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In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore; la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina lo squilibrio tra le prestazioni delle parti; inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
Tribunale Firenze, Sezione 2 civile Sentenza 27 settembre 2018, n. 2555
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze, Seconda Sezione civile, nella persona del giudice on. Liliana Anselmo, pronunzia ai sensi dell’art. 281 sexies e 429 c.p.c.
SENTENZA CONTESTUALE
nella causa civile iscritta il 30.5.2017 e segnata dal n. 8527 R.G.A.C. 2017, promossa da
GI.GI. e GI.SI., rappresentati e difesi dall’Avv. Fr.Vi., come da mandato in calce all’atto di intimazione di sfratto e citazione per la convalida di sfratto per morosità
Attori
CONTRO
1 – Ditta individuale GI.SE., in persona del titolare p.t., rappresentata e difesa dall’avv. Bo.Ni., come da mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuta
2 – Società La. del legale rappresentante p.t., con sede in Barberino di Mugello (FI), San Gavino – Via (…), Frazione (…)
Convenuta contumace
Oggetto: Risoluzione contratto di locazione.
Località San Gavino, via (…), meglio descritto nel contratto in atti concluso il 27 gennaio 2016.
Gli attori lamentano che Se., dal 1 febbraio 2016, non avrebbe corrisposto alcun canone di locazione ed avrebbe maturato una morosità calcolata in Euro 14.000,00 al momento dell’intimazione di sfratto.
La ditta Gi.Se. si è opposta alla convalida dello sfratto per morosità intimato dai locatori, deducendo l’avvenuto pagamento di Euro 6.600,00, l’esistenza di vizi nell’immobile locato che ne limiterebbero il godimento, e il suo diritto al rimborso delle spese sostenute per riparazioni necessarie, nonché al risarcimento dei danni subiti per il mancato guadagno.
Con ordinanza del 3.7.2017 il Tribunale ha rilevato che i bonifici relativi al pagamento di Euro 6.600,00 erano tutti eseguiti in favore della società concedente l’affitto d’azienda e non in favore dei locatori e che comunque non coprivano l’intera morosità; in secondo luogo ha richiamato il costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità, in base al quale “In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore; la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti; inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti (nella specie, asserita interclusione dell’immobile protratta per due anni a causa di opere stradali), non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell’art. 1584 c.c., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse”/:fr. Cass, sez. III, 13-07-2005, n. 14739; Cass. sez. III n. 261/08 e Cass, sez. III, 01-06-2006, n. 13133; Cass. sez. III, 29.1.2013 n.
2099).
Inoltre, nonostante che il conduttore abbia lamentato il carente stato di manutenzione degli immobili e abbia asseritamente sostenuto delle spese per far fronte alle riparazioni necessarie (es. caldaia e cancello, senza però che ricorressero i presupposti di cui all’art. 1577 c.c.) per superare le inefficienze nelle strutture e degli impianti destinati all’attività ricettiva quest’ultima non è mai stata interrotta né è cessata; tutto ciò è inoltre accaduto durante il periodo nel quale lo stesso conduttore non versava né quanto pattuito nel contratto a titolo di locazione né quanto ritenuto essere congruo e adeguato alla controprestazione ricevuta (messa a disposizione del bene).
Pertanto il Tribunale ha ordinato ex art. 665 c.p.c. alla ditta di SE. Giuseppe il rilascio del complesso immobiliare e ha mutato il rito ex art. 667 c.p.c., concedendo termini per il deposito di memorie integrative ex art. 426 c.p.c.
Per gli effetti del Decreto del Presidente del Tribunale n. 85 del 2017, la causa è stata assegnata all’odierno giudicante che, dopo aver assegnato termini per note scritte conclusive, procede alla decisione della causa.
La ditta SE. ha rilasciato il complesso immobiliare il 24.10.2017, senza nulla dichiarare in ordine agli asseriti vizi, tant’è che durante il periodo in cui è stata morosa ha continuato ad esercitare proficuamente la sua attività ricettizia, mantenendo la disponibilità dell’intero complesso immobiliare. Riferisce parte attrice che dal mese di febbraio 2016 all’ottobre del 2017, la ditta SE. ha incassato e fatturato ai gestori su piattaforma Bo. ed Ex. per circa 56.000 Euro, cui sarebbero da aggiungere anche Euro 20.000 per prenotazioni dirette e con altri operatori.
L’entità delle cifre sopra indicate non è stata smentita da parte convenuta e ciò conforta il giudicante – anche in considerazione dell’assenza di ogni prova sull’asserito danno procurato da tali “vizi e difetti” all’attività turistica esercitata dalla stessa Ditta Se. – nel ritenere che l’eccezione di inadempimento sollevata dalla ditta SE. è stata dilatoria, al solo scopo di continuare a godere del bene immobile, senza corrispondere alcunché ai proprietari dell’immobile e alla società proprietaria dell’azienda.
Condotta che si palesa gravemente inadempiente agli obblighi contrattuali e che viene censurata dalla dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione. ravvisandosi nel mancato pagamento di numerosi canoni di locazione la gravità richiesta dalla norma di cui all’art. 1453 c.c. e nella specie per la presunzione legale di gravità di cui all’art. 5 della L. 392/78.
“In tema di locazione, al conduttore NON è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore; la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina lo squilibrio tra le prestazioni delle parti; inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (v. Tribunale di Firenze, sezione seconda civile, n. 1879/2014).
Sarebbe spettato al debitore convenuto l’onere di allegare e di dimostrare l’avvenuto esatto adempimento dell’obbligazione (cfr. Cassazione civile, S.U., 30 ottobre 2001, n. 13533) e conseguentemente viene rigettata la domanda di riduzione del canone.
E’ maturato un credito incontestato a favore degli attori di Euro 21.000 (dal 1.2.2016 al 24.10.2017) e la ditta SE. viene condannata al relativo pagamento in favore degli attori, oltre interessi legali dal 1.2.2016 al saldo.
Nei riguardi della società “La. s.n.c.”, inizialmente convenuta in giudizio perché potesse rispondere in solido con SE.Gi. del pagamento dei canoni di locazione non pagati non è stata più rivolta la relativa domanda (una sorta di rinuncia) (v. memoria integrativa del 30.12.2017).
Dunque le contestazioni mosse si sono rivelate del tutte generiche, prive di fondamento perché non provate.
Viene rigettata pertanto la domanda di condanna al risarcimento dei danni di parte convenuta.
Le spese processuali di parte attrice sono poste a carico di parte convenuta SE.; la fase istruttoria non viene liquidata, essendo del tutto mancata.
P.Q.M.
Il Tribunale ordinario di Firenze, sezione seconda civile, definitivamente pronunciando:
A) Dà atto che l’immobile sito nel Comune di Barberino di Mugello (FI), Montecarelli, località San Gavino, Via (…) è stato riconsegnato dalla ditta Individuale omonima di Gi.SE. il 24.10.2017;
B) Accertato l’inadempimento del conduttore all’obbligo di pagamento dei canoni di locazione da febbraio 2016 all’ottobre del 2017, condanna SE.GI., nelle qualità di titolare della omonima ditta, al pagamento in favore degli attori della somma di Euro 21.000, oltre interessi legali come per legge sino al saldo.
C) Rigetta ogni domanda riconvenzionale di parte convenuta.
D) Condanna SE.GI. al pagamento delle spese processuali in favore di parte attrice che vengono liquidate in Euro 3.235,00 per compenso professionale, oltre spese imponibili, spese esenti, accessori di legge, Iva e cap come per legge e rimborso spese del 15%.
Sentenza pubblicata tramite lettura del dispositivo e della motivazione alle ore 16,30 del 27.9.2018.
Così deciso in Firenze il 27 settembre 2018.
Depositata in Cancelleria il 27 settembre 2018.