Responsabilità “contrattuale” per danni
Le Sezioni Unite della Cassazione con la Sentenza n. 3672/1997, affermavano il principio di diritto secondo cui “poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se e’ attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato articolo 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.”
In sostanza, la responsabilità in oggetto, si faceva discendere direttamente dalla titolarità del diritto reale, ed era, quindi, conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni poste a carico dei condomini poste a carico dei condomini dagli artt. 1123 c.c., comma 1) [2] e 1126 c.c. [3].
Le obbligazione di cui agli artt. 1123 c.c., comma 1) e 1126 c.c. costituiscono obbligazioni propter rem e quindi in caso di inadempimento trovava applicazione l’art. 1218 c.c. [4].
Alla luce di tale costruzione, ne derivava che, in quanto i danni derivano dall’inadempimento delle obbligazioni propter rem, la responsabilità ed il risarcimento dei danni erano quindi regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione e quindi in definitiva secondo i criteri della responsabilità contrattuale.
In conclusione, stando al citato arresto:“se alle riparazioni ed alle ricostruzioni del lastrico solare sono obbligati solo i condomini, in quanto il lastrico adempie soltanto alla funzione di copertura dell’edificio (e perciò appartiene solamente ai partecipanti al condominio), al risarcimento dei danni cagionati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua derivanti dal lastrico per difetto di manutenzione sono tenuti i condomini, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà. Se invece alla riparazione ed alle ricostruzioni sono tenuti, oltre i condomini anche il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivi, perché il lastrico, oltre la funzione di copertura, al proprietario superficiario o al titolare dell’uso esclusivo offre concretamente altre utilità, dei danni rispondono, in concorso tra loro, tutti gli obbligati inadempienti (condomini, proprietario superficiario, usuario esclusivo), secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit. Vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi; il titolare della proprietà o dell’uso esclusivi, in ragione del terzo residuo.”
Logicamente secondo tale ricostruzione con la responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem, poste dalla legge a carico dei condomini, può concorrere la responsabilità extracontrattuale, nascente da un fatto illecito diverso.