Conduttore danni arrecati alla cosa locata

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Il locatore può addebitare al conduttore i soli danni arrecati alla cosa locata, cioè la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto (art. 1590, 1 comma, cod. civ.). Non può invece addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni ed ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti.

 

Tribunale Pordenone, civile Sentenza 8 giugno 2018, n. 471

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI PORDENONE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Ilaria Risolo, all’esito di discussione orale, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1783/2016 promossa da:

(…), (C.F. (…)) e (…) (C.F. (…)), in proprio e nella loro qualità di eredi di (…), con il patrocinio dell’avv.to BA.EN. per mandato rilasciato su foglio separato e allegato al ricorso introduttivo e con domicilio eletto presso lo studio del difensore;

RICORRENTE

contro

AVV. (…) (C.F. (…)), in proprio ex art. 86 c.p.c. e con domicilio eletto presso il proprio studio in VIALE (…) PORDENONE;

RESISTENTE

Oggetto: risarcimento danni da mancato ripristino immobile ad uso professionale ex art. 1590 c.c.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con ricorso ai sensi dell’art. 447-bis c.p.c. le parti ricorrenti hanno adito questo Tribunale esponendo: – di essere proprietari iure hereditatis di un immobile ad uso ufficio sito in (…), Viale M. n. 16, piano primo, interni n. 1 e n. 2, “Condominio (…)”; che tale immobile era stato concesso in locazione all’avv. (…) con contratto stipulato in data 1.08.1996; – che il contratto era stato disdettato dall’avv. (…) in data 27.07.2009 e che l’immobile sarebbe stato poi riconsegnato in data 1.03.2010, con una serie di modifiche che avrebbero in maniera consistente lo stato originario dei luoghi. Hanno quindi domandato i ricorrenti, previo accertamento delle circostanze di cui sopra, la condanna del resistente a pagamento delle somme necessarie per il ripristino dell’immobile, come quantificate nella perizia di parte ovvero nella diversa somma che risulterà all’esito del giudizio, in subordine alla rimessa in pristino dell’immobile, con refusione delle spese di lite.

Parte resistente si è costituita in proprio con memoria difensiva con la quale ha replicato: – di aver realizzato delle migliorie e addizioni all’immobile locato nei primi mesi del 1997 con l’assenso dei proprietari e senza alcuna contestazione da parte loro; – che nel dicembre 1997 i locatori inviavano una missiva in cui si affermava che eventuali modifiche, migliorie e addizioni non sarebbero state riconosciute e che nessun rimborso sarebbe stato corrisposto al termine della locazione al conduttore; – che al momento della disdetta del contratto di locazione i ricorrenti non avevano avanzato alcuna richiesta e che l’immobile al momento della riconsegna veniva accettato con tutte le migliorie e addizioni; che l’azione odierna è stata proposta a sette anni di distanza dalla cessazione della locazione e che pertanto si profilerebbe temeraria e contraria a buona fede.

È stato escusso il testimone arch. (…), professionista che ha redatto la perizia di stima dei lavori di ripristino del 23.02.2016 allegata da parte ricorrente, all’udienza del 29 giugno 2017, quindi la causa è stata ritenuta matura per decisione e rinviata per discussione orale e termine per note conclusive.

All’esito dello svolgimento dell’odierno processo, in cui il sottoscritto magistrato è subentrato nell’assegnazione del fascicolo, deve concludersi che la domanda di parte ricorrente non merita accoglimento per le ragioni che seguono. Occorre premettere che la disposizione dell’art. 1590 comma 1 c.c. va letta unitamente agli artt. 1575 n.2, 1576 c.c. in materia di obbligo del locatore di mantenere la res locata in istato da servire all’uso convenuto, eseguendo le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, ed all’art. 1609 c.c., che in materia di locazione di fondi urbani specifica che “le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”.

In breve, dalla lettura sistematica delle disposizioni su richiamate si evince che:

– “il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto” sono ritenuti, dalla legge (art. 1590 c.c.) la conseguenza normale dell’utilizzo del bene locato (per sua natura soggetto a deterioramento, per effetto dell’uso), che resta a carico del locatore in quanto giustificata dalla stessa funzione del contratto di locazione, consistente nella commutazione del diritto di godimento della res locata con il pagamento del canone locativo: v. sul punto Cass. n. 8819.1996; Cass. n. 880.1990: “la norma dettata dagli artt. 1576 comma primo e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite nel corso del rapporto, dal conduttore a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l’uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l’impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all’obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l’aveva ricevuta”; secondo Cass. n. 6408.1988 il conduttore “risponde, al termine della locazione, per il deterioramento risultante da un uso difforme da quello pattuito o dalla mancata esecuzione della piccola manutenzione, ma non del cattivo stato locativo dell’immobile al momento del rilascio, conseguente ad un uso in conformità del contratto”.

In altri termini, “la disposizione contenuta nell’art. 1590 cod. civ. – secondo cui il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto” – esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all’uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà (art. 1609, primo comma, cod. civ.), che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall’utilizzo conforme al contratto” (Cass. n. 8312.1997).

Ciò detto, va aggiunto – in relazione alla distribuzione degli oneri di prova tra le parti – che (così a seguire Cass. n. 647.1980) “il locatore deve fornire la prova del deterioramento dell’alloggio, mentre spetta al conduttore di provare, qualora voglia liberarsi della relativa responsabilità, che il deterioramento e avvenuto per fatto a lui non imputabile” (conf. Cass. n. 1119.1972).

Tanto premesso, nel caso di specie è agevole rilevare dalle stesse allegazioni di fatto di parte ricorrente che ciò che viene lamentato è la realizzazione di opere di modifica come la sostituzione delle porte interne, controsoffittature e paretine in cartongesso e installazione di impianto di condizionamento (cfr. pag. n. 3) senza che siano rinvenibili nelle stesse allegazioni in fatto apprezzabili circostanze inequivoche da cui desumere che le stesse abbiano comportato un apprezzabile deterioramento dell’alloggio secondo le disposizioni normative sopra richiamate. Dall’assunzione della prova testimoniale, inoltre, è emerso che il professionista incaricato ha effettuato il primo sopralluogo nel febbraio 2016, cioè ben 6 anni dopo il rilascio dell’immobile da parte del ricorrente, pacificamente avvenuto nel febbraio 2010. L’architetto incaricato da parte ricorrente ha altresì dichiarato: “L’impianto di climatizzazione era tranciato nel senso che c’era la linea di condotta ma non le unità interne ed esterne e che erano state chiuse delle porte, poi ho verificato che erano stati fatti dei controsoffitti e che le porte erano state sostitute con delle porte nuove. Poi sono state fatte delle modifiche all’impianto elettrico per sistemare l’impianto di climatizzazione e l’immobile non è stato ritinteggiato”.

Non emergono né dalle allegazioni di parte ricorrente né dalla deposizione testimoniale circostanze inequivoche circa un deterioramento dell’alloggio che fosse sussistente già al momento del rilascio dell’immobile nel 2010, dal momento che dalle opere descritte non si rilevano elementi che possano essere apprezzati come comportanti un deterioramento fuori dall’uso pattuito nel contratto di locazione.

Sul punto giova altresì richiamare quanto stabilito dalla giurisprudenza di legittimità: “Il locatore può addebitare al conduttore i soli danni arrecati alla cosa locata, cioè la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto (art. 1590, 1 comma, cod. civ.). Non può invece addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni ed ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti” (cfr. Cass. civ. n. 23721/2008).

Ne deriva che la domanda di parte ricorrente è rimasta del tutto indimostrata e sarà, pertanto, rigettata.

Le spese seguono la soccombenza di parte ricorrente e sono liquidate come in dispositivo, ai sensi del D.M. n. 55 del 2014.

P.Q.M.

Il Tribunale di Pordenone in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa n. 1783/2016 R.G., ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

rigetta la domanda;

condanna parte ricorrente al pagamento, in favore di parte resistente, delle spese di lite che liquida in complessivi Euro 3.000,00 per compensi, oltre spese forfetarie, i.v.a. e c.p.a. come per legge.

Così deciso in Pordenone l’8 giugno 2018.

Depositata in Cancelleria l’8 giugno 2018.