Nullità del contratto di locazione per il difetto del certificato di agibilità

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Quanto all’eccepita nullità del contratto di locazione per il difetto del certificato di agibilità, non negato da parte attrice, deve anzitutto essere osservato che tale mancanza, lungi dall’integrare un vizio strutturale dell’atto o una ipotesi di nullità virtuale per illiceità dell’oggetto, attiene al diverso piano dell’inadempimento del locatore alle obbligazioni gravanti sul medesimo, dovendosi verificare l’iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l’interesse del conduttore.

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Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 25 febbraio 2019, n. 4612

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale Ordinario di Roma

Sezione Sesta Civile

Il Tribunale ordinario di Roma – Sesta Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, nell’udienza del 25.2.2019, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell’art. 429 c.p.c., la seguente

SENTENZA

Dando lettura del dispositivo nella causa iscritta al n. 6402 del Ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2018

tra

(…) (n. a R. il (…) – C.F. (…)), (…) (n. a R. il (…) – C.F. (…)), (…) (n. ad A. delle F. (B.) il (…) – C.F. (…)) e (…) (n. a R. il (…) – C.F. (…)) rappresentati e difesi – giusta procura in atti – dall’avv. FA.LO., presso il cui studio sono elettivamente domiciliati in LARGO (…), ROMA.

attori

e

(…) S.R.L. (C.F. e P. IVA (…)), con sede in R., VIA (…), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa – giusta procura in atti – dagli avv.ti MA.DE. e GA.DI., presso il cui studio sono elettivamente domiciliate in VIALE (…), ROMA

convenuto

FATTO E DIRITTO

Con citazione notificata in data 5.12.2017 i signori (…), (…), (…) e (…) citavano in giudizio la società (…) S.r.l. per sentir convalidare lo sfratto per morosità relativamente al locale sito in R., via (…), concesso in locazione ad uso non abitativo con contratto del 12.5.2017, registrato telematicamente presso l’Ufficio delle Entrate di Roma 1 in data 16.5.2017, con il quale veniva pattuito un canone mensile di Euro 3.500,00 per la prima annualità, da pagarsi in rate anticipate entro il giorno 5 di ciascun mese tramite bonifico bancario.

Deduceva parte intimante che la società conduttrice aveva provveduto al pagamento dei canoni esclusivamente con riguardo ai mesi di giugno, luglio ed agosto 2017, per poi rendersi morosa a partire dal mese di settembre, non corrispondendo canoni di locazione per un totale di Euro 14.000,00.

Insisteva parte attrice per la convalida dello sfratto e l’emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo anche per i canoni a scadere sino al rilascio.

Si costituiva la società intimata, precisando che i locatori non avevano adempiuto alle obbligazioni dai medesimi contrattualmente assunte e consistenti nella sostituzione del tetto in ethernit, nella tinteggiatura delle mura interne, nella sistemazione dei bagni e dell’impianto antincendio, nella sostituzione di pannelli deteriorati del controsoffitto (art. 7 del contratto di locazione, all. 2 fascicolo parte intimata).

La società intimata deduceva altresì che l’immobile locato era privo del certificato di agibilità, da ciò facendo discendere la nullità del contratto di locazione.

Rilevava altresì parte convenuta che la mancata esecuzione dei lavori di manutenzione cui gli attori si erano impegnati, nonché a fortiori la mancanza di agibilità dell’immobile, avrebbero determinato un inadempimento dei locatori, cui la società conduttrice avrebbe reagito in autotutela sospendendo il pagamento dei canoni di locazione, pur continuando ad utilizzare l’immobile.

Parte convenuta spiegava altresì domanda riconvenzionale, chiedendo il risarcimento dei danni, da quantificare in misura almeno pari a 120.000,00 euro, a titolo sia danno emergente che di lucro cessante, sofferti a causa della riduzione di attività cui la società locatrice sarebbe stata costretta in ragione dell’inadeguatezza degli spazi e per la mancanza delle tutele igieniche e di sicurezza, addebitabile all’inadempimento dei locatori.

Denegato il rilascio e disposto il mutamento del rito, con la memoria integrativa parte convenuta ribadiva la eccepita nullità e l’inadempimento dei locatori agli obblighi contrattualmente assunti; insisteva altresì nella domanda di condanna della parte attrice al risarcimento dei danni.

La causa veniva decisa all’udienza del 25.2.2019.

La domanda di parte attrice è risultata fondata e va accolta.

Devesi in primo luogo circoscrivere il thema probandum del presente giudizio, atteso che, da un lato, la società convenuta ha ammesso di non aver corrisposto i canoni locatizi, sia pur nell’esercizio dell’eccezione di inadempimento, mentre dall’altro lato gli attori non negano di aver omesso di dar corso agli indicati interventi di manutenzione, simmetricamente a causa dell’inadempimento di controparte.

Ciò posto, risulta provato, in ragione delle fotografie allegate da entrambe le parti ai rispettivi scritti difensivi, che l’immobile locato è attualmente utilizzato dal conduttore per le finalità di cui al contratto di locazione (art. 5: servizi di autotrasporto, imballaggio e stoccaggio merci), circostanza tra l’altro ammessa da parte convenuta nella memoria integrativa.

Quanto all’eccepita nullità del contratto di locazione per il difetto del certificato di agibilità, non negato da parte attrice, deve anzitutto essere osservato che tale mancanza, lungi dall’integrare un vizio strutturale dell’atto o una ipotesi di nullità virtuale per illiceità dell’oggetto, attiene al diverso piano dell’inadempimento del locatore alle obbligazioni gravanti sul medesimo, dovendosi verificare “l’iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l’interesse del conduttore” (cfr., ex pluribus, Cass. civ. 11.4.2006, n. 8409).

Respinta l’eccezione di nullità, la definizione del giudizio dipende dalla comparazione tra gli inadempimenti in cui, per loro ammissione, entrambe le parti sono incorse (parte attrice con riguardo all’agibilità dell’immobile e ai lavori di manutenzione; parte convenuta con riguardo al mancato pagamento dei canoni), al fine di stabilire quale tra esse si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti che hanno portato all’alterazione del sinallagma contrattuale.

In tal senso si è espressa la consolidata giurisprudenza di legittimità, laddove statuisce che

“nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato, di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all’oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico – sociale del contratto), si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale” (cfr. Cass. n. 13840/10).

Ebbene, nel caso di specie è incontestato che il conduttore, dopo aver adempiuto per tre mensilità, ha omesso di corrispondere i canoni di locazione, pur avendo conservato il godimento dell’immobile, che continua ad utilizzare per le finalità commerciali per le quali è stato locato.

La corresponsione del canone è, come noto, l’obbligazione principale del conduttore e riveste rilievo causale al fine di definire la struttura tipica del contratto di locazione.

A tale obbligazione la società convenuta, per sua stessa ammissione, è venuta meno, determinando la rottura del sinallagma contrattuale che non può essere per converso imputata ad inadempimenti dei locatori che, pur sussistenti, non sono tali da rendere il bene inidoneo all’uso convenuto (arg. ex art. 1575 c.c.).

Per quanto concerne la mancanza di agibilità, occorre precisare che la Corte di Cassazione, con le sentenze n. 13651/2014 e n. 666/2016, ha ritenuto che solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.

Nel caso in esame, l’immobile è correntemente e in modo incontestato usato da parte convenuta per l’esercizio dell’attività economica per la quale è stato locato, pur senza il pagamento di alcun corrispettivo ai locatori, i quali d’altra parte non hanno contrattualmente assunto l’obbligo di ottenere gli atti di cui parte convenuta lamenta per la prima volta il difetto con i propri scritti difensivi.

D’altra parte, con l’art. 7 del contratto la società locatrice ha dichiarato di aver esaminato l’immobile locato e di averlo trovato adatto al proprio uso.

Del pari, gli inadempimenti dei locatori alle opere di manutenzione di cui all’art. 6 del contratto non sono tali da rendere il bene inidoneo all’uso convenuto, atteso che la società convenuta ha cionondimeno continuato ad usare l’immobile per gli scopi per i quali è stato locato, pretendendo tuttavia di non pagare alcun corrispettivo a fronte di tale effettivo godimento.

Ciò pur a fronte del fatto che l’art. 4 del contratto di locazione espressamente stabilisce che “Il pagamento del canone non potrà essere sospeso né ritardato da pretese ed eccezioni dal conduttore di qualsiasi specie o natura, ed il conduttore non potrà far valere tali eccezioni o azioni se non dopo aver eseguito il pagamento della totalità delle somme maturate” (clausola sottoscritta e specificamente accettata ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c.).

Non risulta altresì fondata l’eccezione inadimplenti non est adimplendum formulata da parte convenuta, secondo cui essa avrebbe legittimamente sospeso in via di autotutela il pagamento dei canoni di locazione a fronte dell’inadempimento di controparte.

A tal proposito, giova ricordare che secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità,

“in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (ex multis, Cass. civ. 29.1. 2013, n. 2099).

La contrarietà dell’eccezione di inadempimento sollevata da parte convenuta ai principi di lealtà e buona fede è resa palese dal fatto che l’immobile è stato continuativamente utilizzato dalla società conduttrice per le finalità convenute nel contratto di locazione, cui veniva reputato evidentemente idoneo.

Pur a fronte di tale utilizzo, il conduttore ha ritenuto di non corrispondere il canone di locazione salvo poi lamentare, solo a seguito della notificazione dell’intimazione di sfratto per morosità, l’inadempimento dei locatori.

La società convenuta ha quindi goduto e continua a godere di un immobile, che sfrutta a fini commerciali, senza pagare alcun corrispettivo.

Deve infine essere rigettata la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta, in quanto del tutto generica nell’indicazione del danno di cui si chiede il risarcimento.

Tale domanda, in via di allegazione prima ancora che di prova, risulta indeterminata ed esplorativa, laddove paventa un danno che sarebbe stato subito dal convenuto a causa di “una notevole riduzione della sua attività con conseguente perdita economica”, senza tuttavia fornire alcuna indicazione di quale fosse l’ordinaria redditività dell’azienda e di come sull’esplicazione delle attività commerciali abbia inciso il lamentato inadempimento.

Va pertanto accolta la domanda di risoluzione e la società convenuta condannata al rilascio dell’immobile in favore della locatrice nonche al pagamento in favore degli attori della somma di Euro 14.000,00 oltre interessi legali, a titolo di canoni non pagati sino al mese di settembre 2017 oltre quelli a scadere sino alla data di effettivo rilascio.

Ai sensi dell’art. 56 L. n. 392 del 1978 va fissata al 2.4.2019 la data del rilascio.

La domanda riconvenzionale va respinta.

Le spese di lite, liquidate come da dispositivo seguono la soccombenza

Per Questi Motivi

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da (…), (…), (…) E (…) nei confronti di (…) S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, così decide:

accoglie la domanda di parte attrice e dichiara il contratto di locazione del 12.5.2017 relativo all’immobile sito in R., Via (…), risolto per inadempimento della società conduttrice;

condanna la conduttrice al rilascio dei locali in favore della parte attrice e, letto l’art. 56 L. n. 392 del 1978, fissa per l’esecuzione la data del 2.4.2019;

condanna parte convenuta al pagamento in favore degli attori della somma di Euro 14.000,00 oltre interessi legali, a titolo di canoni non pagati sino al mese di settembre 2017 oltre quelli a scadere sino alla data di effettivo rilascio;

rigetta la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta;

condanna parte convenuta al rimborso in favore dell’attrice delle spese di lite che liquida in Euro 7.000,00 per compensi oltre Euro 118,50 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfetario (15%).

Così deciso in Roma il 25 febbraio 2019.

Depositata in Cancelleria il 25 febbraio 2019.