In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa venduta, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo.
Tribunale|Alessandria|Civile|Sentenza|24 febbraio 2023| n. 162
Data udienza 23 febbraio 2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
SEZ. CIVILE
Il Tribunale di Alessandria, in persona del giudice monocratico dott.ssa Antonella Dragotto ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 3711/13 Ruolo Generale dell’anno 2013, posta in deliberazione all’udienza del 24.11.2022 vertente
tra
(…) e (…), in atti gen.ti, res.ti in (…) (A.), rappresentati e difesi dall’Avv.to Fa.Ma. del Foro di Genova, elett.te dom.ti presso lo studio dell’Avvocato Ma.Bi. del Foro di Alessandria, in Tortona via (…), come da mandato in calce all’atto di citazione.
Attori
Contro
(…), (…) e (…), in qualità di eredi di (…), tutti in atti gen.ti, res.ti in G., rappresentati e difesi dall’Avv.to Ma.Ba. del Foro di Genova, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore, come da procura in calce alla comparsa di costituzione in riassunzione del 28 ottobre 2021.
Convenuti
Notaio (…), in atti gen.to, res.te in (…), rappresentato e difeso dagli Avv.ti St.Gi. e Ma.Fe. del Foro di Roma, elettivamente domiciliato presso l’Avv.to Do.Bu. del Foro di Alessandria, come da mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
Convenuto
Geom. (…), in atti gen.to, res.te in (…), rappresentato e difeso dall’Avv.to St.Ci. del Foro di Alessandria e presso lo stesso domiciliato, come da mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta.
Convenuto e terzo chiamato
(…), in persona del titolare (…), in atti gen.to, res.te in G., rappresentato e difeso dagli Avv.ti Ma.Mo. e Em.Si. del Foro di Genova, elettivamente domiciliato presso l’Avv.to Ri.Gu. del Foro di Alessandria, come da mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
Convenuta
OGGETTO:azione di garanzia ex art. 1489 c.c. in contratto di compravendita di immobile.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato ai convenuti (eccettuata la notifica a (…)) i sigg.ri (…) e (…) esponevano che in data 28 luglio 2008 avevano acquistato da (…) un immobile adibito ad abitazione e relativi terreni e pertinenze ( piccolo fabbricato ad uso ripostiglio) per il corrispettivo di Euro 80.000. Nel rogito redatto dal notaio (…) (doc. 3) la venditrice dava atto che l’immobile compravenduto era stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967 in modo conforme agli strumenti urbanistici dell’epoca e che successivamente non aveva subito modificazioni, ampliamenti e opere di sorta che richiedessero provvedimenti autorizzativi; inoltre veniva al rogito allegata una piantina catastale rappresentativa dell’immobile compravenduto, nello stato di fatto riscontrato al momento della compravendita, sicché tutto appariva regolare. Senonché successivamente all’acquisto, dopo che la parte acquirente aveva affrontato ingeniti spese di ristrutturazione e migliorie di quanto acquistato ( quantificate in Euro 60.000 per lavori appaltati a terzi ed Euro 33.000 per lavori in economia), a seguito di un casuale controllo eseguito da un tecnico gli attori venivano a conoscenza di numerose ed evidenti discrepanze tra lo stato attuale dell’immobile, così come trasfuso nella planimetria allegata al rogito, e quelle depositate a suo tempo presso l’Agenzia del Territorio.
Allarmati da quanto scoperto gli attori davano mandato al Geom. C.A. di approfondire gli accertamenti e questi confermava che lo stato attuale dell’immobile oggetto della compravendita non corrispondeva agli atti depositati presso i pubblici uffici, sussistendo divergenze -e quindi abusi – sia catastali che urbanistico/edilizi – che dovevano essere regolarizzati ( doc. 6 relazione Geom. (…)). Di un tanto venivano subito notiziati la venditrice sig.ra (…), nonché gli altri convenuti, affinché tenessero indenni i compratori di tutti i danni agli stessi occorsi, senza ricevere adeguato riscontro. Esercitavano pertanto gli attori innanzitutto l’azione prevista dall’art. 1489 c.c. chiedendo in via principale la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo pagato, oltre che la rifusione delle spese affrontate per migliorie e ristrutturazioni; in subordine chiedendo la diminuzione del prezzo, da quantificarsi nei costi necessari a sanare tutti gli abusi edilizi e le difformità catastali, nonché nella diminuzione di valore dell’immobile a seguito delle necessarie modifiche di esso; in ulteriore subordine, per il caso di rigetto delle domande ex art. 1489 c.c., esercitavano l’azione di garanzia ex art. 1490 c.c.; in ultima istanza chiedevano la dichiarazione di nullità o annullamento o inefficacia del contratto di compravendita dell’immobile: In ogni caso avanzavano domanda di risarcimento del danno.
Quanto ai soggetti nei confronti dei quali indirizzavano le loro domande convenivano in giudizio non solo la venditrice (…), ma anche il Geometra (…) che aveva redatto la planimetria allegata al rogito così contribuendo a trarre in inganno gli acquirenti sebbene fosse certamente consapevole delle gravi irregolarità edilizie e catastali; il notaio rogante l’atto che non aveva controllato che la planimetria allegata al rogito fosse corrispondente a quella depositata presso il catasto; ed infine l’Agenzia di mediazione (…) che aveva colposamente taciuto le gravi difformità poi scoperte.
Si costituiva in giudizio il notaio (…) il quale contestava qualsiasi sua responsabilità evidenziando che la sig.ra (…) – come risultava dall’atto da lui rogitato – aveva dichiarato che l’immobile oggetto della compravendita era perfettamente regolare e che, in assenza di specifico mandato al notaio comprensivo di ulteriori accertamenti, il solo rogito non era sufficiente a far scattare la responsabilità del professionista, pacificamente non responsabile della veridicità del contenuto delle dichiarazioni rese dalle parti. In particolare il notaio non aveva alcun strumento a disposizione per accertarsi della rispondenza dello stato di fatto dell’immobile alla planimetria fornita dalla sig.ra (…) e predisposta dal Geom. (…), unici due soggetti su cui doveva ricadere ogni responsabilità. Chiedeva pertanto il rigetto della domanda attorea, contestando altresì l’ammontare dei danni esposti dagli attori.
Si costituiva anche il geom. (…), anch’egli contestando qualsiasi sua responsabilità. In particolare contestava di essere intervenuto al rogito e di avere fornito al notaio la planimetria poi allegata ad esso: si trattava anzi di una semplice bozza da lui predisposta, non firmata e non timbrata, né depositata in catasto, di cui la (…) si era appropriata durante un colloquio in cui aveva rifiutato di dargli mandato di effettuare la sanatoria dell’immobile adducendo che non voleva effettuare ulteriori spese. Chiedeva pertanto il rigetto della domanda dell’attrice.
Infine si costituiva in giudizio anche (…), contestando qualsiasi sua responsabilità in fatto e sulla base della giurisprudenza in materia di obblighi e responsabilità del mediatore immobiliare.
Alla prima udienza di trattazione del 10 luglio 2014 veniva dichiarata la contumacia di (…) e venivano concessi i termini ex art. 183 comma VI c.p.c. A seguito poi della notifica al marito di questa di un ricorso in corso di causa per sequestro conservativo la (…), con comparsa 22 settembre 2014, si costituiva anche nel giudizio di merito evidenziando come la notifica dell’atto di citazione non fosse andata a buon fine essendo ella residente a G. in via B. 19/A int. 6 e non in via B. 19 int. 6.
Ne seguiva la rimessione in termini della convenuta per costituirsi in giudizio esercitando tutte le facoltà previste dall’art. 167 c.p.c. (vedi ordinanza 24 settembre 2015) sicché, con memoria autorizzata 3.11.2015, (…), oltre a richiamare la difese già esposte con la comparsa di costituzione – ed in particolare le eccezioni di prescrizione e decadenza dall’azione esercitata da parte attrice per inosservanza dei termini di cui all’art. 1495 c.c. – proponeva domanda trasversale di manleva nei confronti del Geom (…), affermando di avere allo stesso affidato il compito di predisporre tutta la documentazione e di effettuare tutte le attività necessarie per addivenire alla vendita dell’immobile nel rispetto della normativa.
Era dunque evidente che ella aveva confidato in perfetta buona fede nell’operato del Geom. (…) a cui era da attribuire ogni responsabilità per quanto accaduto. Chiedeva pertanto, nel denegato caso di accoglimento della domanda attorea, che il professionista fosse condannato a tenerla indenne da qualsiasi esborso.
A seguito della proposizione della domanda di manleva (…) e (…) venivano autorizzati al deposito di nuove memorie ex art. 183 comma VI.
Costituito finalmente il pieno contraddittorio la causa proseguiva con l’ammissione di consulenza tecnica d’ufficio volta ad accertare se davvero la planimetria allegata al rogito non era stata depositata in catasto, se davvero non corrispondeva alla planimetria invece ufficialmente depositata, se sussistevano le difformità edilizie lamentate dagli attori, se queste erano sanabili, e i costi da affrontare per la sanatoria.
All’esito della CTU venivano infine ammesse ed espletate alcune prove orali e, all’esito anche di queste, la causa veniva finalmente avviata alla fase decisionale. Nel frattempo era deceduta la sig.ra (…) e si erano costituiti in giudizio i suoi eredi ( marito e figli).
Tutto ciò premesso il Tribunale così si pronuncia.
La domanda ex art. 1489 c.c. formulata dagli attori appare fondata.
Premesso che tale domanda, al di là dell’esposizione confusa di parte attrice, può essere ovviamente proposta solo contro il venditore ( nel nostro caso la sola sig.ra (…)) e non contro soggetti terzi che non possono essere destinatari di pronunce di risoluzione del contratto e di restituzione di tutto o parte del prezzo, si riportano qui di seguito alcune sentenze in materia della Suprema Corte.
Esaminando preliminarmente l’eccezione di decadenza e prescrizione dall’azione occorre qui richiamare la risalente ma mai superata Cass. 11 ottobre 1956 n. 3510 a mente della quale ” Non è applicabile all’Azione di garanzia prevista dall’articolo 1489 codice civile per gli oneri o i diritti di godimento dei terzi sulla cosa venduta, la speciale prescrizione annuale prevista dall’art. 1495 per l’Azione di garanzia relativa ai vizi della cosa stessa. Pertanto, l’Azione prevista dall’art. 1489codice civile si prescrive solo nel normale termine di dieci anni, al pari di quella per evizione totale o parziale, e non è neppure soggetta all’Onere di alcuna preventiva denuncia, così come è invece disposto dall’art. 1495 codice civile per l’Azione di garanzia relativa ai vizi della cosa venduta”.
Sulla diversità fra azione di garanzia per i vizi della cosa venduta a cui si applicano i termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1495 c.c e l’azione di garanzia ex art. 1489 c.c. ( a cui quei termini non si applicano) vedi Cass. 4786/2007 secondo cui : In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa venduta, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo.
Vedi anche la più risalente Cass.11218/91 a mente della quale : “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia (nella specie, per la trasformazione di una soffitta in locali abitabili), non è ravvisabile un vizio della cosa venduta, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima,sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto ed altresì persista il potere repressivo della Pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile. Nel concorso di tali condizioni, pertanto, deve riconoscersi all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo, ancorché l’Amministrazione non abbia ancora esercitato detto potere repressivo (salva restando, per il caso in cui venga impartito ed eseguito l’ordine di demolizione, l’operatività delle disposizioni degli artt. 1483 e 1484 cod. civ. circa l’evizione totale o parziale).
Infine, sul contenuto della garanzia ex art. 1489 c.c. vedi anche Cass. n. 1479/75 “Perché operi la garanzia di cui all’art. 1489 cod. civ., occorre tener conto della natura e dell’intensità degli oneri edei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidono sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore”.
Discende dall’applicazione dei sopra menzionati principi sia che la difesa attorea ha correttamente inquadrato la fattispecie qui in esame nell’ambito della garanzie ex art. 1489 c.c. in quanto l’esistenza di abusi e irregolarità edilizie e catastali taciuti al compratore si risolve sempre in un minor valore dell’immobile, sia che gli attori non sono né decaduti, né incorsi nella prescrizione dell’azione, non essendovi termini decadenza e dovendosi applicare l’ordinario termine di prescrizione decennale: pertanto, anche a voler ritenere che la prescrizione abbia iniziato a decorrere dalla stipula della compravendita nel 2008 – e non, come sarebbe senza dubbio più corretto, da quando gli attori hanno appreso nel 2013 dell’esistenza delle difformità catastali ed edilizie – il termine decennale non era decorso alla data di costituzione in giudizio della convenuta (…) il 24 settembre 2014.
La domanda ex art. 1489 c.c. è inoltre fondata in quanto, come emerge chiaramente dalla svolta CTU, è risultato vero sia che l’immobile compravenduto era in uno stato di fatto, al momento del rogito, che non corrispondeva alla planimetria catastale depositata presso i pubblici uffici da ultimo nel 1981 per quanto riguarda l’abitazione e nel 1989 per quanto riguarda il ripostiglio – sicché sarebbe stata necessaria quanto meno la regolarizzazione della planimetria presso il catasto; sia che la sig.ra (…) ha dichiarato il falso davanti al notaio nel corso della redazione del rogito di compravendita quando ha asserito ” che l’immobile compravenduto era stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967 in modo conforme agli strumenti urbanistici dell’epoca e che successivamente non aveva subito modificazioni, ampliamenti e opere di sorta che richiedessero provvedimenti autorizzativi. Infatti il Ctu ha accertato che già negli anni ’80 l’immobile in oggetto aveva subito delle modifiche – per le quali era stata regolarmente chiesta l’autorizzazione amministrativa ( vedi pagg. 17-18 rel. CTU) – corrispondenti dunque a quanto risultante presso gli uffici pubblici, e successivamente ne aveva subito delle ulteriori fino a diventare come si presentava alla data del rogito oggetto di causa.
Queste ultime modifiche, descritte dal Ctu, oltre che negli elaborati grafici, a pag. 19 della sua relazione ( abitazione: nuove aperture nelle pareti esterne, diversa distribuzione ambienti interni, realizzazione di scala per i collegamenti fra piani, cambio di destinazione d’uso del piano seminterrato e del piano terra; ripostiglio: chiusura di una porta a sud/ovest e limitate modifiche interne) non erano state denunziate alla pubblica amministrazione e non risultavano né in catasto né negli uffici comunali, sicché concretizzano a tutti gli effetti abusi edilizi che si risolvono in oggi se non in una vera e propria limitazione nell’uso dell’immobile venduto dalla (…) agli odierni attori, certamente in un minor valore dell’immobile stesso, che, per essere regolarizzato, necessita di spese. Il che è proprio l’oggetto della garanzia prevista dall’art. 1489 c.c.
Né si comprende come parte convenuta (…) possa sostenere che i compratori fossero a conoscenza delle irregolarità in quanto avevano vistato più volte l’immobile ed erano perfino stati immessi nel possesso dello stesso prima ancora del rogito di acquisto: infatti qui non si discute dalla conoscenza dello stato di fato dell’immobile al momento dell’acquisto, ma della conoscenza della circostanza che quello stato di fatto non era regolarmente denunciato presso i pubblici uffici preposti, e quindi abusivo, circostanze queste che non risulta in alcun modo che siano state portate a conoscenza degli acquirenti da parte della (…) ( che anzi in rogito ha dichiarato il contrario).
In proposito il CTU ha accertato che, fortunatamente, le difformità catastali ed edilizie di cui l’immobile è affetto possono essere regolarizzate mantenendo immutata la situazione attuale. Tale accertamento è stato eseguito nel contraddittorio non solo con i consulenti tecnici di parte, che hanno anche inviato una memoria sul punto al CTU ( vedi allegato 6 alla relazione ), ma anche in contraddittorio con il tecnico del Comune di Prasco che ha confermato la possibile sanatoria sia delle modifiche ai prospetti che delle modifiche interne, sussistendo la doppia conformità ( al momento della realizzazione e al momento della sanatoria) richiesta dalla legge. Analogamente per le modifiche di destinazione d’uso il CTU ha condiviso le risultanze dei colloqui con il tecnico comunale, secondo cui la sanatoria è possibile perché sono previste dagli strumenti urbanistici le modifiche di destinazione d’uso in questione e anche le deroghe delle altezze minime per i locali interessati. Il tutto previo pagamento delle sanzioni e l’istruzione della pratica di sanatoria a mezzo professionista qualificato, con un esborso che il CTU alla data del deposito della sua relazione, nell’ormai lontano agosto 2017, ha quantificato in complessivi Euro 11.261,80, di cui Euro 5.461,80 per sanzioni ed Euro 5.800 per costi di assistenza professionale.
Ciò detto occorre ora chiedersi quali possano essere le conseguenze dell’applicazione della garanzia ex art. 1489 c.c. azionata dagli attori.
A tal proposito ritiene il Tribunale che sebbene gli attori abbiano richiesto in prima battuta la risoluzione del contratto di compravendita e la restituzione del prezzo pagato e solo in subordine la riduzione del prezzo, la prima domanda non possa essere accolta in quanto, ai sensi dell’art. 1480 c.c., richiamato dall’art. 1489 c.c., ritiene il Tribunale che – avuto riguardo al fatto che l’onere amministrativo che grava sull’immobile, grazie alla possibilità di sanatoria, risulta piuttosto lieve – si può ritenere che gli attori avrebbero ugualmente acquistato il bene anche se avessero saputo delle lievi difformità catastali ed edilizie di cui era affetto.
Pertanto gli attori ai sensi degli artt. 1480 e 1489 c.c. possono ottenere solo una riduzione del prezzo pagato, riduzione che si determina in misura pari alle spese che dovranno affrontare per la regolarizzazione della loro proprietà , pari – come detto – a Euro 11.261,80.
Tale importo – come detto stabilito ormai quasi sei anni or sono e probabilmente non più del tutto corrispondente ai costi attuali – viene però rivalutato ad oggi, così divenendo pari ad Euro 13.131,26, oltre interessi moratori nella misura di quelli legali dalla data di pubblicazione di questa sentenza al saldo. In sostanza si condanna la sig.ra (…), e per essa i suoi eredi, a restituire agli attori, a titolo di diminuzione del prezzo che le è già stato interamente pagato, la cifra sopra indicata.
Gli attori hanno chiesto anche il risarcimento del danno ulteriore avanzando tale domanda non solo contro la venditrice, ma anche nei confronti del notaio, del geometra che aveva predisposto la planimetria allegata al rogito e dell’agenzia immobiliare che aveva svolto la mediazione nella compravendita. Quanto al danno concretamente sofferto lo hanno indicato, oltre che nella spesa necessaria alla regolarizzazione, di cui però si è tenuto già conto nelle riduzione del prezzo e su cui pertanto non può effettuarsi ulteriore liquidazione, 1) nelle spese affrontate per migliorie e ristrutturazioni; 2) nella diminuzione di valore dell’immobile a seguito delle necessarie modifiche di esso; 3) nella spesa, pari ad almeno due mensilità di locazione, necessaria per reperire un’abitazione sostitutiva durante i lavori di regolarizzazione degli abusi.
Ora, a prescindere da ogni considerazione sulla reale responsabilità di ciascuno dei soggetti convenuti nella determinazione del danno lamentato dagli attori, la domanda risarcitoria degli attori nei confronti di tali soggetti deve in ogni caso essere rigettata in quanto le risultanze della svolta consulenza tecnica hanno escluso in radice i danni in oggetto. In particolare, una volta acclarato che le difformità sono lievi e sanabili e che gli attori resteranno proprietari del bene non potendosi accogliere la domanda di risoluzione della compravendita, va escluso che costituiscano una voce di danno per gli stessi le spese sostenute per migliorie e ristrutturazioni della loro abitazione, migliorie che tra l’altro si godono ormai da circa quindici anni; allo stesso modo, una volta stabilito che l’immobile non deve essere oggetto di lavori di modifica e che la sua regolarizzazione si può fare per così dire “sulla carta” ossia semplicemente instaurando un’apposita pratica amministrativa e pagando delle sanzioni, va escluso che il valore dell’immobile – immodificato rispetto a quello visto e piaciuto agli acquirenti – possa risultare ulteriormente diminuito a seguito di modifiche ( ad esempio non sarà necessario il paventato abbassamento del pavimento della cucina per avere l’altezza minima, essendo come detto prevista dagli strumenti urbanistici del Comune di Prasco una deroga all’altezza minima delle cucine in caso di modifica di destinazione d’uso ammessa, come in questo caso, dal piano regolatore); così come viene meno qualsiasi paventata spesa per reperire un’abitazione sostitutiva durante i lavori, come detto non necessari.
In conclusione la domanda di risarcimento del danno va rigettata nei confronti di tutti i convenuti, il che permette di superare anche ogni questione relativa al richiamato disposto dell’art. 134 T.U. Edilizia e Urbanistica a mente del quale l’acquirente decade dal diritto al risarcimento del danno contro il committente o proprietario se non regolarizza l’immobile entro un anno dalla scoperta dell’abuso.
Infine occorre esaminare la domanda di manleva avanzata da parte convenuta (…) nei confronti del Geom. (…).
A tale proposito la difesa della sig.ra (…) ha sostenuto che avendo affidato al geom. (…) l’incarico di effettuare tutto quanto necessario ad effettuare la vendita dell’immobile ella era sicura che tutto fosse stato regolarizzato e in particolare che la planimetria allegata al rogito fosse davvero stata depositata presso il catasto. Sicché ogni responsabilità di quanto accaduto era da addebitare al (…) che invece non aveva eseguito l’incarico conferitogli.
Il geometra (…) ha invece sostenuto di non aver ricevuto un incarico così completo – ed in particolare di nulla sapere della vendita in questione – ma solo un più modesto incarico di regolarizzazione di eventuali difformità catastali dell’immobile che tuttavia non aveva potuto completare perché quando aveva prospettato alla (…) – dopo aver trasfuso il rilievo dell’immobile nella bozza di planimetria poi allegata dalla (…) al rogito – l’opportunità di presentare anche istanze di sanatoria edilizia questa gli aveva nella sostanza revocato l’incarico dicendo che non voleva effettuare altre spese e accontentandosi della planimetria ( peraltro non firmata né timbrata dal professionista e tantomeno da questi depositata al catasto, come ben si poteva evincere esaminando la stessa).
Fra le due versioni è risultata maggiormente provata quella del Geom. (…) ( vedi deposizioni (…) e (…)) mentre quella della sig.ra (…) non è stata confermata da alcun teste, se non con deposizioni (vedi quella di (…)) oltremodo generiche che non hanno consentito di risalire con un minimo di certezza al reale contenuto dell’incarico professionale. Inoltre che il geom. (…) non fosse stato incaricato della sanatoria appare confermato, oltre che dallo svolgimento successivo dei fatti (che confermano che non vi fu alcuna sanatoria), anche dall’esiguità della somma pacificamente a lui pagata dalla (…) ( appena Euro 1000 come da assegno in atti). E’ risultato anche chiaro ( vedi interrogatorio notaio (…) non smentito da nessun teste) che il (…) non intervenne in alcun modo al momento del rogito e che non fu lui a consegnare al notaio la bozza di planimetria catastale poi allegata al rogito, ma la sig.ra (…), la quale poi rese al notaio la falsa dichiarazione di conformità trasfusa nell’atto.
In conclusione mancando la prova dell’effettivo contenuto del mandato professionale dato al (…) e di conseguenza del suo inadempimento non è possibile attribuire allo stesso la responsabilità professionale che gli si addebita con la conseguenza che la domanda trasversale di manleva avanzata dalla convenuta (…) nei suoi confronti deve essere rigettata.
Sulle spese di lite.
Le spese legali degli attori seguono la soccombenza degli eredi (…) nei loro confronti, così come le spese di CTU, che si addebitano definitivamente ai sigg.ri (…).
Fra gli attori e il notaio le spese sono compensate, in considerazione della circostanza che il notaio, seppur non condannato per mancanza di prova del danno, si è comunque reso responsabile di condotta negligente accettando di allegare al rogito una planimetria catastale ( la si veda nel doc.to 3 attoreo, firmata da tutte le parti intervenute al rogito), che appariva ictu oculi solo una bozza, priva della data e del numero di protocollo che l’ufficio del Territorio appone quando la variazione catastale è stata presentata e approvata ( sul punto vedi anche le considerazioni del CTU a pag. 15 della relazione).
Ugualmente si compensano le spese fra gli attori e il geom. (…) che comunque viene rifuso dalla (…), verso cui è vincitore.
Si condannano gli attori a rifondere le spese di (…) risultata vincitrice e nella sostanza del tutto estranea ad ogni responsabilità, in quanto non è stato provato che abbia colpevolmente taciuto alcunché, e neppure che fosse a conoscenza degli abusi de quo.
Infine si compensano le spese del ricorso cautelare, tenuto conto del fatto che gli attori sono risultati vittoriosi nel merito ma la loro domanda cautelare era stata rigettata.
Le spese tutte si liquidano in base al D.M. n. 55 del 2014 come modificato dal D.M. n. 147 del 1922, tabella 2, causa di valore compreso fra Euro 5.200 ed Euro 26.000, valori medi.
P.Q.M.
Il Tribunale definitivamente pronunciando, nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e difesa rigettata così decide:
1) In accoglimento della domanda ex art. 1489 c.c. avanzata dagli attori condanna gli eredi di (…) a restituire agli attori la somma di Euro 13.131,26, oltre interessi moratori nella misura di quelli legali dalla data di pubblicazione di questa sentenza al saldo;
2) Rigetta la domanda di risarcimento del danno;
3) Rigetta la domanda trasversale di manleva avanzata da (…) nei confronti del Geom. (…);
4) Pone le spese di CTU definitivamente a carico degli eredi (…);
5) Condanna gli eredi (…) a rifondere agli attori le spese processuali che liquida in Euro 477 per esborsi ed Euro 5.077 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, Iva e CPNA come per legge;
6) Compensa le spese fra gli attori e il notaio (…) e il geom. (…);
7) Condanna gli attori a rifondere a (…) Immobili le spese processuali che liquida in Euro 5.077 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, Iva e CPNA come per legge;
8) Condanna gli eredi (…) a rifondere al Geom. (…) le spese processuali che liquida in Euro 5.077 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, Iva e CPNA come per legge,
9) Compensa le spese del procedimento cautelare in corso di causa.
Così deciso in Alessandria il 23 febbraio 2023.
Depositata in Cancelleria il 24 febbraio 2023.