in tema di contratto preliminare, ove per accordo delle parti la controprestazione debba essere eseguita al momento della stipula del contratto definitivo o successivamente, la sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. è pronunziata indipendentemente da qualsiasi offerta ed il pagamento del prezzo o della parte residua di esso è imposto dal giudice quale condizione dell’effetto traslativo derivante dalla sentenza stessa.
Tribunale|Latina|Civile|Sentenza|13 febbraio 2020| n. 382
Data udienza 12 febbraio 2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI LATINA
in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Concetta Serino, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 4384 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2018, trattenuta in decisione all’udienza del 05.11.2019 e vertente
TRA
AN.MA. (C.F. (…)), rappresentato e difeso, in virtù di procura in calce all’atto di citazione, dall’Avv.to Gi.D’E. ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Latina (LT), Via (…),
ATTORE
E
MA.CA. (C.F.: (…)) rappresentato e difeso, in virtù di procura in margine della comparsa di costituzione e risposta, dall’Avv.to Am.Pi. ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Latina, Viale (…).
PARTE CONVENUTA
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. An.Ma. conveniva in giudizio, dinanzi all’intestato Tribunale, il sig. Ma.Ca., chiedendo il trasferimento della proprietà dell’immobile sito in Latina, Via (…) traversa Via (…), costituito da appartamenti di vani catastali n. 3,5 posto su due livelli (piano terra e primo piano) con annesso posto auto al piano terra di mq 11,00 distinto al Catasto urbano del Comune di Latina al foglio (…) (l’appartamento) e (…) (il posto auto), previo versamento del saldo del prezzo che, chiedeva accertarsi e dichiararsi essere pari ad Euro 3.000,00.
A sostegno della domanda spiegata, deduceva che, in data 23.10.2006, a seguito della stipulazione di un contratto preliminare di vendita il sig. Ca. si era obbligato a vendere al sig. Ma. l’immobile in questione, al prezzo di Euro 80.000,00 di cui 8.000,00 corrisposti in contanti al momento della stipula del preliminare a titolo di acconto e caparra confirmatoria e la restante somma da versarsi al momento del rogito notarile di trasferimento, previa cancellazione delle ipoteche iscritte sull’immobile dalla Ba.Ro.. Inoltre, parte attrice deduceva di avere già corrisposto a titolo di acconto per l’acquisto dell’immobile e tramite diversi versamenti la somma totale di Euro 77.000,00 al sig. Ca. e che, proprio in ragione di ciò, il dovuto residuo fosse pari ad Euro 3.000,00.
Si costituiva quindi in giudizio il sig. Ma.Ca., contestando tutto quanto dedotto dall’attore nell’atto di citazione, rilevando l’infondatezza della domanda e chiedendone il rigetto.
In via pregiudiziale, il convenuto eccepiva il mancato avvio della procedura di mediazione e la conseguente improcedibilità della domanda attorea, la prescrizione del diritto di controparte ad esperire l’azione di cui all’art. 2932 c.c. per intervenuta decorso del termine decennale.
Nel merito chiedeva di accertare e dichiarare che la somma corrisposta dal sig. Ma. al sig. Ca. in ragione del preliminare di vendita dell’immobile sito in Via (…) a Latina fosse di Euro 65.000,00 e non di Euro 77.000,00 come invece dedotto da parte attrice; rigettare la domanda di esecuzione in forma specifica data la ritenuta sussistenza del maggior credito a favore del sig. Ca. di Euro 15.000,00 e non 3.000,00 come dedotto da parte attrice e subordinare perciò l’esecuzione in forma specifica al pagamento di Euro 15.000,00.
Concludeva chiedendo: “Accertare e dichiarare che l’importo corrisposto dal sig. Ma. a fronte del preliminare per la vendita dell’immobile sito in Via (…) a Latina è stato pari ad Euro 65.000,00 e non ad Euro 77.000,00 e, per l’effetto dichiarare che il sig. (…) è ancora creditore dell’importo di Euro 15.000,00. Rigettare la domanda di esecuzione in forma specifica spiegata dall’attore in quanto infondata ed illegittima attesa la sussistenza del maggior credito pari ad Euro 15.000,00 vantato dal venditore (…), a fronte dei soli Euro 3.000,00 indicati e riconosciuti nell’atto di citazione e, per l’effetto subordinare l’esecuzione in forma specifica al pagamento del maggior importo di Euro 15.000,00.
SOLO IN VIA SUBORDINATA: Nella denegata e non auspicabile ipotesi in cui il giudicante non ritenga fondata la tesi difensiva del convenuto in merito alla illegittima duplicazione del pagamento dell’importo di Euro 7.000,00 avvenuto con l’assegno in bianco rilasciato in bianco il 13.12.2006 ma datato 30.12.2006, si chiede che l’Ill.mo Giudice subordini comunque l’esecuzione in forma specifica al pagamento dell’importo di Euro 8.000,00. CONDANNARE il sig. Ma.An. alla rifusione delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio oltre al rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge”.
All’udienza dell’n.12.2018 il Giudice constatava il mancato esperimento del tentativo di mediazione ed invitava, pertanto, le parti a darvi luogo.
Alla successiva udienza del 16.04.2019 il Giudice, preso atto del fallimento del tentativo di mediazione, concedeva alle parti i termini di cui all’art. 183, co. VI, nn. 1, 2, 3 c.p.c.
All’udienza del 16.07.2019, denegate le richieste di mezzi di prova delle parti in quanto aventi ad oggetto circostanze documentali ovvero irrilevanti ai fini del decidere, rinviava per conclusioni invitando attore e convenuto ad una conciliazione.
All’udienza del 5.11.2019, fallito il tentativo di conciliazione, la causa veniva assunta in decisione con la concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c.
Per le motivazioni di seguito esposte, la pretesa attorea deve ritenersi fondata nei limiti che seguono.
In via preliminare va detto che la Sig.ra Be. non è mai stata parte del contratto preliminare per cui è causa, essendosi limitata ad effettuare pagamenti in acconto del prezzo di acquisto per conto del coniuge Ma., per cui non si è ritenuto che la stessa fosse litisconsorte necessario né l’opportunità di integrare il contraddittorio.
In punto di diritto, relativamente all’eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta si rileva la sua inammissibilità, trattandosi di eccezione sostanziale in senso stretto proponibile solo su istanza di parte da proporsi nei venti giorni prima della prima udienza indicata nell’atto di citazione, ex artt. 166 e 167 c.c.
Nel caso di specie, il convenuto si è costituito solo in data 10.12.2018, mentre la prima udienza si è svolta il giorno 11.12.2018, per cui l’eccezione è tardiva.
Ciò detto, quanto alla domanda principale ex art. 2932 c.c., è incontestato che le parti abbiano concluso un contratto preliminare di compravendita e che esso sia rimasto inadempiuto.
Emerge, inoltre, la volontà delle stesse di procedere al trasferimento dell’immobile promesso in vendita all’attore, per cui deve essere accolta la domanda di pronuncia costitutiva dell’obbligo di concludere il contratto.
Deve, quindi, disporsi il trasferimento coattivo, con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., in favore del sig. Ma.An. delle unità immobiliari oggetto di promessa di cessione, costituite da immobili siti in Latina Via (…) – V traversa Via (…) snc, costituiti da appartamenti di vani catastali n. 3,5 posto su due livelli (piano terra e primo piano) con annesso posto auto al piano terra di mq 11,00 distinto al Catasto urbano del Comune di Latina al foglio (…) (l’appartamento) e (…) (il posto auto).
Premesso ciò, va detto che il promissario acquirente che chiede, a norma dell’art. 2932 c.c., l’esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto, poi, ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne, comunque, offerta.
Quest’ultima può essere costituita da una serie di manifestazioni di volontà di eseguire il pagamento, espressa in un qualsiasi modo che escluda ogni perplessità sulla concreta intenzione di adempiere e, quindi, anche mediante l’invito rivolto al promittente venditore di presentarsi davanti al Notaio per la stipula del contratto definitivo, senza che occorrano forme solenni (offerta reale o offerta per intimazione).
In ogni caso, però, la parte è tenuta ad eseguire la prestazione o a farne comunque offerta solo se tale prestazione sia già esigibile al momento della proposizione della domanda, mentre non è tenuto a pagare o ad offrire il prezzo concordato o l’eventuale parte residua di esso, quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento del prezzo risulti dovuto all’atto della stipulazione del contratto definitivo o, addirittura, in un momento successivo. In quest’ultimo caso, il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione dell’effetto traslativo derivante dalla la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.
Inoltre, in tema di contratto preliminare, ove per accordo delle parti la controprestazione debba essere eseguita al momento della stipula del contratto definitivo o successivamente, la sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. è pronunziata indipendentemente da qualsiasi offerta ed il pagamento del prezzo o della parte residua di esso è imposto dal giudice quale condizione dell’effetto traslativo derivante dalla sentenza stessa. (Cass. Civ. 12556/2000).
Nel caso di specie, parte attrice ha formalmente ed esplicitamente offerto il pagamento della parte residua di prezzo, seppur inferiore a quella indicata da parte convenuta.
Ed, infatti, la stessa ritiene di dover corrispondere solo l’importo residuo di Euro 3.000,00.
Il convenuto, invece, adduce che la somma residua ammonti a Euro 15.000,00.
Ebbene, quanto all’eccezione di parte convenuta relativa al pagamento del 13.12.2006 di Euro 7.000,00 documentato dalla quietanza allegata al fascicolo di parte attrice e che il sig. Ca. ritiene sia stata sottoscritta in occasione del ricevimento di un assegno in bianco del sig. Ma., essa non può essere accolta. A sostegno di tale eccezione infatti, parte convenuta allega copia dell’atto di transazione intervenuto tra il sig. Ca. e la sig.ra Be., moglie dell’attore, in data 20.07.2015 in base alla quale la Be. si impegnava a corrispondere al Ca. alcune somme tra cui 15.000,00 Euro per il pagamento residuo del prezzo dell’immobile de quo e Euro 5.000,00 a titolo di rifusione delle spese sostenute dal Ca..
Tuttavia, a ben vedere, l’impegno assunto dalla sig.ra Be. nei confronti del sig. Ca. in occasione della sottoscrizione della transazione del luglio 2015 non può rilevare ai fini dell’esecuzione del preliminare per cui è stato instaurato il presente giudizio in quanto la stessa non è titolare del rapporto obbligatorio dedotto nel preliminare in questione: il contratto in forza del quale l’attore ha agito è stato stipulato tra il sig. Ma. ed il sig. Ca. senza che risulti agli atti alcun coinvolgimento della sig.ra Be.. In ragione di ciò, le obbligazioni assunte dalla Be. nell’atto di transazione richiamato da parte convenuta non rilevano ai fini del presente giudizio in quanto non possono costituire riconoscimento del debito, dovendo provenire, tale atto unilaterale, dalla parte stessa che è tenuta all’obbligazione.
Né, tantomeno, possono costituire confessione stragiudiziale, in quanto provenienti da soggetto terzo al processo.
Peraltro, pur rilevando che alcuni dei pagamenti imputati all’acconto del prezzo di acquisto dell’immobile siano stati eseguiti dalla sig.ra Be. nei confronti del sig. Ca., si ritiene che questa abbia agito dando luogo alla disciplina di cui all’art. 1180 c.c. relativa all’adempimento del terzo.
Ciò premesso, va detto che il convenuto sostiene che il Sig. Ma. in data 13.12.2006 – in sede di consegna dell’assegno n. (…) – chiedeva al Sig. Ca. di posticipare l’incasso dell’assegno alla fine del mese per permettere l’accredito delle spettanze di fine anno e l’esito positivo del pagamento e che lo stesso accettava e rilasciava quietanza provvedendo all’incasso solo nel mese di gennaio e che la veridicità di tale ricostruzione si desumerebbe dal riconoscimento di tale importo quale residuo dovuto sul saldo prezzo nella scrittura di transazione del 20.07.2015 sottoscritta dalla Sig.ra Gi.Be..
Ebbene, visto che, come detto, tale scrittura non può ritenersi acquisire il valore di riconoscimento del debito, in quanto proveniente da un terzo, visto che non vi è alcuna prova del dedotto accordo intervenuto tra le parti (prova che doveva essere data per iscritto), vista la quietanza in atti (non disconosciuta) del 13.12.2006 che attesta un pagamento in contanti e l’assegno del 30.12.2006, non può ritenersi che vi sia stato un unico pagamento.
Non si comprende, d’altronde, il perché il Ca. avrebbe dovuto rilasciare quietanza in data 13 dicembre 2006 per un assegno che si assume esser stato post-datato senza dare atto neanche della consegna del titolo e prima ancora di aver certezza del buon fine dell’incasso e visto che in altra quietanza del 05.11.2009 viene indicato il numero dell’assegno.
Ne deriva che deve essere imputato al pagamento del prezzo l’importo complessivo di Euro 14.000,00 e non di Euro 7.000,00, come vorrebbe il convenuto.
Quanto, invece, alla somma di 5.000,00 Euro di cui all’assegno del 20.07.2015, oggetto di contestazione è la circostanza che tale somma sia stata corrisposta solo per rifondere il sig. Ca. di una parte delle ingenti spese sostenute da quest’ultimo a causa dei reiterati inadempimenti dei coniugi Ma./Be..
Sul punto va detto che l’assegno è un titolo astratto, per cui da esso, in assenza di ulteriori pattuizioni, non può desumersi la causale del pagamento, che, nel caso di specie, è oggetto di contestazione.
D’altronde è comprovato che negli anni, per effetto di alcune vicende di fatto, tra le parti fossero intervenuti anche altri rapporti obbligatori, per cui, vista la contestazione e l’assenza di prova della causale del pagamento, tale importo non può imputarsi ad acconto sul prezzo.
Ne deriva che l’attore deve al convenuto la somma di Euro 8.000,00.
Deve, quindi, condannarsi il primo al pagamento di tale importo in favore di quest’ultimo, subordinando il trasferimento dei beni immobili al pagamento di tale somma.
Le spese processuali vanno compensate in ragione della soccombenza reciproca, dell’esito complessivo del giudizio e dell’acquiescenza di parte convenuta alla domanda ex art. 2932 c.c. Infine, deve essere ordinata la trascrizione della presente sentenza, con esonero di responsabilità per il Conservatore dei RR.II. competente.
P.Q.M.
Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando in persona della dott.ssa Concetta Serino, così provvede:
– accoglie la domanda di parte attrice e, per l’effetto, dispone il trasferimento coattivo, con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., in favore del sig. Ma.An., delle unità immobiliari oggetto di promessa di cessione, costituite da immobili siti in Via (…) – V traversa Via (…) snc, costituito da appartamenti di vani catastali n. 3,5 posto su due livelli (piano terra e primo piano) con annesso posto auto al piano terra di mq 11,00 distinto al Catasto urbano del Comune di Latina al foglio (…) particelle (…) (l’appartamento) e 1103 sub 4 (il posto auto),
– condanna parte attrice al pagamento in favore di parte convenuta a titolo di saldo prezzo della somma di Euro 8.000,00, subordinando l’effetto traslativo di cui al punto precedente a tale pagamento, – compensa le spese,
– ordina la trascrizione della presente sentenza, con esonero di responsabilità per il Conservatore dei RR.II. competente.
Così deciso in Latina il 12 febbraio 2020.
Depositata in Cancelleria il 13 febbraio 2020.