Locazione distinzione spese manutenzione ordinaria e straordinaria

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

la manutenzione ordinaria, di spettanza del conduttore, è quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa inquadrando, invece, nell’ambito della manutenzione straordinaria le riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio ovvero anche quelle di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza. La distinzione tra le spese di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria va effettuata sulla base dei profili della normalità e/o prevedibilità dell’intervento e dell’entità materiale della spesa, con il necessario adeguamento della nozione civilistica di riparazioni straordinarie di cui all’art. 1005 c.c. allo statuto del rapporto di locazione. Pertanto per spese straordinarie, facenti carico al locatore, devono intendersi le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione.

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Tribunale|Roma|Sezione 6|Civile|Sentenza|1 luglio 2019| n. 11156

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

Il Tribunale ordinario di Roma – Sesta Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, nell’udienza del 27.5.2019, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell’art. 429 c.p.c., la seguente

SENTENZA

dando lettura del dispositivo nella causa iscritta al n. 11211 del Ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2018

tra

(…) S.R.L. (c.f. (…)) in persona ex lege , rappresentato e difeso – giusta procura in atti – dall’avv. MA.UM., presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Piazza (…) 84087 SARNO

opponente

e

(…) (C.F. (…)), rappresentata e difesa – giusta procura in atti – dall’avv. ME.PA., presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA (…) ROMA

Opposta

FATTO E DIRITTO

La sig.ra (…) otteneva dal Tribunale di Roma Decreto Ingiuntivo di pagamento n. (…) del 20.12.2017, dell’importo di Euro.26.614,49 a titolo di canoni di locazione insoluti e oneri accessori non pagati, oltre interessi convenzionali a decorrere dalla data delle singole scadenza relativamente all’immobile sito in (…) Via dei M. già detenuto in locazione in forza di contratto del 1.6.2016 e rilasciato in data 10.7.2017.

Il decreto ingiuntivo notificato dalla (…), in data 28.12.2017 veniva opposto con citazione iscritta a ruolo il 06.02.2018.

Precisava la opponente che con lettera del 01.06.2017 e riscontrata dalla sig.ra (…) aveva preannunciato il rilascio dell’immobile oggetto di locazione in assenza della necessaria ristrutturazione dell’immobile medesimo e, successivamente con raccomandata A/R del 07.06.2017 aveva confermato il rilascio dell’immobile oggetto di locazione in assenza della necessaria ristrutturazione dell’immobile medesimo .

In via riconvenzionale chiedeva quindi fosse accertata la inadempienza della locatrice rispetto agli obblighi di manutenzione sulla stessa gravanti (artt.1575 e 1576 c.c.) e risultante anche dalla relazione svolta in occasione del rilascio dall’arch. (…) che aveva evidenziato il pessimo stato degli infissi interni ed esterni, lo stato dei corpi radianti, la necessità di revisione dell’impianto elettrico “in modo da risarcire i corpi illuminanti non più dotati di maschera protettiva”.

Aggiungeva la necessità della completa ristrutturazione del bagno dei disabili, delle porte; la eliminazione dell’avvallamento nella parte mattonata del cortile, la riparazione del cancello di accesso al cortile che si stava staccando dal pilastro che lo reggeva; la sistemazione dell’impianto elettrico con rilascio della relativa dichiarazione di conformità ai sensi di legge; la necessità del rilascio della certificazione energetica ai sensi di legge.

Si costituiva la sig.ra (…) formulando diverse eccezioni e spiegando domanda riconvenzionale per gli ulteriori canoni di locazione e richiedendo il rimborso di oneri condominiali nelle more maturati a carico del conduttore.

Concessa la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, disposto il mutamento del rito ed espletate le prove orali la causa veniva decisa all’udienza del 27.5.2019.

L’opposizione va respinta.

La prova testimoniale ha confermato che le foto allegate alla consulenza di parte dell’arch. (…) del 01.02.2018 corrispondono allo stato di fatto dell’immobile sito in (…) alla via Dei M., 34 – 36, oggetto della locazione, al momento della riconsegna dello stesso immobile, avvenuta in data 10.07.2017, così come si evince dalla dichiarazione dei testi P.A. e della stessa arch. (…), e che tali foto furono eseguite in occasione del sopralluogo avvenuto il giorno 10.07.2017 (cfr. verbale di consegna – allegato n.8), finalizzato alla consegna dell’immobile alla locatrice.

Esaminando la predetta perizia del tecnico di parte opponente , arch. (…) (allegato n.11), redatta, come accennato innanzi, nell’immediatezza della consegna dell’immobile, emerge quella che lo stesso tecnico qualifica come una carenza di manutenzione ordinaria che spettava proprio al conduttore.

Si legge nella relazione di ” carenze manutentive evidenti, in particolar modo per quanto riguarda gli infissi, sia interni che esterni, i quali presentano un generale stato degenerativo degli elementi costitutivi.”

Continua il tecnico : “Gli infissi esterni sono gli elementi che più necessitano di un urgente intervento di riqualificazione.

Trattandosi di vecchi infissi monovetro, senza intercapedine isolante, facili alla dispersione del calore se non adeguatamente manutenuti, è particolarmente evidente lo stato di degrado della struttura in legno sottoposta all’azione diretta degli agenti atmosferici esterni.

Va aggiunto che le strutture ferrose degli infissi esterni (tapparelle scorrevoli, grate di sicurezza, nonché il cancello carrabile di ingresso al cortile) sono tutte interessate da fenomeno di arrugginimento più o meno diffuso, in quanto trattasi di elementi non zincati e quindi soggetti all’ossidazione”.

Ancora, l’architetto suggerisce “un’urgente azione di riqualificazione di tutti gli infissi esterni, la riparazione delle porte di accesso ai vari ambienti che presentano difetti e degrado, il ripristino della buona fattura dei corpi radianti, il ripristino della funzionalità del bagno disabili e la revisione dell’impianto elettrico, in particolare dei punti luce dell’immobile, in modo da risarcire i corpi illuminanti non più dotati di maschera protettiva”.

Ciò che risulta, in sostanza, è che l’immobile, già condotto in locazione da tempo dalla medesima opponente in virtù di precedente contratto, era stato oggetto di importanti opere di ristrutturazione delle quali, infatti, si fa menzione nel contratto del 2006 ( artt. 4 e 12).

Avuto riguardo a ciò e alla tipologia di carenze evidenziate dall’arch. (…) non può che concludersi che una adeguata attività manutentiva (ordinaria) dello stesso conduttore avrebbe preservato la funzionalità degli impianti e degli infissi.

Infatti, lo stato degli infissi – per quanto accertato dallo stesso tecnico di parte opponente – dipende, dalla vetustà, in parte , nonchè, dalla totale assenza di una opera manutentiva di preservazione di competenza del conduttore.

Dalla documentazione fotografica allegata alla perizia ciò emerge per gli infissi interni e per le porte in special modo: i predetti risultano “danneggiati” e quindi necessitano di riparazione (di spettanza del custode/conduttore) oltre che di una adeguata manutenzione conservativa ordinaria.

Lo stesso si può dire per le grate esterne che risultano arrugginite in quanto mancanti della ordinaria e periodica manutenzione.

Nè risulta che parte conduttrice, prima della lettera del giugno 2016 (con cui si preannunciava il recesso) abbia mai lamentato o richiesto un qualche intervento della locatrice rimanendo essa , invece, inadempiente agli obblighi di conservazione e aggravando l’ammaloramento fisiologico conseguenziale all’uso.

Quanto, poi, alla circostanza per cui l’immobile locato sarebbe sprovvisto della dichiarazione di conformità degli impianti elettrico, idrico e gas, nonché della certificazione energetica ai sensi di legge, così come eccepito nella PEC del 29.06.2017 (allegato n.6) era fatto ben noto alla parte conduttrice che dopo una prima locazione nel 2004 stipulava nuovo contratto di locazione nel 2006 accettando – nuovamente – l’immobile per come risultava dalla ristrutturazione e nello stato ritenuto “perfetto” ed espressamente accettato e condiviso (artt. 4 e 12 del contratto).

In definitiva, non si condivide la prospettazione di parte opponente secondo cui le manutenzioni pretese dalla conduttrice erano di spettanza del locatore e necessarie per consentire il normale godimento dell’immobile all’uso per il quale era stato locato.

Non si ritiene, infatti, che detti interventi, peraltro mai richiesti dal conduttore nel corso della locazione (ma solo nel giugno 2017 con al formulazione del recesso) possano rientrare in quell’obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell’obbligo di consegna in buono stato (di manutenzione, appunto) ex art. 1575 cod. civ..

Allorché la norma (artt.1575 e 1576 c.c. cc.c. ) e la giurisprudenza (tra le tante Cass.Sez. 3, Sentenza n.8191/1995 ) pongono a carico del locatore la riparazione degli infissi esterni trattandosi di riparazione che non rientrerebbe tra quelle di piccola manutenzione che l’art. 1576 cod. civ. pone a carico del conduttore si riferiscono alle ipotesi di danni conseguenti a vetustà e caso fortuito ma non alla diversa ipotesi in cui i danni riportati da questi infissi, siano dipendenti da uso anormale dell’immobile o siano conseguenti alla omissione nelle attività di ordinaria cura e preservazione consistente, ad esempio nella periodica verniciatura.

Anche le indicazioni che si ricavano dalla giurisprudenza – cfr. Cass. sez. 3 Sentenza 27540 del 10/12/2013 – sono nel senso che la manutenzione ordinaria, di spettanza del conduttore, è quella “diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa” inquadrando, invece, nell’ambito della manutenzione straordinaria “..le riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio ovvero anche quelle di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza”.

La distinzione tra le spese di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria va effettuata sulla base dei profili della normalità e/o prevedibilità dell’intervento e dell’entità materiale della spesa, con il necessario adeguamento della nozione civilistica di riparazioni straordinarie di cui all’art. 1005 c.c. allo statuto del rapporto di locazione.

Pertanto per spese straordinarie, facenti carico al locatore, devono intendersi le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione.

Peraltro non si può confondere il vizio con il guasto o il danneggiamento, conseguente o “aggravato” da una carente manutenzione ordinaria.

In sostanza l’alterazione quasi fisiologica dovuta all’usura, al trascorrere del tempo va risolta dal locatore ma quella che dipende dall’inerzia manutentiva del conduttore non può addotta come causa giustificativa del mancato pagamento del corrispettivo della locazione o addotta come motivo della risoluzione.

Per quanto sopra complessivamente esposto va respinta l’opposizione.

La domanda “riconvenzionale” dell’opposto va dichiarata inammissibile.

Infatti (solo) con la comparsa di costituzione nel presente giudizio di opposizione la sig. (…) ha chiesto la somma di Euro3.423,00 per “rate ordinarie condominiali maturate al 31.12.2017, comprensiva anche del conguaglio del 2016” pagate con assegno bancario in data 24 gennaio 2018 (doc. 2); – Euro 3.961,13 per “oneri condominiali ordinari e di riscaldamento dal 2014 sino al dicembre 2017” pagati con assegno bancario in data 30 marzo 2018 (doc. 3); e così per complessivi Euro 7.384,13 nonché i canoni di locazione medio tempore maturati e dovuti sino alla data di compravendita dell’immobile oggetto di controversia avvenuta in data 26 marzo 2018, Euro 4.100,00 canone di locazione mese di gennaio 2018; – Euro 4.100,00 canone di locazione mese di febbraio 2018; – Euro 4.100,00 canone di locazione mese di marzo 2018; e così per complessivi Euro 12.300,00.

Va rilevato, infatti, che l’opposto, in quanto sostanzialmente attore, vede fortemente limitato il suo diritto di proporre domande riconvenzionali, sostanziandosi in domande nuove sicché è principio pacifico della giurisprudenza di legittimità che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, la domanda riconvenzionale dell’opposto, attore in senso sostanziale, possa costituire (solo) conseguenza della domanda riconvenzionale proposta dall’opponente (cfr. Cass., civ. sez. I, 22.12.2016, n. 26782).

Le spese di lite, seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, vanno poste a carico della opponente.

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma, sez. VI, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sull’opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 29021/2017 proposta dal (…) S.R.L. nel contraddittorio di (…) così provvede:

rigetta l’opposizione;

dichiara inammissibile la domanda nuova proposta dalla opposta;

condanna la opponente alla refusione in favore della opposta delle spese di lite che liquida in Euro 6.000,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).

Fissa in giorni trenta il termine per il deposito della motivazione.

Così deciso in Roma il 27 maggio 2019.

Depositata in Cancelleria l’1 luglio 2019.