non sussiste alcun obbligo di esperire la mediazione a seguito della formulazione della riconvenzionale. Le norme sulla mediazione sono di stretta interpretazione e l’art. 5 c. 1 D.Lgs. n. 28 del 2010, nel fare riferimento a “chi intende esercitare in giudizio un’azione”, si riferisce al soggetto che incardina il giudizio, ossia all’attore; inoltre, imporre il tentativo obbligatorio, anche nel caso della riconvenzionale, finirebbe per frustrare il principio di ragionevole durata del processo.
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Tribunale|Catanzaro|Sezione 2|Civile|Sentenza|21 dicembre 2022| n. 1820
Data udienza 20 dicembre 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANZARO
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessia Dattilo, all’esito della discussione orale ai sensi dell’art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3419 R.G.A.C. 2021 vertente
TRA
(…) elettivamente domiciliate in Soverato, via (…) presso lo studio dell’avv.to (…) che le rappresenta e difende in forza di procura in calce al ricorso ex art. 447 bis c.p.c.
-RICORRENTI-
E
(…) S.P.A. (RIVA: (…)), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’avv.to An.Gr., giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
-RESISTENTE-
(…) S.P.A. E (…) S.P.A.
-RESISTENTI CONTUMACI-
Oggetto: domanda di subentro nel rapporto locatizio.
Causa decisa mediante lettura, all’udienza del 20 dicembre 2022 , della sentenza all’esito della discussione, come disposto dall’art. 429 c.p.c..
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. (…) e (…) hanno chiesto che venga accertato e dichiarato che sono subentrate nel contratto di locazione per cui è causa e nei diritti da esso scaturenti, ivi compreso l’esercizio del diritto di prelazione, con vittoria di spese e compensi del giudizio.
A fondamento del ricorso hanno dedotto che il loro padre (…) è stato tecnico dell’ufficio lavori, in servizio al 18 tronco Linea di Soverato, quale dirigente del 3 Cantone di Santa Caterina dello Jonio, (…) per oltre quarant’anni.
In tale veste ha ottenuto dall’ente ferroviario la locazione del “casello km 329 + 949”, ubicato in S. C. dello J., via N. n. 16, ove ha abitato unitamente alla sua famiglia, fino al giorno della morte, avvenuta in data 13 gennaio 2018.
Hanno evidenziato che l’ultimo contratto di locazione è stato sottoscritto dal loro genitore in data 26.06.1999, con (…) per le valorizzazioni e diversificazioni patrimoniali per azioni (ora (…) s.p.a.), che agiva in nome e per conto di (…) s.p.a.
All’art. 2 del predetto contratto veniva convenuto in favore di (…) il diritto di prelazione.
Nonostante tale diritto l’ente proprietario del casello non ha mai comunicato l’intenzione di venderlo, pur avendolo trasferito una prima volta con atto di scissione parziale a (…) s.p.a. e la seconda volta con atto di scissione del 18.05.2007 in favore di (…) s.p.a.
Hanno evidenziato di essere subentrate alla morte del genitore nel contratto di locazione per cui è causa, avendo continuato ad abitare l’immobile ed a corrispondere il relativo canone, senza aver ricevuto dalla proprietà alcuna valida ed efficace disdetta.
Hanno dedotto di aver chiesto anch’esse di acquistare l’immobile e di non aver ricevuto riscontro, quindi hanno attivato la procedura di mediazione con istanza del 21.07.2021 nei confronti di (…) s.p.a. e (…) s.p.a., nella loro qualità di soggetti giuridici intestatari del contratto di locazione.
Senonché con nota del 27.07.2021 a firma del loro legale è stato loro rappresentato che le predette società non erano proprietarie dell’immobile.
Dopo le relative verifiche ipocatastali si accertava che la proprietà del casello era stata ceduta a (…) s.p.a. e quindi veniva richiesto di estendere la mediazione anche nei confronti di quest’ultima.
Detta mediazione dava esito negativo.
In diritto hanno evidenziato che la rinnovazione tacita, alla seconda scadenza, è prevista dall’art. 3 del contratto di locazione e che l’art. 5 prevede la successione nel contratto con espresso richiamo all’art. 6 della L. n. 392 del 1978, con conseguente subentro nel contratto di locazione ed in tutti i diritti conseguenti, compreso quello di prelazione nell’acquisto dell’immobile.
In via istruttoria hanno chiesto prova testimoniale volta a dimostrare che hanno abitato l’immobile per cui è causa sin dalla loro nascita e che hanno continuato ad abitarlo anche dopo la morte del padre.
Si è costituita in giudizio (…) s.p.a. eccependo l’assoluta infondatezza della domanda.
In fatto ha dedotto che con contratto di locazione dell’1.01.1999 registrato presso l’agenzia delle entrate di Roma 2 il 28.11.2006 la società (…) S.P.A., agendo quale mandataria di (…) s.p.a., ha concesso in locazione ad uso abitativo a (…) l’unità immobiliare sita in S. C. dello I. alla via N. n. 16.
La durata della predetta locazione è stata fissata per un periodo di 5 anni, con decorrenza dall’1.1.1999 e con scadenzai 31.12.2003.
Alla data della prima scadenza il contratto si è rinnovato per 5 anni e quindi sino a tutto il 31.12.2008, non essendo intervenuta alcuna disdetta tra le parti.
Senonché con lettera raccomanda a.r. del 24.06.2008 ricevuta il 27.06.2008 la (…) s.p.a. (già (…) s.p.a.) ha comunicato al conduttore la volontà di non procedere al rinnovo del contratto.
Nonostante l’intervenuta disdetta l’unita immobiliare non è stata rilasciata e l’originario conduttore è rimasto nella detenzione della predetta.
Senonché con successiva missiva del 27.05.2009 la (…) s.p.a. ha ribadito quella disdetta ed ha invitato il conduttore al rilascio immediato dell’unità abitativa ed al pagamento dell’indennità di occupazione nelle more maturata.
A dette diffide ha fatto seguito un’ulteriore diffida al rilascio immediato dell’immobile trasmessa al (…) in data 1.03.2018.
A tale diffida ha riscontrato una delle ricorrenti, (…) che per il tramite del proprio legale ha manifestato, con comunicazione del 9.03.2018, la sua volontà, unitamente a quella di tutti gli altri fratelli, di procedere all’acquisto di quella unità abitativa.
Tale richiesta è stata respinta dalla (…) con la propria comunicazione del 15.03.2018 e con successiva comunicazione trasmessa in data 18.07.2018 è stata diffidata al rilascio dell’immobile.
In data 25.01.2019, sempre per il tramite del proprio legale, (…) ha reiterato la richiesta di acquisto dell’immobile, richiesta nuovamente rigettata con indicazione del 28.02.2019 quale data per la ripresa in consegna dell’immobile libero da persone e cose.
Alla predetta data nessuno si è presentato per la riconsegna e quindi è stato redatto verbale negativo.
In diritto ha dedotto di essere allo stato l’unica proprietaria dell’immobile per cui è causa, con conseguente carenza di legittimazione passiva di (…) s.p.a. e di (…) s.p.a.
Ha ribadito che le ricorrenti non sono subentrate nel contratto di locazione per cui è causa che è cessato già dalla data del 31.12.2008, peraltro circostanza ammessa dalle stesse ricorrenti con la lettera del 25.01.2019.
Ha richiamato quella giurisprudenza di merito e di legittimità che afferma che in materia di locazione la comunicazione di disdetta del contratto esclude la rinnovazione del negozio anche nell’ipotesi in cui il locatore, dopo l’inoltro di quella disdetta non abbi agito in giudizio per il rilascio dell’immobile ed abbia continuato a percepire i canoni di locazione.
Ha comunque evidenziato che le ricorrenti in ogni caso giammai potrebbero vantare un diritto di subingresso in quel rapporto locativo, atteso che alla data del decesso di (…) non erano conviventi del defunto, per come emerge dal certificato dello stato di famiglia.
Quanto al diritto di prelazione anch’esso è insussistente, atteso che il legislatore del 1998 ha previsto il diritto di prelazione in testa al conduttore, soltanto quando alla prima scadenza il locatore comunichi la propria volontà di diniego al rinnovo, in quanto intende vendere a terzi l’immobile, ma nel caso di specie il locatore non si è avvalso di tale facoltà ed il contratto si è ulteriormente rinnovato per altri 5 anni.
Quindi ha spiegato domanda riconvenzionale volta al rilascio dell’immobile occupato dalle ricorrenti sine titulo.
Pertanto ha chiesto preliminarmente che venga dichiarato il difetto di legittimazione passiva delle altre resistenti (…) s.p.a. e (…) s.p.a. con conseguente loro estromissione dal giudizio; ha chiesto che venga rigettata la domanda delle ricorrenti in quanto inammissibile ed infondata ed in via riconvenzionale, previa fissazione di una nuova udienza ai sensi dell’art. 418 c.p.c. ha chiesto che venga accertato e dichiarato cessato e/o risolto il contratto di locazione dedotto in giudizio sin dal 31.12.2008, con condanna delle ricorrenti al rilascio dell’unità abitativa per cui è causa, libera e sgombra di cose e pertinenze. Il tutto con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Le resistenti (…) s.p.a. e (…) s.p.a., benché regolarmente citate sono rimaste contumaci nel presente giudizio.
All’udienza del 4.10.2022 questo giudicante ritenendo che per come richiesto dalla resistente costituita dovesse essere concesso il termine previsto dall’art. 418 comma 1 c.p.c., lo ha concesso dando al ricorrente termine a difesa sulla domanda riconvenzionale proposta da controparte, con termine alla resistente per eventuali repliche e rinviando all’odierna udienza per la decisione ai sensi dell’art. 429 c.p.c. Con le repliche alla domanda riconvenzionale avversaria le ricorrenti hanno eccepito l’inammissibilità della predetta domanda per non aver adottato la formula dettata dall’art. 418 c.p.c., avendo chiesto il differimento dell’udienza già fissata anziché la modifica del decreto di fissazione udienza e la pronuncia di uno nuovo.
Hanno, altresì, dedotto l’improcedibilità della domanda riconvenzionale per mancato esperimento della mediazione ai sensi del D.Lgs. n. 28 del 2010, nonché la decadenza dalla domanda riconvenzionale per mancata notifica ai contraddittori contumaci (…) e (…).
Nel merito hanno dedotto l’infondatezza della domanda riconvenzionale per intervenuta prescrizione, atteso che qualora le disdette del 2008 dovessero essere ritenute valide, l’azione di risoluzione è ampiamente prescritta per decorrenza del termine decennale per il suo esercizio.
In ogni caso hanno dedotto di aver continuato a corrispondere il canone di locazione fino alla data odierna e ciò costituisce prova della successione nel contratto di locazione e nel conseguente diritto di prelazione.
Pertanto hanno chiesto che la domanda riconvenzionale venga dichiarata inammissibile e/o improcedibile e nel merito che venga rigettata per intervenuta prescrizione con vittoria di spese e compensi del giudizio.
2. Tanto premesso deve innanzitutto essere esaminata la domanda principale avanzata dalle ricorrenti di subentro nel contratto di locazione per cui è causa, con successione nei diritti da essa scaturenti.
La domanda è infondata e deve essere rigettata stante la documentazione agli atti.
Ed invero risulta per tabulas che il contratto originariamente stipulato tra (…) che ha agito in qualità di mandataria di (…) s.p.a. ed il padre delle ricorrenti (…) si è risolto per intervenuta disdetta trasmessa dalla (…) con raccomanda in data 24.06.2008, ricevuta da (…) in data 27.06.2008 (vedi allegato due alla comparsa di costituzione e risposta).
A tale comunicazione ha fatto seguito quella del 27.05.2009 con invito al rilascio dell’immobile per intervenuta scadenza del contratto alla data del 31.12.2008 (allegato tre della comparsa costitutiva).
L’invito al rilascio dell’immobile è stato poi inoltrato alle eredi del (…) con raccomandata dell’1.03.2018 ( allegato 4 della comparsa costitutiva).
Ciò posto per come ha chiaramente avuto modo di chiarire anche la resistente con la propria comparsa di risposta, quando si manifesta in modo incontrovertibile la volontà di non procedere al rinnovo del contratto di locazione, con comunicazione di disdetta prima della scadenza, come avvenuto nel caso di specie, il contratto deve ritenersi risolto a prescindere dalla circostanza che il conduttore continui a pagare il canone di locazione ed il locatore ne accetti il pagamento, trattandosi di importi in ogni caso dovuti a titolo di indennità di occupazione (in tal senso ex pluimis Cass. Civ. ordinanza n. 13886/2011 in cui i giudici di legittimità hanno affermato che La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’articolo 1597 cod. civ., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile localo dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto).
A fronte di tale intervenuta risoluzione del tutto irrilevante è stabilire se alla data della morte del genitore le ricorrenti continuassero o meno ad alloggiare nell’unità abitativa per cui è causa, posto che il subentro in un contratto da parte degli eredi presuppone che lo stesso sia ancora in vita, ma il contratto per cui è causa si era già risolto, molto tempo prima della morte di (…) Ne consegue che alcun diritto di subentro possono vedersi riconosciuto le eredi del de cuius, odierne ricorrenti e che per tale ragione non è stata ammessa la prova testimoniale richiesta dalle ricorrenti e volta a dimostrare che le stesse abitavano ancora l’immobile alla morte del genitore.
2.1 Parimenti infondata è la richiesta avanzata dalle ricorrenti di riconoscimento del diritto di prelazione in relazione all’acquisto dell’immobile per cui è causa.
Ed invero l’art. 3 della L. n. 431 del 1998 primo comma lettera g espressamente stabilisce che a Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai semi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392.
Senonché trattasi di fattispecie non applicabile al caso di specie in cui alla prima scadenza ha fatto seguito un rinnovo del contratto originario che si è risolto alla seconda scadenza in data 31.12.2008 per intervenuta disdetta.
3. In merito alla domanda riconvenzionale di rilascio dell’immobile dalla resistente costituita, devono innanzitutto essere esaminate le eccezioni formulate dalle ricorrenti.
Preliminarmente deve essere rigettata l’eccezione di inammissibilità della domanda per violazione dell’art. 418 c.p.c., posto che la resistente tempestivamente costituita ha chiesto il differimento della prima udienza, differimento che non può che avvenire con decreto a prescindere dalla formula utilizzata a corredo della richiesta.
Parimenti infondata è l’eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione.
Ed invero questo giudicante aderisce a quell’orientamento giurisprudenziale che ritiene che non sussista alcun obbligo di esperire la mediazione a seguito della formulazione della riconvenzionale (Trib. Taranto 02.05.2019; Trib. Roma 18.01.2017; Trib. Palermo 27.02.2016).
Secondo tale indirizzo, le norme sulla mediazione sono di stretta interpretazione e l’art. 5 c. 1 D.Lgs. n. 28 del 2010, nel fare riferimento a “chi intende esercitare in giudizio un’azione”, si riferisce al soggetto che incardina il giudizio, ossia all’attore; inoltre, imporre il tentativo obbligatorio, anche nel caso della riconvenzionale, finirebbe per frustrare il principio di ragionevole durata del processo.
Quanto al richiamo delle ricorrenti alla pronuncia della Suprema Corte n. 830/2006 che ha statuito per le controversi agrarie che l’onere del preventivo esperimento del tentativo di conciliazione sussiste, oltre che a carico dell’attore che agisce in via principale in giudizio, anche nei confronti del convenuto che proponga una domanda riconvenzionale, secondo uno dei criteri di collegamento previsti dall’art. 36 cod. proc., trattasi di principio che tutt’al più può trovare applicazione per la sola domanda riconvenzionale c.d. “inedita” e non nel caso in cui, come nell’odierno giudizio, la riconvenzionale scaturisca quale conseguenza della domanda principale.
Infine deve essere rigettata l’eccezione di prescrizione della domanda riconvenzionale per intervenuto termine di prescrizione decennale, ove si consideri che la seconda diffida di rilascio dell’immobile per cui è causa, datata 1.03.2018 è stata trasmessa quando il termine di prescrizione decennale non era ancora decorso.
Nel merito la predetta domanda riconvenzionale deve trovare accoglimento, poiché dalla documentazione agli atti risulta che la proprietaria dell’immobile per cui è causa è la resistente (…) s.p.a., per come risulta dalla visura storica per immobile (allegato 11 della comparsa costitutiva), dagli atti di scissione parziale (allegato 12) e totale (allegato 13), nonché dal verbale di deposito (allegato 14).
Ciò posto ed essendo già stato accertato che il contratto per cui è causa è scaduto in data 31.12.2008, le ricorrenti devono rilasciare l’immobile per cui è causa allo stato occupato sine titulo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del D.M. n. 147 del 2022 con la precisazione che in base al valore della controversia è stato applicato lo scaglione compreso tra Euro 1.200,00 ed Euro 5.200,00 nei valori medi, tabella cause di lavoro, con esclusione della fase istruttoria che non si è svolta.
Nulla deve essere disposto sulle spese in favore di (…) s.p.a. e (…) s.p.a. che benché vittoriose sono rimaste contumaci nel presente giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte,
1) rigetta il ricorso;
2) accoglie la domanda riconvenzionale avanzata da (…) s.p.a. in persona del legale rappresentante p.t. e per l’effetto accerta e dichiara la cessazione del contratto stipulato in data 1.01.1999 e registrato in data 28.11.2006, già a far data dal 31.12.2008;
3) ordina a (…) e (…) il rilascio immediato dell’unità immobiliare sita in S. C. dello J., via N. n. 16 libera da persone o cose;
4) condanna (…) e (…) in solido fra pagamento in favore di (…) s.p.a. della somma di Euro 98,00 per esborsi ed Euro 2.059,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Catanzaro il 20 dicembre 2022.
Depositata in Cancelleria il 21 dicembre 2022.
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