Con riguardo all’individuazione dei gravi motivi previsti dalla L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., a fondamento del legittimo esercizio del recesso dal contratto di locazione, da parte del conduttore,in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, e’ sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalita’ equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo e’ fondato, ne’ di darne la prova, perche’ queste attivita’ devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Trattandosi di recesso “titolato”, la comunicazione del conduttore, ancorche’ non espressamente previsto dalla norma, non puo’, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi. La necessita’ della specificazione dei motivi inerisce, quindi, al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalita’ di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneita’ a legittimare il recesso medesimo. Le ragioni che possono giustificare la liberazione anticipata dal vincolo ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volonta’ del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest’ultimo la sua prosecuzione. Pertanto, la gravosita’ della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non puo’ risolversi nell’unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, e dev’essere, non solo tale da eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata.
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Corte di Cassazione|Sezione 3|Civile|Ordinanza|9 settembre 2022| n. 26618
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere
Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere
Dott. CONDELLO Pasqualina A. P. – rel. Consigliere
Dott. ROSSELLO Carmelo Carlo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 21610/2019 R.G. proposto da:
(OMISSIS) S.P.A., in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura alle liti in calce al ricorso, dall’avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) S.P.A., in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura a margine del controricorso, dagli avv.ti (OMISSIS), e (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo, in (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Venezia n. 3296/2018, pubblicata in data 21 gennaio 2019;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 21 giugno 2022 dal Consigliere Dott.ssa Pasqualina A. P. Condello.
RILEVATO
che:
1. Con ricorso ex articolo 447-bis c.p.c., (OMISSIS) s.p.a., esponendo che la (OMISSIS) s.p.a. aveva concesso in locazione, con due distinti contratti, alla Unione Farmacisti del (OMISSIS) due unita’ immobiliari, per uso diverso da abitazione, e che la societa’ conduttrice, con lettera raccomandata del 16 luglio 2012, aveva comunicato la propria volonta’ di recedere dai predetti contratti “per cessazione dell’attivita’ in essi esercitata”, chiese dichiararsi l’illegittimita’ ed inefficacia del recesso e, stante il tacito rinnovo contrattuale per ulteriori nove anni, la condanna della conduttrice all’adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto fino alla sua naturale scadenza, nonche’ al pagamento della somma di Euro 224.203,21 per ricondurre le unita’ immobiliari in buono stato locativo.
Evidenzio’ a sostegno della domanda che, con propria lettera datata 24 luglio 2012, aveva contestato l’operativita’ del recesso comunicato, invitando la conduttrice ad adempiere alle proprie obbligazioni, e che, con successiva missiva del 3 agosto 2012, la conduttrice aveva ribadito la legittimita’ della propria disdetta ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., nonche’ la cessazione della validita’ del negozio al 31 dicembre 2012 per finita locazione; erano poi seguite numerose missive tra le parti in cui erano state mosse contestazioni in merito all’esistenza di migliorie e nelle quali la conduttrice aveva dichiarato di essere pronta alla riconsegna dei locali. In data (OMISSIS) l’ufficiale giudiziario aveva notificato alla locatrice l’intimazione a ricevere le chiavi delle unita’ immobiliari.
Istruita la causa mediante l’espletamento di c.t.u., il Tribunale di Treviso, respinte le eccezioni di rito, per quanto ancora di interesse, in accoglimento parziale della domanda, dichiaro’ illegittimo il recesso operato dalla societa’ conduttrice sia per mancato rispetto del termine di preavviso legalmente stabilito, sia per non conformita’ del recesso al contenuto della L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., e condanno’ la conduttrice al pagamento dei canoni dovuti fino al gennaio 2013, oltre interessi.
2. La sentenza, impugnata in via principale da (OMISSIS) s.p.a. e in via incidentale dalla conduttrice, e’ stata confermata dalla Corte d’appello di Venezia, seppure con diversa motivazione.
Disattese le censure in rito svolte da (OMISSIS), nel merito, la Corte veneziana, ritenendo che la conduttrice avesse, seppure succintamente, indicato le ragioni del recesso e rilevato che nella corrispondenza intercorsa tra le parti non si rinveniva una specifica contestazione “in fatto”, da parte della locatrice, in ordine alla veridicita’ o fondatezza del motivo addotto a causa dell’anticipato recesso, ritenne che la cessazione dell’attivita’ costituisse motivo grave idoneo a legittimare il recesso e, dunque, che ricorresse l’ipotesi di cui della L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c.. Essendo stato, tuttavia, il recesso “per gravi motivi” esercitato al di fuori dei termini legali di preavviso di sei mesi, posto che la missiva del 16 luglio 2012 indicava come data di recesso il 30 ottobre 2012, la Corte confermo’ che la conduttrice era tenuta al pagamento dei canoni fino al gennaio 2013, escludendo che i documenti prodotti dalla conduttrice fornissero prova certa dell’avvenuto pagamento, e che fosse altresi’ obbligata al risarcimento dei danni riconosciuti dal c.t.u.; rigetto’ invece, l’appello incidentale con il quale si chiedeva il riconoscimento delle presunte migliorie apportate agli immobili.
3. (OMISSIS) s.p.a. ricorre per la cassazione della decisione d’appello, con quattro motivi.
(OMISSIS) s.p.a. resiste cori controricorso.
4. La trattazione del ricorso e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c..
Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero presso la Corte.
In prossimita’ dell’adunanza camerale, la ricorrente ha depositato memoria ex articolo 380-bis.1 c.p.c..
CONSIDERATO
che:
1. Preliminarmente, in controricorso e’ stata sollevata eccezione d’inammissibilita’ del ricorso per violazione del Protocollo d’intesa tra la Corte di Cassazione ed il Consiglio Nazionale Forense delle “Regole redazionali dei motivi di ricorso in materia civile e tributaria” e per difetto del requisito di autosufficienza posto dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 3. La controricorrente, in particolare, sostiene che nel ricorso manca una parte espositiva che illustri chiaramente gli elementi sostanziali e processuali della vicenda e una prospettazione dei motivi d’impugnazione omogenea e chiara.
1.1. Le eccezioni vanno disattese.
1.2. Occorre precisare che il Protocollo d’intesa fra la Corte di cassazione e il Consiglio nazionale forense non puo’ radicare, di per se’, sanzioni processuali di nullita’, improcedibilita’ o inammissibilita’ che non trovino anche idonee giustificazioni nelle regole del codice di rito. In questo senso si e’ espressa questa Corte (Cass., sez. 1, 24/04/2018, n. 10112), spiegando che “l’inammissibilita’ del motivo, non discende, ovviamente, dalla violazione del protocollo, che e’ di per se’ privo di efficacia normativa: ma il Protocollo testimonia di un condiviso orientamento interpretativo che ha la sua base nel dato normativo, sia per quanto attiene all’esigenza di specificita’, sia per quanto attiene all’esigenza di autosufficienza, sicche’ legittima l’interpretazione della norma in conformita’ al protocollo, con l’ulteriore conseguenza che la violazione delle regole del protocollo da’ luogo ad inammissibilita’ laddove esso rifletta opzioni interpretative di quel dato”.
Va, pure, rammentato che l’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, nel prescrivere che il ricorso per cassazione deve essere corredato dall’esposizione “sommaria” dei fatti di causa, implica che la stessa deve contenere il necessario e non il superfluo (Cass., sez. 1, 27/10/2016, n. 21750), condizione certamente soddisfatta nel caso di specie.
Il presente ricorso reca, invero, una ricostruzione sintetica della vicenda per cui e’ causa, ma comunque idonea allo scopo di renderla conoscibile in tutti i suoi sviluppi, occorrendo qui ribadire che “il ricorso per cassazione deve essere redatto in conformita’ al dovere processuale della chiarezza e della sinteticita’ espositiva, dovendo il ricorrente selezionare i profili di fatto e di diritto della vicenda “sub iudice” posti a fondamento delle doglianze proposte in modo da offrire al giudice di legittimita’ una concisa rappresentazione dell’intera vicenda giudiziaria e delle questioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in maniera non condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche nell’ambito della tipologia dei vizi elencata dall’articolo 360 c.p.c.” (Cass., sez. 5, 30/04/2020, n. 8425; Cass., sez. U, 30/11/2021, n. 37552).
2. Con il primo motivo la ricorrente deduce la “nullita’ della sentenza ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, in relazione alla violazione e falsa applicazione dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, per omessa motivazione ovvero violazione dell’articolo 112 c.p.c., per mancata rispondenza tra chiesto e pronunciato (denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)” lamentando che la Corte d’appello avrebbe omesso di esporre una adeguata motivazione in ordine alla asserita sussistenza dei gravi motivi per il legittimo recesso anticipato dal contratto di locazione, non tenendo conto del fatto che la motivazione posta a base del recesso costituiva mera dichiarazione di volonta’ di cessare l’attivita’, di per se’ insufficiente ad integrare i motivi di cui della L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c..
2.1. La censura e’ infondata.
2.2. Prescindendo dalla struttura non chiara del motivo che oscilla tra la denuncia del vizio di omessa pronuncia e la denuncia di mancanza di motivazione, si impone di rammentare che il vizio di motivazione apparente della sentenza ricorre quando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (articolo 111 Cost., comma 6), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione e di illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta, in tal modo consentendo anche di verificare se abbia effettivamente giudicato iuxta alligata et probata.
Ne consegue che la sanzione di nullita’ colpisce non solo le sentenze che siano del tutto prive di motivazione dal punto di vista grafico o quelle che presentano un “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e che presentano una “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile” (cfr. Cass., sez. U., 7/04/2014, n. 8053; conf. Cass., sez. 6-3, 08/10/2014, n. 21257), ma anche quelle che contengono una motivazione meramente apparente, del tutto equiparabile alla prima piu’ grave forma di vizio, perche’ dietro la parvenza di una giustificazione della decisione assunta, la motivazione addotta dal giudice e’ tale da non consentire “di comprendere le ragioni e, quindi, le basi della sua genesi e l’iter logico seguito per pervenire da essi al risultato enunciato” (cfr. Cass., sez. 3, 25/02/2014, n. 4448), venendo quindi meno alla finalita’ sua propria, che e’ quella di esternare un “ragionamento che, partendo da determinate premesse pervenga con un certo procedimento enunciativo”, logico e consequenziale, “a spiegare il risultato cui si perviene sulla res decidendi” (Cass., sez. U., n. 22232 del 2016 e la giurisprudenza ivi richiamata).
Come e’ stato piu’ volte ribadito da questa Corte la motivazione e’ solo apparente – e la sentenza e’ nulla perche’ affetta da error in procedendo – quando, benche’ graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perche’ recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le piu’ varie, ipotetiche congetture (Cass., sez. U., n. 22232 del 2016; conf. Cass., sez. 6-5,:15/06/2017, n. 14927).
2.3. La motivazione della sentenza impugnata non rientra paradigmaticamente nelle gravi anomalie argomentative individuate dalle pronunce sopra richiamate e non concretizza una ipotesi di “motivazione apparente”, poiche’ la Corte d’appello, seppure in modo sintetico, ha ritenuto che il motivo addotto dalla societa’ conduttrice a giustificazione del recesso anticipato configuri motivo “grave” ai sensi dell’articolo 27, u.c., citato, sul rilievo che la cessazione dell’attivita’ svolta nei locali integra fatto imprevedibile nel lungo periodo e che rende particolarmente gravosa, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto contrattuale fino alla scadenza.
Trattasi di motivazione, condivisibile o meno, che lascia trasparire le ragioni sottese alla ritenuta legittimita’ del recesso operato dalla conduttrice, cosicche’ essa non si pone al di sotto del “minimo costituzionale”.
3. Con il secondo motivo, denunciando la “violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, in relazione all’articolo 27, u.c. – sussistenza dei gravi motivi di recesso – illegittimita’ del recesso anticipato”, la ricorrente censura la decisione gravata nella parte in cui ha affermato la ricorrenza dei gravi motivi per l’esercizio del recesso anticipato, sottolineando che e’ stato disatteso l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimita’, secondo cui il recesso deve essere collegato a fattori obiettivi ed indipendenti dalla volonta’ del conduttore e non a valutazioni soggettive del conduttore. Evidenzia, altresi’, la ricorrente che, ricadeva sulla conduttrice l’onere di provare la sussistenza dei gravi motivi legittimanti il recesso, onere che nel caso di specie non era stato assolto, posto che la odierna controricorrente si era limitata ad allegare il cd. conto economico relativo alle unita’ immobiliari dagli anni dal 2008 al 2012, documentazione di per se’ inadatta a provare la ricorrenza dei gravi motivi.
4. Con il terzo motivo, deducendo la “violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, in relazione all’articolo 27, u.c. – durata della locazione”, a ricorrente ribadisce che il recesso e’ invalido ed inefficace, con la conseguenza che i contratti di locazione sino alla loro naturale scadenza spiegano effetti nei confronti della conduttrice.
5. Con il quarto motivo, denunciando la “violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 27, in relazione al principio dell’onere della prova di cui all’articolo 2697 c.c.”, la ricorrente rimarca che la Corte d’appello ha ravvisato la ricorrenza dei gravi motivi nella dedotta cessazione della attivita’ da parte della conduttrice, benche’ quest’ultima non abbia fornito alcuna prova sul punto.
6. Il secondo motivo e’ fondato.
6.1. In via preliminare va respinta l’eccepita inammissibilita’ del motivo di impugnazione “siccome fondato su censure fattuali (quaestio facti) che imporrebbero al giudice di legittimita’ un inammissibile accertamento di merito”, in quanto la censura, pur contenendo un inevitabile riferimento alle circostanze fattuali, e’ volta a contestare la interpretazione di norme di diritto.
6.2. La questione che si pone e’ se la lettera del 16 luglio 2012, inviata dalla conduttrice alla locatrice ai fini della comunicazione del recesso dal contratto di locazione commerciale, era idonea a provocare l’anticipata cessazione del rapporto, come ritenuto dalla sentenza gravata, ovvero non lo era per non essere stati specificati i gravi motivi richiesti dall’invocato della L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c..
6.3. Con riguardo all’individuazione dei gravi motivi previsti dalla L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., a fondamento del legittimo esercizio del recesso dal contratto di locazione, da parte del conduttore, secondo l’insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, e’ sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalita’ equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo e’ fondato, ne’ di darne la prova, perche’ queste attivita’ devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Trattandosi di recesso “titolato”, la comunicazione del conduttore, ancorche’ non espressamente previsto dalla norma, non puo’, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi. La necessita’ della specificazione dei motivi inerisce, quindi, al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalita’ di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneita’ a legittimare il recesso medesimo (Cass., sez. 3, 29/03/2006, n. 7241; Cass., sez. 3, 6/06/2008, n. 15058; Cass., sez. 3, n. 549 del 17/01/2012; Cass., sez. 3, 24/09/2019, n. 23639; Cass., sez. 3, 3/11/2020, n. 24266), dovendo conseguentemente escludersi che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta (Cass., sez. 3, 30/06/2015, n. 13368).
6.4. Le ragioni che possono giustificare la liberazione anticipata dal vincolo ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volonta’ del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest’ultimo la sua prosecuzione (Cass., sez. 3, n. 12291 del 30/05/2014; Cass., sez. 3, 24/09/2019, n. 23639). Pertanto, la gravosita’ della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non puo’ risolversi nell’unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, e dev’essere, non solo tale da eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata (Cass., sez. 3, 13/12/2011, n. 26711).
6.5. E’ incontestato, e risulta dalla stessa sentenza impugnata, che con la comunicazione del 16 luglio 2012 la conduttrice ha affermato che la causa del recesso anticipato dovesse essere rinvenuta nella “cessazione dell’attivita’” esercitata nei locali oggetto di locazione.
La Corte d’appello, con la sentenza qui impugnata, nel valutare il motivo enunciato nella lettera di anticipato recesso, ha ritenuto che la conduttrice avesse, seppure succintamente, indicato le ragioni del recesso, non essendo indispensabile una esposizione circostanziata degli elementi di fatto che sorreggevano il motivo esplicitato, ed ha peraltro sottolineato che nella corrispondenza intercorsa tra le parti non potesse rinvenirsi una contestazione “in fatto” da parte di (OMISSIS) s.p.a. in ordine alla veridicita’ o fondatezza del motivo addotto a causa dell’anticipato recesso.
6.6. Orbene la decisione impugnata incorre in un errore di sussunzione, giacche’, nel caso in esame, la ragione di recesso indicata nella comunicazione era assolutamente inidonea a integrare a livello di indicazione come motivo del negozio di recesso una circostanza integrante “grave motivo”, giacche’ il dire che si vuole recedere per cessazione dell’attivita’ nei locali (questo significa il “per cessazione dell’attivita’ in essi”) sottende una motivazione che, non esternando la ragione giustificativa della cessazione, ne impedisce la riconduzione ad una ragione apprezzabile come idonea a determinare l’interruzione dell’impegno al rispetto del sinallagma.
Peraltro, la Corte d’appello adducendo che “cessazione dell’attivita’ in essi” significasse, in contrasto con il tenore del recesso, cessazione dell’attivita’ imprenditoriale e, collocandosi al di fuori del percorso segnato dai principi sopra indicati, non ha considerato che la ragione di recesso indicata dalla conduttrice costituisce una mera dichiarazione di volonta’ di cessare l’attivita’ commerciale in quei locali, riconducibile ad una libera scelta della conduttrice e non ad un fatto estraneo alla sua volonta’, come tale non idonea ad integrare i “gravi motivi” di cui all’articolo 27, u.c., citato, posto che, in difetto di specificazione dei motivi sottesi alla volonta’ di non proseguire l’attivita’, essa non puo’ che essere ricondotta ad una soggettiva valutazione imprenditoriale non conseguente a fattori obiettivi.
Neppure rileva, diversamente da quanto ritenuto dai giudici di appello, che l’odierna ricorrente nella corrispondenza intercorsa con la conduttrice non abbia mosso contestazioni “in fatto” in ordine alla fondatezza del motivo indicato nella comunicazione di recesso, atteso che alla genericita’ del motivo addotto dalla conduttrice a giustificazione del recesso anticipato non puo’ corrispondere l’onere, della parte locatrice, di una contestazione tempestiva e specifica dello stesso, e cio’ anche in chiave di tendenziale contemperamento dei diritti e degli interessi delle parti del contratto, in una prospettiva di equilibrio e di correttezza dei comportamenti economici e di certezza delle situazioni giuridiche.
7. L’accoglimento del secondo motivo comporta l’assorbimento del terzo e del quarto motivo. Va, al riguardo, rilevato che la sentenza qui impugnata non ha affrontato la questione posta con il terzo motivo, ossia se la illegittimita’ del recesso giustificherebbe la domanda di pagamento dei canoni di locazione sino alla scadenza convenuta, cosicche’ il giudice di rinvio dovra’ sulla stessa pronunciarsi, avendo cura di verificare se l’immobile sia rimasto non affittato e se, comunque, il locatore lo abbia utilizzato direttamente o indirettamente (Cass., sez. 3, 22/08/2007, n. 17833; Cass., sez. 6-3, 10/12/2013, n. 27614).
8. La sentenza impugnata va, pertanto, cassata, in relazione alla censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione, che procedera’ a nuovo esame attenendosi ai superiori principi, nonche’ alla liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo motivo e dichiara assorbiti i restanti motivi. Cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
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Il contratto di affitto di azienda o La cessione di azienda
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