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dei danni derivanti dall’omessa manutenzione del lastrico solare ( o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex art. 1130 co. 1 n. 4 e 1135 co. 1., n. 4 c.c. ed il concorso di tali responsabilità va risolto di regola secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.
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Recupero credito nei confronti del condomino moroso
Tribunale Ferrara, civile Sentenza 20 giugno 2018, n. 484
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Arcani ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3021/2016 promossa da:
(…), con il patrocinio dell’avv. FU.ST. e dell’avv. (…), elettivamente domiciliato in VIA (…) BUDRIO presso il difensore avv. FU.ST.
ATTORE/I
contro
(…), con il patrocinio dell’avv. MA.CR. e dell’avv. (…), elettivamente domiciliato in CORSO (…) 44042 CENTO presso il difensore avv. MA.CR.
CONVENUTO/I
CONDOMINIO (…) rappresentato e difeso dall’avv. ON.ST. e dell’avv. elettivamente domiciliato in VIA (…) 40122 BOLOGNA presso il difensore avv. ON.ST.
TERZO CHIAMATO
FATTO E DIRITTO
(…) ha convenuto in giudizio (…) deducendo di essere proprietaria di un appartamento sito in C. in via (…).
Afferma parte attrice che nel mese di ottobre 2013 nell’appartamento si verificavano infiltrazioni dal soffitto tra il locale cucina ed il vano soggiorno che interessavano e danneggiavano il soffitto e le pareti del locale cucina e del soggiorno, i mobili e gli elettrodomestici della cucina, il rivestimento dell’imbotte della porta scorrevole posta all’ingresso della zona cucina; il pavimento in legno del locale soggiorno.
Sopra l’unità immobiliare in oggetto, in corrispondenza della zona ove sono insorte le infiltrazioni, è presente il terrazzo dell’appartamento di proprietà della signora (…) e, secondo una relazione commissionata dall’attrice al geom. (…), la causa che ha originato le infiltrazioni dovrebbe rinvenirsi proprio nello stato manutentivo in cui è stato trovato il terrazzino posto al terzo piano.
L’attrice proponeva, quindi, ricorso ex art. 696 c.p.c. diretto all’accertamento dei danni lamentati. E il CTU nominato, geom. Ar.Be. rilevava che “i danni da infiltrazione nell’abitazione di parte ricorrente sono stati causati per la scarsa pendenza, la precaria manutenzione del terrazzo per omissione da parte convenuta, dovuta alla presenza di deposito abbondante di guano di piccione che ha contribuito all’intasamento dell’inadeguato scarico per la raccolta delle acque piovane, provocandone l’allagamento fino a superare l’impermeabilizzazione risultata non sufficiente risvoltata sulla parete e in parte distaccata con fessurazioni nell’intonaco”.
L’attrice ha, quindi, convenuto in giudizio (…) per ottenere il risarcimento dei danni patiti, corrispondenti a quelli accertati in sede di ATP ed alle spese del procedimento di ATP stesso.
Costituitasi in giudizio (…) ha eccepito la prescrizione del diritto rilevando che il termine di prescrizione, attesa la natura extracontrattuale dell’illecito contestato alla convenuta è di 5 anni dal verificarsi dell’evento dannoso. E, diversamente da quanto affermato da parte attrice nel ricorso ex art. 696 c.p.c., i danni, sostiene parte convenuta, non si sono verificati nell’inverno 2013, ma ben prima, posto che le infiltrazioni erano già presenti nel 2008.
Nel merito la convenuta ha negato che il danno le sia attribuibile rilevando che esso dipende dalla scarsa pendenza del terrazzo e dal dimensionamento inadeguato dello scarico, oltre che dalla impermeabilizzazione non sufficiente del lastrico e dalla presenza di guano di piccione, che ha contribuito all’intasamento dello scarico.
Il danno, pertanto, sostiene, si è verificato per eventi non prevedibili e comunque non superabili con la normale diligenza in relazione alla natura della cosa. La scarsa pendenza del terrazzo, il dimensionamento inadeguato dello scarico e l’impermeabilizzazione non sufficiente del lastrico sono cause ascrivibili a problematiche costruttive e strutturali e come tali non prevenibili o evitabili dalla convenuta.
Quanto, poi, alla presenza di guano di piccione, rileva che esso è dovuto alla impossibilità per la convenuta di accedere al terrazzo in seguito al sisma del 2012.
Chiama in causa il Condominio (…), rilevando che il terrazzo dal quale sarebbero derivate le infiltrazioni è in realtà un lastrico, che funge da copertura del condominio. Per tale ragione, sostiene, anche il condominio dovrà rispondere dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante il lastrico, in quanto la sua funzione di copertura di parte dell’edificio condominiale, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e alla assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Sostiene, quindi, che il concorso delle responsabilità del proprietario dell’appartamento e del condominio vada stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione per un terzo a carico del proprietario e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Costituitosi in giudizio il Condominio ha chiesto il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti rilevando da un lato che nessuna responsabilità grava sul condominio per difetti di natura strutturale e dall’altro che era onere della convenuta verificare le condizioni della propria terrazza ed evitare il verificarsi di situazioni potenzialmente foriere di pericoli e danni.
Ciò premesso si osserva che non è fondata l’eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta.
Ed infatti, seppure in citazione si dia atto della circostanza che infiltrazioni si fossero verificate anche negli anni precedenti, nel 2006,2009 e 2010, parte attrice si duole di infiltrazioni verificatesi nel 2013 e la cui esistenza è poi stata riscontrata dal CTU in sede di ATP.
Ciò premesso, per quanto riguarda l’an dei danni patiti, essi sono stati accertati in sede di ATP dalla geom. Be.
La CTU ha ritenuto che i costi delle opere e degli interventi necessari per l’eliminazione dei danni subiti dall’attrice e la rimessione in pristino stato dell’immobile ammontino ad Euro 4.819,00, importo che, alla luce dell’esame delle voci di cui a pag 8 e 9 della relazione appare corretto.
A tali importi dovranno essere aggiunte le spese di CTP per Euro 1.187,30 e quelle di CTU per Euro 2.225,97 ed Euro 605,00 per le spese per la prova di tenuta eseguita nel corso delle operazioni peritali.
Ciò chiarito, occorre stabilire su chi gravi la responsabilità per i danni suddetti.
In primo luogo occorre evidenziare come la difesa di parte convenuta basata sul caso fortuito ed argomentata sul rilievo della non accessibilità alla terrazza per espresso divieto contenuto in una ordinanza sindacale, che in data 28 giugno 2012 dichiarava la inagibilità dell’immobile condominiale inibendone l’utilizzo, è infondata. Parte attrice a prova contraria ha prodotto, infatti, copia della dichiarazione di intervento datata 2.10.2012 del Comandante dei vigili del Fuoco di Ferrara, mediante la quale l’autorità attesta che il 26.11.2012 i Vigili del Fuoco sono intervenuti, hanno spostato la transenna e consentito l’accesso alle abitazioni del civico n. 1.
Ciò posto occorre verificare se la responsabilità per l’accaduto gravi sulla convenuta, quale proprietaria della terrazza, ovvero anche sul condominio, in considerazione della natura di lastrico solare della copertura dell’immobile.
La Corte di Cassazione con la sentenza n.3239 del 7.2.2017, ha affermato che “dei danni derivanti dall’omessa manutenzione del lastrico solare ( o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex art. 1130 co. 1 n. 4 e 1135 co. 1., n. 4 c.c. ed il concorso di tali responsabilità va risolto di regola secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.
La sentenza è chiara nel sancire la responsabilità di proprietario e ente condominiale.
Il richiamo all’art. 1126 c.c. vi è fatto solo allo scopo di stabilire le misure della responsabilità dei soggetti coinvolti, ovvero un terzo e due terzi.
In questo caso, alla luce della CTU espletata in sede di ATP deve concludersi che effetti sia ascrivibile un difetto di manutenzione alla convenuta (…), che non ha provveduto alla rimozione dei depositi di guano.
Ma la CTU afferma che i danni sono anche dovuti alla scarsa pendenza. Ne deriva che non possa ravvisarsi una causa assorbente nella scarsa manutenzione del terrazzo.
Ne consegue, in applicazione dell’insegnamento della Corte di Cassazione, che la responsabilità per i danni occorsi sussiste in capo al convenuto ed al chiamato in causa secondo la ripartizione di 1/3 a carico del convenuto e 2/3 a carico del chiamato in causa. In ogni caso nei confronti dell’attrice la responsabilità delle parti convenuta e chiamata in causa è solidale.
Parte attrice in sede di prima memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c., ha esteso le proprie richieste risarcitorie nei confronti del chiamato in causa ed una simile estensione deve ritenersi ammissibile, poiché sorge quale conseguenza delle difese della convenuta.
Ne consegue che la convenuta ed il condominio chiamato in causa sono tenuti a risarcire all’attrice il danno quantificato in Euro 8.837,27, da arrotondare ad Euro 8.840,00. Su tale somma decorrono gli interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo.
Nei rapporti interni il danno è ripartito nella misura di 1/3 a carico della convenuta e per i 2/3 a carico del condominio.
Quanto alle spese legali sostenute da parte attrice per il presente giudizio e per l’atp, esse devono essere poste a carico solidale di parte convenuta e di parte chiamata in causa.
Esse sono liquidate, in applicazione dello scaglione di cui al D.M. n. 55 del 2014 compreso tra Euro 5.201 ed Euro 26.000,00 tenuto conto del pregio delle difese in Euro 438,00 per fase di studio, Euro 370,00 per fase introduttiva, Euro 810,00 per fase decisionale, per complessivi Euro 1618,00; per l’atp in Euro 270,00 per fase di studio, Euro 338,00 per fase introduttiva, Euro 707,00 per fase istruttoria, per complessivi Euro 1315,00, oltre ad Euro 110,00 per anticipazioni.
Nel rapporto processuale fra parte convenuta e parte chiamata in causa, invece, il convenuto è vittorioso e le relative spese, liquidate nell’importo di Euro 1618,00 per compensi, vanno poste a carico di parte chiamata in causa.
P.Q.M.
Il giudice, definitivamente decidendo, ogni altra domanda ed eccezione respinta
– accerta che la responsabilità per i danni patiti dall’attrice deve essere ascritta nella misura di 1/3 a carico della convenuta (…) e nella misura dei 2/3 a carico del Condominio (…) e per l’effetto
– condanna in solido parte convenuta e parte chiamata in causa a corrispondere all’attrice a titolo di risarcimento del danno la somma di Euro 8.840,00 oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo;
– condanna in solido parte convenuta e parte chiamata in causa a rifondere all’attrice le spese di lite, quantificate in Euro 1315,00 per compensi per la fase di ATP oltre ad Euro 110,00 per anticipazioni ed in Euro 1618,00 per compensi per la fase di merito, oltre a Euro 278,00 per anticipazioni ed oltre spese generali, IVA e CPA;
– condanna la parte chiamata in causa a rifondere a parte convenuta le spese di lite, liquidate in Euro 1618,00 per compensi oltre spese generali, IVA e CPA.
Così deciso in Ferrara il 20 giugno 2018.
Depositata in Cancelleria il 20 giugno 2018.