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nel momento in cui si realizza una successione tra conduttori, si verifica, altresi’, in senso del tutto figurativo e virtuale, una sorta di riconsegna dell’immobile al locatore da parte del vecchio conduttore, con contestuale consegna, sempre in senso figurativo, della cosa locata al nuovo conduttore.
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 8 giugno 2018, n. 14894
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ARMANO Uliana – Presidente
Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere
Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere
Dott. PELLECCHIA Antonella – rel. Consigliere
Dott. SAIJA Salvatore – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 24680/2014 proposto da:
PROVINCIA ROMA, in persona del Commissario Straordinario legale rappresentante pro tempore Prefetto Dr. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
COMUNE CIVITAVECCHIA, in persona del Sindaco pro tempore Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), SILVIO SBRAGAGLIA giusta procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 4122/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 18/07/2013;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/02/2018 dal Consigliere Dott. ANTONELLA PELLECCHIA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARDINO Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS).
FATTI DI CAUSA
1. Con sentenza n. 396/2007, per quel che qui ancora rileva, il Tribunale di Civitavecchia ha accolto la domanda di risarcimento proposta dagli eredi di (OMISSIS) nei confronti del Comune di Civitavecchia e della Provincia di Roma, per il danno subito ex articolo 1590 c.c. dall’immobile di loro proprieta’, destinato a scuola superiore e locato al Comune di (OMISSIS) con contratto cui era poi subentrata la Provincia di Roma, ed ha condannato entrambe le amministrazioni al pagamento di detto risarcimento, ciascuna in ragione del periodo di utilizzazione del bene immobiliare.
2. La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 4122 del 18 luglio 2013, ha parzialmente riformato tale decisione, condannando al risarcimento in favore degli eredi del (OMISSIS) la sola Provincia di Roma.
Secondo la Corte di Appello, non avrebbe rilievo la circostanza della mancata redazione del verbale di consistenza dei locali al momento del subentro della Provincia nel contratto di affitto stipulato dal Comune, poiche’ la convenzione stipulata il 24 settembre 1998 tra le amministrazioni ai sensi della L. n. 23 del 1996, prescriveva la redazione di tale verbale solo con riferimento agli immobili di proprieta’ del Comune trasferiti alla Provincia e non con riferimento agli immobili di proprieta’ di terzi per i quali la Provincia e’ subentrata nei relativi contratti di locazione.
La Provincia, pur in assenza di tale verbale, sarebbe subentrata nel contratto di locazione ai sensi della legge e della convenzione e, per l’effetto, risponderebbe di tutti gli oneri da esso derivanti, compresi quelli gravanti ex articolo 1590 c.c..
3. Avverso tale sentenza propone ricorso in Cassazione la Citta’ Metropolitana (gia’ Provincia di Roma), sulla base di un unico motivo.
3.1. Resiste con controricorso Comune di Civitavecchia. Gli eredi del signor (OMISSIS), intimati, non hanno svolto difese.
RAGIONI DELLA DECISIONE
4.1. L’ente ricorrente lamenta la “violazione di legge. Errata interpretazione L. n. 23 del 1996”, nonche’ il “difetto di motivazione”.
La L. n. 23 del 1996, per gli immobili di proprieta’ privata, utilizzati dai Comuni o dallo Stato come sede di istituzione scolastica, non prevede una successione di natura privatistica piena nei relativi contratti di locazione, ma un subentro, disciplinato dalle norme della stessa L. n. 23 del 1996, nonche’ dalla convenzione stipulata tra gli enti pubblici che regola i rapporti e i termini conseguenti al trasferimento degli immobili. La convenzione tra il Comune di Civitavecchia e la Provincia di Roma del 24 settembre 1998 prevedrebbe la necessita’ di redazione del verbale di consistenza, non solo per il trasferimento a titolo gratuito degli immobili di proprieta’ del Comune, ma anche per il trasferimento degli immobili di proprieta’ di terzi per i quali la Provincia e’ subentrata nei relativi contratti di locazione.
La redazione del suddetto verbale, infatti, sarebbe finalizzata alla ricognizione esatta dello stato degli immobili e delle spese necessarie per la manutenzione.
Nel caso, non essendo stato predisposto un simile verbale, non si sarebbe perfezionato il procedimento di trasferimento dell’immobile. Inoltre, il subentro previsto dalla L. n. 23 del 1996 (diverso dalla successione che presuppone l’estinzione di una persona giuridica e la trasfusione del complesso istituzionale nell’ordinamento giuridico di un nuovo ente) porrebbe a carico della provincia la realizzazione, la fornitura e la manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici da destinare a sede di istituti d’istruzione secondaria superiore, non le obbligazioni derivanti dai contratti di locazione.
4.2. Il motivo e’ infondato.
A norma della L. 11 gennaio 1996, n. 23, articolo 3, n. 1 “In attuazione della L. 8 giugno 1990, n. 142, articolo 14, comma 1, lettera i), provvedono alla realizzazione, alla fornitura e alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici:
a) i comuni, per quelli da destinare a sede di scuole materne, elementari e medie;
b) le province, per quelli da destinare a sede di istituti e scuole di istruzione secondaria superiore, compresi i licei artistici e gli istituti d’arte, di conservatori di musica, di accademie, di istituti superiori per le industrie artistiche, nonche’ di convitti e di istituzioni educative statali.
A norma della L. 11 gennaio 1996, n. 23, articolo 8, comma 5, le province subentrano, a tutti gli effetti, nei contratti di locazione degli immobili di proprieta’ privata, utilizzati dal comune o dallo Stato quale sede di istituzione scolastica ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera b), fatta salva la possibilita’ di risoluzione del contratto.
Dall’esame della normativa sopra riportata si rileva che, a partire dall’entrata in vigore della L. 11 gennaio 1996, n. 23, alle province e’ affidata la manutenzione ordinaria e straordinaria degli istituti di istruzione secondaria e che, se tali istituti hanno sede in immobili di proprieta’ privata condotti in locazione dai comuni o dallo Stato, le province subentrano nei contratti di locazione, se non intendono risolverli.
Ora in tale disciplina non vi e’ alcuna previsione espressa che riguardi i rapporti fra gli enti succedutisi nel contratto di locazione e sulla ripartizione degli obblighi contrattuali nei confronti del locatore. Ma sia nell’articolo sopradetto sia dalla Convenzione stipulato tra le due amministrazioni si prevede che la “Provincia subentrera’ a tutti gli effetti” (…). E subentro’ in tale contesto non puo’ che essere interpretato, come ha fatto la Corte territoriale, nel senso di cessione del contratto ex lege. Ora del tutto irrilevante e’ la questione relativa alla mancata redazione del verbale di consistenza dell’immobile in quanto cio’ non impedisce il subentro. Al contrario, la mancata redazione del verbale deve far presumere che l’immobile si trovava in buono stato di conservazione.
Difatti e’ principio di questa Corte che il conduttore, al termine della locazione, e’ tenuto a restituire l’immobile nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, sicche’, in assenza di una descrizione dello stato del bene al momento della stipula del contratto, si presume che lo abbia ricevuto in buono stato e nelle medesime condizioni deve restituirlo, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformita’ del contratto, dovendo rispondere di ogni danno ulteriore che la cosa presenti all’atto della riconsegna (Cass. n. 19835/2014). E tale principio si applica anche ai conduttori che si susseguono l’uno all’altro.
Peraltro, nel momento in cui si realizza una successione tra conduttori, si verifica, altresi’, in senso del tutto figurativo e virtuale, una sorta di riconsegna dell’immobile al locatore da parte del vecchio conduttore, con contestuale consegna, sempre in senso figurativo, della cosa locata al nuovo conduttore (Cass. n. 19691/2008). Pertanto la sentenza della Corte d’Appello risulta scevra da qualsivoglia vizio logico-giuridico.
6. Le spese del giudizio di legittimita’ seguono la soccombenza.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in Euro 5.600,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200, ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del citato articolo 13, comma 1-bis.