Locazione Danni ritardata restituzione immobile locato art 1591

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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.

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La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. ARMANO Uliana – Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – rel. Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10799/2015 proposto da:

(OMISSIS) SRL, CON UNICO SOCIO in persona del suo amministratore unico e legale rappresentante Dott.ssa (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) ente ecclesiastico civilmente ricorso, in persona del legale rappresentante pro tempore e per essa della procuratrice generale (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce a controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3220/2014 del TRIBUNALE di FIRENZE, depositata il 23/10/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/01/2017 dal Consigliere Dott. GIUSEPPINA LUCIANA BARRECA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARDINO Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS) anche in sostituzione dell’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

1. A seguito di ordinanza con la quale la Corte di Appello di Firenze ha dichiarato inammissibili l’appello principale e l’appello incidentale ai sensi degli articoli 348 bis e 348 ter c.p.c., viene impugnata la sentenza di primo grado. Questa e’ stata pronunciata dal Tribunale di Firenze il 23 ottobre 2014, nel giudizio introdotto dalla (OMISSIS) (locatrice) per opporsi al decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Firenze il 4 novembre 2011 ad istanza di (OMISSIS) s.r.l. (conduttrice) per il pagamento della somma di Euro 32.278,00, oltre interessi e spese, a titolo di restituzione di deposito cauzionale.

L’opponente aveva dedotto che, con l’immissione in possesso in data 2 novembre 2010, a seguito dell’esecuzione coattiva del provvedimento di rilascio dell’immobile locato (destinato all’esercizio dell’attivita’ di clinica ospedaliera privata), non aveva conseguito l’effettiva disponibilita’ di quest’ultimo, in quanto all’interno dei locali erano rimasti numerosi beni aziendali di pertinenza della conduttrice, cui era stato concesso termine (fino al 21 febbraio 2011), poi prorogato, per lo sgombero. Aveva quindi richiesto il risarcimento di una serie di danni causati dal ritardo nella restituzione dell’immobile e condanna della conduttrice, previa compensazione tra l’importo risarcitorio e l’importo della cauzione, al pagamento della somma residua quantificata in Euro 160.981,13.

La conduttrice opposta si era costituita in giudizio, rilevando che: a) a seguito della formale e definitiva immissione in possesso avvenuta il (OMISSIS) l’immobile si sarebbe dovuto considerare restituito ad ogni effetto, non rilevando la permanenza dei beni mobili al suo interno, consentita dalla locatrice; b) la presenza di beni mobili trovava la disciplina, tipica ed esclusiva, nell’articolo 609 c.p.c..; c) le operazioni di trasloco si erano protratte a causa di comportamenti imputabili alla locatrice. Aveva chiesto percio’ il rigetto dell’opposizione e delle domande dell’opponente.

Con la sentenza impugnata, il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo opposto; ha accertato e dichiarato dovuto da (OMISSIS) s.r.l. a (OMISSIS) l’importo di Euro 105.058,54 ed ha condannato la prima a pagare alla seconda la somma di Euro 67.038,87 pari alla differenza tra il suddetto importo ed il deposito cauzionale di Euro 38.019,73 (comprensivo di interessi legali) gia’ trattenuto dalla locatrice, oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei singoli ratei fino al saldo; ha condannato l’opposta al pagamento delle spese di lite in favore dell’opponente.

2. (OMISSIS) s.r.l. (d’ora innanzi ” (OMISSIS)”) con socio unico propone ricorso per cassazione con quattro motivi.

(OMISSIS) (d’ora innanzi ” (OMISSIS)”), ente ecclesiastico civilmente riconosciuto, si difende con controricorso e memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. I primi tre motivi di ricorso sono volti a censurare le ragioni per le quali il giudice ha reputato che la conduttrice fosse stata inadempiente all’obbligo di restituire l’immobile, sgombro dei beni mobili della conduttrice, alla data del compimento delle operazioni di rilascio da parte dell’ufficiale giudiziario e fosse percio’ tenuta al pagamento dei canoni maturati a titolo di indennita’ di occupazione, nonche’ al risarcimento del maggior danno, ai sensi dell’articolo 1591 c.c..

1.1. Col primo motivo si denuncia violazione dell’articolo 1230 c.c.. La ricorrente sostiene che – avendo le parti concordato, con la sottoscrizione del verbale di riconsegna dell’immobile del (OMISSIS), che i beni mobili di proprieta’ della (OMISSIS) che ancora si trovavano all’interno (di cui era nominata custode la procuratrice generale della (OMISSIS)) avrebbero potuto essere asportati entro il 21 febbraio 2011 – sarebbe sorto un rapporto del tutto nuovo, da inquadrarsi nell’ambito del contratto di deposito, a titolo gratuito. Si sarebbe percio’ avuta una novazione del rapporto di locazione.

1.2. Col secondo motivo si denuncia violazione dell’articolo 609 c.p.c. e dell’articolo 1227 c.c., perche’ la locatrice, se non fosse stata d’accordo a consentire la permanenza dei beni mobili nell’immobile locato, si sarebbe dovuta valere del rimedio tipico previsto dall’articolo 609 c.p.c., come gia’ eccepito dinanzi al giudice di primo grado, senza che questi – a detta della ricorrente-abbia affrontato la questione. La ricorrente aggiunge che, non avendo la locatrice sollecitato l’ufficiale giudiziario a provvedere in uno dei modi stabiliti dall’articolo 609 c.p.c., avrebbe dovuto sopportarne le conseguenze dannose ai sensi dell’articolo 1227 c.c..

1.3. Col terzo motivo si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1591 c.c., perche’ la norma non sarebbe applicabile al caso – come quello di specie – in cui sia stata completamente eseguita l’azione esecutiva di rilascio dell’immobile ed il proprietario locatore sia stato formalmente immesso nel possesso dell’immobile, ne abbia accettato senza riserve la riconsegna ed abbia consentito che alcuni mobili di proprieta’ dell’esecutato fossero prelevati dopo tale momento.

2. Quanto al primo motivo, non risulta dalla sentenza che sia stata posta nel giudizio di merito la questione dell’estinzione per novazione del rapporto di locazione.

La sentenza impugnata si occupa infatti del contenuto del verbale sottoscritto dalle parti e dall’ufficiale giudiziario (cfr. pag. 3 e pag.4 della sentenza), ma al solo fine di definirne la portata in riferimento dell’articolo 609 c.p.c., comma 1, nel testo applicabile ratione temporis (su cui si tornera’).

Dato cio’, sarebbe stato onere della ricorrente dare conto in ricorso e dimostrare di avere dedotto gia’ nel primo grado la questione dell’estinzione del rapporto di locazione e di interpretazione del detto verbale come contenente un accordo di novazione, mentre dal ricorso risulta che gli argomenti di difesa dell’opposta furono di altro tenore (cfr. pagg. 3-4).

Quindi, il motivo e’ inammissibile perche’ pone una questione nuova, che involge accertamenti di fatto non richiesti al giudice di merito, tra cui, in primo luogo, l’interpretazione come novazione di quanto concordato nel verbale del (OMISSIS).

2.1. Il secondo motivo e’ infondato sotto entrambi i profili.

a) Quanto al primo, va preso in esame l’articolo 609 c.p.c., comma 1, nel testo vigente prima della sostituzione effettuata con il Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 132, articolo 19, comma 1, lettera i), convertito con modificazioni nella L. 10 novembre 2014, n. 162. Il testo applicabile ratione temporis (trattandosi di esecuzione iniziata prima dell’entrata in vigore di quest’ultima novella) e’ il seguente: “se nell’immobile si trovano cose mobili appartenenti alla parte tenuta al rilascio e che non debbono essere consegnate, l’ufficiale giudiziario, se la stessa parte non le asporta immediatamente, puo’ disporne la custodia sul posto anche a cura della parte istante, se consente di custodirle, o il trasporto in altro luogo”.

Nel caso di specie, contrariamente a quanto si assume in ricorso, il giudice di merito si e’ occupato, come detto, del verbale redatto dall’ufficiale giudiziario ai sensi degli articoli 608 e 609 c.p.c.. In particolare, ha accertato che le cose mobili non vennero asportate immediatamente e ne venne disposta la custodia sul posto, a cura della parte istante (nominata custode in persona della procuratrice generale), che vi consenti’ (cfr. pag. 3 della sentenza; cui adde anche pag. 4 cit.). Cosi’ facendo, l’ufficiale giudiziario e le parti diedero attuazione al precetto di cui dell’articolo 609 c.p.c., comma 1, primo inciso.

La questione di diritto da risolvere e’ allora mal posta dalla ricorrente poiche’ non si tratta di verificare se l’articolo 609 c.p.c., comma 1, sia stato o meno rispettato. Questa circostanza, infatti, non puo’ piu’ essere messa in dubbio poiche’ involge una quaestio facti su cui il giudice si e’ soffermato.

Piuttosto, si tratta di delibare se il procedimento seguito sia o meno compatibile col disposto dell’articolo 1591 c.c.. Di questa compatibilita’ si dira’ trattando del terzo motivo, essendo infondati i rilievi contenuti nel secondo circa l’asserita violazione dell’articolo 609 c.p.c..

2.2. b) Parimenti infondato e’ il secondo motivo quanto al profilo con cui e’ dedotta la violazione dell’articolo 1227 c.c., poiche’ nessuna condotta colposa ascrivibile alla locatrice puo’ essere rinvenuta nell’avere accettato di custodire i beni mobili della conduttrice, concedendo un termine per lo sgombero dei locali successivo al compimento delle operazioni di rilascio dell’immobile.

Ne’ rileva il precedente di cui a Cass. n. 1073/2000 citato a sostegno della censura, perche’, come nota la resistente, esso e’ relativo a fatti diversi da quelli come sopra accertati. Nel caso ivi portato all’attenzione della Corte era stato convenuto in giudizio, per il risarcimento dei danni da occupazione, non il conduttore, ma un terzo estraneo al contratto di locazione, che si assumeva essere proprietario dei beni mobili relitti nell’immobile; la parte locatrice, inoltre, non risultava aver esperito il procedimento di cui all’articolo 609 c.p.c., nei confronti dell’originaria parte conduttrice, come invece e’ accaduto nel caso specie.

Il secondo motivo di ricorso va percio’ rigettato.

3. Venendo a trattare del terzo motivo, non puo’ che convenirsi con la ricorrente sul fatto che l’azione esecutiva per rilascio si conclude col compimento delle formalita’ previste dall’articolo 608 c.p.c..

Pertanto, va qui ribadito il principio di diritto espresso da alcuni dei precedenti di legittimita’ richiamati in ricorso, secondo cui “l’esecuzione per rilascio di immobile si esaurisce con la immissione della parte procedente nel possesso dello stesso, secondo le modalita’ indicate dell’articolo 608 c.p.c., comma 2, senza che, a tal fine, abbia alcuna rilevanza l’accordo tra l’esecutante e l’esecutato intervenuto all’esito della suddetta operazione da parte dell’ufficiale giudiziario circa la concessione di un termine al secondo per l’asporto degli arredi e di quant’altro contenuto nel locale oggetto del rilascio” (cosi’ Cass. n. 10310/09, nonche’ gia’ Cass. n. 6666/88).

Tuttavia, la ricorrente fraintende la portata e le conseguenze di questa affermazione.

Essa va intesa come riferita soltanto all’azione esecutiva, nel senso che, con il compimento di tutte le attivita’ previste dall’articolo 608 c.p.c., il processo esecutivo per rilascio si conclude (cfr., tra le altre, Cass. n. 18535/07) e cessa il diritto del creditore locatore di procedere esecutivamente per ottenere il rilascio dell’immobile in forza del titolo esecutivo gia’ azionato, poiche’ e’ venuta meno l’efficacia esecutiva di quest’ultimo.

3.1. Questa interpretazione degli articoli 608 e 609 c.p.c., non comporta affatto le conseguenze applicative pretese dalla ricorrente. In particolare, la chiusura formale del processo esecutivo non determina, di per se’, l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, quale l’obbligo del pagamento del corrispettivo e del maggior danno di cui all’articolo 1591 c.c..

Sebbene questa norma si riferisca letteralmente alla “mora a restituire la cosa”, quindi all’inadempimento dell’obbligazione di “riconsegna”, essa e’ volta a sanzionare anche l’inesatto adempimento, da parte del conduttore, dell’obbligazione di restituzione, prevista dall’articolo 1590 c.c..

Orbene, l’obbligazione di restituzione resta inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la completa disponibilita’ dell’immobile locato, in modo da farne uso secondo la sua destinazione. Con la conseguenza che, anche ove il locatore torni formalmente in possesso dell’immobile (coattivamente ai sensi dell’articolo 608 c.p.c., od anche spontaneamente mediante consegna delle chiavi da parte del conduttore), ma questo risulti inutilizzabile perche’ ancora occupato da cose del conduttore, la norma di riferimento continua ad essere quella dell’articolo 1591 c.c..

Depone in tal senso anche il precedente di questa Corte, citato nella sentenza, per il quale “Anche se il rapporto locatizio viene risolto – sia contrattualmente, sia giudizialmente – l’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’articolo 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e continua fino al momento dell’effettiva riconsegna, che puo’ avvenire mediante formale restituzione dell’immobile al proprietario ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. Conseguentemente va esclusa l’avvenuta restituzione e permane l’obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo qualora nei locali gia’ tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore” (cosi’ Cass. n. 2452/1982, cui adde Cass. n. 4420/1977).

Diversa, invece, la fattispecie oggetto del precedente su cui si basa la difesa della resistente (Cass. n. 27614/13), su cui non e’ il caso di soffermarsi.

In conclusione, vanno tenuti distinti i termini e gli effetti dell’esecuzione forzata per rilascio e l’adempimento dell’obbligazione di restituzione dell’immobile locato (per tale distinzione, cfr. anche Cass. n. 10887/93 e n. 9698/98). Questo adempimento per impedire la mora e le conseguenze dell’articolo 1591 c.c., deve essere esatto e quindi, qualora si tratti di locazione di immobile, deve consistere nel rilascio dell’immobile libero e sgombro da beni che non debbano essere consegnati al locatore, in modo che questi rientri nella piena ed effettiva disponibilita’ dell’immobile. L’adempimento esatto dell’obbligazione di restituzione idoneo ad impedire gli effetti dell’articolo 1591 c.c., non puo’ essere desunto soltanto dal compimento delle operazioni di immissione in possesso dell’articolo 608 c.p.c., a seguito di procedura esecutiva per rilascio.

3.2. Nel caso di specie, la clausola n. 11 del contratto di locazione, su cui si soffermano entrambe le parti, rileva perche’ riproduce convenzionalmente il contenuto dell’obbligo di restituzione dell’immobile locato libero e sgombro da persone e cose, desumibile gia’ dalla disciplina codicistica di cui si e’ detto.

Essendo incontestato che quest’obbligo, legale e convenzionale, sia rimasto inadempiuto, e’ corretta la decisione che ha applicato l’articolo 1591 c.c..

La pretesa della conduttrice di desumere l’adempimento solo dalla conclusione della procedura esecutiva per rilascio non e’ fondata.

Il terzo motivo di ricorso va percio’ rigettato.

4. Col quarto motivo si denuncia violazione dell’articolo 1218 c.c. e articolo 2697 c.c., comma 2, addebitandosi al Tribunale di avere errato:

– per aver riconosciuto il diritto della locatrice al risarcimento del danno per ritardata restituzione dell’immobile consistente nel pagamento, a titolo di indennita’ di occupazione, dei canoni per tutto il periodo novembre 2010 – febbraio 2011 (pari ad Euro 83.562,52), senza tenere conto della prova che la conduttrice avrebbe offerto circa il fatto che le operazioni di trasloco si erano prolungate solo a causa delle ostruzioni e dei limiti frapposti da parte della locatrice (come da documenti prodotti – ed illustrati in ricorso dalle pagine 17/19 – e da prova testimoniale richiesta, ma non ammessa);

– per aver considerato come danno risarcibile le spese per energia elettrica (per Euro 5.406,00) e riscaldamento (per Euro 16.456,00), che non sarebbero state necessarie per la custodia nel periodo dell’occupazione con i mobili, a meno che l’immobile non fosse stato usato da persone che lo occupavano per conto e incarico della (OMISSIS) (ed in tal caso quest’ultima avrebbe dovuto sopportarne i costi).

4.1. Il motivo e’ inammissibile.

Con la denuncia del vizio di violazione di legge si censura soltanto l’attivita’ di valutazione dei fatti e delle prove svolta dal giudice di merito, circa l’imputabilita’, in concreto, alla conduttrice del ritardo nelle operazioni di trasloco alla conduttrice e circa l’utilita’, in concreto, delle spese sostenute dalla locatrice ai fini del rispetto dell’obbligo di diligenza richiesto al custode. Nell’effettuare il relativo accertamento, il giudice di merito non ha violato le regole di riparto dell’onere della prova, ne’ peraltro e’ questo l’addebito che viene mosso dalla ricorrente. Questa sollecita in sostanza: a) un inammissibile riesame della prova documentale; b) una valutazione del giudizio di inammissibilita’ della prova testimoniale (della quale non riporta nemmeno i capitoli, ne’ deduce la decisivita’ dei fatti da provare); c) un nuovo accertamento in fatto circa la concreta utilita’ delle spese sostenute per l’immobile (che nulla ha a che vedere col rispetto dei criteri di riparto dell’onere della prova degli articoli 1218 e 2697 c.c., indicati in rubrica).

A tutto quanto sopra si aggiunga che, nel presente giudizio (in cui l’appello e’ stato introdotto con ricorso del 13 novembre 2014), non avrebbe potuto nemmeno essere dedotto il vizio di cui dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 – ai sensi dell’articolo 348 ter c.p.c., comma 4, in quanto l’inammissibilita’ dichiarata dalla Corte d’appello e’ stata fondata, per i profili qui in esame, sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della decisione impugnata.

In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 7.000,00, per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.