Convalida di sfratto e domanda di risoluzione del contratto di locazione

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l’istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell’originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione; così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l’istanza di rilascio dell’immobile oggetto del contratto.

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Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 10 aprile 2019, n. 7882

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

Il Tribunale ordinario di Roma – Sesta Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, nell’udienza del 10/04/2019, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell’art. 429 c.p.c., la seguente

SENTENZA

dando lettura del dispositivo e dell’esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 6054 del Ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2019

TRA

(…), rappresentato e difeso – giusta procura in atti – dall’Avv. Os.Se., presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Via (…) 00199 Roma

ATTORE

E

(…) S.R.L., in persona del l.r.p.t., in persona dell’Amministratore Unico, (…), con sede in R., alla Via L. n. 4 CF./P.IVA (…)

CONVENUTO CONTUMACE

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

Artt. 132 – 429 c.p.c.

I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con L. 18 giugno 2009, n. 69, abbia modificato l’art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell’art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva l’immediata stesura delle ragioni della decisione.

II. Il Signor (…) ha convenuto in giudizio (…) s.r.l., in persona del l.r.p.t., dinanzi al Tribunale di Roma per l’udienza del 28.01.2019, onde sentire convalidare, ex art. 663 c.p.c., nei confronti dello stesso, lo sfratto per morosità intimatagli ed ottenere ordine di rilascio dell’immobile sito in R., Via M. B. n. 8, piano T1, stante il mancato pagamento dei canoni di locazione dei mesi di novembre e dicembre 2018, oltre alle spese condominiali ed al 50% dei costi di registrazione per la seconda annualità nonché al versamento della garanzia fideiussoria e dell’assicurazione pattuite in contratto.

A tal fine ha premesso: di essere proprietario dell’unità immobiliare in parola; di averla concessa in locazione al convenuto in virtù del contratto stipulato il 19.10.2017, registrato presso l’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale I di Roma Ufficio Territoriale di Roma 3 Settebagni al n. 16807 del 24.10.2017; che a nulla erano valsi i ripetuti solleciti di pagamento.

Alla prima udienza nessuno è comparso nè si è costituito in giudizio per il convenuto nonostante la regolarità della notifica dell’intimazione; nondimeno l’intimante ha dichiarato che, dopo l’instaurazione del contraddittorio, la società aveva provveduto alla corresponsione dei canoni e degli oneri accessori intimati, residuando la morosità soltanto per gli ulteriori canoni a scadere e per gli oneri medio tempore maturati e non intimati. Sulla scorta di tali dichiarazioni, lo sfratto non è stato convalidato né è stato ordinato il rilascio ed il processo è stato rinviato per discussione all’udienza del 10.04.2019, previo mutamento del rito.

Esperita la mediazione obbligatoria con esito negativo in data 6.03.2019, disposta la notificazione dell’ordinanza di mutamento del rito al convenuto, rimasto contumace anche nel giudizio di cognizione, all’udienza del 10.04.2019, l’attore ha precisato le conclusioni riportandosi a quelle in atti rassegnate. Ha, inoltre, aggiunto che la società era rimasta, altresì, morosa nei pagamenti dei canoni di marzo ed aprile 2019 sebbene avesse corrisposto, sempre con ritardo, anche i canoni di gennaio e febbraio 2019.

III. In via preliminare va dichiarata la contumacia della parte convenuta che, sebbene ritualmente citata, non ha inteso costituirsi in entrambe le fasi del giudizio (sommaria e di cognizione).

IV. La domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore è meritevole di accoglimento.

In termini generali appare opportuno premettere che in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento o dall’impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.

Eguale criterio di riparto dell’onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l’adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l’altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell’obbligazione).

Anche nel caso in cui sia dedotto non l’inadempimento dell’obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell’inesattezza dell’adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell’obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l’onere di dimostrare l’avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533).

Ciò posto, nella specie, risulta, senz’altro, dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva della parte attrice in quanto dal contratto di locazione prodotto in giudizio il signor (…) è indicato quale locatore dell’immobile sito in R. alla Via (…), piano T1, concesso in locazione per uso non abitativo alla parte convenuta, (…) s.r.l.. In secondo luogo, la documentazione allegata all’atto introduttivo comprova l’esistenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in forma scritta, nella data (non contestata) del 19.10.2017, e registrato il 24.10.2017 presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente.

Ritenuta, dunque, l’ammissibilità dell’intimazione di sfratto per morosità va osservato che essa rappresenta l’esercizio, in forme speciali, di un’azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un’azione di condanna del conduttore al rilascio dell’immobile ed al pagamento dei canoni ed oneri non corrisposti.

Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l’istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell’originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione; così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l’istanza di rilascio dell’immobile oggetto del contratto.

Va altresì osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo è applicabile l’art. 5 della L. n. 392 del 1978, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c.. Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell’inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell’importanza dell’inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell’inadempimento): infatti, a seguito dell’entrata in vigore della L. 27 luglio del 1978, n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore, in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della L. n. 392 del 1978) a due elementi: l’uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone; l’altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato (fermo restando – come subito si dirà – ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi al dolo o alla colpa del debitore).

Poiché, tuttavia, nella specie, si verte in materia di locazione di immobile ad uso diverso, la questione all’esame di questo giudice va risolta attraverso l’applicazione, non del citato art. 5 L. n. 392 del 1978, bensì dei criteri generali che presiedono alla disciplina dei contratti in tema di risoluzione per inadempimento e, in particolare, dell’art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all’interesse dell’altra. Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l’inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l’idoneità della mora a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a sopprimere l’interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. Secondo la giurisprudenza, infatti, la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche di ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l’inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale; completandosi, poi, l’indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.

Spettando al Giudice il giudizio sulla gravità e sulla colpevolezza dell’inadempimento del debitore conduttore, nella fattispecie ritiene il Tribunale che il ritardato pagamento dei canoni di novembre e dicembre 2018, di gennaio e febbraio 2019 e, soprattutto, l’inadempimento totale e definitivo dei canoni di marzo ed aprile 2019, la mancata consegna della fideiussione e dell’assicurazione, a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto di locazione, possano considerarsi un inadempimento grave.

Invero, avuto riguardo a quest’ultimo profilo, agli articoli 16 e 17 del contratto di locazione de quo agitur le parti avevano pattuito la stipulazione, a cura e spese del conduttore, entro trenta giorni dalla sottoscrizione del contratto, di una polizza assicurativa nonché, entro novanta giorni, la consegna di una fideiussione bancaria, a garanzia di tutte le obbligazioni contrattuali. All’art. 18 era stato, inoltre, previsto che: l’inosservanza degli obblighi attinenti alla fideiussione avrebbe costituito “grave inadempimento ai sensi degli artt. 1455 e 1456 c.c. con conseguente risoluzione di diritto del presente contratto” mentre la violazione di tutti gli altri obblighi avrebbe comportato ipso iure ” la risoluzione del contratto….” (inadempienze gravi come quelle previste dagli articoli: – 2 – (Mutamento destinazione), – 6 – (Ritardo nel pagamento del canone o degli oneri accessori), – 7 – (Modifiche e migliorie non autorizzate), – 9 – (Sublocazione), – 16 – (Mancata consegna dell’Assicurazione e dei suoi rinnovi o consegna di assicurazione difforme da quella convenuta), – 17 – (Mancata consegna della Fideiussione e sua integrazione in caso di escussione)).

Il contratto appare individuale e le clausole è stata espressamente approvata dalla parte conduttrice con sottoscrizione in calce al testo contrattuale ed in calce agli articoli singolarmente richiamati ex artt. 1341 e 1342 c.c. Esse si limitano a prevedere la costituzione di una fideiussione e di un’assicurazione a garanzia di tutte le obbligazioni scaturenti dal contratto.

Le condotte inadempienti, tali da provocare la risoluzione contrattuale ex art. 1456 c.c., sono state doviziosamente descritte e la clausola può ritenersi chiara e precisa.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l’inadempimento o il ritardo possa essere stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, dev’essere accolta la domanda attorea e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione immobiliare di cui si discute.

A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore alla restituzione, in favore del locatore, dell’immobile locato, libero di persone e sgombro di cose, per la data che, ex art. 56 della L. n. 392 del 1978, viene fissata in data 11/7/2019, in considerazione del tempo necessario a consentire lo sgombero del locale e alla disponibilità manifestata dal locatore.

V. Va, poi, in questa sede adottata pronuncia sull’originaria domanda di ingiunzione, laddove all’esito del disposto mutamento del rito, la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo si è trasformata in domanda di pagamento dei canoni scaduti (di marzo e aprile 2019) e a scadere sino all’effettivo rilascio.

Non essendo dimostrato il versamento della pigione, il conduttore va condannato a pagare la somma capitale e gli interessi nella misura legale sui canoni scaduti ed a scadere come da dispositivo.

Sulla somma sono dovuti gli interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo.

VI. Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare, parzialmente o per intero, le spese tra le parti, così come previsto dall’art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla L. n. 69 del 2009.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, in mancanza di specifica nota-spese, sono liquidate d’ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della controversia e considerata l’esiguità dell’importanza e del numero delle questioni trattate che giustificano l’applicazione di minimi tariffari dell’indicato scaglione (v. S.U. Civili dell’11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum).

La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell’art. 282 c.p.c., come modificato dall’art. 33 della L. n. 353 del 1990. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria domanda, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così decide:

1)dichiara la contumacia della convenuta (…) s.r.l., in persona del l.r.p.t.;

2) accoglie la domanda e per l’effetto:

2a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 19.10.2017 – registrato in data 24.10.2017 presso l’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale I di Roma, n. 16807 serie 3T, avente ad oggetto: immobile sito in R., alla Via M. B. n. 8, piano T1, meglio descritto in atti, per grave inadempimento colpevole della società conduttrice;

2b) condanna la società convenuta contumace a rilasciare, in favore della parte attrice, libero e vuoto di persone e cose, l’immobile entro il 11.07.2019;

2c) condanna la società convenuta contumace al pagamento, in favore della parte attrice, dei canoni insoluti scaduti, pari ad Euro 5.000,00 (marzo e aprile 2019) oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo, oltre ulteriori canoni a scadere (pari ad Euro 2500,00 fino al 31.10.2019, pari ad Euro 2.700,00 a far tempo dal 1.11.2019 a seguire) ed interessi legali dalle singole scadenze fino all’effettivo rilascio,

3) condanna la parte convenuta alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla parte attrice che liquida, d’ufficio, in Euro 136,48 per esborsi e spese vive ed Euro 2.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a. se dovuta come per legge.

La presente sentenza si intende pubblicata con la sottoscrizione da parte del Giudice del verbale d’udienza che la contiene, ai sensi e per gli effetti dell’art. 420 e dell’art. 281 sexies/2 c.p.c..

Così deciso in Roma il 10 aprile 2019.

Depositata in Cancelleria il 10 aprile 2019.