Locazione diritto di prelazione e riscatto immobile

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Locazione vendita immobile, esercizio diritto di prelazione e riscatto del conduttore.

In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, nell’ipotesi di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, l’esercizio del diritto di prelazione e di riscatto da parte del conduttore ai sensi degli artt. 38 e 39 della L. n. 392 del 1978 è ammesso solo se si tratti di vendita cumulativa e non già di vendita in blocco, la quale ultima ricorre quando sussistano significativi e penetranti requisiti di oggettiva unità strutturale o funzionale tra gli immobili costituenti le elementari componenti di un’effettiva vendita in blocco, quale cessione di un “complesso unitario” diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari; ne deriva che, nell’effettuare la relativa indagine, il giudice di merito è tenuto a considerare, e quindi ad esplicitare in motivazione, i criteri oggettivi seguiti.

 

 

 

 

Tribunale Bolzano, Sezione 2 civile Sentenza 22 febbraio 2018, n. 238

Data udienza 22 febbraio 2018

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO

SECONDA SEZIONE CIVILE

nella persona del giudice unico, dott. Giulio Scaramuzzino, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nel procedimento civile sub n. 1807/2016 R.G. vertente tra

(…) SAS, con l’avv. Ig.Ja. di Bolzano

ricorrente

e

(…), con l’avv. Ka.Re. di Bolzano

resistente

in punto: esercizio del diritto di riscatto immobiliare

Causa trattenuta in decisione sulle seguenti

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’atto introduttivo del giudizio, la società (…) S.a.s. ha convenuto in giudizio la società (…), per sentir accogliere le seguenti conclusioni:

“Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:

previo accertamento della omessa notifica all’attrice della denuntiatio di cui all’art. 38 della L. n. 392 del 1978 da parte della proprietaria locatrice, sig. (…), degli immobili locati, contraddistinti dalle pp. edd 220/2, 220/3 e 220/8 in P.T. 1346II C.C. Vipiteno, con conseguente violazione del diritto di prelazione spettante ad essa attrice quale conduttrice degli stessi immobili, accertare e dichiarare il diritto in capo all’attrice di riscattare gli immobili contraddistinti dalle pp.edd 220/2, 220/3 e 220/8 in P.T. 1346 II C.C. Vipiteno per le ragioni esposte in narrativa, disponendo per l’effetto il trasferimento della proprietà di tali immobili in favore dell’attrice al medesimo prezzo previsto nel citato contratto di compravendita immobiliare dd. 28.09.2015, ordinando le prescritte trascrizioni presso il competente ufficio tavolare.

Con vittoria di spese e dei compensi di causa, oltre alle spese generali, Iva e Cpa come per legge”.

A fondamento della propria domanda, l'(…) ha dedotto che la locatrice (…) non avrebbe “osservato il diritto spettante all’attrice di prelazione sugli immobili locati ai sensi dell’art. 38 della L. n. 392 del 1978, non avendo, in particolare, previamente informato l’attrice”, tramite la denuntiato di cui all’art. 38 della L. n. 392 del 1978, “della propria volontà di trasferire, a titolo oneroso, a dei soggetti terzi gli immobili locati …, preferendo”, invece, “addivenire direttamente alla stipula del contratto di compravendita … con la società (…) S.a.s.”.

Conseguentemente la società (…) pretende ora di esercitare in relazione ai suddetti immobili il diritto di riscatto, previsto dall’art. 39 della L. n. 392 del 1978, alle medesime condizioni richiamate nel contratto di compravendita stipulato con il terzo acquirente, chiedendo di essere riconosciuta proprietaria degli immobili de qua in luogo della società convenuta, acquirente degli immobili.

La società convenuta si è costituita in giudizio con comparsa di data 01.06.2016, contestando specificamente i fatti dedotti dall’attrice, nonché tutto quanto esposto, richiesto ed allegato dalla stessa nell’atto di citazione ed osservando in particolare che:

– la società attrice chiede l’accertamento del suo diritto di prelazione, nonché del conseguente diritto di riscatto, ai sensi degli ex artt. 38 e 39 L. n. 392 del 1978, in relazione all’intero complesso immobiliare, di cui però solo una parte è stata concessa in locazione all’attrice.

– Il diritto in questione non sussisterebbe, in quanto:

– la (…) non svolgeva attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico, come richiesto dall’art. 35 della L. n. 392 del 1978;

– secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità (cfr. Cass. n. 17325/2012 e più recentemente l’ordinanza del 24.02.2015 n. 3713 con la quale la Corte di Cassazione ha contemplato la vendita in blocco con esclusione del diritto di prelazione sull’immobile), il diritto di prelazione e di riscatto è escluso in caso di vendita “in blocco” dell’intero edificio o compendio immobiliare.

– Nel caso in esame sarebbe quindi escluso il diritto di prelazione e la conseguente possibilità di esercizio del diritto di riscatto, in quanto la Sig.ra L. ha ceduto alla (…) l’intero complesso immobiliare di sua proprietà al fine di consentire la realizzazione di un progetto di edilizia residenziale, mentre la (…) avrebbe occupato a titolo di locazione solo una parte dell’immobile, come risulterebbe provato per tabulas dal contratto di locazione dd. 31.05.2004.

Evidenziata pertanto l’asserita strumentalità e la temerarietà della lite promossa dall’attrice, la convenuta ha formulato le seguenti conclusioni:

“Voglia il Tribunale di Bolzano, contrariis reiectis:

In via principale di merito:

Previa anticipazione dell’udienza di comparizione delle parti, rispetto alla data indicata dall’attore, per tutte le ragioni indicate in narrativa, rigettare tutte le domande formulate nei confronti della società (…), in quanto infondate sia in fatto che in diritto;

In ogni caso: Condannare la (…) al risarcimento dei danni nei confronti della società (…) per responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 c.p.c., nell’ammontare di Euro 150.000 – o quella somma maggiore o inferiore che sarà accertata o determinata in via equitativa in corso di causa;

Con vittoria di spese e compensi, oltre Iva e Cap come per legge”.

Alla prima udienza, tenutasi in data 13.10.2016, dopo aver disposto il mutamento del rito ai sensi degli artt. 426 e 447 bis c.p.c., il Giudice ha assegnato alle parti termine per il deposito dei memorie integrative.

Alla successiva udienza il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità alcuna di svolgimento di istruttoria orale, ha fissato per la lettura del dispositivo l’udienza del 12.10.2017 ed ha assegnato termine fino al 20.09.2017 per il deposito di note conclusionali.

2. Oggetto delle domande proposte dall’odierna ricorrente è quello riguardante l’accertamento della sussistenza del diritto di prelazione in capo al conduttore, come previsto dalla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39.

La domanda riguardante l’accertamento di tale diritto in capo all’odierna ricorrente è da rigettare.

In particolare parte resistente si opponeva alle domande spiccate dalla ricorrente evidenziando due circostanze:

a) che il bene oggetto di locazione sarebbe stato solamente una parte del complesso immobiliare poi venduto, come peraltro desumibile dalla piana lettura del contratto di locazione;

b) che, comunque, la compravendita consisterebbe in un’ipotesi di cd. “vendita in blocco”, sicché sarebbe da escludersi l’applicabilità dell’istituto invocato dalla ricorrente;

c) che, comunque, la ricorrente non avrebbe esercitato vendita al dettaglio nei locali de quibus, sicché, anche per tale ordine di ragioni, non sarebbe invocabile il ricorso all’istituto del diritto di prelazione.

Giova infatti premettere che, secondo il condivisibile insegnamento della giurisprudenza di legittimità, “il diritto di prelazione, attribuito dall’art. 38 della L. n. 392 del 1978 al conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, per il caso di vendita dello stesso, poiché intende proteggere l’avviamento inteso come clientela ed agevolare, nel contempo, il modo d’essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita, postula che l’immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Consegue che la prelazione stessa, mentre investe l’intero bene, oggetto di un unico rapporto locatizio, anche se solo in parte di esso si svolga l’attività privilegiata, non è invece configurabile con riferimento ad un immobile non adibito a tale attività, ancorché il conduttore lo abbia posto al servizio di altro locale – appartenente a diverso proprietario, assunto autonomamente in locazione e non contiguo – destinato ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, (nella specie, la suprema Corte ha reputato esatto il convincimento del giudice del merito il quale aveva escluso la sussistenza del diritto di prelazione riguardo ad un magazzino, nel quale veniva depositata la merce, venduta poi in altro locale sito nei pressi)” (ex multis, Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 4486 del 10/07/1986, Rv. 447237 – 01).

Incidenter tantum, giovi rilevare che sarà il ricorrente, il quale, come nella fattispecie invochi l’applicazione del diritto di prelazione, a dover fornire la prova della sussistenza dei requisiti necessari.

Orbene nel caso sottoposto all’attenzione di questo giudice, già sotto il profilo del necessario contatto con il pubblico, pare che vi siano delle evidenti lacune probatorie, dal momento che, se è vero che parte ricorrente allega la sussistenza di uno stabile rapporto con il pubblico, è altrettanto vero che la stessa ricorrente mai ha contestato una significativa circostanza allegata da parte resistente in memoria di costituzione, ovverosia quella secondo cui parte ricorrente è sprovvista di licenza per lo svolgimento di attività di commercio (cfr. memoria di costituzione, pag. 10). Come accennato parte ricorrente, nella successiva memoria integrativa, non ha mai contestato tale circostanza che dovrà dunque darsi per pacifica.

Come se ciò non bastasse, tuttavia, pure dirimente pare la circostanza che la sig.ra (…) vendeva (cfr. doc. 6 di parte resistente) alla società odierna resistente l’intero complesso immobiliare ricomprendente i beni oggetto della locazione de qua.

Tale vendita, secondo la prospettazione della resistente, avveniva con l’intenzione di far sì che la neo – proprietaria potesse realizzare un progetto di edilizia residenziale (cfr. comparsa di costituzione e risposta, pag. 4).

Orbene, devesi a questo punto rammentare l’insegnamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “in tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, nell’ipotesi di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, l’esercizio del diritto di prelazione e di riscatto da parte del conduttore ai sensi degli artt. 38 e 39 della L. n. 392 del 1978 è ammesso solo se si tratti di vendita cumulativa e non già di vendita in blocco, la quale ultima ricorre quando sussistano significativi e penetranti requisiti di oggettiva unità strutturale o funzionale tra gli immobili costituenti le elementari componenti di un’effettiva vendita in blocco, quale cessione di un “complesso unitario” diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari; ne deriva che, nell’effettuare la relativa indagine, il giudice di merito è tenuto a considerare, e quindi ad esplicitare in motivazione, i criteri oggettivi seguiti” (Cass. civ., Sez. 3 -, Ordinanza n. 19502 del 04/08/2017, Rv. 645497 – 01).

Ora, che di vendita in blocco si tratti lo testimonia, oltre che l’unitaria cessione del diritto di proprietà, come pacificamente emergente dall’atto di compravendita (cfr. doc. n. 6 di parte resistente, Kaufvertrag, il quale, tra l’altro, all’art. 2 contempla la vendita unitaria a corpo e non a misura), su tutto il complesso immobiliare, anche il predetto vincolo che avvince teleologicamente il complesso medesimo, volto a formare oggetto della formazione di un complesso residenziale, secondo l’allegazione di parte (…), mai contestata dall’odierna ricorrente.

Appurato pertanto che l’intero compendio immobiliare, oggetto di un vincolo unitario la cui sussistenza mai veniva neppure contestata dal ricorrente, veniva venduto in blocco all’acquirente, ne discende che non potrà assolutamente trovare applicazione l’istituto invocato da parte attrice.

Le domande attoree devono quindi essere rigettate, restando ogni altro profilo assorbito.

La domanda risarcitoria di parte resistente, spiccata ai sensi dell’art. 96 c.p.c., restando al rango di mera allegazione sfornita di ogni principio di prova per ciò che concerne il danno asseritamente patito, deve anch’essa essere rigettata.

3. Le spese seguono la soccombenza; parte ricorrente deve pertanto rifondere le spese di lite, come sotto liquidate, alla resistente.

Vengono, quanto a liquidazione delle spese, in considerazione i nuovi parametri disciplinati dal D.M. n. 55 del 2014 recante: “Determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense ai sensi dell’art. 13 comma 6 della L. 31 dicembre 2012, n. 247”, pubblicato in GU n. 77 di data 02.04.2014 ed entrato in vigore il 03.04.2014.

Per la norma transitoria di cui all’art. 28 del Regolamento, le nuove disposizioni si applicano alle liquidazioni successive alla sua entrata in vigore.

La liquidazione del compenso unitario, senza quindi più distinzione tra diritti ed onorari, va fatta previa determinazione del valore della controversia.

Nel caso in esame deve trovare applicazione lo scaglione per le cause di valore indeterminabile, nell’ambito del quale vanno considerati i valori per le singole fasi svoltesi (fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria), dovendosi tuttavia considerare l’esiguità dell’attività istruttoria svoltasi su base puramente documentale.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa 1807/2016 R.G. promossa da (…) di (…) s.a.s., nei confronti di (…) s.a.s. di (…), così provvede:

rigetta

le domande di parte ricorrente;

condanna

la ricorrente (…) di (…) s.a.s. a rifondere alla resistente (…) s.a.s. di (…) le spese del presente giudizio che liquida, per compenso unico, in complessivi Euro 6.738,00, oltre a 15% rimborso spese generali come per legge, oltre ad accessori come per legge.

Così deciso in Bolzano il 22 febbraio 2018.

Depositata in Cancelleria il 22 febbraio 2018.