Locazione non abitativa mancato pagamento canone oneri accessori

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 cod. civ.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l’inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendono inidoneo a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l’intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prosecuzione.

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 3 ottobre 2018, n. 18818

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Francesca Romana Salvadori, nella causa civile di primo grado iscritta al n.22741 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2018, discussa e decisa all’udienza del 3.10.2018 e pendente

tra

(…) e (…),

elett.te dom.te presso l’Avv. Cr.Ce. che le rappresenta e difende per mandato in calce alla citazione introduttiva del giudizio di convalida

attrici

e

(…) srl

elett.te dom.ta presso l’Avv. Gi.Di. che la rappresenta e difende per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta

convenuta

ha pronunciato sentenza ex art. 429 c.p.c., dando lettura del seguente

DISPOSITIVO

– Risolve, per inadempimento grave della convenuta, il contratto di locazione inter partes, così confermando l’ordinanza pronunciata ex art. 665 c.p.c.;

– Condanna la Società al pagamento della somma di Euro 37.280,64, oltre interessi legali a decorrere dalle singole scadenze, e di Euro 1298,45, oltre interessi legali a decorrere dalla domanda;

– Condanna la Società al pagamento, in favore delle attrici, delle spese di lite che liquida in Euro 145,50 per esborsi ed in Euro 2.800,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;

– Fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.

FATTO E DIRITTO

Le attrici hanno intimato sfratto per morosità alla Società, citandola per convalida dinanzi all’intestato Tribunale, e dedotto che

– hanno locato l’immobile di Via B. De R. nn 17/19 con contratto del 28/4/09 (registrato presso Agenzia Entrate Roma 1 in data 13/5/09, al n 4104/serie 3);

– la Società si è resa morosa nel pagamento della somma di Euro 24853,76, per canoni luglio 2017/febbraio 2018, e della somma di Euro 1298,45, per oneri accessori 2017;

Tanto esposto in fatto, le attrici hanno chiesto la convalida dello sfratto e l’emissione di decreto ingiuntivo ex art. 664, c.p.c., nonché, in caso di opposizione, la pronuncia di ordinanza di rilascio ex art. 665, c.p.c.

A sostegno della propria opposizione, la parte intimata ha dedotto di aver sospeso il pagamento poiché controparte, negando l’autorizzazione all’installazione di una caldaia a gas, “ha determinato una notevole riduzione dell’utilizzabilità economica del bene, fino al punto di renderlo inidoneo all’uso concordato, anche e soprattutto in considerazione delle sopravvenute difficoltà economiche della” esponente.

La fase sommaria si è chiusa con l’emissione del provvedimento di rilascio, il mutamento del rito e la concessione dei termini per l’integrazione degli atti difensivi. Le attrici, dato atto del rilascio alla data del 23/7/18, hanno insistito nelle domande di risoluzione e pagamento. La Società convenuta non si è avvalsa del termine concessole.

La causa, istruita con produzione documentale, è pervenuta all’odierna udienza per la decisione.

La domanda di risoluzione del contratto di locazione è fondata.

È noto che “in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento” (così le Sezioni Unite n.13533.2001 e tutta la giurisprudenza successiva: v. da ultimo Cass. n. 826.2015; Cass. n.15659.2011; Cass. n. 3373.2010; Cass. n.9351.2007).

Orbene, la parte attrice ha assolto al proprio onere probatorio, con la produzione del contratto di locazione, contenente la previsione dell’obbligo della convenuta di pagare il canone, sicchè, dedotta l’omissione, spettava alla Società convenuta – onde paralizzare la domanda della controparte – dimostrare il fatto estintivo o fatti modificativi o impeditivi del diritto ex adverso vantato. Nessun pagamento è stato dimostrato in giudizio dalla Società, la quale, per la verità nemmeno nega l’omissione contestatale.

Va segnalato che, “nei contratti con prestazioni corrispettive, quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci, proponendo l’una contro l’altra vicendevolmente domande contrapposte, come del resto nel caso in cui il convenuto si limiti a contrastare la domanda di risoluzione o di adempimento, giustificando la propria inadempienza con l’inadempienza dell’altro contraente, il giudice del merito, ai fini della decisione, deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti, che, al di là del pur necessario riferimento all’elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico – sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l’inadempimento colpevole che possa giustificare l’inadempimento dell’altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum” (così Cass. 14648/2013).

Orbene, nel caso esaminato, al contestato mancato pagamento di canoni, vengono opposti, per un verso, le “notevoli difficoltà economiche” (cfr. comparsa pag. 1) e, per l’altro, la mancata autorizzazione all’installazione di una caldaia a gas. A tale ultimo riguardo, è da segnalare che le parti, nel convenire la misura del canone (cfr. art. 7), hanno tenuto conto dell’esigenza di adeguamento dei locali, ciò da cui si desume che la conduttrice era abilitata all’installazione dell’apparecchio ritenuto necessario onde ridurre i costi di energia elettrica ed evitare i “disagi (connessi al) … frequente uso di acqua calda che spesso costringe i clienti ad attendere la riproduzione di nuova acqua calda” (cfr. comparsa pag. 2).

Ciò posto, è da escludere l’esistenza di inadempimenti che possano costituire causa scatenante dell’omissione della conduttrice, omissione della quale va verificata la gravità, come richiesto dall’art. 1455, cod. civ.

Sul punto, va segnalato che per le locazioni non abitative la valutazione relativa resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 cod. civ. e se ne deve, conseguentemente, accertare la gravità in concreto, cioè l’idoneità a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla sua prosecuzione, da valutare tenendo conto dell’elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell’economia generale del negozio, e dell’elemento soggettivo, legato principalmente al comportamento della parte inadempiente, all’importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e all’entità del turbamento causato all’equilibrio del rapporto sinallagmatico.

Il giudice può, peraltro, utilizzare a tal fine anche il criterio legale dettato dall’art. 5 l. eq. can. come parametro di riferimento per valutare, in concreto, se l’inadempimento del conduttore sia stato o non di scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 cod. civ. (Cass 2232/95; Cass 1234/00).

La gravità dell’inadempimento posto a fondamento della domanda dev’essere, inoltre, valutata, in tema di locazioni, anche alla luce del comportamento successivo alla proposizione della domanda, non operando per i contratti di durata la regola generale posta dall’art. 1453 cod. civ., secondo la quale la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione delle posizioni dei contraenti fino alla pronunzia giudiziale definitiva, essendo vietato al conduttore di eseguire la sua prestazione e al locatore di pretenderla: nel caso della locazione, infatti, il locatore non è in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione ed ha interesse all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale rimane nella detenzione della cosa locata senza che il locatore possa impedirlo ed è tenuto, ai sensi dell’alt. 1591 cod. civ., a versare al locatore il corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il maggior danno (Cass. n. 8076/02).

Ove, pertanto, in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 cod. civ.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l’inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendono inidoneo a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l’intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prosecuzione (Cass. 11448/98; Cass. 4688/99).

In applicazione dei principi di diritto appena enunciati il dedotto inadempimento non può non ritenersi grave ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., visto il numero e l’ammontare dei canoni insoluti al momento della proposizione della domanda e considerata la condotta successivamente tenuta dalla conduttrice che si è astenuta dal pagare le mensilità venute a scadenza in corso di causa. Ricorrendo, pertanto, le condizioni dell’art. 1455 c.c., in accoglimento della domanda dev’essere pronunciata la risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento della Società convenuta, donde la conferma dell’ordinanza emessa ex art. 665, c.p.c.

L’accertato inadempimento conduce all’accoglimento della domanda accessoria di pagamento. La Società va condannata, come da richiesta (cfr. memoria integrativa) ed in assenza di contestazioni sul quantum, al pagamento della somma di Euro 37.280,64, oltre interessi legali a decorrere dalle singole scadenze, e di Euro 1298,45, oltre interessi legali a decorrere dalla domanda.

La soccombenza della convenuta regola le spese della lite da liquidarsi ex dm Giustizia n.55/2014, come in dispositivo.

Si stima congruo il termine di gg 10 per il deposito della sentenza.

PER QUESTI MOTIVI

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa n.22741/18 rgac, così provvede:

– Risolve, per inadempimento grave della convenuta, il contratto di locazione inter partes, così confermando l’ordinanza pronunciata ex art. 665 c.p.c.;

– Condanna la Società al pagamento della somma di Euro 37.280,64, oltre interessi legali a decorrere dalle singole scadenze, e di Euro 1298,45, oltre interessi legali a decorrere dalla domanda;

– Condanna la Società al pagamento, in favore delle attrici, delle spese di lite che liquida in Euro 145,50 per esborsi ed in Euro 2.800,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;

– Fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.

Così deciso in Roma il 3 ottobre 2018.

Depositata in Cancelleria il 3 ottobre 2018.