La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l’impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell’assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all’unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni.
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Tribunale Nuoro, civile Sentenza 2 gennaio 2019, n. 1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice dott. Riccardo Massera, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 134 R.(…)C. dell’anno 2012 promossa
DA
(…) (D. (…), C.F. (…)) e (…) (D. (…), C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. GR.FA.;
PARTE ATTRICE
CONTRO
(…) (N. (…), C.F. (…)) e (…) (N. (…), C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. GI.BA.;
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ai sensi dell’art. 700 cod. proc. civ. G. e (…), proprietarie dell’immobile in (…), località C. G., posto al piano terra dello stabile di via (…), hanno chiesto di essere autorizzate a fare ingresso nell’appartamento di proprietà di (…) e (…) posto al piano seminterrato dell’edificio e nel cortile di pertinenza, per provvedere alla sostituzione della condotta di scarico delle acque nere posta a servizio di entrambe le unità abitative e interessata da frequenti malfunzionamenti.
1.1. Le resistenti hanno contestato la domanda tanto sotto il profilo del fumus boni juris quanto sotto quello del periculum in mora, deducendo in particolare che la causa dei ricorrenti intasamenti dello scarico consisteva nelle ridotte dimensioni dell’impianto, che esse avevano quindi formulato alle ricorrenti la proposta, da queste non accettata, di realizzare un impianto di scarico autonomo; che le ricorrenti non erano titolari di alcun diritto di servitù sull’immobile di loro proprietà.
1.2. Il Tribunale ha in prima battuta respinto la domanda cautelare, e con ordinanza del 15 novembre 2011 a seguito di reclamo proposto da (…) e (…) ha ordinato a (…) e (…) di consentire alle ricorrenti e all’impresa da queste designata di accedere all’immobile di loro proprietà e alle relative pertinenze allo scopo di consentire l’esecuzione dei lavori di risistemazione del sistema centralizzato di scarico delle acque, secondo le soluzioni alternative indicate dal consulente tecnico d’ufficio nominato nella fase cautelare e nel rispetto dei tracciati già esistenti; ha inoltre posto a carico di (…) e (…), nella misura del 50%, le spese del giudizio cautelare.
2. (…) e (…) hanno quindi introdotto il giudizio di merito deducendo che la domanda avanzata in via cautelare dalle ricorrenti era volta unicamente alla sostituzione e al ripristino delle tubature, e quindi non avrebbe potuto il Tribunale autorizzare l’esecuzione di lavori che comportano la duplicazione della condotta preesistente e la creazione di un nuovo pozzetto di ispezione da porre all’interno della loro proprietà; che ciò comportava una illegittima compressione del loro diritto, non essendo consentita la creazione coattiva di una servitù di fognatura e quindi nemmeno l’aggravamento di una servitù preesistente; che comunque (…) e (…) non erano titolari di alcuna servitù.
Hanno quindi chiesto il rigetto della domanda proposta in via cautelare da queste ultime, e la loro condanna ad eseguire i lavori necessari ad eliminare le fuoriuscite di liquami e le infiltrazioni che si verificavano all’interno della loro proprietà, secondo le indicazioni da determinare in corso di causa.
3. (…) e (…) hanno contestato la domanda deducendo che il loro diritto di accedere all’appartamento sottostante trovava fondamento nell’art. 843 cod. civ., ed esse avevano diritto ad eseguire i lavori necessari per ripristinare l’utilizzo del sistema fognario centralizzato comune ad entrambe le unità abitative; che i rispettivi immobili erano stati acquistati nello stato di fatto e di diritto in cui erano stati realizzati dall’originaria proprietaria (…), la quale aveva edificato l’intero stabile; che il sistema centralizzato fognario con le relative connessioni costituiva bene comune ai sensi dell’art. 1117, 1 comma cod. civ.; che già il consulente tecnico d’ufficio nominato nella fase cautelare aveva individuato le soluzioni tecniche idonee ad eliminare i malfunzionamenti senza compressione del loro diritto dominicale, che entrambe le proposte alternative erano state accettate dalle stesse (…) e (…), e che i nuovi tubi avrebbero trovato collocazione nel medesimo spazio preesistente.
Hanno quindi concluso nel merito chiedendo al Tribunale di disporre l’esecuzione delle opere di rifacimento della condotta secondo la consulenza tecnica d’ufficio già in atti, ponendo le spese di esecuzione dei lavori a carico di entrambe le parti.
4. In via preliminare osserva il Tribunale che – come correttamente evidenziato da parte convenuta – il giudizio di merito che faccia seguito ad un provvedimento cautelare non è destinato a verificare la correttezza di quest’ultimo (quasi fosse una sorta di “reclamo del reclamo”; e del resto il giudizio di convalida è venuto meno sin dall’ormai remoto anno 1993), ma ad accertare, questa volta a cognizione piena anziché sommaria, la sussistenza del diritto fatto valere in via d’urgenza.
L’oggetto del presente procedimento, alla luce delle allegazioni e delle conclusioni formulate dalle parti, è quindi volto ad accertare quali siano le opere che devono essere eseguite per risolvere i problemi derivanti dal malfunzionamento della condotta di scarico.
5. È pacifico che entrambe le parti abbiano acquistato gli immobili di loro rispettiva proprietà da un comune dante causa, originario unico proprietario del fabbricato; altrettanto pacifico è che l’edificio sia composto unicamente dalle due unità immobiliari di cui si discute.
Dalla consulenza tecnica d’ufficio espletata in questo giudizio di merito risulta poi che l’edificio è posto su due livelli, dei quali quello inferiore è seminterrato e costituisce l’abitazione delle attrici, mentre il livello soprastante è l’appartamento delle convenute.
Le due unità immobiliari sono dotate di due distinte aree di pertinenza, sistemate a quote diverse: “la via (…), dalla quale ha accesso l’appartamento inferiore di proprietà delle attrici, ha un andamento sostanzialmente pianeggiante, mentre la via (…), dalla quale ha accesso l’appartamento superiore di proprietà delle convenute, ha un andamento in forte pendenza”. Secondo quanto rilevato dal consulente tecnico l’edificio venne costruito nel 1970 e in origine costituiva un’unica unità immobiliare, con un piano terra ad uso residenziale e un seminterrato ad uso servizi per la residenza.
La sola condotta fognaria allora presente serviva per gli scarichi dell’unico bagno situato al piano superiore, e scendeva verticalmente lungo la muratura esterna di valle e attraversava l’attuale cortile di pertinenza dell’appartamento inferiore di proprietà delle attrici, raccordandosi nella via delle Rose alla pubblica fognatura.
Successivamente nel 1988 venne modificata la destinazione d’uso del seminterrato, che divenne anch’esso abitabile e andò a costituire una nuova ed autonoma unità immobiliare; contestualmente fu realizzato (o quanto meno sanato dal punto di vista edilizio – urbanistico: v. in proposito la terza pagina dell’atto pubblico 24/03/1995, doc. 1 delle convenute nella fase cautelare) il vano cucina ed un ulteriore piccolo vano destinato a bagno, che furono collegati alla stessa fognatura preesistente che in origine serviva il solo piano superiore.
Al riguardo osserva il Tribunale che le convenute hanno acquistato l’immobile al piano terra nel 1995, e dunque quando lo stato dei luoghi già si presentava come ora descritto; l’acquisto delle attrici (che non hanno prodotto copia del relativo atto) risulta poi essere avvenuto in epoca ancora successiva.
5.1. Alla luce delle considerazioni che precedono sono del tutto condivisibili le considerazioni già svolte dal Tribunale nella fase del reclamo, secondo cui il tratto discendente dell’impianto e il tratto orizzontale interrato che collega quest’ultimo con la condotta fognaria posta sulla pubblica via costituiscono bene comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.:
“La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l’impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell’assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all’unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni” (Cass. Sez. Un. n. 2046 del 31/01/2006).
L’immobile delle attrici e il cortile di pertinenza sono quindi gravati dalla relativa servitù, con il correlato obbligo di consentire e conservare la destinazione di tali tubazioni al servizio ed a vantaggio dell’intero edificio, e di consentire l’esecuzione dei necessari interventi di verifica, ripristino e manutenzione ordinaria e straordinaria.
6. È pacifico che l’impianto comune di scarico non sia idoneo a svolgere le funzioni cui è destinato, come peraltro rilevato tanto dal consulente tecnico nominato nella fase cautelare quanto da quello nominato nel presente giudizio di merito.
È pertanto evidente che le convenute hanno diritto a che siano eseguite le opere necessarie ad assicurare la piena funzionalità dell’impianto comune, mantenendone inalterata la struttura essenziale; in tal senso, la soluzione tecnica che è stata ritenuta la più opportuna – con valutazioni supportate da motivazioni logiche, adeguate e coerenti – da entrambi i consulenti tecnici d’ufficio nominati consiste nella realizzazione di una seconda condotta di scarico.
Dalla relazione dell’ing. (…) depositata nella fase cautelare risulta che è indispensabile, per il corretto funzionamento dell’impianto, che gli impianti di scarico dei due bagni siano separati, e raccordati solo in prossimità del tratto finale orizzontale interrato mediante un pozzetto di incrocio e di raccordo esterno al fabbricato; sarebbe altresì utile anche la duplicazione del tratto finale orizzontale, ma ciò comporterebbe la creazione di due condotte separate ed autonome, benché insistenti nel precedente tracciato, e questa non è stata giudicata dal consulente opera essenziale.
L’accorgimento indicato dal consulente costituisce una modalità di adeguamento delle modalità di sversamento delle acque alle sopravvenute esigenze igienico – sanitarie, e non determina quindi un’inammissibile aggravamento della servitù in quanto la nuova conduttura dovrebbe correre all’intero dei muri perimetrali che costituiscono anch’essi parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., non è strettamente necessaria la realizzazione di una seconda conduttura orizzontale all’interno del cortile di proprietà esclusiva delle attrici, e la realizzazione di un nuovo pozzetto non risulta incidere in maniera significativa sulle possibilità di godimento e di sfruttamento del fondo servente; e del resto, “gli adminicula servitutis, quali facoltà accessorie al diritto cui ineriscono, hanno funzione strumentale derivata rispetto ad esso e possono variare nel tempo in rapporto alle esigenze concrete del suo esercizio, senza ripercuotersi sul vincolo o sulle modalità di attuazione della servitù” (Cass. n. 2643 del 10/02/2016).
Non costituisce del resto oggetto del presente procedimento l’allaccio della lavatrice e del lavatoio situati nei locali seminterrati delle convenute – sinora non collegati con la condotta di cui si discute – all’impianto di smaltimento delle acque; nuovo allaccio che comunque costituirebbe unicamente un uso più intenso della cosa comune, disciplinato dagli artt. 1102 e 1118 e segg. cod. civ., e che entro tali limiti può essere realizzato dalle convenute stesse a proprie spese.
6.1. Le opere che devono essere eseguite devono quindi essere individuate nelle seguenti, già indicate dal consulente tecnico d’ufficio nominato nella fase cautelare ing. (…):
– Ripristino del tratto di condotta verticale dal piano terra al piano seminterrato con tubazione in PVC per interni diametro 100 mm;
– Ripristino del tratto orizzontale all’interno del bagno al piano seminterrato con tubazione in PVC per interni diametro 100 mm;
– Posa in opera di pozzetto di incrocio ed ispezione immediatamente all’esterno del fabbricato;
– Raccordo degli stessi secondo le modalità indicate nella consulenza tecnica d’ufficio depositata il 23 giugno 2011;
– Raccordo del pozzetto di ispezione alla condotta fognaria interrata esistente;
– Posa in opera di ulteriore tubazione dal bagno al piano seminterrato al pozzetto di ispezione esterno al servizio esclusivo dell’unità immobiliare a piano seminterrato;
– Verifica di tenuta delle tubazioni e delle giunzioni;
– Realizzazione di impianto di ventilazione.
6.2. Le spese per l’esecuzione delle opere in parola devono essere ripartite tra attrici e convenute in ragione del 50% ciascuna, essendo relative a beni comuni e non essendo prevista una ripartizione per millesimi delle spese.
7. Poiché il giudizio di merito è stato introdotto dalle attrici al fine di contrastare le disposizioni impartite dal Tribunale all’esito del procedimento cautelare, in questa sede sostanzialmente confermate, le spese devono essere poste a loro carico delle attrici.
Per lo stesso motivo deve essere respinta la domanda di ripetizione della somma di 3.928,97 Euro dalle stesse attrici versata a titolo di rimborso delle spese relative alla fase cautelare, che le ha viste soccombere nel merito.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) Dispone l’esecuzione delle opere indicate in motivazione, a cura delle parti e con ripartizione delle spese tra di loro nella misura del 50% ciascuna;
2) Condanna parte attrice a rimborsare a parte convenuta le spese del giudizio di merito, che liquida in 3.300 Euro per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge; pone definitivamente a carico di parte attrice le spese relative alla CTU.
Così deciso in Nuoro il 2 gennaio 2019.
Depositata in Cancelleria il 2 gennaio 2019.