Indice dei contenuti
il mancato pagamento da parte del conduttore del canone di locazione e degli oneri accessori – consistendo nella violazione della principale obbligazione a carico del conduttore – implica grave inadempimento del contratto, tale da alterarne in modo irreversibile l’equilibrio, e può giustificarsi solo ove sia mancata del tutto la controprestazione a carico del locatore, risultando altrimenti illegittima l’autoriduzione del canone e, a maggior ragione, la totale sospensione del pagamento.
Per una più completa ricerca di giurisprudenza in materia di locazioni, si consiglia la Raccolta di massime delle principali sentenza della Cassazione che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf
Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
Tribunale Gorizia, civile Sentenza 4 luglio 2018, n. 289
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GORIZIA
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Ajello ha pronunciato ex art. 447 bis – 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 770/2016 promossa da:
FALLIMENTO “ER. S.r.l. (…), con il patrocinio dell’avv. MI.MA.
RICORRENTE
contro
AM.GU. (C.F. PTNMLN51C53Z504T)
RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione – risarcimento danni.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Premesso che
Con ricorso regolarmente notificato, il FALLIMENTO ER. S.r.l. ha chiamato in giudizio Am.Gu. al fine di sentir accertare e dichiarare l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione del 29.12.2014. registrato in data 23.01.2015 stipulato fra la società allora in bonis e la resistente (quale titolare dell’omonima impresa individuale avente insegna “Ristrutturazioni Villa Verde”) ed avente ad oggetto le unità immobiliari site in Romans d’Isonzo, via (…) (già via (…) S.n.c. così identificate:
a. capannone industriale censito all’Agenzia del Territorio sub c.c. di (…), R.C. Euro 1.694,00, Via (…) e all’Ufficio Tavolare sub P.T. (…) del c.c. di (…), c.t. (…), p.c. n. (…);
b. capannone industriale censito all’Agenzia del Territorio sub c.c. di (…), Sez. B, Fg. 13, p.c. 1647/35, Cat. D/7, R.C. Euro 1.706,00, Via (…), p. (…) e all’Ufficio Tavolare sub P.T. (…) del c.c. di Romans D’Isonzo, c.t. 1, p.c. n. (…);
c. terreno censito all’Agenzia del Territorio sub c.c. di (…), p.c. 1647/7, seminativo, cl. 5, mq. 1.238, R.D. Euro 3,84, R.C. Euro 3,84 e all’Ufficio Tavolare sub P.T. 2987 del c.c. di (…), c.t. 1, p.c. (…).
Il Fallimento ricorrente ha quindi chiesto la condanna al rilascio dell’immobile e al risarcimento dei danni da quantificarsi in relazione all’ammontare dei canoni non pagati.
AM.GU., nonostante la regolarità della notifica, non si è costituita in giudizio e ne è stata dichiarata la contumacia.
La causa è stata istruita mediante acquisizione dei documenti allegati dalle parti ai rispettivi atti.
La parte costituita ha quindi precisato le conclusioni come in epigrafe indicate e discusso la causa avanti al giudice da ultimo designato, la quale, dopo essersi ritirata in camera di consiglio, ha pronunciato sentenza mediante lettura della stessa alle parti.
2. Nel merito
Nel presente giudizio, il fallimento ricorrente, allegando il mancato pagamento dei canoni di locazione contrattualmente previsti in capo alla resistente a partire dal mese di giugno 2015, ha chiesto la dichiarazione di avvenuta risoluzione del contratto con condanna della stessa al rilascio degli immobili e al risarcimento del danno patito.
Il ricorso è fondato e merita accoglimento.
Giova rilevare in diritto che, ad avviso di questo giudice, le cause in materia di locazione non si sottraggono alle regole generali in tema di distribuzione dell’onere della prova, così come specificate anche dalla nota sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 13533/2001, che, in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, ha statuito il consolidato principio in base al quale il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento.
Nel caso di specie il Fallimento ricorrente ha dato prova documentale del contratto di locazione intercorso fra la ER. S.r.l. e AM.GU. (doc. 2) avente ad oggetto gli immobili siti in (…) e meglio indicati nella premessa della presente sentenza. Dalla lettura di detto contratto si ricava che la signora Po.Gu. si era impegnata a versare, quale canone di locazione, l’importo mensile di Euro 1.500,00 oltre IVA da pagarsi in rate anticipate entro e non oltre il giorno 5 di ogni mese (art. 3 contratto di locazione).
È altresì dimostrato che, a seguito del fallimento della ER. S.R.L., il Curatore, avv. Gi.Si., ha provveduto a notiziare la conduttrice dell’apertura della procedura concorsuale, comunicando l’intervenuto subentro del fallimento nel contratto di locazione ai sensi dell’art. 80 L. F., sollecitando il pagamento del canone del mese di giugno 2015 in favore del curatore stesso e comunicando che ogni successivo canone avrebbe dovuto essere versato in favore della procedura concorsuale (doc. 5 parte ricorrente).
Il Fallimento ha poi allegato che la resistente non ha pagato i canoni di locazione a decorrere dal mese di giugno 2015.
Si osserva sul punto che, come è noto, il mancato pagamento da parte del conduttore del canone di locazione e degli oneri accessori – consistendo nella violazione della principale obbligazione a carico del conduttore – implica grave inadempimento del contratto, tale da alterarne in modo irreversibile l’equilibrio, e può giustificarsi solo ove sia mancata del tutto la controprestazione a carico del locatore, risultando altrimenti illegittima l’autoriduzione del canone e, a maggior ragione, la totale sospensione del pagamento (giurisprudenza pacifica, v., tra le altre, Cass. 23.6.2011, ord. n. 13887, secondo cui “la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”; nello stesso senso, v. pure Cass. 10.1.2008, n. 261; Cass. 13.7.2005, n. 14739).
Nel caso di specie, la resistente non costituendosi, non ha dato prova di aver adempiuto alla propria obbligazione, né in giudizio sono emersi elementi che potrebbero deporre in favore di tale adempimento.
Il mancato pagamento del canone di locazione da parte della signora Po.Gu. quale titolare dell’omonima impresa individuale integra, in considerazione dell’ammontare del debito e della durata della morosità un grave inadempimento, comportando un evidente squilibrio tra le prestazioni delle parti e giustificando quindi la risoluzione del contratto per inadempimento.
All’accoglimento della domanda di risoluzione del contratto, consegue anche l’accoglimento della domanda di condanna al rilascio degli immobili oggetto del contratto di locazione nonché la condanna della resistente al risarcimento del danno, da quantificarsi in Euro 67.710,00 IVA inclusa, corrispondente all’ammontare dei canoni non pagati dal mese di giugno 2015 ad oggi.
3. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e, vista la nota spese depositata telematicamente, sono liquidate d’ufficio nella misura indicata in dispositivo, applicati, sulla base dello scaglione di riferimento (da Euro 52.001 ad Euro 260.000 tenuto conto della somma effettivamente liquidata a titolo di risarcimento del danno), i parametri minimi previsti dal D.M. 55/2014 per tutte le fasi, attesa la natura del giudizio, la contumacia della resistente e in generale la bassa complessità della causa, dimidiati in ragione dell’ammissione del Fallimento al patrocinio a spese dello Stato.
Per questo stesso motivo, la condanna alla rifusione delle spese deve essere disposta in favore dell’Erario.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle conclusioni assunte dalle parti nella controversia civile n. 770/2016, ogni diversa domanda, eccezione, deduzione, istanza anche istruttoria, disattesa così statuisce:
1. DICHIARA la risoluzione, per inadempimento della conduttrice Am.Gu. (quale titolare dell’omonima impresa individuale avente insegna “Ristrutturazioni Vi.”) del contratto di locazione dd. 29.12.2014;
2. CONDANNA Am.Gu. al rilascio dei seguenti immobili:
a. capannone industriale censito all’Agenzia del Territorio sub c.c. di (…), Cat. D/7, R.C. Euro 1.694,00, Via (…) e all’Ufficio Tavolare sub P.T. 3114 del c.c. di (…);
b. capannone industriale censito all’Agenzia del Territorio sub c.c. di (…), Sez. B, Fg. 13, p.c. 1647/35, Cat. D/7, R.C. Euro 1.706,00, Via (…) e all’Ufficio Tavolare sub P.T. 3114 del c.c. di Romans D’Isonzo, c.t. (…), p.c. n. (…);
c. terreno censito all’Agenzia del Territorio sub c.c. di Romans D’Isonzo, Fg. (…), p.c. (…), seminativo, cl. 5, mq. 1.238, R.D. Euro 3,84, R.C. Euro 3,84 e all’Ufficio Tavolare sub P.T. 2987del c.c. di (…), p.c. (…).
3. CONDANNA Am.Gu. a pagare in favore del fallimento ER. S.r.l. l’importo di Euro 67.710,00 (IVA inclusa) a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi legali;
4. CONDANNA Am.Gu. alla rifusione in favore dell’Erario delle spese di lite, liquidate in Euro 3.275,00 per compensi, oltre al 7,5% per spese generali, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Gorizia il 4 luglio 2018.
Depositata in Cancelleria il 4 luglio 2018.