il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprieta’ ed alla riservatezza del vicino, avendo operato gia’ l’articolo 907 c.c. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiche’ luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita. Nel caso di specie, essendo pacifico che il conflitto si pone tra diritti spettanti alle proprieta’ esclusive dei contendenti, risulta non invocabile la diversa previsione di cui all’articolo 1102 c.c., che attiene al concorrente godimento della cosa comune.
Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Sentenza|4 novembre 2021| n. 31640
Data udienza 4 giugno 2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere
Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. VARRONE Luca – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 8862-2016 proposto da:
(OMISSIS), nella qualita’ di Amministratore di Sostegno di (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 2106/2015 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 29/12/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/06/2021 dal Consigliere ORILIA LORENZO;
lette le conclusioni scritte del P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale PEPE ALESSANDRO.
RITENUTO IN FATTO
1 La Corte d’Appello di Bari, con sentenza del 29.12.2015, accogliendo il gravame proposto da (OMISSIS) e (OMISSIS) contro la sentenza di primo grado (n. 106/2012 del Tribunale di Trani sez. dist. Barletta), ha respinto la domanda di riduzione in pristino originariamente proposta da (OMISSIS) e (OMISSIS), quali genitori esercenti la potesta’ sul minore (OMISSIS) e successivamente coltivata dal primo, quale amministratore di sostegno del figlio divenuto maggiorenne (si lamentava la realizzazione, in edificio condominiale, di un manufatto al di sotto del balcone dell’appartamento di proprieta’ del loro assistito in pregiudizio del diritto di veduta).
Per giungere a tale conclusione la Corte barese ha osservato:
– che spetta al giudice di merito verificare se nel singolo caso le norme sulle distanze legali siano compatibili con la disciplina condominiale;
– che secondo la previsione del regolamento condominiale i proprietari delle verande potevano coprirle con tettoia restando esonerati dal rispetto delle distanze;
– che la stessa struttura dell’edificio non avrebbe consentito la realizzazione delle tettorie nel rispetto della distanza legale mancando in concreto tra un balcone e l’alto lo spazio necessario;
– che solo con la comparsa di risposta nel giudizio di appello era stato dedotto che si trattava non di copertura di veranda ma di copertura di balcone, il che modificava completamente la causa petendi.
2 Contro tale sentenza (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi contrastati con controricorso dai (OMISSIS) e (OMISSIS).
Il Procuratore Generale ha fatto pervenire conclusioni scritte insistendo per l’accoglimento del secondo e terzo motivo del ricorso con assorbimento del primo.
In prossimita’ dell’udienza il controricorrente ha depositato una memoria ex articolo 378 c.p.c..
CONSIDERATO IN DIRITTO
1.1 Col primo motivo il ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1363 c.c. nonche’ l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio per avere la Corte d’Appello erroneamente interpretato l’articolo 2 del regolamento condominiale, ritenendo che la norma, nel consentire la copertura di verande, esonerava anche dall’osservanza delle norme sulle distanze. Rileva invece che la norma, nel consentire la copertura di verande, si riferiva unicamente al decoro architettonico, lasciando pero’ impregiudicato l’obbligo del rispetto delle distanze legali di cui all’articolo 907 c.c.. Osserva inoltre il ricorrente che, contrariamente da quanto affermato dalla Corte territoriale, il regolamento non aveva natura contrattuale (mancando l’approvazione unanime di tutti i partecipanti alla cooperativa) con la conseguenza che non poteva avere effetti obbligatori. Evidenzia inoltre alcuni passaggi contraddittori e incompatibili contenuti nella sentenza (“indirettamente” “espressamente e chiaramente”).
1.2 Col secondo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 277 e 345 c.p.c. nonche’ l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio criticando l’affermazione della Corte d’Appello secondo cui sarebbe stata denunziata la copertura di una veranda e poi, tardivamente sarebbe stato dedotto che la copertura aveva interessato il balcone. Riporta i passaggi dell’atto introduttivo del giudizio di primo grado da cui risulta che si era sempre denunciata la copertura di un balcone.
1.3 Col terzo motivo si denunzia, infine, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1102 e 907 c.c., nonche’ l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, rimproverandosi alla Corte territoriale di non avere considerato che la vicenda si esaurisce nell’ambito delle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva; che ha erroneamente richiamato principi inapplicabili al caso di specie mentre avrebbe dovuto verificare la natura dell’opera e l’impedimento della veduta in appiombo e conseguentemente applicare la disposizione di cui all’articolo 907 c.c..
2 Evidenti ragioni di priorita’ logica consigliano di invertire l’ordine dei motivi nell’esame del ricorso e di partire quindi dal terzo, che appare fondato.
Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprieta’ ed alla riservatezza del vicino, avendo operato gia’ l’articolo 907 c.c. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiche’ luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (cfr. Sez. 2 -, Ordinanza n. 5732 del 27/02/2019 Rv. 652708; Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 7269 del 27/03/2014 Rv. 630234; Sez. 2, Sentenza n. 955 del 16/01/2013 Rv. 624981; Sez. 2, Sentenza n. 17317 del 07/08/2007 Rv. 600448; Sez. 2, Sentenza n. 13012 del 02/10/2000 Rv. 540670).
Nel caso di specie, essendo pacifico che il conflitto si pone tra diritti spettanti alle proprieta’ esclusive dei contendenti, risulta non invocabile la diversa previsione di cui all’articolo 1102 c.c., che attiene al concorrente godimento della cosa comune (cfr. Sez. 2, Ordinanza n. 5732/2019 cit.).
La Corte d’Appello di Bari e’ quindi incorsa in errore di diritto laddove ha escluso l’applicabilita’ delle norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute nei rapporti tra condomini, sulla base di un precedente, peraltro, relativo ad una tenda parasole e non all’esercizio della veduta in verticale.
3. Passando all’esame del secondo motivo, rileva il Collegio che, a norma del terzultimo capoverso del regolamento condominiale (trascritto a pag. 14 del ricorso) “e’ consentita da parte dei condomini in possesso di verande la costruzione di tettoie, le quali devono essere coibentate, tegolate, la struttura portante deve essere eseguita con lamellare in legno tinteggiato noce o ciliegio. La grondaia deve essere di plastica ramata o in rame”.
Il penultimo capoverso aggiunge: “Per la realizzazione di quanto sopra i condomini dovranno scrupolosamente attenersi a quanto previsto dal precedente comma, mentre per quanto riguarda i balconi, e’ consentita l’installazione di tende parasole, i cui colori e caratteristiche dovranno essere preventivamente concordate ed approvate dall’assemblea condominiale”.
La norma condominiale distingue quindi tra verande (suscettibili di copertura secondo precise modalita’ costruttive) e balconi (per i quali e’ ammesso invece l’utilizzazione di tende parasole di particolari colori e caratteristiche da approvarsi in assemblea).
Per i balconi la norma condominiale non prevede la possibilita’ di manufatti di copertura, ma solo l’installazione di tende.
Ebbene, dall’atto di citazione (OMISSIS) nel giudizio primo grado (che la natura procedurale del vizio denunziato consente di consultare) si evince che la doglianza degli attori riguardava la realizzazione di una tettoia in legno sul “balcone” dei convenuti, di cui se ne chiedeva la rimozione principalmente per violazione delle norme sulle vedute (“l’appartamento predetto affaccia, con un balcone e una finestra sul sottostante balcone dell’appartamento posto al quinto piano dello stesso fabbricato, di proprieta’ (OMISSIS) e (OMISSIS)”; “sta di fatto che i sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno realizzato sul loro balcone sottostante a quello dell’appartamento in sesto piano di proprieta’ (OMISSIS) una tettoia in legno avente caratteri di costruzione stabile ed inamovibile….” “la tettoia – che ha un’estensione di circa 40 mq- si innesta direttamente sul frontalino della soletta del balcone sovrastante ed inibisce al proprietario del piano superiore l’esercizio del diritto di veduta di retta (in avanti e in appiombo) sul balcone sottostante con evidente violazione delle disposizioni dell’articolo 907 c.c., in materia di distanza delle costruzioni dalle vedute….” “accertato e dichiarato che la tettoia realizzata dai convenuti….sul balcone dell’appartamento di loro proprieta’ in Barletta al quinto piano della via (OMISSIS) … viola le disposizioni dell’articolo 907 c.c. in materia di distanza delle costruzioni dalle vedute….”).
Ha dunque nuovamente errato la Corte d’Appello a ritenere che nel caso in esame gli attori, introducendo tardivamente il riferimento al balcone, abbiano immutato la causa petendi perche’, come si e’ visto, il riferimento alla copertura del balcone era inequivoco.
Tale errore di individuazione della fattispecie concreta ha comportato inevitabilmente l’erronea individuazione della norma condominiale applicabile alla fattispecie (la disposizione sulle verande piuttosto che quella sui balconi).
La sentenza deve pertanto essere cassata per nuovo esame sulla scorta dei principi esposti, con logico assorbimento del primo motivo tendente ad accertare la natura del regolamento condominiale e la portata della disposizione del terzultimo capoverso dell’articolo 2 (sulla possibilita’ di realizzare la copertura delle verande in rapporto alle norme sulle distanze).
Il giudice di rinvio, che si individua nella Corte d’Appello di Bari in diversa composizione, provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo e terzo motivo di ricorso; dichiara assorbito il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimita’, alla Corte d’Appello di Bari in diversa composizione.