Locazione uso commerciale affitto azienda successione contratto locazione

• Avv. Umberto Davide
• Contratti, Locazioni, Sentenze, Sentenze

Nella disciplina di cui all’art. 36 della L. n. 392 del 1978, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio di sublocazione o di cessione del contratto di locazione, la cui esistenza peraltro si presume fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all’art. 2558 c.c., salvo che le parti, nello stipulare il contratto di affitto di azienda, non abbiano espressamente disciplinato le sorti di quello di locazione dell’immobile, nel qual caso la predetta presunzione non opera.

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Tribunale|Pavia|Sezione 2|Civile|Sentenza|12 marzo 2020| n. 135

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI PAVIA

SEZIONE SECONDA

Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Michela Fenucci ha pronunciato la seguente

SENTENZA ex art. 429 c.p.c.

nella causa civile di I Grado iscritta al n. 3935/2018 R.G. promossa da:

Gr. SAS (C.F. (…)) con il patrocinio degli avv. BO.AL. e, con elezione di domicilio in Indirizzo Telematico presso avv. BO.AL.;

RICORRENTE

contro:

EREDI CL., (C.F. (…)) con il patrocinio degli avv. LI.YU. e, con elezione di domicilio in Mascheroni, (…) Pavia, presso e nello studio dell’avv. LI.YU.;

CONVENUTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. notificato a Eredi Cl. ed El.Ve., Gr. s.a.s. – già Be. sas s.a.s. – premesso di avere ricevuto in locazione ad uso commerciale da Cl., poi deceduto e da El.Ve. i locali siti in Pavia Piazza (…) con destinazione somministrazione bevande ed alimenti, tavola calda e fredda, di avere ceduto in affitto a Lu. srls ramo d’azienda relativo a detto esercizio, con riscatto nel marzo 2017, locazione/cessione che era notificata alla proprietà Ve. che dall’aprile 2017 iniziava a percepire i canoni di locazione direttamente da Lu. srls, che nel luglio 2017 con l’inizio dell’attività da parte della nuova locataria i fumi di cucina ristagnavano all’interno dei locali, nonostante l’aspirazione della cappa collegata alla canna fumaria di servizio, causando grave disagio di odori agli immobili sovrastanti, che l’affittuaria non potendo esercitare alcuna attività di semplice cottura chiedeva il suo intervento e quello della proprietà Ve., che a seguito di una prima ispezione si evidenziava l’esistenza di una canna fumaria debitamente collegata allo scarico fumi dei locali non “incamiciata”, ragione per la quale le esalazioni di fumi confluivano negli appartamenti sovrastanti, rilevando successivamente il tecnico incarico la necessità di dotare la canna fumaria della guaina/camicia, che lo scarico era stato ostruito a seguito della ultimazione dei lavori in uno degli immobili posti ai piani superiori, con accertamento della completa ottusione dello scarico; allegava di avere ricevuto da parte di Lu. S.r.l. intimazione di immediato ripristino della situazione quo ante pena la sospensione del pagamento del canone di locazione relativo all’immobile e delle rate dovute in riferimento all’affitto dell’azienda, intimazione inviata anche alla proprietà, senza che questa si fosse attivata; che Lu. srls continuava a versare alla proprietà i canoni di locazione al fine di evitare un procedimento di sfratto, mentre Be. sas non percepiva da Lu. srls alcuna somma a pagamento dell’affitto di azienda; che considerato il minor valore commerciale dell’azienda Be. sas accettava una riduzione del corrispettivo pattuito con Lu. srls e concludeva in data 22.12.2017 la cessione definitiva del ramo di azienda al minor prezzo di Euro 60.000, a fronte dell’originario prezzo pattuito in Euro 150.000, con conseguente danno economico quantificato in Euro 90.000 – ciò premesso in fatto chiedeva la condanna degli eredi Ve.Cl. e di El.Ve. al risarcimento dei danni per inadempimento degli obblighi contrattuali ex art. 1575 n. 2 e 1576 c.c. quantificato in Euro 90.000 o altra maggiore o minore somma ritenuta di giustizia ed interessi legali, formulando richieste istruttorie.

Costituendosi in giudizio, Ve.El., Ve.Pa., quali eredi di Ve.Cl., premesso essere stato concesso in locazione alla Be.Gi. e C. s.as. con contratto di locazione per uso commerciale del 28 luglio 2016 l’immobile sito in Pavia, Piazza (…) n. 6, piano terra, primo piano e piano interrato, il tutto censito al N.C.E.U. Di Pavia al Foglio (…), mappale (…), nonché un locale situato al piano interrato identificato alla particella (…), evidenziava essere stata la parte conduttrice immessa anticipatamente nel possesso dei locali mediante consegna delle chiavi degli stessi in data 20.7.16, dichiarando la stessa essere i locali idonei all’uso pattuito ed esenti da vizi e difetti” (cfr. Art. 7 contratto di locazione).

Evidenziava come l’allora conduttrice, constatata la presenza all’interno dell’immobile di “beni di arredo di esclusiva proprietà della società conduttrice acquistati dal Fallimento Ce. S.r.l. tra cui la cucina, avesse dichiarato di essere pienamente consapevole che al piano primo del locale fossero presenti nella cucina beni per la cui esatta individuazione le parti facevano riferimento al verbale di riconsegna… redatto alla presenza del Curatore del Fallimento… e del sig. Gi.Be..

Il Conduttore quindi, rinunciava, ora per allora, a qualsivoglia pretesa nei confronti del locatore per la presenza dei beni di cui sopra… nonché per qualsivoglia vicenda riguardante detti beni, ivi compreso, a titolo esemplificativo, l’eventuale danno per mancato godimento dei locali a seguito di separazione, asportazione o rimozione dei medesimi…riparazione, sostituzione o manutenzione..necessità di riparazione dei locali a seguito delle predette evenienze ed eventuale interruzione del servizio di ristorazione che eserciterà nei locali.

Il conduttore manlevava il locatore, inoltre, da qualsivoglia azione o responsabilità per danni causati o originati da detti beni al medesimo o a terzi”. (cfr. Art. 7 contratto di locazione). Allegava di essere quindi stata informata con missiva del 4 aprile 2017 dalla Be. S.a.s. che a far tempo dal 1 maggio 2017 il canone di locazione sarebbe stato versato dalla società Lu. srls a seguito della stipula di un contratto di affitto di ramo d’azienda e conseguente cessione in capo a quest’ultima del contratto di locazione, senza che alcuna contestazione, sino a quel momento, fosse stata avanzata in merito all’immobile oggetto del contratto.

Rilevava come nel mese di giugno/luglio 2017, Lu. S.r.l.s., subentrata nella conduzione del contratto, avesse lamentato il malfunzionamento della canna fumaria presente all’interno della cucina, con conseguente fuoriuscita di fumi nei dei locali.

Deduceva come al momento del fatto una società terza, tale St. S.r.l., stesse eseguendo alcuni lavori di ristrutturazione degli appartamenti sovrastanti l’immobile locato, così che Be.Gi. insieme al rappresentante della St. S.r.l., tale Or., decisero di incaricare, di comune accordo, una ditta al fine di eseguire una ispezione della presunta canna fumaria, della cui esistenza i proprietari non erano a conoscenza.

Deduceva essere quindi intervenuta la Sp.Se. S.a.s. per una ispezione, all’esito della quale suggeriva la posa all’interno di quella che veniva identificata quale “canna fumaria” di una guaina tipo Fu., intervento che non riuscì ad eseguire riscontrando una totale occlusione del condotto essendo stata interrotto al pavimento del terzo piano dal cantiere allora in essere per creare una porta nella parete, precisando che la Sp.Se. S.r.l. le aveva comunicato che tale modifica era intervenuta dopo la video ispezione.

Riteneva essere stata la completa occlusione determinata dall’essere stata calata una sfera d’acciaio di dimensioni ridotte al fine di verificarne la corsa da parte di St. S.r.l. su incarico della proprietà.

Dava quindi atto di avere ricevuto in data 2 agosto 2017 missiva da parte della Lu. S.r.l.s. “Nel corso dei lavori di ristrutturazione eseguiti da St. S.r.l. e consegna degli appartamenti sovrastanti la predetta attività… è emerso… la totale assenza della canna fumaria a servizio della cucina del ristorante”, lamentando la inidoneità dei locali all’uso convenuto, e domandando, da un lato, un tempestivo intervento per la sistemazione dell’immobile e, dall’altro, il ristoro dei presunti danni subiti.

Rilevava come contestualmente Be. S.a.s., ritenuta ben consapevole delle ragioni dell’occlusione della presunta canna fumaria, con missiva del 11 agosto 2017, indirizzata alla St. S.r.l. e ai proprietari dell’immobile, lamentasse “l’illegittima e l’arbitraria occlusione della canna fumaria posta a servizio della propria attività commerciale: Bar Ristorante, svolta all’interno dell’immobile in oggetto… a seguito di sopralluogo con tecnici incaricati, risulta che detta occlusione della canna fumaria è essere stata eseguita… al piano terzo dello stabile durante i lavori di ristrutturazione interessanti i piani superiori, realizzati dalla società St. s.r.l.”

Ciò premesso in fatto rilevavano come l’immobile non fosse stato concesso per svolgimento di attività di ristorante ma solo di bar; che la Be. S.a.s. aveva visionato l’immobile per diverso tempo prima di sottoscrivere il contratto di locazione affermando che gli stessi erano idonei ed esenti da vizi e difetti; che l’immobile in questione, in realtà, non fosse provvisto di canna fumaria.

A tal fine richiamavano quanto evidenziato dalla medesima St. S.r.l. la quale precisava che all’esito di sopralluoghi era emerso che la Be. S.a.s. ed i suoi aventi causa avesser indebitamente utilizzato un preesistente canale di scarico fumi posto a servizio di un vecchio camino a legna appartenente alla porzione immobiliare attualmente di proprietà della St. s.r.l. per lo smaltimento dei fumi provenienti dalla cucina del ristorante sita al piano primo dell’immobile.

Evidenziava come in data 27 dicembre 2017, la Lu. S.r.l.s. avesse comunque acquistato dalla Be. S.a.s. l’azienda ad un prezzo di Euro 60.000 ritenuto da parte convenuta ridotto per effetto della impossibilità di esercitare attività di ristorazione per l’assenza della canna fumaria. Eccepiva quindi il difetto di legittimazione passiva della Be. s.a.s. ritenendo che nel momento in cui si verificava l’occlusione della presunta canna fumaria la conduzione del medesimo immobile fosse in capo alla Lu. S.r.l.s.., ritenendo quindi che la legittimazione a formulare contestazioni o lagnanze per i ritenuti inadempimenti contrattuali spettasse a quest’ultima, contestando nel merito le domande avversarie chiedendone il rigetto. Contestava la quanticazione del danno così come richiesto.

Eccepiva quindi la incapacità di Ed.Be., erede di Ve.Cl., essendo stato promosso nei suoi confronti ricorso dinnanzi al Tribunale di Pavia per la nomina di un amministratore di sostegno, procedura che alla data di costituzione di parte convenuta deduceva essere ancora in corso. Quanto a Ve.El. allegava essere stato colpito da ictus nel mese di febbraio / marzo dell’anno 2018, con conseguente ricovero, a far tempo dal 8.06.2018 presso la Struttura “Rs.” di Cava Manara con diagnosi di decadimento cognitivo severo; cardiopatia aritmica, ipertensiva ed ischemica cronica; difficoltà alla deambulazione in emiplegia dx in postumi di ictus cerebri ed Afasia, ciò che aveva determinato i suoi prossimi congiunti alla richiesta di apertura di ads. Per tali ragioni formulava le conclusioni di cui alla comparsa di costituzione.

Dichiarata la contumacia di El.Ve., rigettate le istanze istruttorie formulate da parte ricorrente la causa è stata rinviata alla odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale della causa. Precisate le conclusioni come trascritte in epigrafe, la causa è decisa come da dispositivo sulla base delle qui di seguito esposte.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO

Parte ricorrente svolge una domanda di naturale contrattuale eccependo l’inadempimento delle obbligazioni di cui agli artt. 1575 n. 2 e 1576 c.c..

Sostiene infatti Gr. s.a.s. avere i locatori omesso di mantenere l’immobile in stato da servire all’uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, nella fattispecie per non avere provveduto al ripristino della canna fumaria quando nel 2017 la canna fumaria a servizio dell’immobile locato venne ostruita rendendo di fatto inutilizzabile la cucina e la relativa attività di ristorazione e/o di tavola calda (pag. 3 del ricorso ex art. 447 c.p.c.).

E’ incontestato e documentato in atti avere Be.Gi. e Si. s.a.s. affittato il ramo di azienda esercitato nei locali per cui è causa, con diritto di riscatto a Lu. srls con contratto stipulato in data 21 marzo 2017.

Al punto g del contratto si legge ” Lu. srls si impegna altresì a corrispondere direttamente alla proprietà Ve. il canone mensile relativo all’immobile ove l’attività è esercitata di cui all’allegato 2, entro i termini ivi indicati”. E’ incontestato in atti che Lu. srls abbia effettivamente corrisposto il canone di locazione ai locatori dell’immobile. E’ parimenti documentato in atti che parte ricorrente abbia comunicato al locatore che a far tempo dal 01.05.2017 il canone di locazione sarebbe stato corrisposto da Lu. a seguito della stipula del contratto di affitto di ramo di azienda.

Il legislatore ha così disciplinato il rapporto tra contratto di affitto o cessione di azienda e il contratto di locazione relativo all’immobile all’interno del quale l’attività dell’azienda sia esercitata.

Secondo quanto previsto dall’art. 36 legge 392/78 (Sublocazione e cessione del contratto di locazione) “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall’articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.”, norma speciale rispetto a quanto previsto dall’art. 2558 c.c. “successione nei contratti “stabilisce” se non è pattuito diversamente l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio della azienda stessa che non abbiano carattere personale”.

Le norme richiamate sono così state interpretate

“….Nella giurisprudenza di questa Corte si è potuto riscontrare un diverso orientamento nelle decisioni che hanno ritenuto la presunzione di cessione del contratto di locazione e le decisioni che l’hanno esclusa. In particolare secondo le pronunce della III sezione civile della Corte n. 4790 del 13 maggio 1998 e n. 2491 del 30 gennaio 2009 nel caso di affitto di azienda comprendente un immobile goduto in forza di un contratto di locazione, la ricorrenza di una cessione di tale contratto, anziché di una sublocazione, va presunta, fino a prova contraria, alla stregua dei principi fissati dall’art. 2558 cod. civ. e, comunque, è evincibile dalla circostanza che il locatore abbia accettato il pagamento del canone direttamente in suo favore, così aderendo alla costituzione del rapporto con l’affittuario dell’azienda.

Secondo, invece, le pronunce della II sezione civile della Corte n. 1133 del 2 febbraio 2000, e quelle della III sezione civile nn. 5237 del 3 aprile 2003 e 25219 del 1 dicembre 2009 la successione del cessionario e dell’affittuario dell’azienda nel contratto di locazione dell’immobile, ove viene svolta l’attività aziendale, non è un effetto automatico del trasferimento dell’azienda riconducibile alle disposizioni degli artt. 2558 cod. civ. e 36 della legge n. 392/1978 in quanto le norme suddette consentono, ma non impongono, rispettivamente all’acquirente dell’azienda di subentrare nei contratti stipulati per l’esercizio di essa, sempreché non sia pattuito diversamente, nonché al venditore dell’azienda, quale conduttore dell’immobile in cui la stessa si esercita, di sublocare l’immobile o di cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore e pertanto la successione è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell’azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, senza necessità, in tale seconda ipotesi, del consenso del locatore, in deroga all’art. 1594 cod. civ., ma salva comunque la facoltà di quest’ultimo di proporre opposizione per gravi motivi, entro trenta giorni dalla avvenuta comunicazione della cessione del contratto di locazione insieme all’azienda, proveniente dal conduttore.

La pronuncia della III sezione n. 7686 del 21 marzo 2008 sembra ricomporre tale diversità di orientamenti. Infatti secondo la citata sentenza, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, contratto quest’ultimo che può presumersi fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all’art. 2558, terzo comma, cod. civ..

La pronuncia testé riportata trova conferma nella più recente sentenza della III sezione civile n. 4986 del 28 febbraio 2013 secondo cui, in ipotesi di cessione del contratto di locazione, ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, quale effetto di apposito negozio, separato o contestuale alla cessione azienda, o quale automatica conseguenza del principio di cui all’art. 2558 cod. civ., si verifica la sostituzione di un terzo nel rapporto giuridico preesistente fra cedente e ceduto.

Tale interpretazione appare idonea a risolvere l’apparente incompatibilità delle disposizioni di cui all’art. 36 della legge n. 392/1978 e di cui all’art. 2558 c.c. consentendo alle parti del contratto di affitto o cessione di azienda di realizzare, con una negoziazione ad hoc, il subentro nella locazione anche senza il consenso del locatore ma non esclude l’operatività della presunzione di cui all’art. 2558 c.c. salvaguardando però la tutela della effettiva volontà non solo del locatore dell’immobile ma anche del cessionario dell’azienda.

In base a tali ultime pronunce deve quindi affermarsi che, nel caso di affitto di azienda, comprendente un immobile goduto in forza di un contratto di locazione, la sostituzione di un terzo nel rapporto giuridico preesistente di locazione non si verifica automaticamente ma come effetto o di un negozio separato fra cedente e cessionario dell’azienda ex art. 36 della legge n. 392/1978 o per effetto della presunzione posta dall’art. 2558 in base alla quale può ritenersi intervenuta, fino a prova contraria, una cessione del contratto di locazione se il locatore abbia accettato, direttamente in suo favore, il pagamento, da parte del cessionario dell’azienda, del canone di locazione.

Ancora si richiama Cassazione Sez. 3 -, Ordinanza n. 12016 del 16/05/2017 “Nella disciplina di cui all’art. 36 della L. n. 392 del 1978, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio di sublocazione o di cessione del contratto di locazione, la cui esistenza peraltro si presume fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all’art. 2558 c.c., salvo che le parti, nello stipulare il contratto di affitto di azienda, non abbiano espressamente disciplinato le sorti di quello di locazione dell’immobile, nel qual caso la predetta presunzione non opera”.

Nel caso in esame l’avere le parti del contratto di affitto di azienda convenuto che il canone fosse corrisposto direttamente da Lu. srls al locatore, l’avere parte ricorrente comunicato al locatore che il canone sarebbe stato corrisposto da Lu. srls proprio in conseguenza dell’intervenuto affitto di azienda, e l’avere il locatore accettato il pagamento del canone dall’affitturaria sono tutti elementi che valutati l’uno in rapporto portano a ritenere che nel contratto di locazione fosse subentrata Lu..

Quanto accertato non esclude la legittimazione attiva di parte ricorrente unica che avrebbe potuto esercitare azione volta ad ottenere il risarcimento del danno come allegato e quantificato, danno che parte ricorrente ritiene di avere patito e che nulla ha a che vedere con quello che potrebbe avere subito Lu..

Pur accertata la legittimazione attività di parte ricorrente, la domanda deve essere rigettata avendo parte ricorrente svolto una azione contrattuale quando nel momento in cui sarebbe stato posto in essere il contestato inadempimento, non era più parte del rapporto contrattuale, così che avrebbe dovuto svolgere azione ex art. 2043 c.c. nei confronti dei convenuti.

Quanto argomentato impone il rigetto della domanda di parte ricorrente.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM 55/2014 e successive modifiche avuto riguardo alla complessità della causa, all’attività professionale svolta dal difensore, al valore della stessa.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando ogni altra contraria diversa domanda eccezione disattesa

– Rigetta la domanda di Gr. s.a.s.

– Dichiara tenuta e condanna Gr. s.a.s. a rifondere a Ve.Lu., Ve.Pa., Be.Ed., nella persona di Ve. Lucia Elena, nella sua qualità di amministratrice di sostegno in solido tra loro le spese di lite liquidate in Euro 8.000 a titolo di compensi oltre il 15% sui compensi a titolo di rimborso spese generali, iva se dovuta e cpa come per legge.

Così deciso in Pavia il 23 gennaio 2020.

Depositata in Cancelleria il 12 marzo 2020.