Locazione art 55 legge 392/1978 termine pagamento canoni scaduti

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Nel regime delle locazioni urbane fissato dalla L. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’art. 55, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, poiché il legislatore non si è limitato a prevedere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell’ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della previsione al solo ambito delle ipotesi di morosità prese in considerazione dall’art. 5 della stessa legge, concernente le locazioni ad uso abitativo.

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Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 21 febbraio 2019, n. 4141

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Presidente, dott.ssa Maria Tiziana Balduini

ha pronunziato la seguente

SENTENZA

AI SENSI DELL’ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 56551 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2016, assunta in decisione all’udienza del e vertente

TRA

CONDOMINIO DI VIA (…) (CF: (…)), elettivamente domiciliato in Via (…) Roma, presso lo studio del procuratore, Avv. Ni.Ar., che lo rappresenta e difende per procura estesa a margine dell’atto di intimazione di sfratto per morosità.

E

U.I.R.S. – UNIONE ITALIANA RECUPERATORI STRAGIUDIZIALI (CF: (…)), elettivamente domiciliata in Via (…), Gela, presso lo studio del procuratore, Avv. Gu.Pi., che la rappresenta e difende per procura estesa in calce alla comparsa di costituzione.

OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso

FATTO E DIRITTO

Con atto notificato il giorno 28/6/2016 il CONDOMINIO ricorrente ha chiesto l’emissione di un provvedimento di convalida di sfratto per morosità relativo all’immobile di sua proprietà situato in R., alla Via (…), con emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti ammontanti ad Euro 2.500,00, nonché per quelli a scadere sino all’esecuzione dello sfratto, relativamente ad un immobile concesso in locazione alla U.I.R.S. – Unione Italiana Recuperatori Stragiudiziali (di seguito, per brevità “U.I.R.S.”) in virtù di regolare contratto inter partes in data 4/3/2015 registrato in data 19/3/2015 al n. 2828 serie 3T.

A tal fine, ha dedotto che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento del canone pattuito per i mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio e giugno 2016.

Costituitasi in giudizio, la convenuta non ha contestato la quantificazione operata dalla controparte, ma ha eccepito l’insussistenza di alcuna morosità, avendo corrisposto tutti i canoni di locazione sino al gennaio 2016 e avendo trattenuto le mensilità successive, a titolo di ristoro delle spese sostenute per l’eliminazione di copiose infiltrazioni all’interno dell’immobile.

Ha pertanto chiesto il rigetto della domanda avanzata dalla controparte.

Con ordinanza in data 28/7/2016 è stato disposto il rilascio dell’immobile sui seguenti presupposti: “atteso che la parte intimata è comparsa e ha opposto eccezioni non fondate su prova scritta;

che non vi è prova del pagamento dei canoni di cui alla presente intimazione, da febbraio a giugno 2016;

che la precedente intimazione di sfratto ha ad oggetto una morosità pregressa;

che le asserite infiltrazioni devono essere provate dalla conduttrice intimata; che, secondo la giurisprudenza di legittimità, “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore; la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” ” (Cass. 10-1-2008, n. 261; Cass. 1-6-2006, n. 13133; Cass. 23-6-2011, n. 13887);

atteso che, secondo la giurisprudenza di legittimità, “la litispendenza presuppone che tra i vari giudizi esista identità, oltre che di “personae” e di “petitum”, anche di “causa petendi”, di guisa che la stessa non è configurabile allorché, attraverso i giudizi originati dalle successive intimazioni di sfratto, siano dedotte, a sostegno della chiesta risoluzione del contratto di locazione e del pagamento dei canoni non versati, inadempienze diverse del conduttore, riguardanti periodi di locazione diversi, anche se aventi rilievo sull’economia del medesimo rapporto contrattuale; in detta ipotesi, infatti, essendovi diversità di causa petendi, per quanto riguarda la domanda di risoluzione, e diversità del “petitum” e della “causa petendi”, per quanto riguarda la domanda di pagamento, si determina al più una pluralità di cause connesse, che consente di rendere applicabile, ove sussistano le condizioni, l’art. 274 cod. proc. civ., con conseguente riunione di tutti i giudizi” (Cass. 30-3-1990, n. 2624);

che il presente procedimento si trova in fase sommaria e ad una eventuale riunione si potrà procedere solo dopo il mutamento del rito, quando le cause si troveranno nella stessa fase processuale; atteso che la parte locatrice ha chiesto che sia pronunciata ordinanza di rilascio e che non sussistono gravi motivi in contrario; tenuto conto delle condizioni delle parti (quali risultanti dal verbale e dagli atti delle parti) e delle ragioni del rilascio; visti gli artt. 426, 658, 665 e 667 c.p.c., e l’art. 56 L. n. 392 del 1978″.

Nella propria memoria integrativa il CONDOMINIO ha quindi concluso chiedendo:

– dichiarare risolto per grave inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione per cui è causa, con condanna della conduttrice all’immediato rilascio dell’immobile oggetto di causa, nonché al pagamento della somma di Euro 4.000,00, in favore del ricorrente, a titolo di canoni locativi scaduti e non pagati (dal febbraio al Settembre 2016) oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al momento del pagamento;

– dichiarare inammissibili le domande riconvenzionali di parte resistente U.I.R.S. ovvero rigettarle;

– condannare in ogni caso, parte resistente pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio oltre IVA e CAP come per legge.

Va anzitutto rilevato che, così come dichiarato dalla stessa parte ricorrente, l’immobile è stato effettivamente riconsegnato in data 13/10/2016, di tal ché deve ritenersi cessata la materia del contendere in merito al rilascio essendo questo intervenuto nelle more processuali.

Nel merito, mediante la produzione del contratto di locazione il CONDOMINIO ha dimostrato il fondamento della domanda con la pattuizione dell’obbligazione di pagamento del canone nella misura richiesta.

La convenuta non ha, per contro, adeguatamente riscontrato validi motivi a sostegno del suo comprovato inadempimento, il quale, alla luce dell’art. 1453, ultimo comma, c.c. deve ritenersi grave.

In ordine a tale aspetto va rilevato che l’art. 4 del contratto di locazione prevede che: “il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i termini stabiliti dalle vigenti disposizioni e non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento delle rate scadute”

Con specifico riguardo ai pagamenti effettuati nel corso del presente giudizio, deve rilevarsi che:

“Nel regime delle locazioni urbane fissato dalla L. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’art. 55, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, poiché il legislatore non si è limitato a prevedere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell’ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della previsione al solo ambito delle ipotesi di morosità prese in considerazione dall’art. 5 della stessa legge, concernente le locazioni ad uso abitativo” (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 272, del 28/04/1999 e Cass. Sez. 3, Sentenza n. 22905, del 10/11/2016).

Il conclamato inadempimento della parte convenuta, protrattasi per un considerevole lasso di tempo, deve ritenersi abbia determinato uno squilibrio insanabile tra le controprestazioni, con rottura del sinallagma contrattuale tipico della locazione.

Tale situazione risulta, peraltro, già valutata e risolta da questo Tribunale con sentenza n. 1590/2018, passata in cosa giudicata, che ha dichiarato l’avvenuta risoluzione del contratto oggetto di causa.

A fronte di tale situazione fattuale le deduzioni di U.I.R.S. relativamente all’inadempimento del locatore sono rimaste prive di adeguato riscontro, risultando corroborate da meri atti di parte.

A ciò si aggiunga, con riferimento alla condotta della parte convenuta, la sua mancata comparizione all’udienza del 9/1/2018, fissata per rendere l’interrogatorio formale, deve considerarsi, alla luce degli elementi di prova esaminati, come ammissione del fatto che l’attore effettivamente vanta nei suoi confronti il credito di cui alla pretesa azionata.

Costituisce infatti giurisprudenza pacifica, ai sensi dell’art. 232, comma primo, c.p.c., la possibilità per il giudice di ritenere come ammessi, valutando ogni altro elemento probatorio, i fatti dedotti nell’interrogatorio formale, qualora la parte non si presenti a rispondere senza giustificato motivo.

L’ulteriore elemento probatorio non deve, peraltro, essere “ex se” suscettivo di fornire piena prova – poiché, in tal caso, risultando assolto l’onere della prova, sarebbe superflua la considerazione della mancata risposta all’interrogatorio -, ma deve soltanto fornire elementi di giudizio integrativi, idonei a determinare il convincimento del giudice sui fatti dedotti nell’interrogatorio. (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1221, del 28 gennaio 2003).

Alla luce di quanto esposto U.I.R.S., va condannata al pagamento dei canoni di locazione maturati sino alla data di effettiva occupazione dell’immobile e non corrisposti.

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, in applicazione del D.M. n. 37 del 2018, in base al valore del giudizio, in Euro 405,00 per la fase di studio, Euro 405,00 per la fase introduttiva, Euro 810,00 per la fase di trattazione ed Euro 810,00 per la fase di decisione.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando ogni diversa istanza rigettata:

CONDANNA

U.I.R.S. – Unione Italiana Recuperatori Stragiudiziali al pagamento, in favore del CONDOMINIO DI VIA (…) della somma di Euro 4.000,00, a titolo di canoni locativi scaduti e non pagati (dal febbraio al settembre 2016), oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al momento del pagamento

CONDANNA

la resistente alla rifusione delle spese processuali anticipate dalla controparte, che liquida in complessivi Euro 2.500,00, di cui Euro 50,00 per spese vive.

Così deciso in Roma il 21 febbraio 2019.

Depositata in Cancelleria il 21 febbraio 2019.