche interposte, nonché al pagamento dell’indennità di occupazione fino al rilascio effettivo dell’immobile.

L’ammontare di tale indennità va calcolata sulla base del canone di locazione, maggiorato del 20% (Cass. n. 4484/2009: “Il conduttore rimasto nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione del contratto è tenuto al pagamento, da tale momento, dell’indennità di occupazione ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell’obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentita dalla legge di sospensione degli sfratti, e la liquidazione del relativo danno, da riconoscersi fino all’effettivo rilascio dell’immobile, deve essere effettuata in base all’art. 1 bis del d.l. n. 551 del 1988, convertito, con modif., dalla legge n. 61 del 1989).

Parte attrice ha precisato che i convenuti, dopo la scadenza del contratto, hanno corrisposto fino a maggio 2015 una somma pari al canone di locazione, mentre hanno cessato di versare alcunché a partire dalla mensilità di giugno 2015 (per la parte residua di Euro 310,00) sino a luglio 2018.

L’ammontare complessivo dell’indennità di occupazione, per le predette mensilità, ammonta ad Euro 23.016,00, somma calcolata da parte attrice sommando i canoni mensili pari a 510,00 Euro (per totali Euro 19.180,00) alla maggiorazione del 20%.

Si precisa che tale ammontare non è mai stato specificatamente contestato dai convenuti ed appare, altresì, corretto avendo l’attore basato il calcolo sulla somma dovuta a titolo di canone di locazione e tenendo conto della decisione in ordine alla domanda riconvenzionale della parte convenuta.

Va, ora esaminata la domanda riconvenzionale di riduzione del canone formulata dai convenuti.

La stessa appare infondata e va respinta

Relativamente a tale domanda, infatti, parte convenuta ha sostenuto che il locatore sarebbe stato inadempiente ai propri obblighi, non avendo provveduto ad effettuare i lavori di riparazione e manutenzione posti a suo carico, per garantire la godibilità del bene locato (nello specifico, i convenuti lamentavano varie infiltrazioni d’acqua nell’immobile).

Tuttavia, nessun inadempimento può essere contestato al locatore dal momento che i convenuti conduttori avevano espressamente assunto l’impegno di accollarsi tali lavori di manutenzione, a fronte della riduzione del canone iniziale.

Ciò è stato provato in corso di causa con la produzione della mail inviata da Sa.Ba. il 29.1.2012 allo studio Bo. – documento mai contestato dai convenuti – in cui la stessa affermava che nel contratto era stato pattuito il canone iniziale di Euro 480,00, perchè “tutte le cose da sistemare le sistemavamo noi (filtrazioni dei muri, scarico pluviale bloccato, piatto doccia rotto con infiltrazioni nel disimpegno, grondaie staccate con filtrazioni sul muro d’entrata, infiltrazioni d’acqua conversa canna fumaria caldaia, muretto di confine con infiltrazioni, battiscopa staccato, radiatori primo e secondo piano che perdono)” (doc. 7 attoreo).

La domanda riconvenzionale dei convenuti risulta pertanto infondata e va respinta.

Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, ritenendo congruo l’ammontare indicato dall’attore nella propria nota spese depositata unitamente alle proprie note conclusive.

Attesa la soccombenza dei convenuti, anche le spese di CTU devono essere poste integralmente a carico degli stessi, con conseguente condanna degli stessi alla refusione delle somme versate dall’attore.

Pronunciandosi sulle spese, il Tribunale deve vagliare, infine, la domanda dell’attore di condanna dei convenuti ex art. 96 c.p.c.

Si tratta di una condanna al pagamento di una somma determinata anche d’ufficio dal Giudice, volta a sanzionare la mala fede o la colpa grave della parte soccombente che agisce o resiste in giudizio abusando del diritto d’azione per fini dilatori, avanzando pretese totalmente infondate ovvero con la mancanza di quel minimo di diligenza o prudenza necessarie per rendersi conto dell’infondatezza della propria pretesa e per valutare le conseguenze dei propri atti (v. Cass. 9060/2003; Cass. 9579/2000; Cass. n. 15629/2010; Cass. 3003/2014; Cass. 19285/2016).

Nel caso di specie, il Tribunale ritiene che parte convenuta abbia agito con finalità prettamente dilatorie e defatigatorie.

Nel corso del processo, infatti, i convenuti hanno dapprima disconosciuto la conformità della distinta di recapito del portalettere prodotta dall’attore sub doc. 7, con conseguente dilatazione dei tempi processuali per la necessità di reperire l’originale di tale documento, mediante ordine di esibizione a Poste Italiane ex art. 210 c.p.c.

Poi, è stata disconosciuta la firma apposta su tale documento da Ba.Sa., con conseguente instaurazione del procedimento di verificazione e svolgimento di una CTU calligrafica che ha, tuttavia, constatato l’autografia della firma.

Infine, nonostante tutte le eccezioni di rito sollevate in comparsa di costituzione siano state superate nel corso del procedimento, parte convenuta le ha comunque riportate e riproposte sia nella propria memoria integrativa sia nelle proprie note conclusive.

Conseguentemente, il Tribunale ritiene sussistenti i requisiti di cui all’art. 96 c.p.c. e condanna i convenuti, in solido fra loro, al pagamento in favore dell’attore della somma determinata d’ufficio dal giudice in Euro 3.000,00, calcolata in ragione di circa il 50% delle spese di lite liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Rovigo – Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla presente causa, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

accerta che Ni.Bo. ha utilmente esercitato la facoltà di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza mediante invio di comunicazione scritta e, per l’effetto, che il contratto è cessato al 31.10.2014;

condanna Fr.Gi. e Ba.Sa. all’immediato rilascio dell’immobile con ogni sua pertinenze, libero e sgombro da persone e cose anche interposte; condanna Fr.Gi. e Ba.Sa. al pagamento delle indennità di occupazione senza titolo pari al canone maggiorato del 20%, che ammontano alla data della presente sentenza ad Euro 23.016,00, oltre a quelle che andranno a maturare sino all’effettivo rilascio ed agli interessi legali:

condanna Fr.Gi. e Ba.Sa., in solido fra loro, a pagare a Ni.Bo. la somma di Euro 3.000,00 ex art. 96 cpc;

condanna Fr.Gi. e Ba.Sa., in solido fra loro, a rifondere a parte convenuta le spese di lite che liquida in Euro 5.131,00 per compensi, così suddivisi nelle varie fasi: studio Euro 1.735,00, introduttiva Euro 740,00, istruttoria/trattazione Euro 1.116,00 e decisionale Euro 1.540,00, oltre spese esenti per Euro 145,50, S.G. al 15% ed accessori di legge;

spese di CTU a carico della parte convenuta nella misura liquidata in corso di causa.

Così deciso in Rovigo il 6 luglio 2018.

Depositata in Cancelleria il 16 luglio 2018.