La cessione del contratto di locazione, è regolata dagli artt. 1594 (sublocazione e cessione della locazione) e 1406 e ss. (cessione del contratto). L’art. 1594 prescrive che “Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore”. Per quanto non disposto si applica la disciplina generale di cui agli artt. 1406 e seguenti del codice civile che regolano la cessione del contratto in generale. L’art. 1407, comma 1, c.c. prevede che “Se una parte ha consentito preventivamente che l’altra sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui le è stata notificata rectius: comunicata con forma tale da raggiungere lo scopo 1 o in cui essa l’ha accettata”. L’art. 1408, che regola i rapporti fra contraente ceduto e cedente, prevede che il cedente è liberato dalle sue obbligazioni verso il contraente ceduto dal momento in cui la sostituzione diviene efficace nei confronti di questo.
Tribunale|Termini Imerese|Civile|Sentenza|13 aprile 2023| n. 447
Data udienza 12 aprile 2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice onorario dr.ssa Maria Margherita Urso, al termine dell’udienza del giorno 12.04.2023, all’esito della Camera di Consiglio, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1613 del R.A.G.C. relativo all’anno 2017 e vertente
TRA
(…), nata il (…) a B. M. (P.) ed ivi residente in Via P. delle (…) n. 8, Cod. Fisc. (…), rappresentata e difesa dall’Avv. Ca.Ma., ed elettivamente domiciliata in Palermo Via (…), per mandato in atti,
attrice
E
(…) Spa (già V.O. B.V., già V.O. N.V. all. 1-2), Società del gruppo V.G. Plc, con socio unico, con sede legale in Via J., 13 – 10015 I. (T.), codice fiscale e iscrizione al Registro Imprese di Torino al n. (…), partita IVA n. (…), in persona della procuratrice speciale L. s.r.l., con sede legale in R. nella Via (…) II n.416, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, C.F. e P. IVA. (…), giusta procura del (…), Rep. (…), in Notar (…) di M., registrata a Milano il 2 dicembre 2013 al n. 21817, serie T1 (all. 3), rappresentata e difesa, giusta procura ex art. 83 c.p.c. allegata al presente atto, sia unitamente che disgiuntamente tra loro, dagli avvocati Al.Al. e Gi.Cu., del Foro di Palermo, elettivamente domiciliati presso il loro studio in Palermo nella Via (…),
convenuta
E NEI CONFRONTI DI
(…) S.R.L. (C.F. E P.IVA (…)), in persona del suo A.U. Sig.ra (…), legale rappresentante pro-tempore, con sede legale a T. sul N. (M.) in Via L. da (…) n. 43, rappresentata e difesa – in forza della procura alle liti in calce al presente atto – dall’Avv. Re.Ra. e dall’Avv. Gi.Sc., con domicilio eletto a Milano, Via (…), presso lo dell’Avv. Re.Ra.,
– convenuta –
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, va osservato che, a seguito della modifica dell’art. 132 c.p.c., immediatamente applicabile a tutti i procedimenti pendenti in primo grado, alla data di entrata in vigore della legge di modifica del processo civile (L. 18 giugno 2009, n. 69), la sentenza non contiene lo svolgimento del processo e le ragioni di fatto e di diritto della decisione sono esposte concisamente.
Fatta questa breve premessa, si osserva che con atto di citazione notificato in data 15 – 17 maggio 2017 la signora (…) ha convenuto in giudizio (…) e (…) srl rappresentando di avere concesso in locazione alla (…) una porzione di 100 mq circa di un più grande terreno ubicato in B. M. (P.), al fine di installarvi un impianto di telecomunicazioni; che tale contratto è stato modificato – quanto al canone – con successivo atto integrativo con decorrenza dal 1.10.2010; che (…) ha regolarmente pagato il rateo di ottobre 2015 e che dal rateo con scadenza aprile 2016 non ha più corrisposto canoni; sollecitato il pagamento, (…) ha comunicato che il contratto di locazione era stato ceduto al (…) s.r.l., cessione di cui la locatrice non avrebbe mai avuto notizia; che la signora (…) aveva ricevuto da parte di (…) s.r.l. un pagamento di Euro 887,67 quale canone di locazione per il mese di aprile 2017 ma ha comunicato alla stessa società di non essere a conoscenza di un mutamento di parte conduttrice; che, successivamente, (…) s.r.l., ha comunicato: di essere subentrata nel contratto di locazione in luogo di (…) in virtù di cessione effettuata in data 13.11.2015, che il contratto doveva intendersi anticipatamente risolto in forza di recesso effettuato dalla medesima cessionaria e che nulla era ulteriormente dovuto in quanto l’impianto è stato dismesso in data 27.04.2016.
L’attrice eccepiva che la cessione era inefficace nei suoi confronti in quanto mai portata a sua conoscenza, e nulla in quanto effettuata nei confronti di un soggetto ((…) s.r.l.) che non sarebbe un operatore di comunicazioni, come invece previsto dall’art. 8 del contratto che regola la cessione dello stesso; che il recesso anticipato dal contratto non sarebbe mai stato portato a legale conoscenza della locatrice e dunque sarebbe privo di effetti; e che la cessione ed il recesso avrebbero comportato la violazione del principio di buona fede. Ha chiesto quindi che la declaratoria di nullità della cessione del contratto ed del recesso anticipato; con conseguente validità ed efficacia del contratto di locazione e obbligo per (…) e (…) s.r.l., in solido tra loro, di corrispondere i canoni di locazione maturati e scaduti nella misura prevista nel contratto pari ad Euro 12.000,00 annui; in subordine, in considerazione che non sarebbe avvenuto il formale rilascio delle aree, condannare (…) e (…), in solido tra loro, a corrispondere l’indennità di occupazione da aprile 2016 fino alla data dell’effettivo rilascio.
Si è costituita (…) contestando integralmente il contenuto della citazione avversaria e rilevando la improcedibilità della azione per mancato esperimento del tentativo di mediazione, l”irritualità della domanda proposta con citazione e non con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., l’infondatezza delle domande per intervenuta cessione del contratto di locazione e effettuazione del recesso, la validità della cessione ex art. 8 contratto di locazione, il proprio difetto di legittimazione passiva e la insussistenza di solidarietà con il cessionario, l’infondatezza delle domande di pagamento per insussistenza dei presupposti per la richiesta di canoni e/ o indennità di occupazione per periodi successivi al 27 aprile 2016 data di intervenuta dismissione dell’impianto. (…) ha, in subordine, spiegato domanda di rivalsa e/o manleva nei confronti di (…) s.r.l. in relazione ad ogni responsabilità che fosse accertata in corso di causa.
Il Tribunale preso atto della istanza di differimento di udienza proposta dalla odierna concludente a seguito della domanda di rivalsa/ manleva nei confronti della società (…) srl, ha disposto il mutamento del rito da ordinario a locatizio e differito la prima udienza di comparizione con termine per la integrazione dei rispettivi atti difensivi. Espletato il tentativo di mediazione, l’attrice ha rinunciato alle domande proposte nei confronti di (…) srl per un intervenuto accordo transattivo.
Il giudizio veniva, pertanto, istruito con la CTU e con l’escussione del teste Cavallo, avendo il Tribunale rigettato il chiesto ordine di esibizione documentale formulato dalla attrice.
Alla udienza del 20.10.2022, il Tribunale rinviava la causa all’udienza del 08.03.2023 per discussione e decisione assegnando a tutte le parti termine fino a 10 giorni prima per il deposito di note.
Alla predetta udienza, stante il carico di ruolo, il Giudice rinviava la causa per la stessa attività, all’udienza del 12.04.2023, disponendo per la predetta udienza la trattazione scritta ed assegnando alle parti termine sino a cinque giorni prima per il deposito di note scritte.
Premesso quanto sopra esposto, si rendono necessarie le seguenti considerazioni.
Sulla pretesa inefficacia del recesso anticipato dal contratto di locazione daparte di (…):
La questione lamentata dall’attrice che assumeva “l’operata cessione e il presunto recesso anticipato sono palesemente ed assolutamente nulli ed inefficaci”, in quanto “la cessione del contratto non è mai stata portata a legale conoscenza della Sig.ra (…) dalla (…)” è ormai priva di rilevanza in ragione del positivo esito dell’intervenuta mediazione. In ogni caso tale assunto era del tutto infondato atteso che – a seguito della cessione del contratto di locazione da parte di (…) a (…) del 13.11.2015 – quest’ultima ha provveduto a trasmettere la comunicazione di recesso anticipato alla locatrice (all’indirizzo dalla stessa indicato nel contratto di locazione), come risulta dalla documentazione prodotta dalla convenuta (…) (cfr. documenti in atti).
In particolare, tale raccomandata è stata restituita al mittente per compiuta giacenza il 14.12.2015, sicchè la lamentata mancata comunicazione della cessione del contratto di locazione è da imputarsi esclusivamente alla negligenza della Sig.ra (…) nel curare il ritiro della posta.
È noto – infatti – che la restituzione al mittente della raccomandata per compiuta giacenza implica la conoscenza giuridica del contenuto della stessa da parte del destinatario.
Al riguardo, la Corte di Cassazione ha chiarito che “la raccomandata si presume pervenuta alla data in cui l’ufficio postale rilascia il relativo avviso di giacenza”.
Ed ancora: “La lettera raccomandata si presumono conosciute, nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza presso l’ufficio postale” (cfr. Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 10 dicembre 2013 – 21 gennaio 2014, n. 1188).
Sulla pretesa violazione dell’art. 8 del contratto di locazione:
L’attrice lamenta “la nullità della cessione poiché in palese violazione dell’art. 8 del contratto medesimo”4.
In realtà, il richiamato art. 8 prevede che “la conduttrice avrà facoltà di cedere il contratto di locazione ad eventuale altro Gestore Concessionario del Servizio di Telecomunicazioni facendone assumere dallo stesso tutte le relative obbligazioni” (cfr. all. 1).
L’allegazione di parte attrice, anche in questo caso, è palesemente infondata atteso che (…) è iscritta al ROC (Registro degli operatori della Comunicazione) al n. 24986, come risulta dal documento versato in atti (cfr. all. 11).
Essa dunque esercita la stessa attività di “fornitura di servizi di comunicazione elettronica” che è esercitata da (…) e, pertanto, può legittimamente subentrare nella locazione proprio in forza del contratto di locazione inter partes del 04.11.2002 (cfr. all. 1), che, derogando alla disciplina dell’art. 36, L. n. 392 del 1978, consente la cessione del contratto ad altro soggetto che svolge analoga attività.
Difetto di legittimazione passiva di (…) s.p.a. – Insussistenza disolidarietà con il cessionario:
Non sussiste alcuna responsabilità di (…) attesa la insussistenza di alcuna solidarietà con la cessionaria del contratto. La cessione del contratto di locazione, è regolata dagli artt. 1594 (sublocazione e cessione della locazione) e 1406 e ss. (cessione del contratto). L’art. 1594 prescrive che “Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore”.
Per quanto non disposto si applica la disciplina generale di cui agli artt. 1406 e seguenti del codice civile che regolano la cessione del contratto in generale. L’art. 1407, comma 1, c.c. prevede che “Se una parte ha consentito preventivamente che l’altra sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui le è stata notificata rectius: comunicata con forma tale da raggiungere lo scopo 1 o in cui essa l’ha accettata”. L’art. 1408, che regola i rapporti fra contraente ceduto e cedente, prevede che il cedente è liberato dalle sue obbligazioni verso il contraente ceduto dal momento in cui la sostituzione diviene efficace nei confronti di questo.
Nel caso di specie, da un lato, la stessa clausola sottoscritta dal Locatore (ceduto) di autorizzazione preventiva alla cessione del contratto, prevedeva che il Cessionario avrebbe assunto tutte le obbligazioni del contratto stesso senza la specificazione di alcuna solidarietà con il (futuro) cedente e, dall’altro, è la stessa legge a prevedere l’effetto della liberazione del cedente come automatico. L’accordo di cessione è quello preventivamente disciplinato nel contratto di locazione ed è divenuto efficace, nei termini di cui alla clausola contrattuale e con gli effetti predeterminati ex lege ( art. 1408, comma 1, e cioè di liberazione del cedente) dal momento della comunicazione della cessione e dunque, per i motivi già detti, dal 23 novembre 2015.
Per quanto sopra, (…) deve ritenersi liberata da ogni obbligazione nascente dal contratto dal momento della comunicazione della avvenuta cessione al Locatore ceduto (Trib. Roma, Sez. VI, del 18.01.2027 n. 895) e dunque a far data dal 23 novembre 2015, con la conseguenza le domande formulate nei confronti della stessa andranno rigettate. Si evidenzia che nel caso in esame non si verte nella ipotesi di cessione del contratto di locazione unitamente all’azienda ai sensi dell’art. 36 della L. n. 392 del 1978 e pertanto non è applicabile la disciplina in esso contenuta.
Remissione in pristino dell’area locata – rilascio dell’immobile – indennità di occupazione:
Risulta per tabulas che (…) ha corrisposto quanto dovuto alla Sig.ra F.A. a titolo di indennità di occupazione, come risulta dalla documentazione versata in atti, facendo riferimento al canone di locazione corrisposto nella vigenza del contratto.
La convenuta ha provato che le operazioni di remissione in pristino dell’area locata – che hanno avuto inizio nell’Aprile 2016 – sono state portate a termine solo nel Luglio 2017 e ciò, in quanto, la Sig.ra (…) ha impedito per lungo tempo l’accesso all’area locata agli operai di (…) addetti alla dismissione degli impianti, come esplicitamente ammesso dalla stessa attrice, la quale ha affermato di aver sporto denuncia ai Carabinieri (cfr doc. 4 attrice) per la presenza di “soggetti estranei a (…) all’interno del sito”.
In proposito, il teste (…), escusso all’udienza del 20 ottobre 2022, ha confermato quest’ultima circostanza ed ha confermato le circostanze articolate nei capitoli di prova di parte convenuta, (…) S.r.l., precisando, in particolare, ha confermato in toto le circostanze articolate nei capitoli di prova di parte convenuta (…) S.r.l. precisando che, solo a distanza di qualche mese, la convenuta ha potuto completare le opere di remissione in pristino dell’area locata e riconsegnare l’immobile all’attrice alla fine di Luglio 2016.
In particolare, il teste ha riferito di aver seguito l’intera procedura volta alla dismissione del sito in questione, essendone diretto responsabile incaricato dalla convenuta (…) Srl; ha confermato l’interruzione dei lavori in data 28.04.2016 poiché la stessa attrice ha impedito l’accesso all’area oggetto di dismissione, precisando altresì l’intervento nel frangente dell’Arma dei Carabinieri; ha confermato che la fine dei lavori è tuttavia intervenuta nel successivo Luglio 2016 e che in pari data (…) Srl ha rimesso in pristino l’immobile locato.
Dalla testimonianza resa dal teste (…), risulta chiaro che, avendo l’attrice stessa impedito l’accesso all’area, non potrà certamente pretendere la corresponsione dell’indennità di occupazione da (…) per le mensilità di Maggio-Giugno-Luglio 2016.
Da ultimo, si richiama il contenuto della CTU che conferma anch’essa la dismissione dell’area nei termini che seguono: “Il sito per cui è causa è, come detto,una porzione pianeggiante di terreno in B. M. c.da (…), in Catasto al fg. (…), part. (…), accessibile da una stradella carrabile sterrata (foto 7).
– Sul sito insistevano una piattaforma ed un muretto in calcestruzzo.
– Come si evince dalla documentazione fotografica fornita al CTU da parte convenuta (foto 8) la piattaforma è già stata dismessa. Come si evince dalla Dichiarazione di Fine Lavori fornita in copia al CTU da parte convenuta (allegato 3) “Le opere a progetto hanno previsto una variazione per la quale si è deciso, in accordo con il locatore, di rimuovere tutta l’impiantistica presente, limitandosi al mantenimento di una parte del cordolino perimetrale, come si evince negli allegati sotto citati”.
Il citato cordolino è stato mantenuto, attesa la presenza di un contatore E. che può essere dismesso solo ed esclusivamente di E. e a richiesta unicamente della proprietaria dell’immobile.
Per quanto sopra esposto, appare evidente che le domande formulate dall’attrice non meritano accoglimento.
A ciò si aggiunga che, a seguito dell’accordo raggiunto tra l’attrice e la società (…), con il verbale di mediazione del 02.02.2018, la Sig.ra (…) rinunciava alle domande nei confronti della predetta società.
Quanto alle domande di (…):
Nell’ambito della mediazione disposta dal Giudice, l’attrice ha rinunciato alle domande proposte nei confronti di (…) srl a seguito dell’accordo consacrato nel verbale di mediazione del 02.02.2018 che ha previsto “la corresponsione dell’importo di Euro 3.000,00 all’attrice da parte di (…) Srl a titolo di transazione globale e novativa di ogni pregresso rapporto e diritto inter partes” (cfr. verbale di mediazione del 02.02.2018).
La intervenuta conciliazione tra l’attrice e (…) Srl in sede di mediazione, avendo avuto carattere novativo del contratto locatizio condizione le domande di (…) Spa, dal momento che l’obbligazione in contenzioso si è estinta avendola le parti sostituita con quella nuova risultante dal verbale di mediazione ex art. 1230 c.c.
D’altra parte va detto che la nozione di solidarietà sulla quale erano fondate le domande di manleva formulate da (…) Spa sono venute meno nella loro sostanza dal momento che la novazione tra (…) e (…) ha liberato anche il debitore (…) Spa da ogni pretesa dell’attrice.
Alla luce delle superiori argomentazioni, deve concludersi per il rigetto di tutte le domande di parte attrice perché infondate in fatto ed in diritto.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo che segue.
IL TRIBUNALE
definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, dando lettura del dispositivo in udienza, così provvede:
– rigetta ogni domanda e pretesa creditoria avanzata da (…) in relazione alla locazione dell’immobile sito nel Comune di B. M. (P.), contrada M., catastalmente censito al N.C.T. di Palermo, comune censuario di B. M., foglio (…), particella (…), per mq. 100,00 circa;
– dichiara valida ed efficace nei confronti della attrice la cessione del contratto di locazione da (…) s.p.a. a (…) s.r.l.;
– dichiara il difetto di legittimazione passiva di (…) s.p.a. per insussistenza di solidarietà con il cessionario per i motivi meglio esposti in parte motiva;
– per l’effetto dichiara valido ed efficace nei confronti della attrice il recesso anticipato dal contratto di locazione operato da (…) s.r.l.;
– dichiara che nessuna somma è dovuta a titolo di canoni di locazione per intervenuta efficacia del recesso e a titolo di indennità di occupazione per intervenuto rilascio dell’immobile in data 27.04.2017;
– dichiara cessata la materia del contendere nei confronti della società (…) s.r.l., per l’intervenuto accordo novativo di cui al verbale di mediazione del 02.02.2018;
– rigetta le domande di manleva di (…) Spa nei confronti della società (…) s.r.l., per le ragioni sopra esposte;
– condanna l’attrice al pagamento, in favore della società (…) s.p.a., delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi Euro 5.077,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;
– compensa, nei confronti della società (…) s.r.l., le spese di lite.
Così deciso in Termini Imerese il 12 aprile 2023.
Depositata in Cancelleria il 13 aprile 2023.
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