in materia di divisione, la norma di cui all’art. 1112 c.c. non solamente è derogabile, ma sancisce una eccezione al principio generale di favor divisionis, secondo cui i singoli partecipanti alla comunione di un bene possono chiederne la divisione per ottenerne una quota in natura o, se ciò non è possibile, una somma di denaro equivalente al valore della quota o, infine, la distribuzione del prezzo di vendita della cosa comune. Sicché, le norme concernenti le ipotesi di indivisibilità assumono – rispetto alla normale divisibilità dei beni – carattere di eccezionalità, la sussistenza delle situazioni limitative da esse previste deve essere accertata rigorosamente, dovendosi assicurare, fin dove possibile, la salvaguardia del diritto del singolo compartecipe ad ottenere lo scioglimento della comunione e l’assegnazione in natura della parte di sua spettanza.
Tribunale Rieti, civile Sentenza 18 settembre 2018, n. 434
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RIETI
SEZIONE CIVILE
in persona del giudice, dott.ssa Francesca Sbarra
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1344 del Ruolo degli Affari Contenziosi Civili dell’anno 2013 vertente
TRA
(…) S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Rieti, alla via (…), presso lo studio dell’avv. Ma.Bo., che la rappresenta e difende, in virtù di mandato a margine dell’atto di citazione.
ATTORE
E
(…) e (…), elettivamente domiciliati in Rieti, alla via (…), presso lo studio dell’avv. Ri.An. che li rappresenta e difende in virtù di delega a margine della comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTI
OGGETTO: scioglimento comunione.
FATTO E DIRITTO
Con il presente giudizio, introdotto nel luglio del 2013, (…) ha inteso ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione avente ad oggetto i seguenti beni immobili:
– Area urbana sita in L. (R.) iscritta al catasto fabbricati del comune di Leonessa alla particella (…), foglio (…), consistenza (…) mq, risultanti di proprietà dell’attore per la quota di 2/4, di (…) per la quota di 1/4 in regime di separazione dei beni e di (…) per la quota di 1/4 in regime di separazione dei beni.
A tal fine, l’attrice ha convenuto in giudizio gli attuali comproprietari, rappresentando, in particolare, di essere proprietaria delle contigue particelle nn. 186 e 385, lungo il confine con le quali esistevano due muretti pericolanti, che la medesima (…) aveva provveduto a demolire per evitare lesioni ai passanti. Tale condotta aveva comportato l’instaurarsi di un giudizio possessorio, introdotto dai sig.ri (…)-(…), all’esito del quale era stato disposto il ripristino dello stato dei luoghi. Deduceva, inoltre, parte attrice una incertezza circa i confini esistenti tra la particella n. (…) (in regime di comproprietà) e le particelle nn. 186 e 385 (di proprietà esclusiva della società), chiedendo, dunque, in subordine allo scioglimento della comunione, la determinazione dell’esatto confine tra i fondi.
(…) e (…), costituitisi in giudizio, rilevavano come la particella n. (…) costituisse l’unico passaggio verso l’esterno dal terreno di loro proprietà esclusiva e che i lavori disposti in seguito all’accoglimento della domanda possessoria non risultavano, alla data di introduzione del presente giudizio, tutt’ora eseguiti. Si evidenziava, dunque, come la presente domanda avesse finalità puramente dilatorie, volte a determinare un rallentamento dei lavori di ripristino dello stato dei luoghi. Parti convenute ribadivano, altresì, come gli esatti confini tra le particelle non fossero mai stati messi in dubbio, ma fossero al contrario indicati, da oltre vent’anni, dai due muretti di cinta abbattuti dall’attrice. Si evidenziava, infine, come, essendo la particella n. (…) una corte comune destinata ad uso esclusivo di passaggio ed accesso dalla strada comunale, debba ritenersi indivisibile, con conseguente rigetto delle domande ex adverso svolte.
Il Giudice disponeva, dunque, CTU, al fine di verificare ed individuare quali dei beni pignorati siano in comproprietà e chi siano i proprietari attuali; verificare, rispetto alle quote non pignorate nell’esecuzione da cui trae origine il presente giudizio divisorio, l’esistenza di eventuali trascrizioni di altri pignoramenti in danno del/i comproprietario/í non esecutato/i o di iscrizioni di ipoteche, individuando le eventuali formalità pregiudizievoli gravanti sui beni indivisi; procedere alla descrizione ed alla valutazione del compendio ereditario, provvedendo, se possibile, a formare le quote.
Così sinteticamente ricostruito l’oggetto della causa, il giudicante osserva quanto segue.
La domanda principale di scioglimento della comunione è fondata e va pertanto accolta in applicazione dell’art. 1111, comma 1, c.c. che assegna a ciascuno dei condividenti la facoltà di chiedere in ogni momento, e anche contro la volontà degli altri comunisti, lo scioglimento della comunione, così delineando un autentico diritto potestativo in capo ad ognuno dei contitolari.
Dai documenti prodotti in giudizio (in particolare, nota del 1989 – contro B.G. a favore di I.C. s.r.l.; nota del 1989 – contro B.T. a favore di B.A.; nota atto di compravendita del 2002 a favore di (…) contro I.C.; nota trascrizione successione B.A.; nota atto di compravendita a favore di S.S. contro eredi B.A.; nota atto di compravendita a favore di S.F. contro eredi B.A.; nota atto di compravendita a favore di E.D.C. contro S.S.; copia frazionamento del 1972; le visure ipocatastali) emerge l’effettiva contitolarità del diritto di piena proprietà sui beni in questione in capo alle parti di causa per le quote dianzi indicate.
Nel dettaglio, si rileva come la particella n. (…), viene trattata nell’atto di divisione del 1972 tra B.G. e B.T., e nello specifico all’art. 2 del citato atto di divisione così viene riportato: “……Non forma oggetto della presente divisione e rimane quindi in proprietà comune ed indivisa dei Sig. B.G. e B.T. il piccolo tratto di terreno dipartentisi da via F. C. e destinato a passaggio comune per accedere ai due immobili come sopra assegnati”. Successivamente, la particella di terreno n. (…), così come gli altri immobili oggetto dell’originaria divisione (fabbricati e relativi terreni di pertinenza) sono stati oggetto di diversi trasferimenti, comprese due procedure esecutive ed una successione ( B.A.), ad esito dei quali l’intestazione della particella n. (…) del foglio (…) Comune di Leonessa risulta essere la seguente:
1 (…) nata a (…) il (…) (…) P.p. 1/4 in regime di separazione dei beni;
2 (…) – S.R.L. con sede in T. T. (…) P.p. 2/4;
3 (…) nato a R. il (…) (…) P.p. 1/4 in regime di separazione dei beni.
Al riguardo, deve chiarirsi come non osti all’accoglimento della domanda di scioglimento della comunione in questa sede presentata la circostanza che il terreno oggetto del diritto di comproprietà risulti adibito a passaggio comune per accedere agli immobili di proprietà esclusiva delle odierne parti in causa.
In primo luogo, infatti, si ricorda come, in materia di divisione, la norma di cui all’art. 1112 c.c. non solamente è derogabile, ma sancisce una eccezione al principio generale di favor divisionis, secondo cui i singoli partecipanti alla comunione di un bene possono chiederne la divisione per ottenerne una quota in natura o, se ciò non è possibile, una somma di denaro equivalente al valore della quota o, infine, la distribuzione del prezzo di vendita della cosa comune (cfr. in questo senso, Cass. n. 13229/2008). Sicché, le norme concernenti le ipotesi di indivisibilità assumono – rispetto alla normale divisibilità dei beni – carattere di eccezionalità, la sussistenza delle situazioni limitative da esse previste deve essere accertata rigorosamente, dovendosi assicurare, fin dove possibile, la salvaguardia del diritto del singolo compartecipe ad ottenere lo scioglimento della comunione e l’assegnazione in natura della parte di sua spettanza.
Sul punto, è recentemente intervenuta la Suprema Corte di Cassazione, con Ord. n. 9979/2018, rilevando come “costituiscono principi costantemente affermati quelli secondo cui, in materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall’irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (Cass. n. 16918 del 2015; Cass. n. 14577 del 2012; Cass. n. 12406 del 2007; Cass. n. 22833 del 2006; Cass. n. 15380 del 2005)”.
Ebbene, l’esistenza dei suesposti presupposti di indivisibilità del bene non può dirsi in questa sede provata, essendosi parte convenuta limitata ad allegare la storica funzione di passaggio svolta dalla particella oggetto del presente giudizio. Al contrario, parte convenuta non ha indicato come tale attuale destinazione del terreno potrebbe comportare, in seguito alla divisione del bene, un notevole deprezzamento ovvero l’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento.
Peraltro, come si dirà di seguito più diffusamente, il progetto divisionale del C.T.U. garantisce, nelle sue tre varianti, il mantenimento della predetta funzione di passaggio sulla strada – così rendendo non accoglibile l’eccezione di indivisibilità ex adverso formulata.
Ciò chiarito, con relazione che appare chiara, precisa e convincente e che il Tribunale ritiene senz’altro di far propria, il consulente tecnico nominato dall’ufficio, Geom. (…), ha descritto il compendio immobiliare oggetto di comunione, chiarendo, innanzitutto, come non risultino iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli né pignoramenti, potendosi dunque procedere allo svolgimento del giudizio divisorio.
Dalla espletata CTU emerge, inoltre, come la superficie effettiva della particella n. (…) sia di mq 59,00 circa e non di mq 30,00, come erroneamente indicato nell’atto di frazionamento del 1972 ed in tutti gli atti successivi (cfr. relazione tecnica – pagg. 9 ss.). Difatti, “le verifiche in loco, ancorché con qualche differenza sulle dimensioni, confermano che la superficie effettiva della particella di terreno indicata con il numero di mq (…) (ex. 186/c) del fg (…) è di mq 57,50 circa e non di mq 30,00, come invece indicato nel frazionamento del 1972 e ripetuto in tutti gli atti e visure catastali” (cfr. ibidem).
Quanto al quesito n. 5, relativo alla fattibilità del frazionamento, il consulente richiama l’attenzione sulla natura del bene oggetto della domanda, rilevando come, laddove detto terreno sia considerato corte comune condominiale, troverebbe applicazione la disciplina di cui all’art. 1119 c.c. Al riguardo, deve precisarsi come la risposta vada oltre al quesito che era stato posto dal Giudicante, attinente invero alla divisibilità in natura del compendio ed al frazionamento sulla base della normativa urbanistica. Dalle visure catastali ed ipocatastali prodotte in atti, difatti, emerge come la particella n. (…) sia accatastata come “area urbana”, destinata, in base all’atto di frazionamento del 1972, alla funzione di passaggio comune per accedere agli immobili di cui alle particelle finitime. Al contrario, non risulta né dedotta né tantomeno provata dalle parti in causa l’esistenza di un condominio – avente ad oggetto i terreni e gli immobili di proprietà esclusiva delle parti medesime unitamente al terreno di cui alla particella n. (…) – sicché risulta destituito di ogni fondamento il riferimento alla eventuale applicabilità della disciplina in materia di divisione dei beni condominiali (in luogo di quella di cui agli artt. 1111 e ss. c.c.).
Chiarita, pertanto, anche sotto tale aspetto, la chiara procedibilità della domanda di divisione formulata, si rileva come il C.T.U. abbia formulato, quanto ad un progetto di divisione sulla base delle quote di diritto, le seguenti tre ipotesi:
1. Progetto 1: superficie complessiva circa mq 57,50 (quota del 50% mq 28,75 -quota del 25% mq 14,37); quota A mq 28,75 (27,50/2) – attore; quota B mq 14,37 – convenuto; quota C mq 14,37 – convenuto (cfr. pag. 15 relazione tecnica);
2. Progetto 2: superficie complessiva circa mq 57,50 (quota del 50% mq 28,75 – quota del 25% mq 14,37) quota A mq 28,75 (57,50/2) – attore; quota B mq 14,37 – convenuto; quota C mq 14,37 – convenuto (cfr. pag. 16 relazione tecnica);
3. Progetto 3: superficie complessiva circa mq 57,50 (quota del 50% mq 28,75); quota A mq 28,75; quota B mq 28,75 (cfr. pag. 17 relazione tecnica).
Ciò posto, in ordine alle modalità di scioglimento della comunione, si rileva che, data l’entità non omogenea delle porzioni (ovvero, 1/2 in capo all’odierna attrice ed 1/4 in capo a ciascuno dei convenuti), trova applicazione, sulla base dell’art. 729 c.c., il criterio della attribuzione.
Al riguardo, si rileva come, nel vagliare i tre progetti indicati in sede di relazione tecnica, debba ritenersi preferibile la soluzione individuata nel progetto n. 2 – attraverso la quale si salvaguarda l’interesse a che la divisione tenga conto della destinazione originale del terreno a passaggio comune per accedere agli immobili da via (…). Tale soluzione, come sopra anticipato, consente di addivenire ad una comoda divisione in natura del terreno, realizzando l’opportuno bilanciamento tra l’interesse dell’attrice allo scioglimento della comunione e l’interesse dei convenuti a che la predetta porzione di terreno continui a garantire la funzione di passaggio sulla strada pubblica.
Infine, si rileva brevemente come la soluzione da ultimo indicata nel progetto divisionale n. 3 non possa essere tenuta in considerazione, in virtù del fatto che in coniugi convenuti sono in regime di separazione dei beni e risultano comproprietari della particella n. (…) ciascuno in ragione della quota di 1/4.
Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, possono essere interamente compensate tra le parti, in ragione della generale regola della distribuzione delle stesse a carico della massa pro quota (cfr. Cass. 26.5.1965, n. 1063; Cass. 13.2.2006, n. 3083). Stante il decreto del 04.06.2018, nulla deve disporsi in ordine alle spese della consulenza tecnica d’ufficio.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, istanza od eccezione disattesa, così provvede:
1. – accerta e dichiara che (…) S.R.L., (…) e (…) sono contitolari – nella misura, rispettivamente, di 1/2, 1/4 ed 1/4 ciascuno – del diritto di proprietà sul seguente bene immobile: Area urbana sita in L. (…) iscritta al catasto fabbricati del comune di Leonessa alla particella (…), foglio (…), consistenza (…) mq;
2. – dispone lo scioglimento della comunione esistente tre le parti mediante attribuzione diretta a (…) S.R.L. dell’intera proprietà sulla quota A, come risultante dal progetto n. 2 del C.T.U. e secondo l’estensione della particella n. (…) di cui all’elaborato; mediante attribuzione diretta a (…) dell’intera proprietà sulla quota B, come risultante dal progetto n. 2 del C.T.U. e secondo l’estensione della particella n. (…) di cui all’elaborato; mediante attribuzione diretta a (…) dell’intera proprietà sulla quota B, come risultante dal progetto n. 2 del C.T.U. e secondo l’estensione della particella n. (…) di cui all’elaborato;
3. – dichiara integralmente compensate le spese legali, in ragione delle motivazioni sopra esposte.
Così deciso in Rieti il 17 settembre 2018.
Depositata in Cancelleria il 18 settembre 2018.