Locazione Riconsegna anticipata immobile e recesso senza preavviso

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 28119/2014 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 357/2014 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 03/04/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 08/02/2017 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI.

FATTI DI CAUSA

In relazione ad un contratto di locazione ad uso diverso intercorso con la conduttrice (OMISSIS), (OMISSIS) richiese il risarcimento dei danni per il deterioramento del telaio del portone di ingresso dell’immobile e per i canoni non versati per il dovuto periodo di preavviso del recesso.

Il Tribunale rigetto’ la domanda in relazione ad entrambi i profili, con sentenza che e’ stata confermata dalla Corte di Appello di Palermo, sul duplice rilievo che i danni al portone non erano stati provati e che il contratto era stato risolto per mutuo consenso delle parti.

Ricorre per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a tre motivi illustrati da memoria; resiste l’intimata a mezzo di controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo (che denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio), il ricorrente contesta che il contratto sia stato risolto per mutuo consenso e che la conduttrice non abbia mai invocato il recesso per gravi motivi ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 27; rileva, al riguardo, che nella memoria difensiva del 9.12.2009, a mezzo della quale si era costituita nel giudizio di primo grado, la (OMISSIS) aveva fatto espresso riferimento alla raccomandata dell’11.10.2008, con cui aveva “dettagliatamente specificato le ragioni del recesso anticipato assolvendo quindi l’unico obbligo giuridico-normativo gravante su di essa” ed aveva precisato che “ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore e’ sufficiente che egli manifesti con lettera raccomandata al locatore i gravi motivi per cui intende recedere”; aggiunge che analoghe deduzioni erano state reiterate in atti successivi e che non era dunque dubitabile che la conduttrice avesse inteso esercitare il proprio recesso per gravi motivi ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 27.

Cio’ premesso, rileva che la Corte aveva “totalmente ignorato” tale fatto decisivo, pervenendo all’erronea conclusione che fosse stato risolto per mutuo consenso un contratto in relazione al quale la conduttrice aveva dichiarato di esercitare il recesso.

2. Col secondo motivo (che denuncia, oltre all’omesso esame di un fatto decisivo, la falsa applicazione degli articoli 1367 e 1372 c.c.), il (OMISSIS) si duole che la Corte abbia “tralasciato di considerare ben tre elementi di fatto di primaria rilevanza”, ossia la nota del 26.11.2008 con cui l’ (OMISSIS) s.r.l. (che gestiva l’immobile per conto del locatore) aveva sollecitato la conduttrice a pagare il canone relativo al mese di novembre 2008 in tal modo manifestando la prosecuzione del rapporto; inoltre, la clausola contenuta nel verbale di rilascio del 5.12.2008, con cui le parti avevano dato atto che restava “salvo e impregiudicato ogni e qualsiasi diritto nascente dal contratto di locazione sottoscritto in data 11.1.2008”, sintomatica del fatto che, nonostante si fosse proceduto al rilascio dell’immobile, il contratto avrebbe continuato a produrre effetti; infine, la circostanza che il locatore avesse ribadito la necessita’ di applicare la L. n. 392 del 1978, articolo 27, con nota del 19.2.2009, cui aveva fatto seguito una trattativa fra le parti per dirimere la controversia.

Tanto premesso, si duole che la Corte non abbia applicato il criterio ermeneutico di cui all’articolo 1367 c.c. (comportante la necessita’ di interpretare la clausola di “salvezza” contenuta nel verbale del 5.12.2008 nel senso che potesse produrre un qualche effetto) ed abbia erroneamente applicato l’articolo 1372 c.c., in difetto di una “chiara, inequivoca e concorde volonta’ di porre nel nulla il regolamento negoziale”.

3. Il terzo motivo denuncia l'”erronea applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 27″: premesso che tale norma consente al conduttore di esercitare il recesso per gravi motivi, il (OMISSIS) evidenzia che l’inerzia manifestata a fronte della manifestazione della volonta’ della conduttrice di recedere costituiva la naturale conseguenza della natura potestativa del diritto di recesso, senza che potesse valere come espressione della volonta’ di risolvere consensualmente il rapporto (ma, al piu’, come volonta’ di non contestare la ricorrenza dei gravi motivi per l’esercizio del recesso, fatto salvo l’obbligo di versare i canoni per il periodo di preavviso).

4. Il ricorso – esaminati congiuntamente i tre motivi – risulta fondato.

4.1. La Corte ha omesso di considerare il fatto decisivo che (per quanto risulta dai passaggi della memoria difensiva trascritti a pag. 8 del ricorso) la stessa conduttrice aveva qualificato la propria iniziativa come recesso anticipato per gravi motivi, ossia come esercizio di un diritto potestativo a fronte del quale l’accettazione della riconsegna ha una valenza del tutto “neutra”, mentre la non contestazione dei motivi di recesso ha come effetto la cessazione del contratto alla scadenza del termine di preavviso, ma non puo’ assurgere a manifestazione tacita della volonta’ di sciogliere consensualmente il rapporto.

Parimenti omesso dalla Corte e’ stato l’esame delle circostanze individuate col secondo motivo (il sollecito di pagamento del canone, la “riserva” espressa nel verbale di riconsegna e la nota del febbraio 2009), anch’esse decisive, in quanto idonee ad essere considerate nel complesso – come sintomatiche di una volonta’ che, senza opporsi all’esercizio del diritto potestativo della conduttrice, non aveva rinunciato al pagamento dei canoni per il periodo di preavviso.

4.2. Risulta inoltre integrata la denunciata falsa applicazione dell’articolo 1367 c.c., atteso che la Corte ha qualificato tout court come “formula di stile” la riserva contenuta nel verbale di rilascio senza attenersi al canone ermeneutico secondo cui le clausole negoziali debbono essere interpretate nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno.

4.3. La sentenza va pertanto cassata con rinvio alla Corte di merito che dovra’ rivalutare la vicenda esaminando specificamente i fatti decisivi sopra individuati e attenendosi al criterio ermeneutico di cui all’articolo 1367 c.c., alla luce del principio secondo cui “in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass. n. 5841/2004).

4.4. La Corte di rinvio provvedera’ anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione.