Locazione ad uso diverso effetti disdetta intempestiva locatore

Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 22 maggio 2018, n. 12607

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele – Presidente

Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8004/2017 R.G. proposto da:

(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), in difetto di elezione di domicilio in Roma per legge domiciliati ivi, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 327/2017 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 14/02/2017;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio non partecipata del di’ 01/03/2018 dal Consigliere Dott. Franco DE STEFANO.

FATTO E DIRITTO

rilevato che:

la (OMISSIS) srl, gia’ locataria di un immobile destinato ad uso non abitativo, ricorre, affidandosi ad un motivo con atto notificato a partire dal 27/03/2017, per la cassazione della sentenza n. 327 del 14/02/2017 della Corte di appello di Venezia, con cui, per quel che in questa sede ancora rileva ed in riforma della sentenza di primo grado del Tribunale di Venezia – sez. dist. di Dolo, e’ stata rigettata la sua domanda di condanna dei comproprietari eredi (OMISSIS) alla corresponsione dell’indennita’ prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34, raddoppiata per essere stata concessa in locazione l’unita’ immobiliare per attivita’ commerciale analoga: e tanto sul presupposto che la disdetta tardivamente inviata il 17/12/2004 per la scadenza contrattuale del 30/11/2005 non poteva valere per la prima successiva del 30/11/2011 in difetto di una manifestazione di volonta’ espressa o tacita del locatore di avvalersene, cosi’ qualificando la cessazione della locazione, imputata dalla locataria appunto a quella disdetta, ad un recesso volontario, in quanto tale preclusivo del diritto all’indennita’;

al ricorso resistono soltanto (OMISSIS) e (OMISSIS);

e’ formulata proposta di definizione – per manifesta fondatezza – in camera di consiglio ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 1, come modificato dal Decreto Legge 31 agosto 2016, n. 168, articolo 1 bis, comma 1, lettera e), conv. con modif. dalla L. 25 ottobre 2016, n. 197;

la ricorrente deposita memoria ai sensi del medesimo articolo 380 bis, comma 2, ultima parte;

considerato che:

la ricorrente si duole di “violazione e falsa applicazione di norme di diritto con particolare riferimento alla L. n. 392 del 1978, articoli 28 e 34, e articolo 1334 c.c.”, contestando la ritenuta irrilevanza della disdetta intempestiva per la scadenza immediatamente successiva in difetto di una positiva ed esplicita manifestazione di volonta’ del locatore di avvalersene;

e’ manifestamente infondata l’interpretazione della corte lagunare sulla presunta limitazione della consolidata giurisprudenza di questa Corte in tema di riferibilita’ automatica della disdetta intempestiva per la prima scadenza contrattuale utile immediatamente successiva, pure ivi richiamata (Cass. 30/05/2008, n. 14486; Cass. 19/02/2013, n. 4023; Cass. 15/04/2011, n. 8729), ai soli casi in cui vi sia stata anche una successiva manifestazione espressa della volonta’ del locatore di avvalersene appunto per detta scadenza successiva;

a prescindere dalle singole fattispecie in cui quel principio e’ stato affermato, e’ al contrario indispensabile che vi sia un’espressa, esplicita, univoca e chiara manifestazione di volonta’ del locatore di addivenire ad un nuovo contratto per neutralizzare l’effetto della precedente disdetta, che ha comportato la cessazione della locazione sia pure per la piu’ lontana scadenza prima successiva a quella cui immediatamente – ma tardivamente – si riferiva: e tanto in applicazione dei consolidati principi sull’irrilevanza delle condotte meramente inerti al fine di qualificare come rinnovato il contratto dopo l’intimazione di una disdetta pur sempre valida, come elaborata da questa Corte (Cass. 22/02/1985, n. 1590; Cass. 29/01/1991, n. 888; Cass. 12/04/1995, n. 4174; Cass. 13/11/1996, n. 9917; Cass. 02/12/1996, n. 10706; Cass. 09/07/1999, n. 7210; Cass. 05/11/1999, n. 12334; Cass. 18/07/2002, n. 10402; Cass. 16/12/2005, n. 27731; Cass. 20/10/2014, n. 22234);

pertanto, l’inerzia dei locatori, quand’anche protratta, non cessa di essere tale e quindi non cessa di non essere significativa e, soprattutto, non lo e’ di certo la mancanza di un’espressa (esplicita, univoca e chiara) nuova manifestazione di volersi avvalere della precedente disdetta, avendo questa operato ex se – senza bisogno cioe’ di alcuna altra circostanza o condotta ulteriori – l’effetto di fare cessare il contratto per la prima scadenza utile immediatamente successiva;

sarebbe allora stata necessaria, per neutralizzare questo effetto, una positiva espressa (esplicita, univoca e chiara, diversa dalla mera e neutra percezione del canone) manifestazione di volonta’ delle parti nel senso di rinnovare il contratto ormai gia’ scaduto, non bastando la mera inerzia o altra serie di condotte neutre e non significative delle parti a fare ritenere necessaria la reiterazione della manifestazione di volonta’ originaria (tanto integrando la vanificazione della tradizionalmente ammessa efficacia immediata della dichiarazione unilaterale in cui si sostanzia appunto la disdetta);

ne segue che il rilascio dell’immobile da parte della locataria non e’ da imputarsi ad una unilaterale iniziativa di quest’ultima, ma va definito come dipendente dalla valida disdetta per la prima scadenza per la quale essa doveva intendersi come tempestiva;

la gravata sentenza va quindi cassata, in applicazione del seguente principio di diritto: “la disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l’effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva; pertanto, da un lato non elide tale effetto la mera inerzia del locatore, successiva alla scadenza per la quale la disdetta era intempestiva e quand’anche accompagnata dalla mera protrazione della percezione del canone, ne’, dall’altro lato, per potersene egli valere gli necessita un’esplicita manifestazione di volonta’ in tal senso; ne consegue che il locatario che rilasci l’immobile alla scadenza successiva a quella per la quale era stata tardivamente intimata la disdetta non puo’ dirsi, ai fini dell’esclusione del suo diritto all’indennita’ di avviamento commerciale, avere rilasciato l’immobile per iniziativa unilaterale sua propria ovvero spontanea, ma appunto in dipendenza della disdetta validamente intimata per la scadenza successiva”;

il giudice del rinvio, individuato nella stessa corte lagunare, ma in diversa composizione, riesaminera’ gli appelli delle parti alla stregua del detto principio di diritto, provvedendo poi a regolare anche le spese del giudizio di legittimita’;

infine, va dato atto – per essere stato accolto il ricorso – della non sussistenza dei presupposti per l’applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, in tema di contributo unificato per i gradi o i giudizi di impugnazione e per il caso di reiezione integrale, in rito o nel merito.

P.Q.M.

accoglie il ricorso; cassa la gravata sentenza e rinvia alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’.