Convalida di sfratto per morosità risoluzione contratto locazione

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2402

la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente del locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l’istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell’originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione.

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2402

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Francesca Romana Salvadori, nella causa civile di primo grado iscritta al n. 63968 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2016, discussa e decisa all’udienza del 31.1.2018 e pendente

tra

Fondazione E.N.P.A.I.A., in persona del legale rappresentante

elettivamente domiciliata presso l’Avv. Maurizio Dell’Unto che la rappresenta e difende per procura a margine dell’intimazione di sfratto

attrice

e

(…)

elettivamente domiciliato presso l’Avv.to Pa.Me. che lo rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta

convenuto

ha pronunciato sentenza ex art. 429 c.p.c., dando lettura del seguente

DISPOSITIVO

– Risolve, per inadempimento grave del convenuto (…), il contratto di locazione dallo stesso concluso con la Fondazione E.N.P.A.I.A. – Ente Nazionale di Previdenza per gli Addetti e gli Impiegati in Agricoltura relativamente all’immobile in Roma, via (…), Fabbricato (…), distinto in NCEU al foglio (…), particella (…), sub (…), comprensivo di posto auto scoperto, contraddistinto con il n. 3, e cantina, contraddistinta con il n. 2;

– Dichiara cessata la materia del contendere quanto alla domanda di rilascio;

– Condanna il convenuto (…) a corrispondere, alla parte attrice, la somma di 19.526,07, oltre interessi legali con le decorrenze specificate nella parte motiva, e l’ulteriore somma di Euro 5267,28, oltre interessi legali dalla domanda;

– Rigetta la domanda riconvenzionale;

– Condanna (…) alla rifusione, in favore dell’attrice, delle spese di lite che liquida in Euro 153,20 per esborsi e in Euro 2.200,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;

– Fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.

FATTO E DIRITTO

Con citazione notificata in data 19 luglio 2016, la Fondazione ha intimato, al (…), sfratto per morosità relativamente all’immobile in Roma, Via (…), fabbricato 2, scala 1,int 1, ed ha esposto al Tribunale:

– di aver locato l’immobile ad uso abitativo con contratto del 1.11.2013, pattuendo il canone di Euro 1750,50 mensili e il rimborso delle spese accessorie e delle spese di riscaldamento, cui provvedere con acconti mensili di Euro 150,00 ciascuno;

– che il (…) ha omesso di versare canoni ed oneri a decorrere dal dicembre 2015, raggiungendo, al mese di luglio 2016, la morosità di Euro 16.867,69, “oltre interessi maturati e maturandi dalle singole scadenze al saldo”;

Tanto esposto in fatto, l’attrice ha chiesto la convalida dello sfratto intimato per morosità, con contestuale emissione di ingiunzione di pagamento, e, in caso di opposizione, la pronuncia dell’ordinanza di rilascio ex art. 665, c.p.c.

Nel costituirsi, il (…) ha dedotto a) di aver rilasciato l’immobile in data 2/9/16, risultando quindi la domanda di convalida improcedibile; b) di aver versato tre mensilità – Euro 5251,50 – a titolo di deposito che, a fronte del perfetto stato dell’immobile e delle migliorie realizzate dall’esponente, controparte deve restituire; c) che, in ogni caso, la morosità intimata è stata erroneamente calcolata, essendo l’esposizione debitoria dell’esponente pari ad Euro 15.204,00 (Euro 1.750,50 a titolo di canone + Euro 300 a titolo di spese per i servizi comuni e riscaldamento x n. 8 mensilità intimate) e non ad Euro 16.867,69.

La fase sommaria si è conclusa con il mutamento del rito da ordinario in speciale locatizio e la concessione dei termini per l’integrazione degli atti difensivi. La parte attrice ha insistito per la risoluzione del contratto di locazione per colpa del conduttore, e chiesto di “(I) accertare e dichiarare che la Fondazione E.N.P.A.I.A. ha legittimamente incamerato, a titolo di penale, ai sensi del combinato disposto degli artt. 7, 19/A e 20 del contratto di locazione, la somma di Euro 5.251,50 versata dal sig. (…); (II) condannare il sig. (…) al pagamento, in favore della Fondazione E.N.P.A.I.A., dei canoni scaduti e non versati pari ad Euro 21.442,33, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all’effettivo soddisfo; (III) condannare il sig. (…) alla corresponsione della penale stabilita in contratto o, in via subordinata ed alternativa, al risarcimento del danno patito da E.N.P.A.I.A., nella misura di Euro 10.518,78, o nella misura maggiore o minore che verrà accertata come dovuta in corso di causa, oltre interessi legali dal 2 settembre 2016 (data di rilascio dei locali) sino all’effettivo soddisfo e previa decurtazione della somma di Euro 5.251,50 legittimamente già incamerata”. La parte convenuta ha (1) contestato la debenza di parte degli importi risultanti dalla disamina degli estratti conto versati in atti, evidenziando, in particolare, come nulla sia dovuto per le mensilità di agosto e settembre 2016, essendo il ritardo nella riconsegna dell’immobile totalmente imputabile alla condotta della Fondazione, (2) posto in luce come le eccezioni formulate dalla controparte in merito alla ritenzione del deposito cauzionale, all’applicazione di penali e alla compensazione vadano disattese, essendo le clausole contrattuali sul deposito cauzionale e sulla penale nulle, invalide e contrarie a norme imperative, in quanto, riferendosi ad un contratto di locazione ad uso abitativo concluso con un professionista, pregiudicherebbero i diritti del conduttore/consumatore, parte debole del rapporto (3) affermato di vantare, a sua volta, nei confronti della Fondazione, un diritto di credito pari ad Euro 1.227,19, oltre interessi, a causa del mancato parziale godimento dell’immobile condotto in locazione, dovuto alla presenza, al suo interno, di fenomeni infiltrativi. In merito a quest’ultima circostanza, il (…) ha chiesto in via riconvenzionale che il Tribunale intestato, “accertato che durante il periodo di vigenza contrattuale il sig. (…) ha goduto in misura ridotta dell’immobile concesso in locazione, nella misura quantificabile nel 10%, in virtù delle infiltrazioni che hanno interessato una porzione dell’appartamento, con conseguente diritto a vedersi riconosciuta una riduzione del canone di locazione in pari misura”, “dichiar(i) che il sig. (…) è titolare di un diritto di credito nei confronti della Fondazione ENPAIA pari ad Euro 1.227,19, oltre interessi e, per l’effetto, condann(i) la fondazione ENPAIA, la quale ha illegittimamente ricevuto somme in eccesso a titolo di canone di locazione per l’intera unità abitativa, al pagamento, in favore del sig. (…), del complessivo importo di Euro 1.227,19 da portarsi, in caso di accertamento di un credito in capo all’ENPAIA, in compensazione con tale titolo”.

Occorre muovere dall’eccezione d’improcedibilità sollevata dal (…), eccezione che non ha ragion d’essere dal momento che il rilascio successivo alla notifica dell’intimazione non è idoneo a far venire meno l’interesse del locatore ad ottenere la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes per inadempimento del conduttore. Infatti, è noto che “la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente del locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l’istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell’originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione” (in tali termini è Cass. n. 5566.1983; conf. Cass. n. 3955.1978 e Cass. n. 4776.1982): donde la necessità di verificare la relativa domanda.

Va accolta la domanda di risoluzione svolta dalla Fondazione, ai sensi degli artt. 1453 e 1455, cod. civ. E’ noto che “in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento” (così le Sezioni Unite n. 13533.2001 e tutta la giurisprudenza successiva: v. da ultimo Cass. n.826.2015, Cass. n. 15659.2011; Cass. n. 3373.2010; Cass. n. 9351.2007). La Fondazione ha assolto al proprio onere probatorio, producendo il contratto di locazione concluso con il (…) (doc. 1), ai termini del quale “(…) il canone annuo di locazione per il primo anno di durata del contratto è pari ad Euro 21.006,00 (…) da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 1.750,50 (…). Le parti convengono che, dall’inizio del secondo anno, il canone di locazione sia aggiornato ogni anno, in misura pari al 75% dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica (…)” (v. art. 5, primo e secondo periodo). Per parte sua, il (…), onerato, non ha fornito la prova del fatto estintivo e, per la verità, nemmeno negato l’omissione contestatagli, né ha fornito prova di fatti impeditivi o modificativi del credito azionato. Al riguardo, va segnalato, innanzitutto, che il deposito cauzionale ha la funzione di garantire “l’esatto adempimento delle obbligazioni assunte (dal conduttore) con il … contratto”, come chiarito in contratto (cfr art. 19/A) e riconosciuto dalla giurisprudenza della Suprema Corte (cfr fra le altre Cass 14655/2002), ciò che ne preclude l’imputabilità “in conto” canoni: va aggiunto che esso è stato legittimamente trattenuto dalla Fondazione a fronte dell’omissione in cui è incorso il (…), il che tuttavia esclude la compensazione, non essendo configurabile un credito in capo al resistente, e non anche che la somma, già nelle mani del locatore, non venga scomputata da quanto dovuto dal conduttore. Va poi precisato che il dedotto errore nella determinazione del quantum (cfr. comparsa di costituzione) è tale da non incidere sulla sussistenza, all’atto della proposizione della domanda, di una morosità idonea a fondare l’invocata pronuncia risolutiva, dal momento che l’art. 5, L. n. 392 del 1978, stabilisce, per le locazioni ad uso abitativo, che il mancato pagamento di un solo rateo di canone e di oneri accessori in misura doppia rispetto al canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Poiché, nel caso di specie, è indubbio che il (…) abbia omesso di corrispondere una somma di entità quanto meno pari al canone mensile, il dedotto inadempimento deve ritenersi grave, alla stregua della previsione richiamata. Ne segue che va pronunciata la risoluzione del contratto per fatto del conduttore; va invece dichiarata cessata la materia del contendere quanto alla domanda di rilascio.

L’accertato inadempimento comporta l’accoglimento della domanda accessoria di pagamento. Va innanzitutto riconosciuto l’importo intimato di Euro 16.867,69, esente dall’errore di computo denunciato dal (…), in quanto comprensivo delle spettanze insolute nel periodo considerato, a titolo di canoni, acconti per spese accessorie e riscaldamento centralizzato, quantificati, rispettivamente dagli artt. 6 e 15 del contratto, in Euro 150,00 ciascuno salvo conguaglio, e spese di registro (cfr doc 2 fascicolo intimante). Vanno disattese le contestazioni (cfr memoria integrativa) afferenti A) la somma di Euro 210,50, dovuta a titolo di rimborso imposta di registro pro quota, a nulla rilevando che non sia stata mai richiesta prima B) la somma di Euro 24,22, dovuta, titolo di interessi per il ritardo nella corresponsione delle spettanze, coerentemente con la dichiarazione della Fondazione di “non aver più ricevuto alcun versamento da parte del conduttore a far data dal dicembre 2015 (cfr memoria integrativa pag. 4), C) la somma di Euro 702,57, dovuta a titolo di conguaglio oneri accessori a prescindere dalla mancata approvazione del bilancio consuntivo da parte dell’assemblea condominiale, non prevista in caso di stabile appartenente ad un unico proprietario.

A tanto vanno aggiunte le spettanze maturate successivamente. Va innanzitutto escluso che il (…), attribuendo alla Fondazione la responsabilità per il mancato rilascio dell’immobile nella data da lui indicata – 31/7/16 -, possa esimersi dal pagare la mensilità di agosto 2016: invero, l’asserto secondo il quale la Fondazione avrebbe di fatto imposto la riconsegna nel mese di settembre non è riscontrabile in base alla documentazione rinvenibile in atti, documentazione piuttosto attestante che è stato l’odierno resistente a rifiutarsi di accedere alla richiesta della locatrice di individuare una data alternativa al 31/7/16, “cadente di domenica” (cfr. doc. 1 intimato). Quanto al mese di settembre 2016, va riconosciuta l’indennità ex art. 1591, cod. civ., comprensiva di oneri accessori e riscaldamento, solo per il periodo di effettiva occupazione e, quindi, la somma di Euro 136,87 (2053,13/30 x 2). Non può tenersi conto delle comunicazioni prodotte dalla Fondazione nell’udienza del 31/1/18 (cfr. relativo verbale) e della connessa richiesta di pagamento che, in quanto afferente a spettanze maturate in esito alla chiusura delle gestioni 2014/2015 e 2015/2016, avrebbe potuto essere formulata nel termine perentorio assegnato per l’integrazione degli atti difensivi in occasione del mutamento del rito. Conclusivamente, il quantum dovuto a titolo di morosità complessivamente maturata è pari ad Euro 19.526,07. Gli interessi decorrono I) al tasso di legge dalle singole scadenze, quanto alla somma di Euro 18.613,00, dovuta per canoni ed oneri accessori/riscaldamento, spettanze da pagare tutte entro il primo giorno del mese, ex artt. 5, 6 e 15 del contratto; II) dalla domanda, quanto alla somma di Euro 913,07, dovuta titolo di rimborso imposta di registro e conguaglio oneri accessori (210,50 + 702,57).

Vanno esaminate le domande svolte dalla Fondazione in vista dell’incameramento del deposito cauzionale e del conseguimento della penale, ex artt. 20 e 5 del contratto locatizio azionato.

Va segnalato che, ai sensi dell’art. 20 di esso contratto, “tutte le clausole del presente contratto hanno carattere essenziale e formano unico inscindibile contesto; conseguentemente, ai sensi dell’art. 1456 c.c., per espressa volontà dei contraenti la violazione da parte del conduttore dei patti contenuti nelle suddette clausole (…) risolve il contratto stesso di pieno diritto. In tal caso la locatrice (…) potrà incamerare il deposito cauzionale di cui al precedente art. 19/A ed il locatario rinunzia sin da ora ad ogni eccezione volendo egli consentirne il pagamento a titolo di penale, salvo il risarcimento di eventuali danni”: non versandosi nel “tal caso”, visto che il contratto non è dichiarato risolto per effetto dell’avvalimento della clausola risolutiva espressa, ex art. 1456, cod. civ., ma è risolto ex artt. 1453 e 1455, cod. civ., non sussistono i presupposti per l’operatività della clausola penale, sicché non v’ha luogo a declaratoria di irripetibilità del deposito cauzionale, che va quindi scomputato dal dovuto come su quantificato.

Va segnalato, inoltre, che, ai sensi dell’art. 5 del contratto stipulato inter partes, “in caso di risoluzione del contratto per fatto e/o colpa del conduttore, il pagamento del canone è dovuto anche successivamente al rilascio dell’appartamento e sino al compimento del sesto mese dalla data della riconsegna, a meno che l’immobile non venga locato ad altro conduttore (…)”.

Al riguardo, si osserva innanzitutto che il contratto in oggetto non è stato stipulato fra un professionista ed un consumatore, trattandosi di un contratto di locazione intercorso fra privati. La equiparazione fra la qualità di locatore e quella di professionista, come delineata la figura dal codice del consumo, non è nemmeno esplicitata dal (…). V’è da segnalare che nella locazione fra privati non v’è alcuno squilibrio fra le posizioni delle parti per cui il conduttore deve ritenersi parte meno provveduta ed attrezzata da tutelare con le norme del codice del consumo. La qualità di conduttore e l’eventuale sua posizione di svantaggio rispetto alla locatore sono già idoneamente tutelate dalle norme in materia di locazione.

Va pure esclusa la natura vessatoria della clausola, con la specificazione che essa peraltro replica dei modelli legali in materia di risarcimento del danno, in quanto il conduttore che determina la cessazione del contratto anteriormente alla scadenza deve risarcire il danno cagionato al locatore dall’anticipato rilascio (cfr. Cass 5827/1993).

Si osserva, poi, che l’art. 1341, comma 2, cod. civ., stabilisce che non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore dell’autore del modulo seriale, limitazioni di responsabilità, facoltà di recesso o sospensione degli effetti del contratto o sanciscono, a carico dell’altra parte, decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o di deroga alla competenza. Si tratta di elencazione, che ha carattere tassativo e non esemplificativo (Cass. 4036/2003), sicché ne è esclusa l’applicazione analogica, ma non anche l’interpretazione estensiva. La clausola indicata nel contratto di locazione oggetto di questo giudizio non è del genere di quelle indicate nel citato art. 1342 cod. civ., e non è nemmeno assimilabile ad alcuna di queste.

Inoltre, un contratto è qualificabile “per adesione” secondo il disposto dell’art. 1341 c.c. – e come tale soggetto, per l’efficacia delle clausole cosiddette vessatorie, alla specifica approvazione per iscritto – solo quando sia destinato a regolare una serie indefinita di rapporti e sia stato predisposto unilateralmente da un contraente. Ne consegue che tale ipotesi non ricorre quando risulta che il negozio è stato concluso mediante trattative intercorse tra le parti.

Come risulta, infatti, inequivocamente dal testo dell’art. 1341 c.c. e come riconosciuto dalla giurisprudenza della Suprema Corte, un contratto è qualificabile “per adesione” solo quando sia destinato a regolare una serie indefinita di rapporti e sia stato predisposto unilateralmente da un contraente. Ne consegue che tale ipotesi non ricorre quando risulta che il negozio è stato concluso mediante trattative intercorse tra le parti (Cass., sez. 3, sentenza del 19 maggio 2006, n. 11757; Cass., sez. 3, sentenza del 30 gennaio 2008, n. 2110).

Che il contratto sia stato unilateralmente predisposto non è neanche allegato dal (…), il che quindi preclude ogni indagine in relazione al profilo esaminato.

Tanto premesso, va segnalato che il contratto è risolto per colpa del conduttore, ciò che costituisce la condizione sufficiente a far sorgere il diritto al pagamento della somma di Euro 10.518,78 (Euro 1.753,13 x sei mensilità), e che, al contempo, non sussiste la prova, della quale è onerato il (…), del fatto che l’immobile sia stato rilocato. Poiché la condizione legittimante dell’operatività della clausola coincide la risoluzione per fatto del conduttore, non ha ragion d’essere la considerazione che ricollega la pretesa illegittimità della clausola stessa al conferimento al locatore del “diritto di ottenere il versamento di ulteriori sei mensilità (in forza del) semplice recesso effettuato dal (…), oltretutto non contemplato dal contratto de quo” (cfr memoria integrativa pag 10).

Resta assorbito l’esame della domanda subordinata di risarcimento del danno asseritamente patito dalla Fondazione ENPAIA.

Conclusivamente, il (…) va condannato al pagamento della somma di Euro 19.526,07, oltre interessi legali dalle singole scadenze, quanto alla somma di Euro 18.613,00, e dalla domanda, quanto alla somma di Euro 913,07, oltre che al pagamento dell’importo di Euro 5267,28, determinato al netto del deposito cauzionale, oltre interessi legali dalla domanda.

Resta assorbito l’esame della domanda di risarcimento del danno asseritamente patito dalla Fondazione ENPAIA, spiegata in via subordinata.

Infine, va respinta la domanda riconvenzionale, risultando non adeguatamente circostanziate l’entità del fenomeno infiltrativo e la relativa concreta incidenza sulla fruizione dell’appartamento. La parte convenuta, infatti, si è limitata, nel proprio scritto difensivo, a denunciare “persistenti infiltrazioni d’acqua che hanno reso di fatto inutilizzabile una porzione dell’appartamento” “per un periodo di sette mesi circa” (cfr memoria pag. 11), dovendosi precisare che A) il mancato assolvimento dell’onere assertivo ha precluso l’ammissione delle prove orali dedotte dal (…); B) la documentazione fotografica offerta in comunicazione, sebbene qualificata come “immagini infiltrazioni insetti”, non contiene raffigurazioni dell’inconveniente in esame; B) il verbale di consegna (cfr. doc. 1 fascicolo intimato) non dà atto delle tracce lasciate dal fenomeno infiltrativo ed anzi attesta che l’immobile si trova “in condizioni generali buone”.

Non si è dato ingresso all’istanza di esibizione, risultando la stessa priva dell’indicazione specifica del/i documento/i che ne forma/no oggetto.

Degli altri inconvenienti – invasione di insetti, mancata esecuzione di opere di adeguamento dell’immobile, mancata messa in sicurezza dell’area esterna adibita a parcheggio condominiale, addebito di oneri condominiali afferenti alla straordinaria manutenzione dello stabile (cfr. memoria pag. 12) – non può tenersi conto, dal momento che, nel formulare la riconvenzionale, il (…) ha posto in correlazione la fruizione ridotta alle infiltrazioni (cfr. memoria pag. 15).

La soccombenza regola le spese di lite, da liquidarsi come in dispositivo ex dm Giustizia n 55/2014.

Si stima congruo il termine di 10 giorni per il deposito della sentenza.

PER QUESTI MOTIVI

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile n 63968/16 rgac, così provvede:

– Risolve, per inadempimento grave del convenuto (…), il contratto di locazione dallo stesso concluso con la Fondazione E.N.P.A.I.A. – Ente Nazionale di Previdenza per gli Addetti e gli Impiegati in Agricoltura relativamente all’immobile in Roma, via (…), Fabbricato 2, scala 1, distinto in NCEU al foglio (…), particella (…), sub (…), comprensivo di posto auto scoperto, contraddistinto con il n. 3, e cantina, contraddistinta con il n. 2;

– Dichiara cessata la materia del contendere quanto alla domanda di rilascio;

– Condanna il convenuto (…) a corrispondere, alla parte attrice, la somma di 19.526,07, oltre interessi legali con le decorrenze specificate nella parte motiva, e l’ulteriore somma di Euro 5267,28, oltre interessi legali dalla domanda;

– Rigetta la domanda riconvenzionale;

– Condanna (…) alla rifusione, in favore dell’attrice, delle spese di lite che liquida in Euro 153,20 per esborsi e in Euro 2.200,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;

– Fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.

Così deciso in Roma il 31 gennaio 2018.

Depositata in Cancelleria il 31 gennaio 2018.