Diritto prelazione conduttore perfetta coincidenza tra bene alienato e locato

Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente

Dott. OLIVIERI Stefano – rel. Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3154-2014 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

INAIL, (OMISSIS), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Dirigente Generale, Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

e contro

COMUNE CAGLIARI;

– intimato –

Nonche’ da:

COMUNE CAGLIARI, in persona del Sindaco pro tempore Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente incidentale –

avverso la sentenza n. 397/2013 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/10/2016 dal Consigliere Dott. STEFANO OLIVIERI;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

FATTI DI CAUSA

La controversia concerne l’accertamento della violazione del diritto di prelazione, e del conseguente legittimo esercizio del diritto di riscatto, in capo a (OMISSIS), titolare della ditta (OMISSIS), quale conduttrice del locale a piano terra sito nell’edificio in (OMISSIS), la proprieta’ del quale era stata ceduta dall’INAIL al Comune di Cagliari con atto pubblico in data 16.6.1992. La conduttrice, in subordine, ha chiesto accertarsi la nullita’ del contratto di vendita e la efficacia del rapporto locativo in corso.

Il Comune convenuto in primo grado ha contestato la pretesa instando per l’accertamento della estinzione del rapporto locativo, alla data 31.10.1994, in conseguenza di disdetta comunicata alla (OMISSIS) con lettera in data 2.2.1993, nonche’ per la condanna della conduttrice al rilascio dell’immobile ed al pagamento dei canoni pregressi insoluti. Il Comune ha evocato in giudizio l’ente alienante INAIL, nei confronti del quale ha svolto domanda condizionata di manleva dalle pretese fatte valere dalla (OMISSIS).

Il Tribunale di Cagliari, con sentenza 11.1.2012 n. 63 ha rigettato le domande proposte dalla attrice ed accolto, invece, le domande riconvenzionali formulate dal Comune.

La decisione e’ stata riformata dalla Corte d’appello di Cagliari che, con sentenza 11.6.2013 n. 397, dopo aver rilevato che la conduttrice aveva ritualmente comunicato ai sensi dell’articolo 36 LEC al locatore INAIL, con raccomandata in data 3.9.1991 sottoscritta anche dagli eredi del precedente conduttore, di essere subentrata nel rapporto locativo in conseguenza di cessione d’azienda e che alcuna opposizione al riguardo era stata mossa dall’INAIL, mentre il Comune aveva richiesto l’aggiornamento Istat continuando a percepire i canoni dalla conduttrice, ha confermato la statuizione che rigettava entrambe le domande attoree, sotto il duplice profilo della non spettanza del diritto di prelazione ex articolo 38 LEC, avendo l’INAIL venduto in blocco l’intero edificio – da cielo a terra – nel quale era compreso anche il locale locato, e della insussistenza dei lamentati vizi di nullita’ del contratto di compravendita per asseriti abusi edilizi (in quanto l’immobile era stato costruito anteriormente all’anno 1967 ed i modesti aumenti di volumetria rispetto al titolo edificatorio – riscontrati nelle relazione del CTU svolta in primo grado – erano da ritenersi risalenti al 1959 e dunque non soggetti a condono edilizio ex lege n. 47 del 1985), con conseguente condanna della (OMISSIS) al rilascio dell’immobile ed al versamento della indennita’ ex articolo 1591 c.c., non piu’ corrisposta a far data dal febbraio 1997.

La Corte territoriale accoglieva, invece, i motivi di gravame concernenti la non debenza da parte della conduttrice del risarcimento del maggior danno ex articolo 1224 c.c., comma 2 e articolo 1591 c.c., rilevando che il Comune non aveva neppure allegato di aver subito un maggior pregiudizio ex articolo 1224 c.c. determinato dal differenziale tra il tasso di interesse e quello di rendimento dei titoli del debito pubblico, ne’ di aver perduto occasioni contrattuali favorevoli a causa del mancato rilascio dell’immobile.

La sentenza di appello non notificata e’ stata impugnata per cassazione, con ricorso principale da (OMISSIS), che ha dedotto, con due motivi, errori nell’attivita’ di giudizio, e con ricorso incidentale proposto contestualmente al controricorso dal Comune di Cagliari, che ha impugnato la sentenza di appello con tre motivi, deducendo errori di diritto sostanziale e processuale. Ha resistito con controricorso anche l’INAIL.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo del ricorso principale viene denunciato il vizio di violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39.

Il motivo e’ manifestamente inammissibile.

Il vizio di violazione e quello di falsa applicazione delle norme di diritto indicate che prevedono l’attribuzione al conduttore del diritto di prelazione in caso il locatore intenda alienare la proprieta’ dell’immobile ed il diritto di riscatto nel caso in cui la cessione dell’immobile sia effettuata dal locatore senza dare preventivo avviso al prelazionario, puo’ astrattamente configurarsi nel caso in cui il Giudice, correttamente rilevata la fattispecie concreta:

individui erroneamente in tesi la norma che ritiene idonea a risolvere la ipotesi controversa, ovvero ne fornisca una interpretazione difforme dal suo significato prescrittivo (come enucleabile in base alla corretta applicazione de criteri ermeneutici delle norme giuridiche), o erri nell’individuare i fatti costitutivi della fattispecie astratta disciplinata dalla norma, o ancora faccia derivare dalla norma conseguenze giuridiche dalla stessa non previste (vizio di violazione);

ritenga erroneamente che i fatti, come provati o non contestati, trovino collocazione, attraverso l’attivita’ di qualificazione giuridica degli stessi, ossia si identifichino o debbano essere ricompresi nello schema astratto contemplato dalla norma di diritto.

In sostanza, come e’ stato affermato da questa Corte, l’errore di diritto viene in questione laddove per risolvere la controversia e’ stata fatta applicazione di una norma che non doveva essere applicata, ovvero non e’ stata applicata la norma che avrebbe invece dovuto esserlo, o la norma, pur esattamente individuata come idonea a risolvere la controversia, e’ stata male applicata (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 22348 del 24/10/2007; id. Sez. L, Sentenza n. 26307 del 15/12/2014).

Nessuna delle due ipotesi ricorre nel caso di specie con riferimento alle norme indicate atteso che il Giudice di appello ha escluso l’applicazione delle predette norme avendo – correttamente – ritenuto che la fattispecie concreta previamente individuata nella alienazione, con atto pubblico in data 11.6.1992, della proprieta’ dell’ “intero stabile” (da cielo a terra), in cui e’ ricompreso anche l’immobile locato, effettata dall’INAIL al Comune di Cagliari – non poteva essere sussunta nello schema legale attributivo del diritto di prelazione (e di riscatto) al conduttore soltanto nel caso in cui vi sia perfetta corrispondenza tra l’immobile oggetto dell’atto di alienazione e quello locato.

La ricorrente non censura la interpretazione che delle norme ha fornito il Giudice di merito, trattandosi peraltro di interpretazione pienamente conforme ai principi di diritto enunciati in materia da questa Corte secondo cui il diritto di prelazione e di riscatto di cui alla L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 presuppone la perfetta coincidenza dell’immobile alienato con quello locato, e non sussiste, pertanto, nel caso di vendita in blocco dell’intero stabile, ovvero di vendita cumulativa, per un prezzo unico, di piu’ unita’ immobiliari senza distinzione per parti, costituendo, in tal caso, la “res” alienata un bene diverso dalle singole unita’ che lo compongono (cfr. ex plurimis: Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 7520 del 16/07/1999; id. Sez. 3, Sentenza n. 10196 del 03/08/2000; id. Sez. 3, Sentenza n. 5913 del 20/04/2001; id. Sez. 3, Sentenza n. 18648 del 05/12/2003; id. Sez. 3, Sentenza n. 682 del 14/01/2005; id. Sez. 3, Sentenza n. 26981 del 20/12/2007; id. Sez. 3, Sentenza n. 23747 del 17/09/2008; id. Sez. 3, Sentenza n. 23749 del 17/09/2008; id. Sez. 3, Sentenza n. 11348 del 11/05/2010; id. Sez. 3, Sentenza n. 9258 del 19/04/2010; id. Sez. 3, Sentenza n. 13223 del 31/05/2010; id. Sez. 3, Sentenza n. 25448 del 16/12/2010), ma contesta l’accertamento in fatto compiuto dal Giudice del merito concernente la volonta’ negoziale delle parti espressa nel contratto di vendita immobiliare, deducendo che – gia’ con l’atto di citazione- erano state evidenziate talune irregolarita’ ed anomalie nel contenuto dell’atto negoziale (omessa indicazione dei rapporti locativi in atto; tardiva comunicazione all’ (OMISSIS) della cessione della proprieta’) che avrebbero dovuto indurre la Corte territoriale a verificare l’intento fraudolento dei contraenti. Del pari, sostiene la ricorrente, la Corte d’appello non avrebbe esattamente rilevato quali fossero le caratteristiche obiettive dei locali e degli appartamenti, tali da escludere che potesse ravvisarsi una vendita in blocco.

La ricorrente quindi – oltre a limitarsi a reiterare i principi enunciati in materia da questa Corte e senza peraltro neppure investire la “ratio decidendi” della sentenza secondo cui la cessione dell’intero stabile” rende superfluo qualsiasi ulteriore accertamento, necessario invece nel caso in cui la vendita abbia ad oggetto una parte soltanto dello stabile comprendente anche l’immobile locato – non fornisce alcun pertinente argomento in diritto a supporto della censura, intendendo piuttosto far valere esclusivamente “errori di fatto” nella rilevazione sia della volonta’ negoziale dei contraenti la vendita, sia delle condizioni fisiche e funzionali delle unita’ immobiliari oggetto dell’atto di vendita (errori sindacabili soltanto nei limiti consentiti dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nel testo, applicabile ratione temporis, modificato dal Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54 conv. in L. n. 134 del 2012, ovvero – quanto alla interpretazione della volonta’ dei contraenti – in relazione alla violazione dei criteri ermeneutici degli atti negoziali), sussistendo pertanto una assoluta inconferenza tra il vizio di legittimita’ denunciato, sul quale si chiede alla Corte il sindacato, e gli elementi espositivi a supporto dello stesso, e di conseguenza andando incontro il motivo alla dichiarazione di inammissibilita’.

Con il secondo motivo del ricorso principale viene investita la statuizione della sentenza che ha rigettato la domanda subordinata di accertamento della nullita’ del contratto di compravendita, deducendo la ricorrente il vizio di violazione e falsa applicazione degli articoli 116, 2727 e 2729 c.c. (in ordine alla errata applicazione dello schema legale della presunzione), nonche’ della L. n. 47 del 1985, articolo 40, comma 2.

Il motivo e’ infondato.

La Corte territoriale ha confermato integralmente la statuizione del primo giudice secondo cui: a) l’immobile era stato costruito anteriormente all’anno 1967; b) non sussisteva una complessiva irregolarita’ urbanistica in quanto le modifiche riscontrate dal CTU (realizzazione di alcuni bagni al piano terra a servizio dell’immobile locato) erano agevolmente rimovibili; c) “in ogni caso all’articolo 5 del contratto di vendita l’INAIL aveva sostanzialmente dichiarato non sussistere abusi edilizi” (cfr. sintesi della decisione di prime cure, riportata nel fatto della sentenza di appello, in motiv. pag. 8).

A tali considerazioni la Corte d’appello ha aggiunto che l’ausiliario non era stato in grado di fornire una datazione delle modifiche in questione, e che attesa la destinazione di tali bagni a servizio del locale – che ne era privo – ove era esercitata l’attivita’ commerciale, poteva inferirsi che i relativi lavori fossero stati eseguiti dal precedente conduttore che, nel 1959 aveva stipulato il contratto di locazione, che era stato poi ceduto unitamente alla propria azienda alla (OMISSIS).

Orbene la censura della ricorrente e’ fondata sull’erroneo assunto secondo cui, avendo il CTU accertato la esistenza anche di altri interventi modificativi (in particolare consistiti nella realizzazione di muri interni divisori negli appartamenti del secondo piano), il contratto sarebbe comunque affetto da nullita’, dovendo prescindersi da qualsiasi verifica della “consistenza o gravita’” degli abusi edilizi: la giurisprudenza di questa Corte, sulla scorta del tenore letterale della norma della L. n. 47 del 1985, articolo 40 che rinvia alle sanzioni amministrative e penali previste dagli articoli 7 e 20 legge ha, infatti, ricollegato la sanzione della nullita’ contrattuale ai soli casi della assenza di licenza edilizia o di concessione in sanatoria, e di organismo edilizio realizzato, per caratteristiche tipologiche o per aumenti di volumetria, in totale difformita’ dalla concessione edilizia, rimanendo invece esente da invalidita’ la vendita di immobile “costruito sulla base di una regolare concessione edilizia e non in totale difformita’ dalla stessa, ma avente una parziale difformita’ rispetto al permesso di costruire, per la presenza di un aumento non consistente della volumetria realizzata che, pur superando i limiti del progetto approvato, non consta che si sia risolta o che abbia dato luogo ad un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile” (cfr. Corte cass. Sez. 2, Sentenza n. 20258 del 18/09/2009; id. Sez. 2, Sentenza n. 8081 del 07/04/2014. Vedi Corte cass. Sez. 2, Sentenza n. 2187 del 31/01/2011. Non si pone in contrasto con tale indirizzo il precedente di questa Corte cass. Sez. 2, Sentenza n. 52 del 07/01/2010, citato anche dalla ricorrente, in quanto, in quel caso, l’intervento edilizio aveva avuto ad oggetto la costruzione di una veranda determinante consistente aumento di volumetria e realizzazione di un nuovo ambiente abitabile).

Nella specie la Corte d’appello ha accertato in fatto, sulla scorta della c.t.u., sia il modesto aumento di volumetria, sia il carattere meramente accessorio dei servizi realizzati, ritenendo – conformemente alla giurisprudenza di questa Corte – che trattavasi di irregolarita’ non sanzionabili con la nullita’ del contratto di vendita.

Venendo all’esame del ricorso incidentale proposto dal Comune di Cagliari, il primo motivo con il quale si denuncia, alternativamente, il vizio di violazione dell’articolo 36 ovvero dell’articolo 37 Legge Equo Canone, impugnando la statuizione che ha rigettato la eccezione degli enti pubblici di difetto di legittimazione attiva della (OMISSIS), deve ritenersi:

– inammissibile per assoluta carenza di interesse, essendo risultato il Comune integralmente vittorioso nel merito quanto alle pretese vantate dalla (OMISSIS);

– inammissibile per difetto di autosufficienza, in quanto se rivolto a denunciare un vizio di sussunzione della comunicazione di avvenuta cessione del contratto di locazione e dell’azienda, inviata dalla (OMISSIS) all’INAIL in data 3.9.1991, omette del tutto di assolvere al requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 4 della specifica indicazione delle ragioni critiche rivolte alla statuizione impugnata, limitandosi a riprodurre un precedente di questa Corte secondo cui la successione nel rapporto locativo si determina soltanto in conseguenza del perfezionamento di una fattispecie complessa costituita dalla cessione di azienda o del ramo di azienda esercitato nel locale condotto in locazione, dalla formale comunicazione al locatore della avventa cessione, e dalla mancata opposizione per gravi motivi da parte del locatore entro trenta giorni da detta comunicazione: la Corte territoriale ha ritenuto che tale lettera, sottoscritta anche dagli eredi dell’originario conduttore, integrasse gli elementi informativi necessari richiesti alla comunicazione di cessione (comunque perfezionatasi anche nel caso di subentro degli eredi, in virtu’ di successione legittima, nella posizione contrattuale dell’originario conduttore (OMISSIS)) risultando peraltro incontestato l’esercizio della azienda da parte della (OMISSIS), non avendo il locatore INAIL formulato alcuna opposizione ed avendo il Comune acquirente della proprieta’ dell’immobile continuato a percepire i canoni di locazioni, chiedendone l’aggiornamento ISTAT, dalla stessa (OMISSIS).

Con il secondo motivo del ricorso incidentale viene dedotto il vizio di violazione e falsa applicazione degli articoli 1591 e 1224 c.c.

Sostiene il Comune che e’ errato il mancato riconoscimento del maggior danno ex articolo 1224 c.c., comma 2 in relazione al mancato adempimento della obbligazione pecuniaria concernente i canoni dovuti, potendo trovare applicazione la presunzione di maggior danno da mancato rendimento delle somme rese indisponibili dall’inadempimento, anche in periodo di oscillazione dei tassi di interesse; ed ancora aveva errato la Corte territoriale di negare il risarcimento liquidato dal primo giudice in misura corrispondente alla differenza tra l’importo del canone contrattuale ed il maggiore importo del canone locativo di mercato, non essendo gravabile un ente pubblico della prova della perdita di nuove occasioni di guadagno (Corte cass. 16143/2010).

Con il terzo motivo il ricorrente incidentale impugna la sentenza per omessa pronuncia, in violazione dell’articolo 112 c.p.c., della domanda di condanna della conduttrice all'”ulteriore” risarcimento del danno, prodotto a causa del mancato rilascio dell’immobile, e richiesto espressamente nella comparsa di costituzione in grado di appello.

I motivi che possono essere esaminati congiuntamente, investendo questioni attinenti il medesimo capo di sentenza concernente la liquidazione del danno patrimoniale, trovano parziale accoglimento.

Premesso che si verte in tema di inadempimento dell’obbligazione del conduttore avente ad oggetto il rilascio dell’immobile alla scadenza del rapporto (nella specie accertata alla data 31.10.1994 di efficacia della disdetta comunicato dal Comune-locatore) le cui conseguenze dannose trovano disciplina nell’articolo 1591 c.c., osserva il Collegio che va ribadito il principio affermato da questa Corte secondo cui il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata e’ soggetto, in base all’art 1591 c.c., ad un duplice obbligo: quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, l’altro (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore. Il primo di tali obblighi, concretandosi in un debito determinato sin dal momento della sua nascita in una espressione monetaria, appartiene alla categoria dei debiti di valuta, sottoposti al principio nominalistico (pur rivestendo funzione risarcitoria, venendo ad essere liquidato il danno in misura forfetaria e predeterminata ex lege) il secondo, non essendo fin dall’origine un debito di natura pecuniaria, ma traducendosi in un concreto e specifico ammontare monetario solo al momento della pronuncia giudiziale di liquidazione, importa che deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il mancato rilascio e la liquidazione del danno (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 67 del 14/01/1971; id. Sez. 3, Sentenza n. 14243 del 17/12/1999; id. Sez. 3, Sentenza n. 3183 del 14/02/2006; id. Sez. 3, Sentenza n. 3183 del 14/02/2006).

Ne segue che, in quanto obbligazione di valuta, al mancato pagamento delle somme corrispondenti all’importo del canone contrattuale trova applicazione la disciplina dell’articolo 1224 c.c., comma 2, essendo consentito al creditore di dimostrare il maggior danno sofferto dall’inadempimento. E sull’onere della prova gravante sul creditore e’ intervenuto l’arresto delle SS.UU. di questa Corte che, risolvendo il contrasto formatosi in seno alle sezioni semplici, hanno affermato il principio, al quale il Collegio intende dare seguito, secondo cui “nel caso di ritardato adempimento di una obbligazione di valuta, il maggior danno di cui all’articolo 1224 c.c., comma 2, puo’ ritenersi esistente in via presuntiva in tutti i casi in cui, durante la mora, il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato con scadenza non superiore a dodici mesi sia stato superiore al saggio degli interessi legali. Ricorrendo tale ipotesi, il risarcimento del maggior danno spetta a qualunque creditore, quale che ne sia la qualita’ soggettiva o l’attivita’ svolta” (cfr. Corte cass. Sez. U, Sentenza n. 19499 del 16/07/2008).

La statuizione impugnata, che non riconosce al Comune il maggior danno conseguito al mancato pagamento dell’indennizzo per la protratta illegittima occupazione dell’immobile, sulla incerta e criptica “ratio decidendi” per cui “il criterio di liquidazione del maggior danno (ndr recte: la prova presuntiva del maggior danno)…pare….in concreto inutilizzabile, avuto riguardo alla oscillazione dei tassi verificatisi negli ultimi anni”, contrasta con l’enunciato principio di diritto (al quale oppone un argomento inconferente e non intelligibile: oscillazione dei prezzi) e va, pertanto, cassata, dovendo altresi’ essere rilevata la erronea lettura fatta dalla Corte territoriale dei precedenti di legittimita’ – successivi alle predette SS.UU. – richiamati nella sentenza di appello, laddove: a) il principio della prova del maggior danno, espressamente stabilito nell’articolo 1224 c.c., comma 2 non e’ stato affatto posto in discussione dalle SS.UU. n. 19499/2008, che hanno affermato come il creditore assolva a tale onere in base al ricorso al “notorio” (cfr. sentenza SS.UU. n. 19499/2008, in motivaz. paragr. 4.3); b) le sentenze richiamate dal Giudice di appello hanno escluso che il creditore possa utilmente esperire la domanda di condanna al risarcimento del maggior danno ex articolo 1224 c.c., comma 2, limitandosi a richiedere “la rivalutazione sulle somme dovute a titolo capitale”, in cio’ conformandosi al principio di diritto – che non si pone affatto in rotta di collisione con le affermazioni delle SS.U. n. 19499/2008, ma ne costituisce logica derivazione – secondo cui il creditore di una obbligazione di valuta, il quale intenda ottenere il ristoro del pregiudizio da svalutazione monetaria, ha l’onere di domandare il risarcimento del “maggior danno” ai sensi dell’articolo 1224 c.c., comma 2, e non puo’ limitarsi a domandare semplicemente la condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, non essendo quest’ultima una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 22273 del 02/11/2010; id. Sez. U, Sentenza n. 5743 del 23/03/2015): ed infatti altro e’ la domanda volta ad ottenere la “automatica” rivalutazione del credito-capitale liquidato nelle obbligazioni di valore, altro e’ invece la domanda con la quale si chiede il risarcimento del “maggior danno” ex articolo 1224 c.c., comma 2, dovendo in tal caso essere puntualmente allegato dal creditore di aver subito un danno commisurato al differenziale negativo tra il saggio degli interessi legali ed il tasso di svalutazione.

Deve egualmente ritenersi fondata la censura di omessa pronuncia sulla domanda di condanna agli “ulteriori danni maturati e maturandi”, successivi alla pubblicazione della decisione di primo grado, formulata dal Comune nella comparsa di costituzione in grado di appello (trascritta alla pag. 9 e 10 del ricorso incidentale; la domanda e’ riprodotta anche nelle conclusioni in grado di appello, riportate nella sentenza impugnata, pag. 5). Ed infatti il Giudice di prime cure aveva limitato la pronuncia di condanna al pagamento della indennita’ di occupazione ex articolo 1591 c.c., a decorrere dal gennaio 1997, in misura pari “ai canoni arretrati fino alla data della decisione”.

Sulla domanda proposta in grado di appello il Giudice di merito ha omesso del tutto di pronunciare incorrendo nel vizio processuale denunciato: la sentenza deve in conseguenza essere cassata con rinvio della causa al Giudice di merito affinche’ decida sulla domanda pretermessa, avendo allegato il Comune il mancato rilascio dell’immobile, anche in conseguenza della sospensione della efficacia della sentenza di prime cure (cfr. ricorso incidentale pag. 36), sicche’ la occupazione illegittima successiva al deposito della sentenza di primo grado, integrante l’inadempimento colpevole attuale del conduttore, esponeva quest’ultimo al risarcimento dell’ulteriore danno forfetizzato ex lege (articolo 1591 c.c.) nella misura corrispondente all’importo dei canoni contrattuali.

Infondata e’ invece la censura volta ad impugnare la statuizione della sentenza di appello che aveva disconosciuto il maggior danno determinato dalla differenza tra l’importo dei canoni contrattuali (corrisposti a titolo di indennita’ di occupazione) e quelli ritraibili dalla locazione dell’immobile a valori di mercato (lucro cessante).

L’argomento del ricorrente incidentale – che richiama il precedente n. 16143/2010 – secondo cui l’inadempimento della obbligazione di rilascio ex articolo 1590 c.c. determinerebbe nei confronti delle Amministrazioni pubbliche un danno da lucro cessante “in re ipsa”, non puo’ essere condiviso, venendosi a confondere il tipo di danno patrimoniale subito. Lo stesso Comune ha dichiarato di avere sempre affermato, fino dal primo grado, di aver acquistato l’intero stabile per destinarlo, previa ristrutturazione, a propri uffici (cfr. ricorso incidentale pag. 35).

Orbene fermo il principio cui il Collegio intende dare seguito secondo cui, in tema di responsabilita’ del conduttore per il ritardato rilascio dell’immobile locato, il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno di cui all’articolo 1591 c.c., che ha natura contrattuale, non sorge automaticamente, sulla base del raffronto tra un potenziale canone di mercato ricavabile da una nuova locazione e quello corrisposto dal conduttore al momento del rilascio, occorrendo che il locatore dimostri, con ogni mezzo, e, quindi, anche per presunzioni, l’esistenza di una concreta lesione del suo patrimonio in relazione alle condizioni dell’immobile, alla sua ubicazione e alle possibilita’ di una specifica attuale utilizzazione nonche’ all’esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 23720 del 16/09/2008), risulta del tutto evidente come il precedente giurisprudenziale richiamato dal Comune (Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 16143 del 08/07/2010) non abbia affatto inteso esonerare da tale prova gli enti pubblici, ma abbia piuttosto affermato che, data la specificita’ delle procedure di gara cui tali enti sono assoggettati anche nello svolgimento di attivita’ di diritto privato, la prova del maggior danno non deve essere data necessariamente attraverso proposte contrattuali ricevute, ma puo’ anche essere desunta da altre circostanze di fatto valutate dal Giudice di merito che depongano per il mancato conseguimento di corrispettivi locativi commisurati a quelli di mercato (nella specie il prezzo di una eventuale locazione era stato stabilito da una commissione pubblica proprio in vista di un rinnovo contrattuale con la stessa societa’ ricorrente ed era stato poi condiviso dal CTU incaricato per la stima), essendo opportuno, peraltro, rilevare come, nel precedente richiamato, non era in contestazione che l’immobile fosse stato destinato dal Comune ad investimento produttivo mediante locazione per lo svolgimento di attivita’ commerciale.

Ben distinto e’ il caso oggetto di controversia in cui l’immobile, per ammissione stessa del Comune, era invece destinato ad utilizzo per esigenze proprie dell’ente locale. Tale circostanza non esclude evidentemente che l’ente locale possa subire un maggior danno a causa della indisponibilita’ dell’immobile (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 5051 del 03/03/2009), ma il danno non sara’ allora valutato dal Giudice di merito in riferimento al valore locativo di mercato, ma in relazione ad altre e diverse conseguenze pregiudizievoli, delle quali occorrera’ fornire puntuale dimostrazione in giudizio, quali ad esempio il costo sopportato dal Comune costretto a mantenere i propri uffici nella originaria allocazione, o ancora la lievitazione dei prezzi dei lavori di ristrutturazione preventivati sull’immobile, o la negativa incidenza – valutabile in termini economici – determinata dalla indisponibilita’ del bene sul risultato della attivita’ amministrativa.

Conforme a diritto deve ritenersi, pertanto, la statuizione impugnata, laddove, ha escluso che la prova del maggiore danno risarcibile, nella fattispecie concreta esaminata, possa essere integrato dal mero dato della differenza tra l’importo contrattuale dei canoni e il valore locativo di mercato dell’immobile.

In conclusione il ricorso principale deve essere rigettato, e la ricorrente condannata alla rifusione delle spese di lite dell’INAIL la cui partecipazione al giudizio, quale terza chiamata, ha trovato causa nel ricorso proposto dalla (OMISSIS).

Il ricorso incidentale va accolto limitatamente al secondo (in parte) ed al terzo motivo, dichiarato infondato il primo motivo, con conseguente cassazione della sentenza impugnata “in parte qua” e rinvio della causa alla Corte d’appello di Cagliari in diversa composizione, per nuovo esame e liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale. Accoglie il ricorso incidentale, nei termini di cui in motivazione, quanto al secondo – in parte – ed al terzo motivo di ricorso, dichiarato infondato il primo motivo di ricorso incidentale; cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti del ricorso incidentale; rinvia alla Corte di appello di Cagliari in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’ tra le parti (OMISSIS) e Comune di Cagliari. Condanna la ricorrente principale al pagamento in favore del controricorrente INAIL, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 10.200,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.