Proprietà superficiaria immobile distinzione diritto superfice

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 9 ottobre 2017, n. 23547

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – rel. Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 2276-2014 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

nonche’ contro

(OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 6418/2012 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 20/12/2012;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/06/2017 dal Consigliere Dott. LOMBARDO LUIGI GIOVANNI.

RILEVATO IN FATTO

che:

– la vicenda oggetto del giudizio trae origine dal contratto preliminare col quale (OMISSIS) e (OMISSIS) promisero di vendere a (OMISSIS) un appartamento sito in Latina e dalla successiva scoperta della promissaria acquirente, in sede di stipula del contratto definitivo, che i promittenti venditori non erano titolari della piena proprieta’ dell’immobile promesso in vendita, ma vantano su di esso solo una proprieta’ superficiaria e tale diritto intendevano trasferirle;

– il Tribunale di Latina, accogliendo la domanda proposta dalla (OMISSIS), dichiaro’ risolto il contratto preliminare per inadempimento dei promittenti venditori e condanno’ gli stessi a pagare all’attrice la somma di Euro 20.658,28 (pari al doppio della caparra versata), oltre agli interessi legali dalla domanda;

– sul gravame proposto da (OMISSIS) e (OMISSIS), la Corte di Appello di Roma, in riforma della pronuncia di primo grado, ritenendo illegittimo il rifiuto della promissaria acquirente di stipulare il contratto definitivo, condanno’ la (OMISSIS) a corrispondere agli appellanti l’importo pari alla caparra versata, autorizzando i medesimi a trattenere la somma se ancora nella loro disponibilita’;

– avverso la sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione (OMISSIS) sulla base di due motivi;

– (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso;

– il Procuratore Generale ha concluso, con requisitoria scritta, per l’accoglimento del ricorso;

CONSIDERATO IN DIRITTO

che:

– con i due motivi di ricorso, la ricorrente ha dedotto: 1) la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex articolo 360 c.p.c., n. 3), nonche’ il vizio di motivazione della sentenza impugnata (ex articolo 360 c.p.c., n. 5), per avere la Corte di Appello escluso che nella specie ricorresse la figura della vendita di “aliud pro alio”, nonostante che i promittenti venditori non potessero trasferire alla (OMISSIS) la piena proprieta’ dell’immobile (come promesso nel preliminare), ma solo la proprieta’ superficiaria prevista dalla L. n. 865 del 1971, in materia di edilizia economica e popolare – della quale erano titolari e nonostante che nel preliminare non avessero fatto cenno a tale status giuridico dell’immobile ma avessero anzi garantito che esso era libero da oneri o diritti reali o personali di godimento; 2) la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex articolo 360 c.p.c., n. 3), nonche’ il vizio di motivazione della sentenza impugnata (ex articolo 360 c.p.c., n. 5), per avere la Corte di Appello equiparato la proprieta’ superficiaria a quella dominicale, senza considerare che la concessione del diritto di superficie da parte del Comune di Latina era a tempo determinato (limitato a 99 anni), che non poteva aversi certezza che alla scadenza il Comune avrebbe rinunciato all’accessione del bene in proprio favore e che, in ogni caso, il rinnovo della concessione o la rinuncia all’accessione erano subordinati al pagamento di un corrispettivo in favore del Comune sulla base di criteri stabiliti nella convenzione stipulata tra l’ente comunale e il concessionario;

– i motivi sono fondati nei termini che seguono;

– il Comune di Latina, nell’ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica a norma della L. n. 865 del 1971, articolo 35, ha attribuito alla societa’ concessionaria dell’area all’uopo destinata, sulla base di apposita convenzione, il diritto di superficie “ad aedificandum” a tempo determinato (per 99 anni);

– a seguito della costruzione dell’edificio, gli assegnatari degli alloggi hanno acquistato la c.d. “proprieta’ superficiaria” dei medesimi, secondo il titolo (“diritto di superficie”) previsto dalla convenzione e per il tempo previsto nella convenzione stessa;

– la “proprieta’ superficiaria” di un immobile – che consiste nella proprieta’ della costruzione separata dalla proprieta’ del suolo e si distingue dal diritto di superficie, quale diritto di costruire e mantenere la costruzione sul suolo altrui (articolo 952 c.c.) limitando il diritto del proprietario del suolo, il quale non puo’ avvalersi della facolta’ di costruire in pregiudizio del diritto del superficiario e non puo’ beneficiare degli effetti dell’accessione, va inquadrata, quale ius in re aliena, tra i diritti reali di godimento su cosa altrui (Cass., Sez. 2, n. 3409 del 13/10/1976);

– quando un ente comunale, nell’ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica, abbia attribuito ad una cooperativa edilizia un diritto di superficie “ad aedificandum”a tempo determinato ai sensi della L. n. 865 del 1971, articolo 35, la proprieta’ superficiaria degli alloggi costruiti costituisce un quid minus rispetto al pieno diritto di proprieta’ (cfr., in tema di diritto di superficie, Cass., Sez. 2, n. 21930 del 15/10/2009), avendo carattere temporaneo (cfr., Cass., Sez. 1, n. 20692 del 13/10/2016) ed estinguendosi allo scadere del termine, con la conseguenza che il proprietario del suolo – per effetto della riespansione della proprieta’ del suolo medesimo e del riprendere ad operare l’istituto dell’accessione (articolo 934 c.c.) – diviene proprietario della costruzione su di esso realizzata (articolo 953 c.c.), potendosi evitare tale effetto solo col rinnovo della convenzione e con una nuova concessione del diritto di superficie sempre a tempo determinato ovvero mediante riscatto dietro pagamento di corrispettivo (ai sensi della L. 23 dicembre 1998, n. 448, articolo 31, commi 45 – 50);

– in ragione del carattere intrinsecamente temporaneo del diritto, la proprieta’ superficiaria deve ritenersi un diritto ontologicamente diverso da quello di piena proprieta’, cosicche’, ove – nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita – il promittente venditore si sia obbligato a trasferire al promissario acquirente la proprieta’ piena di un alloggio del quale abbia soltanto la proprieta’ superficiaria e pretenda poi di trasferirgli quest’ultima in luogo della piena proprieta’ promessa, ricorre la figura dell’allud pro alio” (cfr., a proposito di alloggio privo del certificato di abitabilita’, Cass., Sez. 2, n. 1514 del 26/01/2006; Sez. 2, n. 24786 del 22/11/2006), che legittima l’azione per la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1453 c.c.;

– qualora, in seno ad un contratto preliminare di compravendita, il promittente venditore si sia obbligato a trasferire la proprieta’ di un alloggio senza ulteriore specificazione (non precisando che si tratta di proprieta’ superficiaria di natura pubblicistica e di carattere temporaneo), deve presumersi che la promessa di vendita abbia ad oggetto la piena proprieta’, spettando al promittente venditore l’onere di provare che il promissario acquirente fosse a conoscenza, al momento della stipula del preliminare, che la promessa di vendita riguardasse solo la proprieta’ superficiaria;

– ove il promittente venditore abbia garantito al promissario acquirente che il bene promesso in vendita era libero da oneri o diritti reali o personali di godimento, l’acquirente e’ esonerato dall’onere di svolgere indagini sul bene promesso, operando in suo favore il principio di affidamento nell’altrui dichiarazione (Cass., Sez. 2, n. 976 del 19/01/2006; coni., Sez. 2, n. 19752 del 27/09/2011; Sez. 2, n. 5223 del 29/07/1983);

– la sentenza impugnata si discosta, senza validi argomenti, dai richiamati principi di diritto;

– il ricorso va, pertanto, accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Roma, che si conformera’ ai principi di diritto sopra enunciati;

– il giudice di rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese relative al presente giudizio di legittimita’;

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.