L’azione rivolta ad ottenere il rispetto delle distanze, deve ritenersi imprescrittibile perché modellata sullo schema dell’actio negatoria servitutis, essendo rivolta a respingere una imposizione a carico della proprietà di limitazioni suscettibili di dar luogo a servitù. Con la imprescrittibilità della riduzione in pristino, parimenti il risarcimento del danno, essendo “in re ipsa”, potrà essere sempre valutato e liquidato in via equitativa dal Giudice.
Tribunale Padova, Sezione 1 civile Sentenza 20 luglio 2018, n. 1558
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Padova, sezione prima civile, nella persona del Giudice Onorario, Avv. Emanuela Marti ha pronunciato ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. la seguente:
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 2115/2015 promossa da:
(…) (C.F.(…)) con il patrocinio dell’Avv. Ma.Ci. del Foro di Padova, elettivamente domiciliato presso lo studio dello stesso in Padova, Via (…)
ATTORE
CONTRO
(…) (C.F.(…)) e (…) (C.F.(…)), con il patrocinio dell’Avv. Gi.Ag. del foro di Padova elettivamente domiciliate presso lo studio dello stesso in Albignasego (PD), Strada (…)
CONVENUTE
CON LA CHIAMATA IN CAUSA DI (…)
TERZO CONTUMACE
Oggetto : distanze legali edifici
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 05.03.2015 e ritualmente notificato, (…) adiva codesto Tribunale convenendo in giudizio (…) e (…) deducendo di essere proprietario in via esclusiva e comproprietario con il fratello (…), di alcune unità immobiliari, con relative parti comuni, che fanno parte di un condominio sito in P., Via (…) riferisce che (…) e (…), proprietarie di immobili confinanti con quello attoreo, abbiano realizzato tra il 2000/2002 nelle loro proprietà una “nuova costruzione” che ha apportato modifiche alla originaria sagoma dell’edificio, in violazione della disciplina delle distanze tra costruzioni. Si richiedeva la riduzione in pristino ex art. 872 c.c. ed il risarcimento del danno derivante dalle violazioni lamentate.
Con comparsa del 05.06.2015 si costituivano parti convenute contestando gli assunti attorei e chiedendo il rigetto delle domande avanzate eccependo preliminarmente il difetto di legittimazione passiva e di titolarità nel rapporto controverso in capo alla convenuta (…), l’intervenuta prescrizione del diritto al risarcimento del danno ex art. 872 c.c. e principalmente l’insussistenza della violazione delle distanze tra costruzioni. Viene richiesta la chiamata in causa del progettista e direttore dei lavori eseguiti dalle convenute affinché fosse condannato alla manleva ed assumesse quanto dovuto in caso di soccombenza.
Prima della presente azione, in data 10.12.2014, è stato esperito tentativo di mediazione, così come previsto ex lege, con esito negativo.
Veniva autorizzata la chiamata in causa di (…) che, regolarmente citato, è stato dichiarato contumace.
La causa è stata successivamente istruita con disposizione di una C.T.U. sul seguente quesito: “Esaminati gli atti ed i documenti disponibili, ispezionate le proprietà di causa, effettuate le visure presso il Catasto e la conservatoria dei RR.II., assunta ogni necessaria informazione anche presso pubblici uffici: – descriva catastalmente e fotograficamente le proprietà delle parti; – accerti la sussistenza di eventuali diritti reali di terzi esistenti sui beni; – accerti la regolarità urbanistica ed edilizia dei beni e la conformità ai regolamenti comunali; – accerti l’esistenza di nuove costruzioni e la regolarità delle distanze tra immobili; – identifichi eventuali rimedi di regolarizzazione”. CTU nominato Arch. (…) che ha depositato l’elaborato peritale il 23.01.2017, seguivano ulteriori chiarimenti richiesti dalle parti e veniva depositata una integrazione in data 29.07.2017.
La causa ritenuta successivamente istruita è stata trattenuta a decisione in data 20.07.2018.
La domanda attorea non appare fondata e va rigettata.
L’espletata istruttoria ed i documenti in atti hanno in primis confermato le proprietà in capo all’attore ed alle convenute. La CTU svolta, che si intende qui riportata e di cui si accolgono le risultanze, ha ben individuato e descritto le proprietà delle parti in causa ed ha evidenziato che la proprietà interessata nella vertenza de qua è soltanto quella relativa al subalterno di proprietà di (…), in quanto la proprietà esclusiva di (…) non confina con la proprietà dell’attore (pagg. 2-6 C.T.U. depositata) e, di conseguenza, rispetto ad essa, non essendo finitima con la proprietà attorea, alcuna violazione ex art. 873 c.c. può essere sollevata. Da ciò viene accolta l’eccezione preliminare avanzata da parti convenute e viene accertato il difetto di legittimazione passiva in capo alla convenuta (…).
Risulta accertato e non contestato che parte convenuta (…) abbia realizzato, nella parte di proprietà confinante con quella attorea, negli anni tra il 2000 e 2002, dei lavori su progetto di ristrutturazione edilizia con ampliamento, autorizzato dal Comune di Padova e che tale intervento abbia realizzato una “nuova costruzione” soggetta alle distanze ex art. 873 c.c. e ss. (pag. 9 C.T.U. agli atti). Giova ricordare che concordemente in Giurisprudenza si ritiene: “… che ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall’art. 873 c.c. e delle norme dei regolamenti integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi “costruzione” qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente”. I caratteri di solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo vanno considerati: “…indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione. Conseguentemente gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell’immobile così da ampliarne la superficie o la funzionalità economica, sono soggette al rispetto della normativa sulle distanze” (Cass.Civ. Sez. II 03.01.2013 n. 72, cfr. ex multis Cass. Civ. 22.02.2011, Cass. Civ. 19.04.2016 n. 7706).
L’accertamento ha riguardato, perciò, la regolarità ex lege delle relative distanze tra l’edificio dell’attore e la cd. “nuova costruzione”.
Per quanto riguarda l’eccezione di prescrizione del diritto al risarcimento, è opportuno premettere che laddove si concretizzi una violazione in materia di distanze tra costruzioni prevista dal c.c. e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, corcordemente si ritiene che al proprietario, che si presume leso, competa sia una tutela in forma specifica che un risarcimento del danno. Più precisamente: “… al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia una tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia una tutela risarcitoria, e, determinando la suddetta violazione un asservimento di fatto al fondo del vicino, il danno deve ritenersi “in re ipsa”, senza necessità di una specifica attività probatoria” (Cass. civ. Sez. II, sent. n. 3341, 07.03.2002). L’azione rivolta ad ottenere il rispetto delle distanze, deve ritenersi imprescrittibile perché modellata sullo schema dell’actio negatoria servitutis, essendo rivolta a respingere una imposizione a carico della proprietà di limitazioni suscettibili di dar luogo a servitù. (ex multis Cass. Civ. Sez. II 18.12.1997 n.12810, Cass. Civ. 26.01.2000 n. 867, Cass. Civ. 07.09.2009 n. 19239). Con la imprescrittibilità della riduzione in pristino, parimenti il risarcimento del danno, essendo “in re ipsa”, potrà essere sempre valutato e liquidato in via equitativa dal Giudice. Non appare pertanto accoglibile l’eccezione avanzata da parti convenute in tal senso.
La C.T.U. ha accertato le distanze tra la proprietà dell’attore e la “nuova costruzione” realizzata da (…). E’ stato rilevato che la proprietà di (…) rientra nell’ambito di una struttura complessa realizzata secondo una cd. “linea spezzata”. Esiste, infatti un corpo di fabbrica il cui primo piano è di appartenenza esclusiva dell’attore ed una parte bassa, autonoma, indicata negli schemi grafici allegati alla C.T.U. come: “ingombro piano terra”, di appartenenza esclusiva di altri proprietari estranei alla causa. Lo stesso attore nell’atto di citazione precisa di essere proprietario: “… in via esclusiva e in comproprietà con il fratello (…) di immobili con parti comuni…Nello specifico il sig. (…) e fratello sono proprietari delle seguenti porzioni di fabbricato: mapp. (…) sub(…), sub (…), sub (…), sub (…) ((…)), mapp.(…) sub (…), mapp.(…) sub (…), mapp.(…) ((…) + (…)) oltre che delle parti comuni di cui al mappale (…) sub (…) (ingresso) … Gli altri condomini ((…) – (…)) sono tra loro comproprietari dell’appartamento di cui al mapp. (…) sub( …) + sub (…), mapp. (…) sub (…) e mapp.(…) (cortile esterno), oltre che delle parti comuni mapp. (…) sub (…) (ingresso) e come sopra riportate….” (Atto di citazione pag. 1). E’ stata pertanto evidenziata l’esistenza di un condominio definito dalla Giurisprudenza come: “parziale”, che insorge ope legis in presenza di una condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante, consistendo nell’edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio. Tale fattispecie ricorre ogniqualvolta risulti che una parte del condominio stesso, per le sue caratteristiche strutturali, sia destinata al godimento in modo esclusivo, di una parte di condomini o soltanto di un condomino, e rimangano delle parti comuni: ingresso, cortile e/o altro. La parte di immobile in godimento esclusivo risulta oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. (ex multis: Cass. Civ. II 2010 n.23851, Cass. Civ. 17.06.2016 n. 12641). La C.T.U. ha accertato che nel caso in esame le distanze tra la proprietà (…) e la “nuova costruzione” di parte convenuta (…), sia regolare, mentre la distanza tra la proprietà del piano terra del cd. condominio di cui è parte l’immobile di (…) e sempre la proprietà della convenuta, non rispetti i limiti ex lege, in tal caso considerato che il complesso immobiliare di cui è parte l’immobile (…) possa ritenersi un “condominio parziale”, essendo costituito da parti di proprietà esclusiva con in comune soltanto accessi e cortile, si deve considerare se tale realtà possa avere una unitarietà processuale passiva e/o attiva rispetto ai terzi. La regolamentazione interna, in applicazione di quanto esposto nell’art. 1223 c.c., non considera il condominio parziale in modo unitario, il condomino proprietario esclusivo di una parte di fabbricato risponde in proprio rispetto ai beni di sua esclusiva spettanza; rispetto ai terzi non viene riconosciuta una legittimazione passiva autonoma ma si deve far riferimento all’amministratore o al condominio nella sua unitarietà. Viene, altresì, ritenuto, che il condomino parziale sia privo di una legittimazione attiva ad impugnare un provvedimento negativo che riguarda l’intero condominio, in quanto si ritiene che tale gravame possa essere proposto solo dal condominio stesso (Cass. Civ. 23631/2012). Il condomino parziale ben può e deve avere, invece, legittimazione attiva laddove si verifichi una situazione che leda e/o incida soltanto la sua proprietà esclusiva. Nella fattispecie de qua, per quanto evidenziato, non si ritiene di riconoscere in capo a (…) una legittimazione ad agire, non essendo la sua proprietà coinvolta e/o lesa da situazione non conforme ex lege da parte della proprietà della convenuta (…). Ciò in considerazione che una non regolarità delle distanze, così come codicisticamente previste, intercorre tra la proprietà (…) e la proprietà della parte di edificio di cui risultano proprietari soggetti estranei alla causa. Tale rilievo appare assorbente.
Tutto ciò premesso non si ritiene accoglibile la domanda di parte attrice.
L’attore in applicazione del principio di soccombenza, va condannato alla rifusione nei confronti delle controparti delle spese di lite.
Non si ritiene sussistano gli estremi per l’applicabilità dell’art. 96 c.p.c.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come al dispositivo nel rispetto del D.M. n. 55 del 2014, aggiornato sulla base del D.M. n. 37 del 8 marzo 2018 pubblicato sulla G.U. n. 96 del 26/4/2018 e in vigore dal 27 aprile 2018, tenuto conto dell’attività svolta, delle questioni trattate, del valore della controversia e dell’attività di mediazione.
Si pongono definitivamente a carico dell’attore le spese relative alla C.T.U.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così dispone:
1) rigetta la domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto;
2) condanna (…) alla rifusione in favore di (…) e (…) delle spese di lite che vengono liquidate in Euro6.086,14 oltre IVA, CPA rimborso spese forfetarie;
3) pone definitivamente a carico di (…) le spese relative alla C.T.U..
Così deciso in Padova il 20 luglio 2018.
Depositata in Cancelleria il 20 luglio 2018.