Locazione mancata registrazione contratto sanatoria ex tunc L n 311/2004

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 marzo 2018, n. 6009

Integrale

PROCEDIMENTI SPECIALI – CIVILI – PROCEDIMENTO D’INGIUNZIONE

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 1868/2015 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 434/2014 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 09/07/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/09/2017 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), conduttore, ricorre per cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello di Cagliari del 7/7/2014 n. 434 che, a conferma della sentenza del Tribunale di Lanusei n. 457 del 2013, ha rigettato l’appello dal medesimo proposto.

All’origine del giudizio il (OMISSIS) propose opposizione tardiva ai sensi dell’articolo 668 c.p.c. avverso l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosita’ emessa in data 18/7/2013 nonche’ opposizione al decreto ingiuntivo emesso in pari data, con il quale era stato ingiunto il pagamento in favore degli eredi del (OMISSIS), locatore, (OMISSIS) e (OMISSIS), della somma di Euro 33.800,00 a titolo di canoni non pagati in relazione al contratto di locazione ad uso diverso stipulato nel febbraio 2010. Si oppose all’ordinanza di convalida per morosita’ non solo invocando il diverso giudizio di risoluzione per inadempimento del locatore ma anche eccependo la nullita’ originaria del contratto di locazione per mancanza della registrazione e la conseguente debenza dei canoni per il solo periodo successivo alla registrazione medesima. Il Tribunale, verificata la validita’ della notifica, dichiaro’ l’inammissibilita’ dell’opposizione. La Corte d’Appello di Cagliari, adita dal (OMISSIS), ha confermato che sia l’ordinanza di convalida dello sfratto sia il decreto ingiuntivo, emesso contestualmente, fossero stati ricevuti personalmente a mani del (OMISSIS), si’ da ritenere perfettamente perfezionata la notifica. Quanto alla pretesa illegittimita’ della sentenza di primo grado che si sarebbe limitata a pronunciare sull’opposizione alla convalida di sfratto omettendo di pronunciarsi espressamente sull’opposizione a decreto ingiuntivo e sulla domanda riconvenzionale, la Corte d’Appello, pur rilevando che i due procedimenti erano distinti, ha analizzato il contenuto per quel che ancora interessa, ha respinto l’opposizione al decreto ingiuntivo rilevando che la registrazione tardiva del contratto non ne determina la nullita’, ma opera come condizione di efficacia sospensiva che, una volta verificatasi, retroagisce al momento della stipulazione del contratto (articolo 1360 c.c., comma 1) rendendolo pienamente efficace fin dalla sua stipulazione, si’ da far ritenere dovuti tutti i canoni di locazione maturati. Infatti, ha aggiunto la Corte di merito, la norma di cui alla L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346 ha natura tributaria e l’inadempimento alla medesima non determina la nullita’ del contratto, come e’ confermato anche dallo statuto del contribuente (L. n. 212 del 2000, articolo 10, comma 3, ultimo periodo), che l’articolo 342 della precitata legge finanziaria ha confermato prevedendo che: “.. in caso di omessa registrazione si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta antecedenti quello nel corso del quale e’ accertato il rapporto stesso”. Ed invero, se secondo questa norma si presume l’esistenza e la validita’ del contratto di locazione non registrato nei quattro anni precedenti l’accertamento, non sarebbe ragionevole negare tale validita’ retroattiva in caso di registrazione spontanea.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione (OMISSIS) senza formulare i motivi di ricorso. Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

Nelle more tra la Camera di consiglio e la pubblicazione dell’ordinanza e’ intervenuta la decisione delle Sezioni Unite di questa Corte che ha regolato il caso del contratto di locazione nullo per mancata registrazione, statuendo che (Cass., U, 23601 del 09/10/2017, che ha confermato Cass., 3, n. 10498 del 28/4/2017) il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, e’ nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, puo’ comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” e’ coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullita’ (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

Ora possibile esaminare i motivi di ricorso che, peraltro, non sono redatti secondo le prescrizioni del codice di rito. Il ricorrente censura l’impugnata sentenza nella parte in cui la medesima ha ritenuto che la registrazione del contratto costituisca un adempimento estrinseco e successivo alla formazione del sinallagma contrattuale e che vada qualificata quale condicio iuris, poco conciliabile con la sanzione di nullita’ del contratto per omessa registrazione. Conseguenzialmente con riferimento alla registrazione tardiva rispetto al termine previsto dalla legislazione tributaria, la norma in esame non prevede sanzioni sul piano sostanziale si’ da non poter essere equiparata all’ipotesi dell’omessa registrazione. Peraltro l’espressione “nullita’” priva di una qualche specificazione, indica una generica improduttivita’ degli effetti che puo’ avere anche carattere temporaneo, come confermato dall’articolo 10 del cd. “statuto del contribuente” secondo il quale la violazione di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullita’ del contratto. Ancora il comma 346 dell’articolo 1 della legge finanziaria del 2005 riconosce la validita’ del rapporto di locazione anche per un periodo precedente l’accertamento tributario, sicche’ e’ difficile comprendere perche’ questa validita’ per periodi precedenti non dovrebbe operare nel caso di registrazione pur tardiva ma spontanea. Da quanto esposto in precedenza i “motivi” di ricorso sono tutti contrastanti con l’ormai consolidato orientamento di questa Corte, sicche’ devono essere tutti rigettati perche’ infondati. Ne’ il tempo di conclusione del contratto de quo agitur puo’ indurre a conclusioni contrarie in quanto il contratto e’ stato stipulato nel 2010 e ad esso e’ inapplicabile la successiva normativa del 14/3/2011 n. 23 che, peraltro, sul punto relativo agli effetti della registrazione tardiva del contratto non appare diversa (si veda sul punto Cass. 6 – 3, n. 20858 del 06/09/2017 “In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, una nullita’ per violazione di norme imperative ex articolo 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicita’, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonche’ con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998″).

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con le conseguenze in ordine alle spese del giudizio di legittimita’, liquidate come in dispositivo, e al raddoppio del contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di legittimita’ liquidate in Euro 1.900 (oltre Euro 200 per esborsi), piu’ accessori di legge e spese generali al 15%. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.