Contratto di locazione inadempimento morosità del conduttore

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

in tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 cod. civ. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all’attore di pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno fino alla riconsegna”).

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Tribunale Palermo, Sezione 2 civile Sentenza 16 gennaio 2019, n. 221

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI PALERMO – SECONDA SEZIONE CIVILE

in persona del giudice unico dr.ssa Germana Maffei

ha pronunziato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n.19856 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell’anno 2017, avente ad

OGGETTO: risoluzione per inadempimento – uso abitativo

TRA

(…) (C.F. (…)), elettivamente domiciliata in Palermo, Via (…), presso lo studio degli avv.ti Va.Br. e An.Ca., dai quali è rappresentato e difeso giusta procura e mandato in calce della citazione;

ATTORE

E

(…) ( C.F. (…)) residente in P., Via (…).

CONVENUTO Contumace

MOTIVI DELLA DECISIONE

La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell’art. 132 c.p.c., così come modificato dalla L. 18 giugno 2009, n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo.

In via preliminare va dichiarata la contumacia del convenuto regolarmente citato e non costituito nel presente giudizio.

Nel merito la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento per quanto di seguito indicato.

Nel caso di specie, parte attrice – premettendo di essere piena ed esclusiva proprietaria di un appartamento sito in P., Via (…), rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di P. al Foglio (…), Part. (…), Cat. (…), Classe (…), ha dedotto di aver concesso in locazione a far data dal 1 giugno 2017, con contratto registrato il 26.5.2017 al n. 6707 Serie 3/T, a (…) il predetto immobile per uso abitativo per la durata di tre anni.

Ha rappresentato che il contratto prevedeva quale corrispettivo un canone mensile di Euro 280,00 da corrispondersi anticipatamente entro il giorno 1 di ogni mese.

Ha dedotto che la parte conduttrice non ha mai adempiuto con regolarità ai pagamenti dovuti nel corso del rapporto ed, alla data dell’ottobre 2017, ha accumulato una morosità di Euro 1.400,00, per le mensilità di giugno, luglio, Agosto, Settembre e Ottobre 2017.

Negata la convalida dello sfratto, per essersi la notifica dell’intimazione perfezionata ai sensi dell’articolo 143 c.p.c., e, quindi, con modalità inidonea ad introdurre il procedimento di convalida, è stato mutato il rito ed onerata parte attrice dell’introduzione della mediazione obbligatoria, espletata con esito negativo.

Così chiarito brevemente l’iter processuale, rileva il Tribunale che l’inadempimento del conduttore configura una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).

Rilevato, invero, che il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.

Tali circostanze, idonee a fondare la domanda di risoluzione formulata dal locatore ex art. 1453 c.c., sono state provate dal ricorrente, che dunque ha assolto l’onere probatorio a suo carico, attraverso l’allegazione del relativo titolo contrattuale e dell’indicazione della mora aggiornata alla data odierna, sicché ai sensi dell’art. 2697 c.c., sarebbe spettato al conduttore – rimasto contumace – fornire la prova dei fatti impeditivi ovvero estintivi dell’inadempimento.

Ed a tanto va aggiunto che ben può essere valutata, ai fini dell’esame della domanda svolta ex artt. 1453 e 1455 c.c., anche la condotta tenuta dalla parte conduttrice in costanza di lite, ovverosia il fatto che il convenuto ha protratto il suo inadempimento anche successivamente all’introduzione del giudizio e sino alla data della presente pronuncia

(v. sul punto Cassazione n.8076.2002: “in tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 cod. civ. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all’attore di pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno fino alla riconsegna”).

Parte convenuta va infine condannata al pagamento dei canoni non corrisposti sino alla data odierna, in misura pari ad Euro 5.600,00, oltre ai canoni a scadere sino al rilascio, come richiesti ed analiticamente riportati in atti, oltre agli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo.

Per tutto quanto sin ora detto, questo giudicante ritiene grave, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1455 c.c., l’inadempimento – perdurante e reiterato nel tempo – consistito nel mancato pagamento dei canoni di locazione da parte della convenuta per svariati mesi di canoni (da giugno 2017 ad oggi, come chiarito in atti) e fondata la domanda di risoluzione avanzata dall’attore; in conseguenza di tanto dichiara definitivamente risolto, per fatto e colpa della convenuta il contratto di locazione per il quale è causa, con conseguente condanna a carico della convenuta di rilascio immediato del bene indicato in contratto libero e vuoto da persone e cose.

Le spese seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d’ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 10.03.2014 n.55 (applicabile anche alle cause già pendenti: art. 28: “Le disposizioni di cui al presente decreto si applicano alle liquidazioni successive alla sua entrata in vigore”; art. 29: “Il presente decreto entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana”), in relazione all’attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte, in assenza di attività istruttoria.

P.Q.M.

Il Tribunale di Palermo, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

– Accoglie la domanda dell’attore e dichiara risolto, per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa, con conseguente condanna di (…) al rilascio immediato dell’immobile descritto in atti, sito in Palermo, Via (…) libero e vuoto da persone e cose in favore di parte attrice;

– Condanna (…) al pagamento, in favore di parte attrice, della complessiva somma di 5.600,00 oltre al pagamento dei canoni a scadere sino alla data di effettivo rilascio del bene, con gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo;

– Condanna (…) al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese di lite, liquidate in Euro 100,75 per esborsi ed Euro 1.620,00 per compensi oltre IVA, CPA ed accessori nella misura di legge.

Così deciso in Palermo il 16 gennaio 2019.

Depositata in Cancelleria il 16 gennaio 2019.