Locazione risoluzione contrattuale per inadempimento

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti.

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Tribunale|Roma|Sezione 6|Civile|Sentenza|28 gennaio 2020| n. 2284

Data udienza 28 gennaio 2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale Ordinario di Roma

Sezione 6 Civile

Il Tribunale Ordinario di Roma – VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa Manuela Sorrentino, nell’udienza del 28/01/2020, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti presenti, ha pronunciato, ai sensi dell’art. 429 c.p.c. 1 comma, la seguente

SENTENZA

dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 74795 del Ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2018

tra

INPS RAPP.TO DALLA ROMEO GESTIONI SPA, rappresentato e difeso – giusta procura – dall’avv. (…), presso il cui studio è elettivamente domiciliato in ROMA

attore

e

(…)

convenuto

FATTO E DIRITTO

1. fatti controversi.

Con atto di citazione regolarmente notificato l’INPS intimava ad (…) lo sfratto per morosità relativamente all’immobile sito in Roma, via (…), chiedendo la convalida per il mancato pagamento dei canoni di locazione per euro 67.500,31 per canoni ed oneri condominiali in virtù di contratto di locazione ad uso commerciale con decorrenza 1.06.95, debitamente registrato, sottoscritto tra l’Inpdap e (…), cui l’odierno intimato era succeduto a seguito di cessione di azienda del 18.09.2001.

L’intimante chiedeva al tribunale, in subordine, di emettere convalida e decreto ingiuntivo con il favore delle spese di lite, ed, in caso di opposizione dell’intimato, ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.

L’intimato si costituiva in giudizio per mezzo del proprio difensore ed eccepiva la carenza di legittimazione attiva, la prescrizione quinquennale dei canoni intimati dal novembre 2012 oltre che la prescrizione biennale degli oneri condominiali ed, infine, la omessa distinzione delle somme dovute a titolo di canoni di locazione e quelle invece dovute a titolo di oneri accessori, non essendo specificate nell’atto di intimazione.

Con ordinanza del 22.11.18, il giudice ritenuta in via preliminare la sussistenza della legittimazione ad agire, oltre che la sussistenza della morosità, anche al netto delle somme contestate per intervenuta prescrizione, ordinava il rilascio dell’immobile e disponeva il mutamento del rito con termine alle parti ex art. 426 cpc.

La parte attrice, nella memoria integrativa depositata, coltivava le domande già proposte in fase sommaria, deducendo il grave inadempimento del conduttore ed in particolare, in ordine alle eccezioni del convenuto, precisava che la morosità maturata al dicembre 2018 era pari ad euro 64.032,13 per canoni di locazione, avendo il medesimo proseguito nella condotta inadempiente nel corso del giudizio, di cui euro 5.210,00 per oneri condominiali.

In ordine alla carenza di legittimazione attiva precisava che l’INMPDAI era stato soppresso e confluito nell’INPS; infine in ordine alla eccepita prescrizione rilevava che non vi era mai stata contestazione sugli oneri condominiali intimati dal parte della difesa convenuta.

Concludeva chiedendo la risoluzione contrattuale per inadempimento del convenuto con conferma dell’ordinanza di rilascio oltre alla condanna al pagamento delle somme intimate ed insolute sino all’effettivo rilascio, con il favore delle spese di lite.

Il convenuto, nella propria memoria integrativa depositata, ribadiva le eccezioni già proposte in fase sommaria ed, in ordine alle missive di interruzione della prescrizione, rilevava che tra le missive depositate da controparte, la precedente dovesse ritenersi quella del febbraio 2017, sebbene contestava l’indirizzo di spedizione a via (…) in luogo di via (…), ritenendo pertanto valida e produttiva di effetti la missiva del luglio 2017 e, per l’effetto, deduceva come dovuti i soli canoni decorrenti dall’agosto 2013, o in quelli ritenuti di giustizia.

Veniva esperito il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo. La causa, di natura documentale, perveniva alla odierna udienza di discussione ove veniva discussa e decisa.

2. merito della lite

La domanda dell’attrice in ordine alla risoluzione per inadempimento del conduttore è fondata; la domanda di condanna al pagamento dei canoni degli oneri condominiali, invece, viene accolta nei limiti di seguito considerati.

Secondo i noti principi in tema di riparto dell’onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d’inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass. n.15659.2011: “in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento”; conf. Cass. n.3373.2010; Cass. n.9351.2007; Cass. n.1743.2007; Cass. n.20073.2004).

Nella fattispecie, la parte attrice ha evaso l’onere di prova, che le incombeva, producendo in giudizio il contratto di locazione stipulato in data 1.06.95 per la locazione ad uso diverso dell’immobile in Roma, via (…); da tale documento si trae prova del titolo e scadenza dell’obbligazione di pagamento mensile delle vecchie 432.000 lire quale canone di locazione; parte attrice ha dedotto l’omesso versamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali dal 2001 sino a mese di dicembre 2018, oltre quelli maturati successivamente.

Spettava quindi alla convenuta di eccepire e dimostrare fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare le pretese principale, la quale ha eccepito la intervenuta prescrizione quinquennale in ordine ai canoni intimati dal 2001 nonché la prescrizione biennale in ordine agli oneri accessori intimati.

L’eccezione di prescrizione quinquennale dei canoni intimati deve essere accolta e, dall’esame delle missive prodotte in giudizio, la prima lettera interruttiva della prescrizione si ritiene essere quella del febbraio 2017, in quanto si è legittimamente perfezionata per compiuta giacenza.

In ordine alla eccezione sollevata dalla difesa del conduttore, sull’errato indirizzo di spedizione delle missive, si rileva che anche la missiva inviata nell’ottobre 2017, al medesimo indirizzo, risulta da quest’ultimo regolarmente ricevuta, rilevato, peraltro, che l’immobile contrattualmente risulta sito in Roma,” (…)”.

Alla luce di quanto dedotto, a parere del giudicante, risultano prescritte le somme richieste sino al febbraio 2012 mentre sono dovute quelle dal marzo 2012 al dicembre 2018 per complessive euro 27.136,00 (di cui euro 3318.4 per n.10 canoni -da marzo a dicembre- per l’anno 2012, euro 3.956,28 per il 2013, euro 3.974,04 per il 2014, euro 3974,04 per il 2015, euro 3974.04 per il 2016, euro 3998,4 per il 2017 ed euro 4015,8 per il 2018).

In ordine alle eccepita prescrizione biennale degli oneri condominiali intimati, si rileva che la stessa non può essere accolta, cosi come eccepita dalla difesa del convenuto, nei limiti del biennio; tuttavia deve essere accolta per il quinquennio antecedente alla lettera di messa in mora sopra indicata.

Infatti, la legge 6.8.08 n.11 (di conversione del decreto legge n. 112/08 con decorrenza 22.12..2008), ha abrogato la normativa precedente (l. n. 843/73) sopra citata con applicazione di quella generale e del termine di prescrizione quinquennale di cui all’art. 2984 n. 4 c.c.

Pertanto gli oneri condominiali dovuti dal conduttore all’attore devono ritenersi quelli decorrenti dai cinque anni anteriori alla interruzione di prescrizione e pertanto dall’anno 2012, per la complessiva somma di euro 968,32 (di cui euro, 164,77 per il 2012, euro 109,49 per il 2013, euro 161,15 per il 2014 ed euro 96,09 per il 2015, euro 141,02 per il 2016, euro 195,81 per il 2017 ed euro 99,99 per oneri maturati sino al luglio 2018 come intimati).

Tanto basta all’accoglimento della domanda di risoluzione, essendo pacifico che

“in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti” (così Cass. n.24460.2005; conf. Cass. n.19652.2004; Cass. n.14234.2004: “qualora l’inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell’art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; conf. Cass. n.15553.2002; Cass. n.2616.1990: “l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto”; conf. Cass. n.959.1980; Cass. n.4096.1978: “l’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso.

Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento”; Cass. n.295.1980: “la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell’art 1455 c.c., deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso venga accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni alle scadenze pattuite”).

Per le ragioni indicate, pertanto, si accoglie la domanda di risoluzione per inadempimento grave del conduttore, relativamente al contratto di locazione dell’1.06.95, formulata dalla attrice per l’immobile sito in Roma, via (…), facente parte del fabbricato di via (…); conferma l’ordinanza di rilascio del 22.11.18; condanna il convenuto al pagamento della somma di euro 27.136,00 per canoni di locazione insoluti dal febbraio 2012 sino a dicembre 2018, oltre canoni scaduti ed a scadere sino la rilascio, oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo; condanna il convenuto al pagamento della somma di euro 968,32 per oneri condominiali dal 2012 al luglio 2018, oltre interessi di legge dalla domanda al saldo; la soccombenza segue le spese di lite e vengono liquidate secondo il D.M. n. 55/2014 e successive modifiche.

Per Questi Motivi

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

– dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione relativamente all’immobile sito in Roma, via (…), facente parte del fabbricato di via (…);

– conferma l’ordinanza di rilascio del 22.11.18 con esecuzione fissata al 22.12.18;

– condanna il convenuto al pagamento della somma di euro 27.136,00 in favore della parte attrice per canoni di locazione insoluti sino al dicembre 2018 oltre canoni scaduti ed a scadere sino al rilascio, oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;

– condanna il convenuto al pagamento degli oneri condominiali dal 2012 al luglio 2018 per la complessiva somma di euro 968,32 in favore della parte attrice, oltre interessi di legge dalla domanda al saldo;

– condanna il convenuto a rifondere, all’attrice le spese del giudizio che liquida in Euro 450,00 per esborsi, ivi inclusi oneri di mediazione ed Euro 2500,00 per compensi professionali (quantificati questi ex dm n.55/2014), oltre spese generali al 15%, iva e cpa.

Così deciso in Roma, 28 gennaio 2020.

Depositata in Cancelleria il 28 gennaio 2020.