Locazione vizi del bene e sospensione pagamento dei canoni

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 12 maggio 2017, n. 11781

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. ARMANO Uliana – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 20101-2014 proposto da:

(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 83/2014 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 06/02/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/03/2017 dal Consigliere Dott. SESTINI DANILO.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) e (OMISSIS) intimarono sfratto per morosita’ alla (OMISSIS) s.r.l. in relazione ad un immobile locato per uso alberghiero (con contratto del (OMISSIS)), deducendo che la conduttrice non aveva versato il canone del mese di ottobre 2009.

La societa’ intimata si oppose alla convalida assumendo che, in data 23 novembre 2009, il Comune di Sanremo aveva disposto l’immediata sospensione dell’attivita’ alberghiera a causa di gravi carenze igienico – sanitarie e della mancanza dei requisiti di sicurezza dell’immobile nonche’ per inosservanza delle normative tecniche in materia di prevenzione incendi; in via riconvenzionale, richiese la condanna dei locatori all’esecuzione dei lavori di ripristino e di ristrutturazione necessari per la riapertura dell’albergo.

Rigettata l’istanza di emissione dell’ordinanza ex articolo 665 c.p.c., gli attori dedussero che la conduttrice aveva omesso di pagare anche i canoni successivi e insistettero nella domanda di risoluzione e di condanna al rilascio e al pagamento dei canoni insoluti.

Il Tribunale defini’ il giudizio con sentenza che rigetto’ le domande degli attori e respinse la riconvenzionale, compensando le spese di lite.

Pronunciando sul gravame proposto dai soli attori, la Corte di Appello di Genova, ha accolto l’impugnazione, dichiarando la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e disponendo il rilascio dell’immobile, con condanna della (OMISSIS) al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Ricorre per cassazione la (OMISSIS) s.r.l., affidandosi a quattro motivi; resistono gli intimati a mezzo di unico controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La Corte di Appello ha osservato che:

nell’ambito delle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, “spetta all’autonomia dei privati determinare il contenuto economico del contratto (…) sia tramite la fissazione dell’importo del canone, sia con altri mezzi, fra cui l’assunzione, da parte del conduttore, degli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria in misura diversa e piu’ grave rispetto a quella prevista dalle norme”;

il contratto -interpretate le varie clausole alla luce del complessivo contesto- prevedeva l’assunzione da parte della conduttrice degli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione, nonche’ di ogni altro intervento che si fosse reso necessario per lo svolgimento dell’attivita’;

la circostanza che, nel contratto, la conduttrice avesse dato atto che l’immobile si trovava in condizioni di manutenzione “discrete” palesava “l’esigenza gia’ presente di interventi manutentivi” e non a caso la locataria era stata autorizzata ad eseguire a proprie spese una serie di interventi che comprendevano la revisione di vari impianti;

si doveva pertanto “radicalmente escludere che incombessero alla parte locatrice gli interventi di adeguamento degli (…) impianti, alla mancata esecuzione dei quali il conduttore riconnette l’esimente dell’obbligo di pagamento del canone in conseguenza della chiusura dell’esercizio alberghiero, disposta dal Comune di Sanremo con ordinanza del 23.11.2009”;

al contrario, doveva concludersi che “l’infruibilita’ dell’immobile locato secondo la pattuita destinazione d’uso non e’ conseguenza di alcun inadempimento dei locatori, del tutto insussistente, ma esclusivamente dell’inadempimento della stessa parte conduttrice, la quale ha omesso di adempiere alle obbligazioni a suo carico in ordine agli interventi di manutenzione straordinaria e di adeguamento degli impianti (…) di guisa che, difettando i presupposti di operativita’ del principio inadimplenti non est adimplendum, codificato dall’articolo 1460 c.c., va esclusa la legittimita’ dell’astensione dal pagamento dei canoni”;

peraltro, i locatori avevano rappresentato – gia’ nel giudizio di primo grado – la “grave antigiuridicita’ della situazione, risalente al novembre 2009 e tuttora perdurante, in forza della quale la societa’ conduttrice ha continuato a mantenere, senza versare alcun corrispettivo, la detenzione dell’immobile, utilizzandolo quale residenza del legale rappresentante della societa’ e della di lui famiglia”, cosi’ prospettando la “violazione ad opera della parte conduttrice del principio di buona fede oggettiva nell’esecuzione del contratto”;

tale violazione risultava integrata, dal momento che, ove avesse ritenuto eccessivamente gravosi gli interventi (ad essa spettanti) volti a consentire la ripresa dell’attivita’, la conduttrice “avrebbe dovuto provvedere alla restituzione dell’immobile, avvalendosi dello strumento contrattuale a sua disposizione (…) consistente nella facolta’ di recesso dal contratto per gravi motivi”;

sussistevano pertanto le condizioni per pronunciare la risoluzione del contratto per inadempimento della parte conduttrice, con condanna della stessa al rilascio dell’immobile e al pagamento delle spese di lite.

2. Col primo motivo (che denuncia la falsa applicazione dell’articolo 1576 e degli articoli 1578 e 1581 c.c., nonche’ l’omesso esame di un fatto decisivo individuato nell'”aver la Corte d’Appello omesso di considerare che tutte le criticita’ afferenti l’immobile erano preesistenti alla consegna di esso”), la societa’ ricorrente censura la Corte per avere “ricondotto gli inconvenienti descritti dal CTU (…) ai guasti suscettibili di essere risolti mediante manutenzione ordinaria e/o straordinaria” posti a carico della conduttrice, prescindendo dal dato, pure emergente dalla relazione di c.t.u., che si trattava di vizi preesistenti alla consegna dell’immobile.

3. Il secondo motivo deduce la violazione dell’articolo 1363 c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo “costituito dalla presenza nel contratto di locazione di pattuizioni che hanno contenuto contraddittorio e che non sono state minimamente considerate”.

La ricorrente si duole che la Corte abbia “totalmente omesso di esplicitare l’iter logico – motivazionale per cui e’ giunta ad affermare che da parte locatrice non vi era alcun obbligo a garantire che l’immobile fosse idoneo ad ospitare un’azienda alberghiera” e richiama clausole contrattuali che deponevano in senso contrario a tale conclusione.

4. Il terzo motivo denuncia la falsa applicazione degli articoli 1575 e 1579 c.c., nonche’ l’omesso esame di un fatto decisivo, “costituito dalla circostanza che le criticita’ afferenti l’immobile impediscono non tanto l’esercizio dell’attivita’ alberghiera al suo interno ma piuttosto investono l’agibilita’ stessa dell’edificio in quanto tale”: la ricorrente sottolinea che rientra fra le obbligazioni del locatore “quella di assicurare che l’immobile oggetto di locazione sia agibile, in quanto l’immobile privo di tale qualita’ non puo’ assolvere alla sua funzione sociale naturale e minima, ovvero quella di poter ospitare al suo interno persone fisiche, a prescindere dall’esercizio di qualsivoglia attivita’ commerciale”; aggiunge che i vizi preesistenti erano stati taciuti in mala fede dai locatori, con cio’ determinandosi l’inefficacia – ex articolo 1579 c.c., delle clausole che escludevano o limitavano la responsabilita’ della parte locatrice.

5. Il quarto motivo denuncia la falsa applicazione degli articoli 112 e 345 c.p.c. e della L. n. 392 del 1978, articolo 34: la ricorrente si duole che la Corte abbia svolto un autonomo percorso argomentativo basato sulla ritenuta mancanza di buona fede da parte della conduttrice, pur difettando “una domanda tesa ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione per la supposta violazione dell’obbligo di buona fede”, giacche’ la risoluzione del contratto era stata richiesta esclusivamente in base al mancato pagamento dei canoni; aggiunge che la persistente residenza nell’immobile del legale rappresentante della (OMISSIS) doveva intendersi “ai soli fini amministrativi ed anagrafici” e contesta l’affermazione della Corte secondo cui la conduttrice avrebbe dovuto (in ossequio al principio di buona fede) avvalersi del recesso per gravi motivi: rileva, infatti, che, ove avesse esercitato il recesso, la conduttrice avrebbe “perso a priori la possibilita’ di richiedere l’indennita’ L. n. 392 del 1978, ex articolo 34” ed evidenzia che la detenzione dell’immobile era stata conservata quale “esercizio della facolta’ riconosciuta al conduttore di mantenere la detenzione dell’immobile locato fintanto che non gli sia versata l’indennita’ di perdita d’avviamento”, tanto piu’ alla luce dell’ordinanza che aveva negato il rilascio provvisorio e della sentenza di primo grado che aveva rigettato la domanda di rilascio.

6. Il ricorso -esaminati congiuntamente i quattro motivi- va disatteso.

Premesso che le ragioni della decisione si sostanziano, in estrema sintesi, nell’esclusione di un inadempimento a carico dei locatori che giustificasse la sospensione del pagamento dei canoni e nell’affermazione della contrarieta’ a buona fede della condotta della conduttrice che aveva continuato a detenere l’immobile senza pagare i canoni – come da censura reiterata in appello dai locatori – anziche’ avvalersi della clausola di recesso per gravi motivi, si osserva che:

le censure (che insistono sul fatto che i vizi fossero preesistenti e non sopravvenuti e che l’impegno assunto dalla conduttrice di provvedere agli interventi ordinari e straordinari non poteva far venir meno l’obbligo dei locatori di garantire l’agibilita’ dell’immobile) non investono la ratio – implicita in entrambi i percorsi motivazionali seguiti dalla Corte – secondo cui la conduttrice non avrebbe potuto continuare ad utilizzare l’immobile – ancorche’ non per uso alberghiero – senza pagare i canoni;

tale ratio e’ conforme al consolidato orientamento di legittimita’ secondo cui, “qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, pur in presenza di vizi, non e’ legittima la sospensione del pagamento del canone, perche’ tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore” (Cass. n. 8425/2006; cfr. anche Cass. n. 7772/2004, Cass. n. 2855/2005, Cass. n. 13133/2006, Cass. n. 261/2008) e risulta idonea a giustificare l’accoglimento della domanda di risoluzione per morosita’ della conduttrice e a determinare l’irrilevanza di ogni doglianza circa la persistenza dell’obbligo del locatore di garantire l’agibilita’ dell’immobile (nonostante l’assunzione degli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria da parte della conduttrice), giacche’ l’utilita’ che la conduttrice ha comunque continuato a trarre dall’occupazione dell’immobile ha determinato l’illegittimita’ della totale sospensione del pagamento dei canoni;

del tutto nuova e, come tale, inammissibile e’ la deduzione circa il fatto che la persistente detenzione fosse giustificata dall’esercizio del diritto di ritenzione in attesa del versamento dell’indennita’ di avviamento;

ne’ puo’ ritenersi che il giudice di appello abbia pronunciato ultra petita laddove ha sviluppato un percorso argomentativo basato sulla violazione degli obblighi di buona fede, giacche’ la Corte si e’ limitata ad evidenziare come l’inadempimento contestato alla conduttrice (e fondante la domanda di risoluzione per morosita’) non trovasse giustificazione nel principio inadimplenti non est adimplendum, in ragione del perdurante utilizzo dell’immobile da parte della conduttrice totalmente morosa.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza.

8. Trattandosi di ricorso proposto successivamente al 30.1.2013, sussistono le condizioni per l’applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, liquidate in Euro 5.800,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, al rimborso degli esborsi (liquidati in Euro 200,00) e agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 – quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 – bis.