Locazione commerciale Morosità del conduttore inapplicabilità Art 55 legge n. 392/1978

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 20 gennaio 2017, n. 1428

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara – rel. Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21761-2014 proposto da:

(OMISSIS) SRL, in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro tempore, Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL, in persona dei Curatori Avv. (OMISSIS) e Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3465/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 22/05/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/12/2016 dal Consigliere Dott. CHIARA GRAZIOSI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO GIANFRANCO che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto notificato il 17 aprile 2012 (OMISSIS) S.r.l. – ora (OMISSIS) S.r.l. – intimava sfratto per morosita’ a (OMISSIS) S.r.l., in relazione ad un contratto di locazione di un immobile ad uso non abitativo, per mancato pagamento dei canoni dei mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012, per un totale di Euro 37.500 oltre Iva. Essendosi opposta l’intimata, mutato il rito, all’esito del giudizio di piena cognizione il Tribunale di Roma, con sentenza del 2 maggio 2013, dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore.

Avendo (OMISSIS) S.r.l. proposto appello, ed avendo il fallimento resistito, con sentenza del 2 maggio 2014 la Corte d’appello di Roma lo ha rigettato.

2. Ha presentato ricorso (OMISSIS) S.r.l. sulla base di un unico motivo, da cui si difende con controricorso e con memoria ex articolo 378 c.p.c. (OMISSIS) S.r.l..

MOTIVI DELLA DECISIONE

3. Il ricorso e’ infondato.

3.1 Il motivo addotto – rubricato come denuncia di violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, degli articoli 113, 115 e 116 c.p.c., L. n. 392 del 1978, articoli 5 e 55 nonche’ omesso esame di fatto discusso e decisivo ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, include una pluralita’ di censure.

In primo luogo, dato atto che i canoni scaduti erano stati da essa pagati prima dell’udienza di convalida dello sfratto, la ricorrente adduce che il giudice d’appello avrebbe errato nel ritenere inapplicabile al contratto di locazione ad uso non abitativo la L. n. 392 del 1978, articolo 55 e quindi l’istituto di sanatoria ivi delineato.

La ricorrente sostiene questa censura con giurisprudenza assai risalente, e tutta anteriore al noto intervento delle Sezioni Unite che ha escluso l’estensione della sanatoria ai sensi del citato articolo 55 alla locazione non abitativa (S.U. 28 aprile 1999 n. 272: “Nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla L. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’articolo 55 relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo. Ed, infatti, il legislatore, nel dettare la disciplina della sanatoria in questione, non si e’ limitato a prevedere in genere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell’ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni ed oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della sua previsione al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosita’ descritte e prese in considerazione dall’articolo 5 della stessa legge, di tal che e’ la stessa disposizione di cui all’articolo 55 – la quale risulta inclusa tra quelle di natura processuale, le quali, di per se’, non sono idonee a dilatare l’ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale – a delineare la limitazione del suo ambito di applicazione alle sole locazioni abitative.”), sedando cosi’ un contrasto che, successivamente, non si e’ piu’ manifestato, onde la giurisprudenza in tal senso non puo’ che definirsi consolidata (v. Cass. sez. 3, 23 gennaio 2002 n. 741, Cass. sez. 3, 23 luglio 2002 n. 10731, Cass. sez. 3, 29 ottobre 2002 n. 15241, Cass. sez. 3, 21 ottobre 2003 n. 15709, Cass. sez. 3, 11 maggio 2005 n. 9878, Cass. sez. 3, 9 giugno 2005 n. 12126, Cass. sez. 3, 19 maggio 2006 n. 11777, Cass. sez. 3, 15 gennaio 2007 n. 640, Cass. sez. 3, 31 maggio 2010 n. 13248). La censura, pertanto, e’ manifestamente infondata.

3.2 In secondo luogo, la ricorrente adduce che il giudice d’appello avrebbe errato nel ritenere applicabile la L. n. 392 del 1978, articolo 5.

La corte territoriale, invero, nella parte finale della sua motivazione, osserva, peraltro in aggiunta agli argomenti in precedenza svolti (l’incipit dell’argomentazione e’ infatti “tanto piu'”), che dall’articolo 5 suddetto, attinente alle locazioni per uso abitativo, “puo’ trarsi il principio per cui, in materia di ritardo nel pagamento del canone, rileva – quale alterazione del sinallagma anche un ritardo di entita’ non ragguardevole (con riferimento all’indicata tipologia locatizia di venti giorni)”, in quanto “se e’ vero che il citato articolo 5 non e’ direttamente applicabile alle locazioni per uso non abitativo, come quella in esame, e’ altresi’ vero che e’ facolta’ del giudice di utilizzare, come parametro qualitativo nella valutazione della gravita’ dell’inadempimento, il principio desumibile dalla citata disposizione”. Ad avviso della ricorrente, l’articolo 5, che riguarda la locazione ad uso abitativo, non poteva invece essere invocato dal giudice, che avrebbe dovuto avvalersi, per parametrare l’inadempimento del conduttore, del criterio della non scarsa importanza dello stesso come evincibile esclusivamente dall’articolo 1455 c.c..

Anche questa doglianza confligge con un orientamento consolidato della giurisprudenza di questa Suprema Corte. Gia’ Cass. sez. 3, 4 dicembre 2000 n. 1234 ha riconosciuto che nelle locazioni di immobili urbani l’articolo 5 non e’ direttamente applicabile, quanto alla “predeterminazione” della gravita’ dell’inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione del contratto, alle locazioni ad uso non abitativo, ma al tempo stesso ha affermato che “il criterio legale dettato da tale disposizione normativa puo’ pero’ essere tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell’articolo 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o non di scarsa importanza.” Questo orientamento si e’ espresso in ulteriori arresti, tra cui e’ il caso di ricordare i massimati Cass. sez. 3, 12 dicembre 2002 n. 17738 e – soprattutto – Cass. sez. 3, 17 marzo 2006 n. 2902, che ha qualificato l’articolo 5 “come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell’articolo 1455 cod. civ., se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, anche alla stregua del comportamento dal medesimo mantenuto successivamente alla proposizione della domanda”. Non si ravvisa, pertanto, alcuna violazione di diritto nel riferimento, ai fini di ricostruire il calibro della inadempienza, che ha operato la corte territoriale all’articolo 5 della legge dell’equo canone.

Anche questa doglianza, quindi, e’ infondata.

3.3 Successivamente alle suddette censure di diritto, il motivo presenta due ulteriori doglianze che sono, in realta’, censure di fatto. Lamenta invero che il giudice d’appello abbia ingiustamente e immotivatamente ritenuto l’inadempimento della ricorrente tale da portare il contratto alla risoluzione, perche’ avrebbe “omesso di porre nel giusto risalto fondamentali elementi”, i quali, se correttamente valutati, avrebbero condotto a una decisione diversa (il pagamento dei canoni dovuti anteriore all’udienza di convalida; il pagamento durante una procedura di mediazione avviata dall’intimato, di polizza assicurativa attinente al contratto; il pagamento di altri canoni scaduti con due assegni durante la stessa procedura di mediazione; l’originario degrado dell’immobile e le conseguenti alte spese che la ricorrente avrebbe dovuto sostenere per operare interventi di manutenzione straordinaria). Si tratta, evidentemente, della inammissibile richiesta di una valutazione alternativa in punto di fatto al giudice di legittimita’. D’altronde, non e’ sostenibile che la corte territoriale abbia deciso immotivatamente in ordine all’entita’ dell’inadempimento (v. pagina 3 della motivazione).

E sempre su questa linea la ricorrente censura il giudice d’appello perche’ sarebbe incorso in contraddittorieta’ motivazionale laddove osserva che il ritardato pagamento dei canoni anteriori a quelli contestati conferma il grave inadempimento, dato che in precedenza il locatore aveva sempre acconsentito ai pagamenti in ritardo: si tratta, evidentemente, di un altro elemento di fatto il cui “peso” la ricorrente chiede al giudice di legittimita’ di valutare, oltrepassando quindi i limiti della sua giurisdizione.

Queste due ultime doglianze sono pertanto inammissibili.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente alla rifusione a controparte delle spese processuali, liquidate come da dispositivo.

Sussistono Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2012, ex articolo 13, comma 1 quater, i presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art., comma 1 bis.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere a controparte le spese processuali, liquidate in un totale di Euro 10.000, oltre a Euro 200 per esborsi e oltre gli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.