Locazione ad uso di abitazione nullità clausola manutenzione straordinaria a carico del conduttore

Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.

Per una più completa ricerca di giurisprudenza, si consiglia invece  la Raccolta di massime delle principali sentenza della Cassazione che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. Roberto Preden – Presidente

Dott. Mario Fantacchiotti – Consigliere

Dott. Camillo Filadoro – Consigliere

Dott. Giovanni Federico – Consigliere

Dott. Roberta Vivaldi – Consigliere Relatore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Sa. Sc., elettivamente domiciliato in Ro., presso Cancelleria Corte Cassazione, rappresentato e difeso dall’Avvocato An. Le., giusta delega in atti;

ricorrente

contro

Comune di Ca., in persona dell’Assessore delegato al Contenzioso p.t., elettivamente domiciliato in Ro. presso Cancelleria Corte Cassazione rappresentato e difeso dall’Avvocato Sa. Dr., giusta delega in atti;

controricorrente

avverso la sentenza n. 784/01 della Corte d’Appello di Catania, sezione II civile emessa il 05/11/2001, depositata il 22/12/01; R.G. 1496/2000;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/11/05 dal Consigliere Relatore Dott. Roberta Vivaldi;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Eduardo Vittorio Scardaccione, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Comune di Ca. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Catania Sa. Sc. esponendo:

– di avere acquistato da Sa. Cr. l’immobile sito in Ca., Via G. Cu. 1, condotto in locazione da Sa. Sc. che corrispondeva un canone mensile di £ 350.000, suscettibile di aggiornamento annuale sulla base della normativa vigente;

– che dall’aprile 1992 il convenuto aveva cessato di corrispondere i canoni sul presupposto che spettasse al Comune di Ca. provvedere ad interventi di manutenzione straordinaria;

– che, prima della scadenza del contratto di locazione concluso con il precedente proprietario per la durata di anni otto, provvedeva a dare formale disdetta nei termini di legge;

– che, maturatosi il termine contrattuale, il conduttore non rilasciava immobile.

Chiedeva, pertanto, la condanna di quest’ultimo al pagamento della somma di £ 18.854.130 a titolo di pigioni dall’01.04.1992 al 30.11.1992.

Il convenuto contestava l’ammontare del canone ed opponeva in compensazione il credito vantato per lavori di manutenzione straordinaria sull’immobile.

Il Tribunale adito, con sentenza in data 06.10.1999, dichiarava ammissibile la domanda riconvenzionale, nulla la clausola contrattuale con la quale erano poste a carico del conduttore le spese per i lavori di manutenzione straordinaria e condannava il convenuto al pagamento della somma di £ 18.538.000, oltre interessi legali.

Avverso la sentenza proponeva appello Sa. Sc. chiedendo la declaratoria che nessuna somma doveva al Comune di Ca. per i corrispettivi relativi alla locazione dell’immobile perché il credito vantato per spese straordinarie ed urgenti ex art. 1577 secondo comma c.c. e per diritto alla riduzione del corrispettivo ex art. 1584 primo comma c.c. era pari o superiore a quello vantato dal Comune di Ca. nei suoi confronti per canoni non corrisposti.

Il convenuto, costituitosi, chiedeva il rigetto dell’appello principale e proponeva appello incidentale.

La Corte d’Appello di Catania, con sentenza in data 22.12.2001, in riforma di quella impugnata, condannava l’appellante principale al pagamento, in favore del Comune di Ca. dei canoni dovuti dall’01.04.1992 al 22.06.1997 nella misura pattuita e con gli aggiornamenti via, via maturati, detratte £ 284.000, e con gli interessi legali dalla domanda.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Sa. Sc. affidandosi ad un motivo.

Resiste con controricorso il Comune di Ca..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con unico articolato motivo il ricorrente denuncia la “Violazione degli artt. 1362 e seguenti del c.c., degli artt. 1577 e 1584 del c.c., nonché violazione dell’art. 79 della L. 27.07.1978 n. 392 e ciò in relazione ai punti 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c.”.

Rileva che la Corte di merito ha condannato Sa. Sc. al pagamento, in favore del Comune di Ca., dei canoni dovuti dall’01.04.1992 al 22.06.1997 nella misura pattuita, con gli aggiornamenti via, via maturati, detratte £ 284.000, e con gli interessi legali dalla domanda, ritenendo valida la clausola contrattuale con la quale Sa. Sc. si era obbligato a sostenere le spese di manutenzione e riparazione anche straordinaria dell’immobile oggi di proprietà del Comune di Ca..

Il ricorso è fondato.

Infatti la Corte di merito motiva il suo assunto su di una clausola dell’originario contratto di locazione secondo cui “le parti precisano che la superiore pigione è stata determinata in considerazione del fatto che occorrono nell’appartamento delle notevoli riparazioni che saranno eseguite a cura e spese del locatario senza diritto ad alcun rimborso”.

Dalla sequenza contrattuale, invece, emerge chiara ed inequivocabile l’intenzione negoziale del Comune di Ca. di ricondurre il canone di locazione entro i valori previsti dalla legge sull’equo canone.

Alla luce di ciò il Giudice del merito doveva motivare chiarendo il criterio interpretativo adottato, e non limitarsi ad aderire genericamente ad una affermazione indimostrata espressa dal C.T.U., tale, comunque, da non essere in grado di surrogare la volontà delle parti e la norma di legge.

L’interpretazione contrattuale, nella fattispecie concreta, non può condurre a risultati che pongono l’accordo intervenuto fra le parti in contrasto con la norma di legge, tenuto conto non soltanto del testo contrattuale, ma anche delle determinazioni e dei comportamenti successivi delle parti stesse.

Essendo pacifico l’ammontare del canone locativo, quale derivante da una precisa disposizione di legge alla cui applicazione discende la sanzione di nullità di clausole che pongono a carico del conduttore il pagamento di oneri non previsti dalla stessa legge, i Giudici del merito dovevano in primis verificare la ricorrenza di tali condizioni – ciò che hanno omesso di fare – sostituendo al criterio normativo l’opinione, non suffragata da alcun concreto elemento, del C.T.U. il quale non afferma che il canone richiesto dal Comune di Ca. a seguito della determinazione sottoscritta dalle parti in data 21.06.1989 – con la quale il Comune di Ca. subentrato in data 24.06.1988 nella proprietà dell’immobile di Sa. Cr. e, quindi, nel rapporto di locazione, ha provveduto ad applicare le disposizioni di cui alla L. 392 del 1978 per la determinazione dell’equo canone – fosse inferiore a quello previsto dalla normativa di legge, che le stesse parti hanno applicato, ma opera un riferimento a pretesi valori correnti in confronto alla reale consistenza dell’immobile.

Ora, la Corte di merito ha ritenuto fondato il rilievo contenuto nell’appello incidentale secondo cui il canone determinato era inferiore a quello dovuto ai sensi della L. 392/78 e ciò era conseguenza della determinazione – in tale misura – contenuta nel prospetto redatto dal Comune di Ca. in data 21.06.1989, sottoscritto da Sa. Sc. nel quale era evidenziato che l’immobile in questione “appartiene alla categoria catastale A/7, e quindi non rientra nella esclusione di cui si è detto (cioè nella esclusione dall’applicazione della disciplina sull’equo canone), tant’è che le parti hanno previsto l’applicazione dell’equo canone.

Risulta, peraltro, dal contratto di locazione stipulato da Sa. Sc. con il precedente proprietario, che il detto immobile veniva locato per uso di abitazione, ed era pertanto soggetto all’applicazione dell’equo canone, almeno fino a quando lo stesso non venne adibito a sede di associazione”.

Ne conseguiva che la determinazione, nella misura in tal modo effettuata, era dovuta allo stato di degrado in cui versava l’immobile ed al fatto che il conduttore si era accollato l’onere delle relative spese di manutenzione e restauro.

Il Giudice del merito motivava il suo convincimento sulla base: a) dell’originario contratto di locazione stipulato tra Sa. Sc. e Sa. Cr., precedente proprietario del bene, nel quale si era pattuita una pigione mensile di £ 350.000, ma si era precisato che “la superiore pigione è stata determinata in considerazione del fatto che occorrono nell’appartamento delle notevoli riparazioni che saranno eseguite a cura e spese del locatario senza diritto ad alcun rimborso”; b) della circostanza che, subentrato il Comune di Ca., il canone mensile venne ridotto a £ 283.677, ossia a somma addirittura inferiore a quella pattuita con Sa. Cr., che, per quanto sopra rilevato, le originarie parti contraenti avevano reputato inferiore all’effettivo valore locativo del bene; c) delle caratteristiche dell’immobile locato, quali descritte nella relazione tecnica, che fanno apparire il detto importo notevolmente inferiore a quello dovuto in virtù della L. 392/78; d) infine delle risultanze della disposta consulenza tecnica, avendo il nominato consulente d’Ufficio espressamente affermato che “il canone di locazione corrisposto era sicuramente inferiore ai valori correnti, in confronto alla reale consistenza della villa”.

Tale interpretazione, però, non supera lo scoglio di cui alla disciplina dell’art. 79 L. 392 del 1978.

Non è sufficiente, infatti, affermare che, in sede di determinazione del canone, “le parti contraenti abbiano tenuto conto dell’onere gravante su Sa. Sc., relativo all’accollo delle spese di manutenzione e riparazione, e che, quindi, il suindicato importo di £ 283.677 debba ritenersi inferiore al canone effettivamente spettante al Comune di Ca., dovendo esso essere integrato dall’ammontare delle suddette spese, rateizzato nelle varie mensilità. In tale ottica, dunque, non può ritenersi che la clausola con la quale Sa. Sc. si obbligava a sostenere le spese di manutenzione e riparazione (anche straordinaria) fosse nulla ai sensi dell’art. 79 della L. 392 /78, in quanto volta ad eludere le disposizioni sull’equo canone, e non può pertanto condividersi la statuizione impugnata in via incidentale, con la quale è stata dichiarata la nullità della detta clausola ed è stato riconosciuto il diritto di Sa. Sc. al rimborso delle spese sostenute, con conseguente compensazione dei reciproci crediti”.

Così argomentando, peraltro, il Giudice del merito ha omesso di considerare che la consulenza tecnica d’Ufficio, non si é espressa sull’applicabilità o meno, al rapporto di locazione in esame, della disciplina sull’equo canone, limitandosi ad affermare che “il canone di locazione corrisposto era sicuramente inferiore ai valori correnti, in confronto alla reale consistenza della villa”.

Soltanto all’esito di un tale accertamento, infatti, il Giudice del merito poteva pronunciarsi sulla violazione o meno dell’art. 79 L. 392 del 1978, posto che la ricorrenza di una ipotesi piuttosto che un’altra esclude o prevede la nullità di un tale patto.

Infatti, in materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla L. 27.07.1978 n. 392 è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge il patto in deroga all’art. 1576 c.c., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone (Cass. 09.10.1996 n. 8812).

Il Giudice del rinvio, pertanto, dovrà provvedere a questo preliminare accertamento mediante nuova C.T.U., al fine di stabilire l’applicabilità o meno, al rapporto locativo in esame, della disciplina di cui alla L. 27.07.1978 n. 392.

Soltanto all’esito di tale indagine, andrà valutata la pretesa violazione dell’art. 79 legge cit..

In conclusione il ricorso va accolto e la sentenza impugnata cassata con il rinvio, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catania la quale, nel decidere, si atterrà ai principi sopra indicati.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catania.