il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, è legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile stesso solo nella sua qualità di custode e non in quella di proprietario locatore, essendo il bene a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore; con la conseguenza che, se nell’atto introduttivo del giudizio il proprietario locatore non abbia speso la suddetta qualità, la domanda va dichiarata inammissibile. Invero, dopo il pignoramento, se e nella misura in cui permane l’identità del soggetto, muta invece il titolo del possesso da parte del proprietario-locatore e debitore, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza del potere ex art. 559 c.p.c. – nel caso non assente – di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso solo in qualità di organo ausiliario.
Tribunale|Pisa|Civile|Sentenza|23 agosto 2023| n. 1048
Data udienza 22 agosto 2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luca Pruneti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 5200/2019 degli Affari Contenziosi Civili, cui è stata riunita la causa R.G. n. 617/2020, avente ad oggetto: “cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo”
Vertente tra
C.A. (C.F. (…) ) e (…) (C.F. (…) ) rappresentati e difesi dagli avv.ti Sa.Fa. e Ma.Tu. ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in Pontedera, P.zza (…), giusto mandato in calce al ricorso ex art. 447 bis c.p.c.
– ATTORI
(…) (C.F. (…) ) difesa, rappresentata ed assistita dall’Avv. Cr.Bi., presso il cui studio sito in Bientina (PI), in Piazza (…), è elettivamente domiciliata, come da mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta;
– CONVENUTA
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
(…) e (…) hanno convenuto (…) dinanzi al Tribunale di Pisa per ivi sentir accertato che la stessa occupa senza titolo l’unità immobiliare di loro proprietà, sita in P., Fraz. F., V. M. 18 ed ottenere la condanna della stessa al rilascio dell’immobile e al pagamento della somma contrattualmente predeterminata di Euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nel rilascio a decorrere dal 1/10/2019.
A sostegno della domanda hanno allegato:
– che con contratto di locazione transitorio ad uso abitativo del 11/5/2015 hanno concesso in locazione alla (…) la villetta ammobiliata posta in P. – Fraz. F., V. M., 18, di loro proprietà;
– che, successivamente, con contratto preliminare del 9/12/2015, la (…) si è impegnata ad acquistare la villetta entro la data del 31/12/2018;
– che il termine è stato poi prorogato al 30/9/2019, con la pattuizione che, in caso di inadempimento, la (…) avrebbe dovuto rilasciare l’immobile alla predetta data, dovendo altrimenti pagare una penale di Euro 50,00 per ogni giorno di ritardo;
– che nonostante lo spirare del termine senza che sia stato stipulato l’atto definitivo, la (…) continua a occupare, senza titolo, l’immobile, vane le diffide inviate.
Si è costituita (…) in via preliminare rilevando l’inammissibilità della domanda per erroneità del rito e chiedendo la sospensione ex art. 295 c.p.c. del giudizio in attesa della definizione della causa civile pregiudiziale n. 617/2020. Nel merito, ha chiesto il rigetto della domanda perché infondata in fatto e in diritto.
In particolare, ha sostenuto:
– che il contratto è stato qualificato come transitorio sebbene non vi fosse alcuna esigenza di transitorietà, ciò comportando la nullità della clausola di durata e l’automatica riconduzione del contratto allo schema ordinario del tipo 4+4;
– che, pertanto, ha titolo per permanere nell’immobile sino al 11 maggio 2023, non essendo pervenuta disdetta nei termini di legge;
– che con contratto preliminare di compravendita del 9/12/2015 i ricorrenti hanno promesso di vendere alla (…) la piena proprietà dell’immobile già oggetto di locazione al prezzo convenuto di Euro 230.000,00, dando atto dell’esistenza di tre ipoteche volontarie gravanti sull’immobile, che si impegnavano a cancellare prima della stipula del contratto definitivo prevista entro e non oltre il 31.12.2018;
– che con scrittura privata sottoscritta in pari data le parti hanno dichiarato che l’effettivo prezzo della compravendita doveva intendersi convenuto in Euro 280.000 di cui 30.000,00 già corrisposti;
– che in data 26/02/2016 ha versato ulteriori Euro 5.000,00 a titolo di acconto prezzo;
– che in prossimità della data prevista per la stipula del rogito, effettuata una verifica ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate di Livorno, in aggiunta alle ipoteche volontarie conosciute al momento del preliminare, è emersa l’esistenza di due ipoteche giudiziali successivamente iscritte;
– che ritenendo (…) e (…) inadempienti all’obbligo di cancellare i pregiudizi gravanti sull’immobile, ha promosso azione civile ex art. 2932 cod. civ.;
– che, per contro, (…) e (…), ritenendo che occupasse l’immobile senza titolo, hanno provveduto a notificarle atto di intimazione di sfratto per finita locazione al fine di rientrare nel possesso dell’immobile;
– che dopo ampia trattativa, in data 13/05/2019, le parti sono giunte alla sottoscrizione di un accordo transattivo, con abbandono delle cause pendenti, con cui il prezzo di compravendita veniva rideterminato in Euro 250.000,00 (di cui Euro 35.000,00 già corrisposti) e veniva assunto l’impegno a procedere alla stipula del contratto definitivo entro il 30/09/2019;
– che la ridetta scrittura prevedeva inoltre che, in ipotesi di inadempimento, la (…) avrebbe dovuto rilasciare l’immobile alla medesima data del 30/09/2019;
– che dopo la sottoscrizione dell’accordo sono emerse difformità edilizie necessitanti di sanatoria prima del rogito, pena l’incommerciabilità dell’immobile;
– che tuttavia i proprietari hanno comunicato la loro indisponibilità a provvedere alla sanatoria degli abusi;
– che, quindi, con atto di citazione notificato in data 04.02.2020, li ha convenuti in giudizio al fine di ottenere – previa declaratoria di nullità dell’accordo transattivo per impossibilità iniziale dell’oggetto ovvero di risoluzione dello stesso per inadempimento dei ricorrenti – l’adempimento ex art. 2932 c.c. del preliminare originariamente stipulato, da considerarsi reviviscente, con riduzione del prezzo di quanto necessario per sanare le difformità esistenti sul bene e per cancellare le ipoteche (volontarie e giudiziali) iscritte sullo stesso, così instaurando il giudizio civile n. 617/2020 R.G.;
– che attesa la nullità della scrittura del 13/05/2019, l’impegno al rilascio dell’immobile e al pagamento della penale, in caso di ritardo nel rilascio, non può dirsi validamente assunto;
– che la debenza della penale è in ogni caso esclusa in quanto contrattualmente prevista soltanto per l’ipotesi di inadempimento della (…) e non, invece, per il caso in cui questo sia da attribuirsi alle parti venditrici (…) e G..
Con atto di citazione in data 4.2.2020. (…) ha radicato il giudizio recante r.g. n. 617/2020 nei confronti di (…) e (…), chiedendo, sulle stesse argomentazioni spese nella comparsa di costituzione e risposta del giudizio r.g. n. 5200/2019, sopra riportate: in via principale, la nullità dell’atto di transazione sottoscritto in data 13 maggio 2019 per impossibilità dell’oggetto; in via subordinata, l’inadempimento di (…) e (…) all’atto di transazione e, per l’effetto, dichiarare l’intervenuta risoluzione del contratto per le ragioni di cui in narrativa; in ogni caso, previa riduzione del prezzo in considerazione delle difformità urbanistiche e previa loro rimozione, dichiarare la sospensione del pagamento del prezzo di cui al preliminare sottoscritto tra le parti in data 09 dicembre 2015 e dispensa dall’effettuare la formale offerta del prezzo da parte dell’attrice, emettere sentenza ex art. 2932 c.c.
Si sono costituiti in tale giudizio (…) e (…), contestando l’avversa domanda e sostenendo la piena validità della transazione del 13.5.2019.
Hanno allegato, in particolare, che non sussiste il lamentato inadempimento con riguardo alle difformità urbanistiche, ed ha eccepito che è stata controparte a sottrarsi agli obblighi contrattuali, rifiutandosi di procedere all’acquisto nei termini pattuiti, al contempo pretendendo di occupare gratuitamente l’immobile. Hanno quindi chiesto, previa riunione del procedimento a quello da loro previamente radicato, il rigetto dell’avversa domanda e l’accertamento dell’inadempimento della (…) alla transazione.
Riunito il procedimento R.G. n. 617/2020 al R.G. n. 5200/2019, all’udienza del 14.10.2020 il Giudice, disposta la conversione in rito ordinario della causa, ha concesso i termini per memorie previsti dall’art. 183, VI comma, c.p.c.
Con ordinanza a seguito della disposizione della trattazione scritta del 04.05.2021, il Giudice, avuto riguardo alla natura del giudizio e al valore della controversia, ha sottoposto alle parti una proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c.
(…) non ha aderito alla proposta e la causa è stata istruita a mezzo di prove orali e CTU avente ad oggetto le condizioni urbanistiche dell’immobile.
All’udienza del 04.05.2023 le parti hanno precisato le conclusioni e il Giudice ha assegnato i termini di cui all’art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, trattenendo la causa in decisione.
Il calendario del processo non è stato rispettato a causa del prolungamento delle operazioni peritali e del carico del ruolo, gravato tra l’altro da un numero abnorme di sopravvenienze.
La sovrapposizione delle questioni fattuali e giuridiche nelle cause connesse ne giustifica la trattazione unitaria.
Reputa il Tribunale che la transazione novativa (per espressa e incontestata previsione delle parti) in data 13.5.2019, non possa, a mente dell’art. 1972 c.c., dirsi radicalmente invalida, in quanto non verte su titolo illecito. A ben vedere, trattasi, nel caso, di vincolo ad effetti meramente obbligatori che nova il contratto preliminare di compravendita di immobile del 31.12.2015, avente ad oggetto un immobile che la CTU – i cui risultati, non contestati dalle parti, sono condivisi siccome immuni da censure – ha accertato essere sì affetto da vizi urbanistici, tali da rendere necessaria una regolarizzazione, ma non abusivo e insuscettibile di sanatoria. Solo in quest’ultima ipotesi, al più, si potrebbe discutere di nullità (e solo secondo alcuni anche di illiceità) del vincolo primigenio.
Ne consegue che, valida la transazione, è rispetto a quest’ultima che devono essere vagliate le domande delle parti formulate nella causa n.r.g. 5200/2019 e nella n. 617/2020 r.g.
Ora, ciascuna delle parti lamenta l’inadempimento della controparte alla transazione in data 13.5.2019, evidentemente irrilevanti essendo i trascorsi precedenti a tale scrittura privata.
D.B. che i promittenti venditori non si sono attivati per la regolarizzazione delle difformità urbanistico-edilizie presenti nell’immobile promesso in vendita, con ciò impedendo la formalizzazione del negozio solutorio ad effetti reali contenuto nella transazione.
Dal canto loro, (…) e (…) lamentano che il mancato perfezionamento del definitivo sia da imputarsi alla promissaria acquirente, la quale si sarebbe sottratta agli obblighi assunti dietro la scusa di iscrizioni pregiudizievoli e di difformità urbanistiche.
Si rammenta che nei contratti con prestazioni corrispettive “in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma (Cass. sez. II, n. 13627/2017). La valutazione comparativa da compiere al fine di stabilire la violazione più grave tiene conto, in modo sinergico, sia del profilo cronologico, sia degli apporti di causalità e proporzionalità tra le prestazioni inadempiute e la loro incidenza sulla funzione oggettiva del contratto.
Orbene, dalle emergenze processuali trova conferma la prospettazione della (…).
Innanzitutto, la CTU ha asseverato la sussistenza di difformità urbanistiche, sanabili ma ostative al trasferimento della proprietà del bene. La presenza delle difformità è emersa in prossimità della scadenza per la stipula del contratto definitivo, come emerge dalla corrispondenza tra i legali delle parti e con il notaio indicato per il futuro rogito (docc. 10-13 (…)). Né è stata dimostrata una condotta ostruzionistica da parte della promissaria acquirente, già nella detenzione del bene, tale da impedire al tecnico di parte promittente venditrice di effettuare gli eventuali rilievi necessari per accertare la presenza delle difformità e consentire ai proprietari di procedere – condotta esigibile in virtù del preliminare – alla presentazione delle pratiche per la sanatoria (cfr. ancora corrispondenza e testimonianze sul punto). I testi indicati dai venditori hanno riferito solo de relato, mentre i testi in controprova hanno smentito la circostanza (cfr. verbali di udienza del 13.10.2021 e 13.6.2022), anche se dalla corrispondenza tra i legali emerge una certa difficoltà a trovare una data disponibile per l’accesso.
Per quanto esposto, la mancata stipula del contratto definitivo nei termini pattuiti è da imputarsi all’inadempimento dei promittenti venditori, che non hanno provveduto, nei termini esigibili, a sanare le difformità urbanistiche riscontrate sull’immobile, non pertinenti essendo le eccezioni in termini di conoscibilità dei “vizi” e di decadenza/prescrizione sollevate.
Ne consegue che i proprietari, in quanto inadempienti, non possono giovarsi della clausola pattuita al punto 4) della transazione, scattando invece la diversa previsione di cui al punto 5) che, per quanto di interesse sul punto, esonera gli occupanti dal corrispondere penali.
Per converso, non è accoglibile la domanda di risoluzione del contratto di transazione per inadempimento agitata dalla promissaria acquirente, vertendosi in caso di transazione novativa per la quale non è espressamente stata pattuita, come normativamente previsto (art. 1976 c.c.), la risoluzione. E’ quindi assorbita la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto primigenio, che peraltro sarebbe stata preclusa dalle condizioni di irregolarità dell’immobile.
Non può, infine, essere accolta la domanda di restituzione del bene formulata da (…) e (…). Come correttamente eccepito da (…), è sopravvenuta la carenza di legittimazione dei proprietari a richiedere il rilascio in virtù della pacifica sottoposizione dell’immobile di cui è causa ad esecuzione immobiliare (r.g.e. 49/2022). Come rammentato da giurisprudenza consolidata “il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, è legittimato a promuoverele azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile stesso solo nella sua qualità di custode e non in quella di proprietario locatore, essendo il bene a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore; con la conseguenza che, se nell’atto introduttivo del giudizio il proprietario locatore non abbia speso la suddetta qualità, la domanda va dichiarata inammissibile” (Cass. Sez. III, n. 8695/2015; Cass. n. 13587/2011). Invero, dopo il pignoramento, se e nella misura in cui permane l’identità del soggetto, muta invece il titolo del possesso da parte del proprietario-locatore e debitore, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza del potere ex art. 559 c.p.c. – nel caso non assente – di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso solo in qualità di organo ausiliario del (…). La domanda è dunque inammissibile.
Le spese di lite, vista la parziale soccombenza reciproca, le sopravvenienze in corso di causa e la peculiarità della fattispecie, sono compensate per i 2/3, e nella residua parte poste a carico di (…) e (…), e liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55 del 2014 e successive modifiche avuto riguardo allo scaglione di valore di riferimento, parametri medi. Spese di CTU a carico di (…) e (…).
P.Q.M.
Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza od eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
– accerta la validità del contratto di transazione stipulato in data 13.5.2019;
– accerta l’inadempimento di (…) e (…) al contratto di transazione in data 13.5.2019;
– dichiara inammissibile la domanda di rilascio dell’immobile;
– rigetta ogni diversa domanda;
– condanna (…) e (…), in solido tra loro, al rimborso, in favore dell’avv. (…) dichiaratasi antistataria, di 1/3 delle spese di lite, liquidate per l’intero in Euro 14.100,00 per compensi oltre spese generali 15%, C.P.A. e I.V.A., oltre al rimborso per l’intero di c.u. e marca da bollo;
– pone definitivamente a carico (…) e (…) in solido le spese di CTU.
Così deciso in Pisa il 22 agosto 2023.
Depositata in Cancelleria il 23 agosto 2023.
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