3 – La responsabilità (civile) contrattuale dell’amministratore.
Come già scritto in apertura, la fonte che regola il rapporto tra amministratore e condominio è il contratto di mandato, da ciò ne discende che l’inosservanza da parte dell’amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale.
E’ d’obbligo precisare che il corretto adempimento del mandato esige e ricomprende non solo il diligente compimento, da parte del mandatario, degli atti per i quali il mandato stesso è stato conferito, ma anche degli atti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori che, dei primi, costituiscano il necessario complemento, e comporta altresì il dovere di informare tempestivamente il mandante della eventuale mancanza o inidoneità dei documenti occorrenti all’esatto espletamento dell’incarico.
Ciò posto, nell’espletamento del rapporto di mandato l’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti a esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza richiesta dall’art. 1710 c.c., il quale testualmente stabili che:
“Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.
Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.”
In prima battuta, sembrerebbe quindi che il grado di diligenza richiesta all’amministratore di condominio nell’espletamento del suo mandato sia quella del buon padre di famiglia.
Tenuto conto, che la figura dell’amministratore, è stata negli ultimi tempi “professionalizzata” , con tanto di requisiti dettati dall’art. 71 bis disp. att. c.c. nonché di normativa relativa alla sua formazione multi disciplinare, è più che lecito desumerne che all’amministratore nell’espletamento del suo mandato e nell’adempimento delle obbligazioni da esso derivanti sia richiesta la diligenza di cui all’art. 1176, 2° comma, secondo cui “Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata” e quindi in definitiva un grado di diligenza ben maggiore di quella del c.d. “buon padre di famiglia”.
In base all’obbligo di diligenza, l’amministratore deve adempiere ai propri doveri con precisione, scrupolo e oculatezza criteri che di volta in volta dovranno essere accertati in base al caso concreto.
La diligenza richiesta, in sostanza, è quella che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni cosciente delle relative responsabilità.
È sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante.
In definitiva, applicando i principi che regolano il rapporto di mandato, ne consegue che l’inosservanza da parte dell’amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale [4] (si veda: Corte d’Appello Lecce Sentenza n. 906/2015).
Infatti l’amministratore è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari è tenuto al risarcimento del danno in base ai principi sulla responsabilità contrattuale, derivanti dall’art. 1218 c.c.
[1] Corte di Cassazione Sezione 2 civile Sentenza 12 febbraio 1997, n. 1286.
“L’Amministratore di condominio – nel quale non è ravvisabile un ente fornito di autonomia patrimoniale, bensì la gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o comprensione dell’autonomia individuale configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso di interessi suindicati e realizzante una cooperazione, in regime di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, che e` assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto “sociale” della gestione, al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, dell’art. 1720 primo comma, cod. civ., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nella esecuzione dell’incarico diretta ad ottenere il rimborso di somme anticipate nell’interesse della gestione condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore, anche contro il singolo condomino inadempiente all’obbligo di pagare la propria quota.”
[2] Corte di Cassazione Sezione U civile Sentenza 8 aprile 2008 n. 9148. “Secondo la giurisprudenza consolidata, poi, l’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.”
[3] Corte di Cassazione Sezione 2 penale Sentenza 7 settembre 2017 n. 40870. “Secondo la giurisprudenza delle Sezioni civili di questa Corte, l’amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini delle disposizioni sul mandato.”
[4] Corte d’Appello Lecce Sezione 2 civile Sentenza 12 novembre 2015 n. 906. “Nel caso in cui l’amministratore di un condominio risulti gravemente inadempiente per azioni connesse ai suoi obblighi, deve ritenersi che l’azione risarcitoria abbia natura contrattuale e si prescriva nel termine ordinario di dieci anni. Ne consegue che laddove il condominio eserciti un’azione diretta a far valere il risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale nei confronti dell’Amministratore, si intende eccepire l’inadempimento all’obbligo di questi di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 del Codice Civile ed entro il termine dell’ordinaria prescrizione decennale ex art. 2946 del Codice Civile.”