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l’omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l’intera economia del contratto, ovverosia l’equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale (“l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto.
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 5 settembre 2018, n. 16913
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
Il Tribunale di Roma, in persona del Giudice dott.ssa Manuela Caiffa, all’udienza del 05.09.2018, all’esito della discussione orale ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 comma 1 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 37878 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2018, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità – uso abitativo”, pendente
TRA
(…) (C.F. (…)), rappresentata e difesa dall’Avv. An.Co. e presso di lei elettivamente domiciliata in Roma Viale (…)
– Attrice –
E
(…) (C.F. (…)), residente in R., Via (…)
– Convenuto contumace –
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe intimava, al sig. (…), lo sfratto per morosità dall’immobile in R. Via (…), ed esponeva al Tribunale:
di aver concesso in locazione il predetto immobile ad uso abitazione al convenuto, con contratto registrato il 06.11.2015;
che le parti concordavano un canone annuo di Euro 6.600,00 = da corrispondersi in rate mensili pari a Euro 550,00 =; al canone venivano aggiunti Euro 142,63 mensili per gli oneri relativi agi servizi accessori;
che il convenuto, alla data del 05.08.2017, era moroso per una somma di Euro 3.300,00 = per canoni e di Euro 840,15 per oneri accessori.
Per tali ragioni, l’intimante chiedeva la convalida dello sfratto e, in caso di opposizione, la emissione di ordinanza di rilascio; il tutto col favore delle spese di giudizio.
Il Giudice non convalidava lo sfratto dal momento che la parte intimata risultava irreperibile, sicché veniva disposto il mutamento del rito ed ordinata la notifica ex art. 143 c.p.c. del relativo verbale.
La causa veniva decisa all’udienza del 05.09.2018 e il Giudice dava lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.
La notificazione ex art. 143 c.p.c. risulta idonea ad introdurre validamente il giudizio di cognizione ordinario vertente sulla risoluzione per inadempimento dell’obbligazione di pagamento del canone pattuito.
La domanda di risoluzione per l’inadempimento, conseguente al mancato puntuale pagamento, dev’essere ritenuta ammissibile dovendo ritenersi implicitamente contenuta nella domanda di convalida, che, in fin dei conti, non è altro che una forma abbreviata per ottenere la risoluzione del contratto (v. Cass. civ. n. 5566/83 e Cass. civ. n. 14234/04).
La domanda attrice è fondata atteso l’inadempimento di parte convenuta e la morosità che ammontava alla data del 05.08.2017 Euro 3.300,00 =, per canoni, del cui pagamento non è stata fornita alcuna prova.
L’attrice ha assolto agli oneri di prova che gli incombevano ex art. 2697 c.c.
producendo in giudizio il contratto stipulato.
Il principale obbligo scaturente dalla conclusione di un contratto di locazione per il conduttore, consiste nel pagamento del corrispettivo pattuito per il godimento della cosa locata.
L’inadempimento di tale obbligo costituisce causa di risoluzione del contratto ed il locatore può agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna al rilascio dell’immobile.
Con un’importante differenza a seconda che la locazione riguardi un immobile ad uso abitativo o ad uso diverso (locazione ad uso commerciale): nel primo caso trova applicazione l’art. 5 della L. n. 392 del 1978 che determina ex lege quale motivi di risoluzione il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
In materia di locazione ad uso abitativo, dunque, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c., non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente ex artt. 5 e 55 della L. del 27 luglio 1978 n.392 (v. Cassazione del 21.6.2017 n. 15348).
La L. del 27 luglio 1978, n. 392 contiene due articoli (5 e 55) che incidono sull’applicabilità dell’art. 1455 c.c.; in realtà gli artt. 5 e 55, più che determinare l’inapplicabilità dell’art. 1455 c.c., offrono un criterio (predisposto dal legislatore) relativo alla valutazione della gravità dell’inadempimento.
Difatti, in base all’art. 5 il mancato pagamento di una o rate del canone determina l’inadempimento del conduttore.
Questa valutazione legislativa (relativa alla gravità dell’inadempimento ex art. 5) potrebbe subire delle modifiche se il conduttore richiedesse il termine di grazia per il pagamento ex art. 55: è prevista la sanatoria, cioè è possibile far degradare l’inadempimento da grave a non grave se il conduttore paga in udienza (sanando la morosità).
Circa l’obbligazione del solvere praetium locationis, la valutazione della gravità e della importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro (quantitativo e temporale) predefinito, che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del Giudice, tenuto unicamente a verificare il presupposto dell’inadempimento.
In ogni caso, l’omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l’intera economia del contratto, ovverosia l’equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale (“l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto” (v. Cass. n. 959.1980).
Ancora, “l’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento” (v. Cass. n. 4096.1978).
Va, poi, valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore.
Nel caso in esame, risulta che l’inadempimento è stato “colpevole” da parte del conduttore che ometteva il pagamento mensile senza comunicare alcuna ragione alla locatrice e rimaneva contumace.
Va esclusa, quindi, la seria volontà del conduttore di adempiere, come palesato dall’inadempimento che è perdurato dopo la notifica dell’intimazione.
Per tali motivi, il contratto de quo va dichiarato risolto per inadempimento del convenuto conduttore.
Infatti, il non aver pagato il canone di locazione per lungo tempo è prova del mancato adempimento continuato dell’obbligazione primaria del conduttore, che è quella di pagare regolarmente il canone nella misura pattuita.
Va, in conseguenza, ordinato il rilascio dell’immobile e fissato al 05.10.2018 il termine per il rilascio ex art.56 L. n. 392 del 1978.
Alla risoluzione non segue la condanna al pagamento di somme in difetto di domanda di parte attrice.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del D.M. Giustizia n. 55/2014.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla sig.ra (…),
accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 15.10.2015 relativo all’immobile ad uso abitazione sito in R. Via (…) (foglio (…), particella (…) , sub. (…)), risolto per inadempimento del Sig. (…);
ordina il rilascio dell’immobile e fissa al 05.10.2018 il termine per il rilascio ex art.56 L. n. 392 del 1978
condanna il convenuto al rimborso in favore della parte attrice delle spese di lite che liquida in Euro 1.050,00 =, di cui Euro = 150,00 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfetario (15%).
Così deciso in Roma il 5 settembre 2018.
Depositata in Cancelleria il 5 settembre 2018.