Contratto di locazione immobile in comproprietà indivisa

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti. Nel rapporto di locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione, per cui sugli immobili oggetto di comunione concorrono in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione.

 

Tribunale Trieste, civile Sentenza 19 giugno 2018, n. 390

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Trieste, Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona del Giudice Onorario di Tribunale dottor David Di Paoli Paulovich, ha pronunziato la seguente

SENTENZA

nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 2532/16 R.G., iniziato con atto di citazione per convalida di sfratto notificato il 25/5/16, e promosso

da

(…), (…) E (…) (quest’ultima in persona del tutore (…)), elettivamente domiciliati in Trieste, via (…), presso lo studio dell’avv.to Cl.Ve. che li rappresenta e difende per procura in calce all’atto di citazione per convalida di sfratto di data 23/05/2016

attori opposti

contro

(…), elettivamente domiciliato in Gorizia, via (…) presso lo studio dell’avv. Pa.Co. che lo rappresenta e difende per procura a margine della memoria autorizzata di data 8/05/18

convenuto opponente

avente ad oggetto: opposizione all’ordinanza di convalida di sfratto per morosità ex art. 668 c.p.c.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

a) Le domande proposte dagli attori in via principale e le eccezioni del convenuto.

Le domanda proposte dagli attori in via principale (convalida dello sfratto per morosità e condanna al pagamento dei canoni non versati) meritano accoglimento per le seguenti ragioni.

Il convenuto non ha mai contestato il fatto che: – sino alla data della notifica dell’atto di convalida dello sfratto l’ammontare dei canoni di locazione da lui non versati fosse pari a complessivi Euro 7.140,00; – dopo l’introduzione del giudizio l’importo da lui versato a titolo di canoni ammontasse a Euro 1.700,00; – non fossero stati versati i canoni relativi al periodo intercorrente tra l’introduzione del giudizio e il rilascio dell’immobile (vale a dire le mensilità da giugno a settembre 2016) pari a complessivi Euro 3.600,00.

Ne consegue che l’importo dovuto dal convenuto è pari a Euro 9.040,00 oltre agli interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo.

Parte attrice ha, viceversa, dato che il deposito cauzionale versato dal conduttore ammontava a Euro 2.400,00 e che esso deve essere detratto dalla somma complessivamente dovuta dal conduttore.

Il convenuto, nella propria comparsa di costituzione e risposta aveva chiesto il rigetto della domanda di convalida dello sfratto e di condanna al pagamento dei summenzionati canoni in ragione di un’articolata serie di eccezioni nessuna delle quali, tuttavia, può trovare accoglimento.

La prima eccezione, peraltro non ribadita nella memoria conclusiva, si basava sulla nullità del contratto per difetto di registrazione del contratto successiva a quella originaria e/o per mancanza del certificato di conformità elettrica.

L’assunto non merita condivisione perché soltanto la mancata registrazione “originaria” (che nel caso di specie è incontestata) del contratto può determinarne la nullità ma non il difetto dei pagamenti successivi (cfr. Cass. Sez. III, 16 ottobre 2015, n. 20938).

Lo stesso dicasi per il certificato di conformità elettrica, la cui consegna non è più obbligatoria ex lege a seguito dell’abrogazione, con il D.L. n. 112 del 2008, dell’art. 13 del D.M. n. 37 del 2008. Né la mancanza di detta documentazione incide sulla liceità dell’oggetto o della causa.

Parimenti non condivisibile l’assunto secondo il quale la mancanza della certificazione di conformità elettrica avrebbe giustificato il mancato pagamento dei canoni.

Come già evidenziato nell’ordinanza di questo giudice di data 07/07/2016 che non si versi nell’ipotesi della totale impossibilità di utilizzo dell’immobile. Ipotesi che non ricorre nel caso di specie, in cui è viceversa incontestato tanto il fatto che il conduttore non si fosse mai lamentato dell’assenza del certificato quanto del fatto che lo stesso avesse utilizzato l’immobile, senza alcuna limitazione, sino al giorno del rilascio forzoso.

Parte convenuta sostiene che gli odierni attori, rappresentando solo il 50% della proprietà dell’immobile, sarebbero privi di legittimazione attiva sostanziale in relazione alla metà delle somme richieste.

Tale ricostruzione non corrisponde affatto ai principi in materia enucleati della giurisprudenza di legittimità secondi cui: “Ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l’intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo condomino, anche senza il consenso degli altri partecipanti” (Cass. 28/01/2015, n. 1650); “Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti. (Cass. 2/02/2016, n. 1986); “Nel rapporto di locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione, per cui sugli immobili oggetto di comunione concorrono in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione” (Cass. 17/01/2012, n. 549).

b) Le domande riconvenzionali proposte dal convenuto.

Con la comparsa di costituzione e risposta il convenuto aveva proposto diverse domande riconvenzionali, che non possono trovare accoglimento per le ragioni di seguito esposte.

La prima domanda aveva ad oggetto la ripetizione dei canoni, quale conseguenza della nullità del contratto. La declaratoria di infondatezza della domanda avente ad oggetto la nullità, travolge, ovviamente, anche la pretesa restitutoria.

La seconda domanda aveva ad oggetto il rimborso dei costi che la parte convenuta affermava di aver sopportato per interventi effettuati a vantaggio del bene locato (sistemazione della pavimentazione, sistemazione e messa in sicurezza del soffitto zona magazzino, ricablaggio del quadro elettrico, etc.). Tanto dell’esecuzione di dette opere quanto del loro pagamento da parte del convenuto non è stata fornita adeguata prova. Il convenuto si è infatti limitato a produrre in giudizio un preventivo (doc. 3) che gli attori hanno contestato. Dopo di che non è stato offerto nessun altro supporto documentale o testimoniale né dell’esecuzione né del pagamento di dette opere. Il convenuto ha, viceversa, rinunciato anche all’originaria richiesta di assunzione di una c.t.u. sul punto. Per completezza argomentativa si evidenzia che il conduttore non avrebbe, comunque, avuto diritto al rimborso per una molteplicità di ragioni:

– innanzitutto perché all’art. 6 del contratto di locazione era stato espressamente dichiarato che l’immobile era adatto all’uso convenuto, si trovava in buono stato di manutenzione e non presentava vizi;

– in secondo luogo perché il conduttore si era impegnato a farsi carico delle riparazioni di ordinaria amministrazione, fra cui quelle relative “agli impianti di acqua, luce, gas e sanitari, …alla superficie dei muri e dei soffitti” (cfr. art. 9 del contratto);

– non era mai stato prestato da parte dei locatori consenso alla loro realizzazione.

La terza domanda aveva ad oggetto la restituzione dei canoni locativi in considerazione del fatto che, nel corso del rapporto locativo, era stata effettuata (a cura e spese del conduttore) la demolizione di un manufatto, che si assumeva essere stato abusivo, e la cui eliminazione avrebbe determinato un minor godimento dell’immobile da parte del conduttore.

La pretesa non può trovare accoglimento per difetto di prova circa l’esistenza di un pregiudizio derivato dall’eliminazione di detto manufatto.

E’ pacifico, infatti, che la doglianza sia stata mossa per la prima volta nel corso del presente giudizio e non durante il corso del rapporto locativo.

Del pari non è stata offerta alcuna prova dell’esistenza e dell’entità di pregiudizi patiti dal conduttore a cagione dell’eliminazione del manufatto, le cui dimensioni, peraltro, erano assai modeste rispetto a quelle complessive del bene locato.

Neppure vi è prova del fatto che la demolizione stessa fosse stata eseguita a cura e/o a spese del conduttore. Vi sono, viceversa, prove documentali e deposizioni testimoniali che depongono in senso contrario.

La quarta domanda aveva ad oggetto la richiesta di risarcimento del danno che sarebbe derivato al conduttore dall’esecuzione dello sfratto.

Si tratta di una pretesa non fondata perché la risoluzione del contratto trovava ampia giustificata nel rilevante e duraturo stato di morosità del convenuto.

Del resto tanto dalle dichiarazioni dello stesso convenuto quanto dalle deposizioni testimoniali è emerso che, ben prima dell’instaurazione del presente giudizio, egli aveva subito il pignoramento delle merci e degli arredi e non era stato in condizione di retribuire i propri dipendenti,

e) Le domande riconvenzionali proposte dagli attori.

Oltre al pagamento della somma di Euro 9.040,00, a titolo di canoni non versati sino alla data del rilascio dell’immobile, gli attori hanno chiesto, in via riconvenzionale, la condanna del convenuto: – al pagamento degli oneri accessori previsti dal contratto di locazione pari a Euro 1.856,00;- al ristoro dei danni derivati tanto dalle lesioni provocate all’immobile quanto dall’omesso asporto dei beni mobili di proprietà del conduttore e al conseguente ritardo (di due mesi) nella successiva locazione.

Le domande, pur fondale sotto il profilo dell’an debeatur, meritano accoglimento solo parziale in relazione al quantum debeatur.

Per quanto attiene al rimborso delle spese previsto dall’art. 9 del contratto, tenuto conto di quanto riferito dall’amministratore del condominio, l’importo che può essere posto a carico del convenuto per gli anni 2012-2016 (con particolare riguardo alle imposte sui rifiuti, alle fognature e alla pulizia dello stabile) ammonta a complessivi Euro 300,00.

In relazione ai danni subiti dalle parti murarie (doc.ti 9 – 11 di parte attrice) e al mancato asporto dei beni mobili da parte del conduttore, stante la rinuncia all’assunzione della C.T.U. formulata anche da parte attrice, potrà essere liquidato il solo importo espressamente riconosciuto da parte convenuta nella propria memoria conclusiva di data 8/5/18 e quindi quello di Euro 700,00 (di cui Euro 400,00 per le riparazioni ed Euro 300,00 per lo sgombero dei locali).

Per quanto attiene all’inutilizzabilità dell’immobile per l’esecuzione del predetto sgombero e delle riparazioni può essere riconosciuto un importo risarcitorio parametrato a una sola mensilità di canone (Euro 900,00) e non a due come richiesto dagli attori. Un mese si può infatti considerare come periodo di tempo ampiamente sufficiente sia per l’esecuzione dei lavori che per lo sgombero dei materiali.

La somma complessivamente dovuta da parte convenuta è quindi pari a Euro 10.940,00 (di cui Euro 9.040,00 per i canoni scaduti, Euro 300,00 per gli oneri accessori, Euro 700,00 per danno emergente ed Euro 900,00 per il mancato guadagno).

Detto importo dovrà essere parzialmente compensato con il credito vantato dal convenuto per la restituzione del deposito cauzionale di Euro 2.400,00.

Residuando così un credito a favore degli attori dell’ammontare di Euro 8.540,00, oltre agli interessi nella misura di legge dalla domanda al saldo.

Le spese di lite (comprensive degli oneri di mediazione obbligatoria) seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, secondo valori prossimi a quelli medi della tabella allegata al D.M. n. 55 del 2014 relativi allo scaglione di riferimento (cause di valore da Euro 5.220,00 a Euro 26.000,00), con la chiesta maggiorazione del 20% ex art. 4, II comma D.M. n. 55 del 2014 cit. per più parti aventi la medesima posizione.

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Trieste, nella sovra intestata composizione monocratica così statuisce e provvede:

a) convalida lo sfratto per morosità relativamente all’immobile oggetto di causa;

b) condanna il convenuto al pagamento a favore dell’attore della complessiva somma di Euro 8.540,00, oltre agli interessi nella misura di legge dalla domanda al saldo;

c) condanna il convenuto alla rifusione delle spese di lite in favore degli attori, liquidate in Euro 5.802,00 per compensi, Euro 315,00 per esborsi, oltre a rimborso forfetario delle spese generali, CPA e IVA come ai sensi di legge ex lege.

Così deciso in Trieste l’8 giugno 2018.

Depositata in Cancelleria il 19 giugno 2018.