Locazione purgazione della mora successiva all’intimazione di sfratto

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti.

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 11 ottobre 2018, n. 19558

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 69186 dell’anno 2017 e vertente

TRA

(…), parte elettivamente domiciliata in Roma, via delle carrozze n. 44, presso lo studio degli Avv.ti CA.MA. e BE.IA., che la rappresenta e difende come da procura in atti

ATTORE

E

(…) in persona del legale rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, via (…), presso lo studio dell’Avv. GA.AD., che la rappresenta e difende come da procura in atti

CONVENUTO

OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità.

All’udienza del giorno 11.10.2018, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA

dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il prof. (…), proprietario dell’immobile sito in R., via (…), lo ha concesso in locazione commerciale alla s.n.c. (…), per la durata di anni sei, dall’1/03/08 all’1/03/14, al canone mensile di Euro 500,00 (Euro cinquecento); tale locazione si è rinnovata tacitamente fino al 01/03/20;

La Conduttrice si era resa morosa nel pagamento di Euro 13.000,00, non avendo corrisposto i canoni di locazione dal mese di gennaio 2015 al mese di febbraio 2017, rendendosi altresì morosa nel pagamento di oneri ed accessori condominiali per Euro 683,00 (Euro 448,00 + Euro 235,00).

In ragione di quanto sopra, il prof. (…) ha notificato alla conduttrice un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione perla convalida;

La parte intimata si è costituita in giudizio ed ha corrisposto al Locatore la complessiva somma di Euro. 10.000,00, saldando così la morosità intimata solo parzialmente.

All’udienza del 19/10/17 l’Intimante ha chiesto l’emissione dell’ordinanza di rilascio, attestando che la morosità dell’intimata Società conduttrice ammontava in quel momento a complessivi Euro 7.683,00;

Poiché la parte opponente aveva opposto generiche eccezioni non fondate su prova scritta, il Giudice ha ordinato alla Società conduttrice di rilasciare al locatore l’immobile in R., via (…), fissando per l’esecuzione la data del 30/11/17, disponendo il mutamento del rito e fissando per la prosecuzione del giudizio l’udienza del 07/02/18. Parte attrice, in ossequio alla normativa allora vigente sull’obbligo di esperire il procedimento della media – conciliazione presso i competenti organismi, depositava agli atti di causa il verbale comprovante l’esito negativo del detto tentativo.

La causa, esaurientemente istruita senza l’ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all’odierna udienza.

La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.

Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l’obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell’atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.

Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).

Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n. 8550/1999). La valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell’ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).

Pertanto la gravità dell’inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all’entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione.

Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l’aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all’interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull’economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).

L’inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).

Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.

Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell’immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa. La sussistenza del grave inadempimento in capo al conduttore è questione assorbente di ogni altra eccezione sollevata nel corso del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l’immobile ad uso commerciale sito in R., via (…), confermando l’ordinanza di rilascio emessa in corso di causa;

condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 13.000,00 alla data dell’intimazione (febbraio 2017), ammontando ciascun canone mensile ad Euro 500,00, oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell’immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo; condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.800,00 di cui Euro 500,00 per esborsi, ed Euro 2.300,00 per compensi, oltre oneri di legge, somme tutte da distrarsi in favore dei procuratori costituiti di parte attrice, che si dichiarano antistatari.

Così deciso in Roma l’11 ottobre 2018.

Depositata in Cancelleria l’11 ottobre 2018.