2 – I principali obblighi dell’amministratore.
Gli obblighi che l’amministratore è tenuto ad adempiere nell’espletamento del rapporto di mandato sono principalmente quelli imposti dagli artt. 1129, 1130, 1131, 1135 c.c., oltre a quelli previsti da tutta una serie di leggi speciali.
Tali norme, appunto perché disciplinano i poteri, le attribuzioni e le capacità giuridiche di rappresentanza dell’amministratore, regolano anche a contrario le responsabilità che derivano per l’inosservanza degli oneri e degli obblighi che allo stesso incombono.
L’art. 1129 c.c. rubricato “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore” disciplina i principali obblighi che l’amministratore è tenuto ad adempiere nell’espletamento del proprio mandato, tra cui:
- la comunicazione dei suoi dati anagrafici e professionali, del codice fiscale, del locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’art. 1130, dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata;
- la stipula, cui l’assemblea può subordinare la nomina, di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato;
- l’affissione “sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi” dell’indicazione delle sue generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici; l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condòmini o da terzi, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
- la consegna, alla cessazione del suo incarico, di tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condòmini; il compimento, sempre alla cessazione dell’incarico, delle attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi;
- l’indicazione del termine entro il quale egli è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, vale a dire sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso; la specificazione analitica, “all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo”, “a pena di nullità della nomina stessa”, dell’importo dovuto “a titolo di compenso per l’attività svolta”.L’art. 1130 c.c. disciplina, invece, le attribuzioni dell’amministratore, stabilendo che questi debba:
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio (per un esame più approfondito si rimanda si rimanda all’articolo La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale ed all’articolo L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente responsabilità);
- disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio e alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione;
- eseguire gli adempimenti fiscali;
- tenere di diversi registri, elencati ai numeri 6) e 7) dell’art. 1130,
- conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
- l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso,
- la redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione, con convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
L’art. 1131 c.c., disciplina i poteri di rappresentanza dell’amministratore, stabilendo che nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assembleae gli ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Oltre a ciò la norma in oggetto prevede una specifica ipotesi di responsabilità dell’amministratore, il quale può essere revocato, ed è tenuto al risarcimento danni, qualora non dia notizia all’assemblea dei condomini di un atto di citazione o di un provvedimento a lui notificato, che esorbiti dalle sue attribuzioni.
L’art. 1135 c.c., regolamenta le attribuzioni dell’assemblea di condominio ed allo stesso tempo impone all’amministratore l’assoluto divieto di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che gli stessi rivestano carattere urgente e salvo l’obbligo di riferirne nella prima assemblea.
In ordine alla citata norma, una parte della dottrina ne ha desunto, un vero e proprio obbligo, per l’amministratore, di agire di propria iniziativa, per realizzare gli interventi urgenti di straordinaria manutenzione, altra parte della dottrina ritiene invece, che quello dell’amministratore sia un potere e non un dovere e ciò alla luce della formulazione letterale di tale norma nella quale è testualmente scritto che l’amministratore “può ordinare” e non invece “deve ordinare”.