La disposizione di cui all’art. 2722 c.c. esclude che tra le parti si possa dare per testimoni la prova di un patto aggiunto o contrario al contenuto di un documento, ove si alleghi che la stipulazione del patto sia stata anteriore o contemporanea alla redazione del documento medesimo. Al pari che in tutte le altre disposizioni sui limiti della prova testimoniale, traspare qui un certo grado di ragionevole diffidenza del legislatore nei riguardi di un tale genere di prova, soprattutto quando essa sia volta a sormontare risultanze assai meno controvertibili quali quelle documentali. Chiaro, cioè, l’intento di impedire che rapporti giuridici tra le parti, quando documentalmente provati, possano essere alterati da prove per testi, appunto perché queste non offrono la stessa garanzia di veridicità di quella documentale e perché non è logico presumere che, una volta scelta la via della documentazione degli accordi contrattuali tra esse intercorsi, le parti ne abbiano affidato la modifica ad intese meramente verbali. Sicché ben si comprende anche la ragione del superamento del suindicato limite alla prova testimoniale quando, nei casi specificamente contemplati dal successivo art. 2724, quella negativa presunzione possa invece essere superata. Il limite alla prova testimoniale di cui si sta discutendo, per le ragioni che vi sono sottese, è quindi destinato ad operare in qualsiasi caso si sostenga esservi una divaricazione tra il contenuto di un contratto, formalmente consacrato in un documento, ed una diversa pattuizione, ugualmente pregna di contenuto negoziale, che nel documento medesimo non sia riportata e di cui, tuttavia, si assuma esservi stata una stipulazione anteriore o contemporanea.
Tribunale|Pescara|Civile|Sentenza|13 febbraio 2020| n. 176
Data udienza 7 gennaio 2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PESCARA
OBBLIGAZIONI E CONTRATTI CIVILE
Il Giudice Unico del Tribunale di Pescara dott. Federico Ria, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado al n. 1738/16 Ruolo Generale Affari Contenziosi vertente
TRA
La.Vi. (C.F.: (…)), rappresentata e difesa, giusta procura a margine dell’atto di citazione, dall’Avv. Sa.Ci. ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Pescara, alla Via (…), giusta procura speciale in atti
ATTRICE
CONTRO
Co.Gi. s.r.l. (p.iva: (…)), in persona del legale rappresentante p.t., amministratore unico Di.Mi., rappresentata e difesa dall’Avv. Ga.Co., giusta procura speciale in atti
CONVENUTA
E
Ba.Na. S.p.A.
TERZA CHIAMATA CONTUMACE
oggetto: risarcimento danni da mancato adempimento preliminare; conclusioni: come da relativo verbale d’udienza, da ritenersi materialmente allegato alla presente sentenza
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, La.Vi. conveniva in giudizio Co.Gi. S.r.l. e rassegnava le seguenti conclusioni “AA) 1. Accertare e dichiarare che La.Vi., con atto stipulato l’8.2.2006 e registrato a Pescara il 9.2.2006 al n. 1083 aveva acquistato un appartamento cat. A/2 censito al fg. (…), sito in Montesilvano (PE) Via (…) al prezzo convenuto di Euro 120.000,00 e che aveva adibito l’immobile stesso a prima casa godendo dei benefici ex lege previsti ai fini della tassazione; 2. accertare e dichiarare che con atto stipulato il 6.7.2010 e registrato a Pescara il 20.07.2010 al n. 10149 ha venduto la quota parte dell’immobile sopra descritto al prezzo convenuto di Euro 200.000,00 avendo stipulato la promessa di vendita del 31.05.2010, come esposto in narrativa, ove all’art. 4, lett. b) era prevista la data di stipula dell’atto notarile tra il 1 ed il 20 luglio 2010 e ciò al fine di poter godere dei benefici della prima casa provvedendo alla stipula del rogito entro il 6.7.2011 (cioè entro un anno dalla vendita della precedente abitazione); ciò premesso accertare e dichiarare che per via dell’inadempimento della convenuta, ancora oggi verificabile, non venne stipulato l’atto di acquisto entro l’anno della vendita dell’immobile sub 2), già adibito a casa di abitazione e conseguentemente è stata oggetto da parte dell’Agenzia dell’avviso di liquidazione dell’imposta e irrogazione delle sanzioni n. (…) del 09.07.2012 per Euro 1.714,97; e dell’avviso di accertamento del 19.11.2015 n. (…) per Euro 74.564,74, che, ove avesse stipulato entro l’anno l’acquisto di nuovo immobile, sempre da adibire a prima abitazione, non avrebbe subito le conseguenze degli avvisi di cui al capo che precede rimanendo sottoposta al debito erariale di cui sopra; 4. conseguentemente gli importi posti a debito dell’attrice dovranno essere addebitati alla convenuta con le conseguenze economiche lesive sopra indicate”.
Si costituiva la Società Co.Gi. concludendo per il rigetto delle domande dell’attrice ed in subordine affinché l’adito Tribunale disponesse il trasferimento dell’immobile dietro il versamento del saldo del prezzo per Euro 80.000.
Instava altresì per la chiamata in garanzia di Bn., rimasta tuttavia contumace. La convenuta in particolare, così concludeva:
” Piaccia all’Ecc.mo Tribunale di Pescara, per le ragioni di cui in narrativa, contrariis reiectis:
– in via principale, rigettare in toto le domande attoree perché infondate in fatto ed in diritto;
– in subordine disporre il trasferimento degli immobili de quibus verso pagamento da parte dell’attrice del residuo importo dovuto in virtù della promessa di compravendita ripassata tra le parti, pari ad Euro 80.000,00; – comunque dichiarare che indebitamente la Ba.Na. SpA con formalità Reg. Gen. n. 21534/Reg. Part. 5713 in data 21.12.2009 particelle 410 sub 12 e sub 13 del Comune di Pianella (PE), alla rinnovazione dell’ipoteca iscritta al n. ro Reg. Gen. 1291/Reg. Part. 108 in data 26.01.1990 e non inteso provvedere alla cancellazione né a prestare il consenso per la cancellazione;
– ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari competente, per quanto concerne gli immobili identificati al foglio 12 particelle 410 sub 12 e sub 13 del Comune di Pianella (PE ), la cancellazione della formalità Reg. Gen. N.21534/Reg. Part. 5713 in data 21.12.2009 costituita dalla rinnovazione dell’ipoteca iscritta al n. Reg. Gen. 1291/Reg. Part. 108 in data 26.01.1990 in favore della Sezione Autonoma di Credito Fondiario della Ba.Na.;
– condannare la Ba.Na. SpA, in persona del legale rappresentante p.t. al risarcimento dei danni patiti ed al ristoro degli esborsi sostenuti dalla società convenuta, da liquidarsi in separato giudizio;
– con vittoria di spese ed onorari di giudizio oltre accessori di legge”.
All’esito dello scambio delle memorie ex art. 183 c.p.c. e dell’espletata prova orale, lo scrivente fissava l’udienza di discussione ex art. 281 quinques secondo comma c.p.c. al 10.10.2019 con termine per conclusionali sino al 6.6.2019 e repliche sino al 13.9.2019.
La modifica del contratto preliminare inizialmente intercorso tra le parti e sottoscritta dalle stesse in data data 30 luglio 2010, oltre ad attestare l’avvenuto versamento del predetto importo di Euro 35.000,00 da parte della promissaria acquirente, con contestuale consegna a quest’ultima delle chiavi dell’immobile ha espressamente ed inequivocabilmente statuito quanto segue: ” A parziale modifica di quanto previsto nell’art. 4 ultimo comma del preliminare di compravendita, le parti concordano e stabiliscono che il termine ultimo previsto del 31.12.2010 per la consegna da parte del venditore dei documenti attestanti i provvedimenti di cancellazione è abrogato e pertanto la parte venditrice potrà consegnare i suddetti documenti in qualsiasi momento essi saranno pronti, fermo tutto il resto previsto nel suddetto preliminare di compravendita”.
Le parti hanno dunque concordemente abrogato il termine ultimo del 31.12.2010 per la consegna da parte della promittente venditrice dei documenti de quibus, entro trenta giorni dal quale avrebbe dovuto essere stipulato l’atto di vendita, prevedendo espressamente che la stessa promittente venditrice avrebbe potuto consegnare detti documenti in qualsiasi momento.
Era pertanto venuto meno qualsiasi termine anche solo non essenziale per la stipula del definitivo; avendo evidentemente la parte attrice manifestamente rinunciato a pretendere la stipula del definitivo entro un determinato termine, che in ipotesi le avrebbe consentito di conservare i benefici prima casa; forse a ciò indotta dalla circostanza che, per espressa pattuizione, nel possesso dell’immobile de quo veniva comunque da subito immessa a titolo di comodato gratuito.
E’ evidente cioè che quella rinuncia ad ottenere l’effetto traslativo entro il 6.7.2011 sia stata ampiamente ripagata dalla prospettiva di ottenere l’immediata immissione nel possesso dell’immobile e la fruizione dello stesso a titolo gratuito e ciò sino a quando la promissari acquirente avrebbe ottenuto dal promittente venditore la consegna dei documenti attestanti i provvedimenti di cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
Sul punto va peraltro rilevata l’assoluta inutilizzabilità delle dichiarazioni testimoniali di cui intende avvalersi la parte attrice per comprovare che in effetti il termine di adempimento fu comunque convenuto nel 6.7.2011, nonostante quella esplicita abrogazione, ed ammesse peraltro dal precedente assegnatario, stante il chiaro tenore del disposto di cui all’art. 2722 c.c. e la formale eccezione di inammissibilità dei relativi capitoli (in quanto oggetto appunto di dato documentale) sollevata dalla parte convenuta nella terza memoria ex art. 183 c.p.c. (si veda la generica, ma idonea eccezione formulata sul punto all’inizio della terza memoria ex art. 183 in relazione ai capitoli relativi alla circostanza de qua anche solo attraverso l’espressione “in quanto oggetto di prova documentale (1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 etc. )”).
La disposizione di cui all’art. 2722 c.c. esclude che tra le parti si possa dare per testimoni la prova di un patto aggiunto o contrario al contenuto di un documento, ove si alleghi che la stipulazione del patto sia stata anteriore o contemporanea alla redazione del documento medesimo. Al pari che in tutte le altre disposizioni sui limiti della prova testimoniale, traspare qui un certo grado di ragionevole diffidenza del legislatore nei riguardi di un tale genere di prova, soprattutto quando essa sia volta a sormontare risultanze assai meno controvertibili quali quelle documentali. Chiaro, cioè, l’intento di impedire che rapporti giuridici tra le parti, quando documentalmente provati, possano essere alterati da prove per testi, appunto perché queste non offrono la stessa garanzia di veridicità di quella documentale e perché non è logico presumere che, una volta scelta la via della documentazione degli accordi contrattuali tra esse intercorsi, le parti ne abbiano affidato la modifica ad intese meramente verbali. Sicché ben si comprende anche la ragione del superamento del suindicato limite alla prova testimoniale quando, nei casi specificamente contemplati dal successivo art. 2724, quella negativa presunzione possa invece essere superata.
Il limite alla prova testimoniale di cui si sta discutendo, per le ragioni che vi sono sottese, è quindi destinato ad operare in qualsiasi caso si sostenga esservi una divaricazione tra il contenuto di un contratto, formalmente consacrato in un documento, ed una diversa pattuizione, ugualmente pregna di contenuto negoziale, che nel documento medesimo non sia riportata e di cui, tuttavia, si assuma esservi stata una stipulazione anteriore o contemporanea (in termini Cass. SS.UU. nr. Sentenza 26 marzo 2007, n. 7246).
La modifica alla promessa di compravendita, sottoscritta in data 30 luglio 2010, non solo non ha contemplato detto termine del 6 luglio 2011 ma ha previsto testualmente che il termine ultimo del 31.12.2010 per la consegna dei documenti fosse abrogato e la parte venditrice avrebbe potuto consegnare detti documenti in qualsiasi momento fossero stati pronti.
Non v’è da aggiungere altro alla chiarezza del testo contrattuale, liberamente voluto e sottoscritto dalle parti.
La domanda risarcitoria formulata dalla parte attrice e fondata solo sulla asserita pattuizione del termine per la stipula del definitivo entro il 6.7.2011 e su danni asseritamente connessi a quell’inadempimento temporale, non può pertanto che essere rigettata, non essendo necessario quindi scendere a valutare se successivamente a quel termine la parte convenuta abbia o meno diligentemente provveduto a reperire la documentazione de qua (tali circostanze al più potrebbero essere valutate in un’ottica di contro-eccezione alla avversa domanda riconvenzionale ex art. 2932 cc, ma su ciò si veda infra).
Quanto alla domanda ex art. 2932 c.c. formulata in via riconvenzionale dalla convenuta, si limita lo scrivente a rilevare come la stessa sia stata introdotta solo in via subordinata e dunque solo in caso di non accoglimento della prima conclusione, che insisteva per il rigetto della domanda principale.
D’altra parte, stando alle stesse articolate, pertinenti e puntuali allegazioni documentali fornite dalla difesa della parte convenuta, alla adozione di tale provvedimento costitutivo osterebbe comunque allo stato la mancata acquisizione della formale cancellazione della trascrizione del pignoramento a carico della società convenuta trascritto in data 09.12.2015; altra cosa evidentemente essendo l’estinzione della procedura esecutiva cui tuttavia non abbia fatto seguito la cancellazione della relativa formalità della trascrizione del pignoramento.
Può invece trovare accoglimento l’ulteriore domanda, formulata dalla parte convenuta attraverso l’utilizzo della espressione “comunque” (e dunque anche in caso di accoglimento della richiesta principale di rigetto), di cancellazione della ipoteca (formalità Reg. Gen. n. 21534/Reg. Part. 5713 in data 21.12.2009, immobili identificati al foglio (…) e sub 13 del Comune di Pianella (PE), rinnovazione dell’ipoteca iscritta al n. Reg. Gen. 1291/Reg. Part. 108 in data 26.01.1990) sussistendone i presupposti, desumibili dalla documentazione agli atti (comprovante soprattutto i vari solleciti stragiudiziali ad attivarsi per rimuovere quella iscrizione) e dalla assenza di qualsiasi opposizione da parte di Bn..
La mancata allegazione infine di asseriti danni derivanti dalla tardiva cancellazione della ipoteca, diversi da quelli relativi alle spese per procedere a tale formalità, non può che condurre al rigetto della ulteriore domanda risarcitoria, anche nella invocata genericità della relativa pronuncia.
Le spese seguono la soccombenza in relazione ad ognuno dei rapporti e restano liquidate secondo i rispettivi valori.
P.Q.M.
rigetta la domanda attorea;
in parziale accoglimento della domanda formulata dalla parte convenuta nei confronti di Bn., ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari competente, per quanto concerne gli immobili identificati al foglio (…) del Comune di Pianella (PE), la cancellazione della formalità Reg. Gen. N.21534/Reg. Part. 5713 in data 21.12.2009 costituita dalla rinnovazione dell’ipoteca iscritta al n. Reg. Gen. 1291/Reg. Part. 108 in data 26.01.1990 in favore della Sezione Autonoma di Credito Fondiario della Ba.Na.;
condanna Bn. al risarcimento del danno costituito dagli esborsi sostenendo per la predetta cancellazione;
rigetta l’ulteriore domanda risarcitoria formulata dalla convenuta nei confronti di Bn.;
condanna parti attrice e chiamata al pagamento delle spese processuali in favore di parte convenuta, che liquida in Euro 13.430,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cassa come per legge, a carico della parte attrice ed in Euro 4.35,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cassa come per legge, a carico di Bn..
Così deciso in Pescara il 7 gennaio 2020.
Depositata in Cancelleria il 13 febbraio 2020.