Locazioni non abitative valutazione inadempimento del conduttore

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 28 febbraio 2018, n. 4487

Ove, pertanto, in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 c.c.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l’inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendono inidoneo a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l’intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prosecuzione.

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 28 febbraio 2018, n. 4487

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Francesca Romana Salvadori, nella causa civile di primo grado iscritta al n.45296 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2017, discussa e decisa all’udienza del 28.02.2018 e pendente

tra

(…), (…), (…), (…), (…) e (…),

elett.te dom.ti presso l’Avv. Ri.Si., che li rappresenta e difende per procura in calce alla citazione introduttiva del giudizio di convalida

attori

e

(…)

convenuto contumace

ha pronunciato sentenza ex art. 429 c.p.c., dando lettura del seguente

DISPOSITIVO

– Risolve, per inadempimento grave del convenuto (…), il contratto di locazione ad uso ufficio inerente all’immobile in R., via (…), piano 1, int. 2, distinto in NCEU al foglio (…), particella (…), sub (…), così confermando l’ordinanza pronunciata ex art. 665 c.p.c. e il termine ivi fissato per l’esecuzione;

– Condanna il (…) al rilascio dell’immobile di cui al capo che precede;

– Condanna il (…) al pagamento della somma di Euro 45.882,00, oltre interessi legali a decorrere dalle singole scadenze al saldo;

– Condanna il (…) al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese di lite che liquida in Euro 179,01 per esborsi e in Euro 2.400,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;

– Fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.

Il Giudice

FATTO-DIRITTO

Fatto e Diritto

Con citazione notificata in data 25 maggio 2017, gli attori hanno intimato al (…) sfratto per morosità relativamente all’immobile in R., via M. de’ (…) n.72, piano 1, meglio in atti descritto, ed hanno esposto al Tribunale:

– che i fratelli A., (…), P. e M.G. hanno locato al (…) il suddetto immobile ad uso ufficio, con contratto regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Roma in data 22.03.2012 (v. doc. 2 allegato al fascicolo degli attori);

– che, in data 30.03.2016, (…) è deceduto e gli sono succeduti, nel contratto di locazione, il coniuge (…) e le due figlie (…) e S. (v. doc. 3 allegato al fascicolo degli attori);

– che il (…) ha omesso di versare la complessiva somma di Euro 18.882,00, dovuta per differenza sulle mensilità da marzo a settembre 2016 pari a complessivi Euro 2.100,00 (Euro 3.047,00 dovuti – Euro 2.747,00 versati = differenza di Euro 300,00 x 7 mensilità), oltre ai canoni dal dicembre 2016 al maggio 2017 pari a complessivi Euro 18.282,00 (Euro 3.047,00 x 6) e dedotto l’acconto di Euro 1.500,00 versato per il mese di dicembre 2016;

– che il (…) non ha versato le quote condominiali dovute per i trimestri dal febbraio 2015 al febbraio 2017 per un totale di Euro 4.077,00;

– che a nulla sono valsi i vari solleciti di pagamento rivolti al (…).

Tanto esposto in fatto, gli attori hanno chiesto la convalida dello sfratto intimato per morosità, con contestuale emissione di ingiunzione di pagamento per la somma di Euro 18.882,00, oltre interessi e, in caso di opposizione, la pronuncia dell’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni della parte convenuta.

L’Avv. (…), in qualità di nuncius del (…), si è opposta alla convalida dell’intimato sfratto, senza enunciare le sue ragioni nè contestare l’omesso versamento dei canoni locativi e degli oneri accessori.

La fase sommaria si è chiusa con l’emissione del provvedimento di rilascio, il mutamento del rito e la concessione dei termini per l’integrazione degli atti difensivi. Le parti attrici, dato atto del mancato rilascio dell’immobile di cui è causa, hanno insistito per l’accoglimento delle conclusioni rassegnate nell’atto introduttivo del giudizio.

La causa, istruita con produzione di documenti, è pervenuta all’odierna udienza per la decisione.

La domanda di risoluzione del contratto di locazione in essere con il (…), svolta dagli attori è fondata, e deve dunque essere accolta, per quanto di seguito considerato.

È noto che “in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento” (così le Sezioni Unite n. 13533.2001 e tutta la giurisprudenza successiva: v. da ultimo Cass. n. 826.2015; Cass. n. 15659.2011; Cass. n. 3373.2010; Cass. n. 9351.2007).

Orbene, gli attori hanno assolto al proprio onere probatorio, con la produzione del contratto di locazione, a termini del quale “il canone viene pattuito in Euro 36.000,00 (…) annui, da versare in rate mensili anticipate di Euro 3.000,00 (…) entro il giorno cinque di ogni mese mediante bonifico bancario. In considerazione delle spese che il conduttore sosterrà per quanto riguarda la ristrutturazione dell’immobile (…) il canone sopra pattuito verrà ridotto: – per il primo anno ad Euro 18.900,00 (…) da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 1.890,00 (…) a partire dal 01/05/2012; – per il secondo anno ad Euro 27.600,00 (…) da pagarsi in rate mensili anticipate 2.300,00 (…), oltre agli adeguamenti ISTAT; – per il terzo anno ad Euro 30.000,00 (…) da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 2.500,00 (…), oltre agli adeguamenti ISTAT; – per il quarto anno ad Euro 32.400,00 (…) da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 2.700,00 (…), oltre agi adeguamenti ISTAT”(v. art. 3 contratto di locazione doc. 2 allegato al fascicolo delle parti attrici).

Dedotta l’omissione relativa al versamento della somma di Euro 18.882,00, di cui Euro 2.100,00 dovuti a titolo di differenza sulle mensilità da marzo a settembre 2016 ed Euro 18.282,00 dovuti a titolo di canoni dal dicembre 2016 al maggio 2017, spettava alla Società convenuta – onde paralizzare la domanda della controparte – dimostrare fatti modificativi, impeditivi o estintivi del diritto vantato dagli attori.

Nessun pagamento è stato dimostrato in giudizio dal (…), il quale, senza negare l’omissione contestatagli, si è genericamente opposto alla convalida senza addurre elementi utili a contrastare l’avversa pretesa.

Risulta dunque pacifica l’esistenza, all’atto della proposizione della domanda, dell’inadempimento contestato, residuando pertanto la verifica della relativa gravità, come richiesta dall’art. 1455 c.c.. Sul punto, va segnalato che per le locazioni non abitative la valutazione relativa resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 cod. civ. e se ne deve, conseguentemente, accertare la gravità in concreto, cioè l’idoneità a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla sua prosecuzione, da valutare tenendo conto dell’elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell’economia generale del negozio, e dell’elemento soggettivo, legato principalmente al comportamento della parte inadempiente, all’importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e all’entità del turbamento causato all’equilibrio del rapporto sinallagmatico.

Il giudice può, peraltro, utilizzare a tal fine anche il criterio legale dettato dall’art. 5 1. eq. can. come parametro di riferimento per valutare, in concreto, se l’inadempimento del conduttore sia stato o non di scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c. (Cass 2232/95; Cass 1234/00).

La gravità dell’inadempimento posto a fondamento della domanda dev’essere, inoltre, valutata, in tema di locazioni, anche alla luce del comportamento successivo alla proposizione della domanda, non operando per i contratti di durata la regola generale posta dall’art. 1453 c.c., secondo la quale la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione delle posizioni dei contraenti fino alla pronunzia giudiziale definitiva, essendo vietato al conduttore di eseguire la sua prestazione e al locatore di pretenderla: nel caso della locazione, infatti, il locatore non è in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione ed ha interesse all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale rimane nella detenzione della cosa locata senza che il locatore possa impedirlo ed è tenuto, ai sensi dell’alt. 1591 c.c., a versare al locatore il corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il maggior danno (Cass. n. 8076/02).

 

Ove, pertanto, in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 c.c.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l’inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendono inidoneo a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l’intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prosecuzione (Cass 11448/98; Cass. 4688/99).

In applicazione dei principi di diritto appena enunciati il dedotto inadempimento non può non ritenersi grave ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., A) visto il numero e l’ammontare dei canoni insoluti al momento della proposizione della domanda e B) considerata la condotta successivamente tenuta dal (…) che si è astenuto dal versare o canoni venuti a scadenza nel corso del giudizio. Ricorrendo, pertanto, le condizioni dell’art. 1455 c.c., in accoglimento della domanda dev’essere pronunciata la risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento del convenuto, donde I) la conferma dell’ordinanza di rilascio emessa ex art. 665 c.p.c. e del termine ivi fissato per l’esecuzione; II) la condanna del (…) al rilascio dell’immobile.

L’accertato inadempimento conduce all’accoglimento della domanda accessoria di pagamento, sicché il (…) va condannato al pagamento della somma intimata di Euro 18.882,00, da incrementarsi di quanto successivamente venuto a scadenza (Euro 27.000 = 3000×9), oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al soddisfo.

La soccombenza del convenuto regola le spese della lite da liquidarsi ex dm Giustizia n.55/2014, come in dispositivo.

Si stima congruo il termine di gg 10 per il deposito della sentenza.

PER QUESTI MOTIVI

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa n.45296/17 r.g.a.c., così provvede:

– Risolve, per inadempimento grave del convenuto (…), il contratto di locazione ad uso ufficio inerente all’immobile in R., via M. de’ (…) n. 72, piano 1, int. 2, distinto in NCEU al foglio (…), particella (…), sub (…), così confermando l’ordinanza pronunciata ex art. 665 c.p.c. e il termine ivi fissato per l’esecuzione;

– Condanna il (…) al rilascio dell’immobile di cui al capo che precede;

– Condanna il (…) al pagamento della somma di Euro 45.882,00, oltre interessi legali a decorrere dalle singole scadenze al saldo;

– Condanna il (…) al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese di lite che liquida in Euro 179,01 per esborsi e in Euro 2.400,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;

– Fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.

Così deciso in Roma il 28 febbraio 2018.

Depositata in Cancelleria il 28 febbraio 2018.