Il provvedimento con il quale il giudice, nel disporre il rilascio dell’immobile locato, fissa la data dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 56 della legge sull’equo canone, non incide sulla data di cessazione del rapporto, che rimane quella accertata nella sentenza che ordina il rilascio, ne’ esclude la mora del conduttore per il periodo successivo a questa, essendo conseguente non solo all’accertamento delle difficoltà di reperimento di altro immobile, ma anche alle condizioni del locatore ed alle ragioni del rilascio; tale provvedimento esaurisce, pertanto, i suoi effetti sul piano processuale senza pregiudicare il diritto del locatore al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna ed al risarcimento dei maggiori danni, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., che il conduttore può evitare solo provando, ai sensi dell’art. 1218 cod. civ. , che la mancata riconsegna nel termine contrattuale è dipesa da impossibilità derivante da causa a lui non imputabile.
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Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 14 febbraio 2019, n. 3624
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele D’Angelo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 47904/2016 promossa da:
A.T.E.R. del COMUNE DI ROMA (C. F. (…)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. St.Tr. ed elettivamente domiciliata in Roma, via (…), giusto atto Notaio (…) del (…) rep. (…), racc. (…)
ATTORE
contro
(…) s.r.l. (P. IVA (…)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. Pa.Ci. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, via (…), giusta delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
OGGETTO: azione di intimazione di sfratto per morosità.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di citazione iscritto a ruolo il 05.02.2016 l’A.T.E.R. del Comune di Roma ha intimato lo sfratto per morosità alla (…) s.r.l. lamentando il mancato pagamento dei canoni addirittura dall’anno 1994.
Si è costituita la (…) s.r.l. opponendosi alla richiesta di convalida ed eccependo la prescrizione nonché evidenziando l’esistenza di altro giudizio di accertamento negativo del credito esperito contro la stessa Ater del Comune di Roma.
All’udienza del 27.05.2016 il giudice si è riservato e, in data 30.06.2016, a scioglimento della riserva, ha depositato ordinanza contenente l’ordine di rilascio dell’immobile e il mutamento del rito con concessione dei termini di cui all’art. 426 c.p.c. con rinvio all’udienza del 01.12.2016.
L’Ater del Comune di Roma ha depositato memoria integrativa in data 27.10.2016 nella quale ha concluso chiedendo: “In via principale e nel merito: – dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del Conduttore, con la conseguente condanna della (…) s.r.l. all’immediato rilascio dell’immobile in favore di Parte intimante, libero di cose e persone; – condannare la (…) s.r.l. al pagamento in favore dell’ATER del Comune di Roma, per canoni ed oneri scaduti, per Euro 166.122,57, oltre Euro 45.542,08 per interessi, per la complessiva somma di Euro 211.664,65, oltre quelli scaduti e da scadere sino all’effettivo rilascio ed agli ulteriori interessi maturati e maturandi, in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui si ritenesse sussistente l’intervenuta prescrizione, la condanna dell’intimata al pagamento della somma quantificata in Euro 72.417,78, di cui Euro 3.695,61 a titolo di interessi di mora, per il periodo intercorrente dal’01.07.2008 al 23.02.2016, oltre successivi canoni da scadere e sino al rilascio, oltre interessi. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.
In data 07.11.2016 la (…) s.r.l. ha depositato memorie integrative nelle quali ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia Ill.mo Tribunale adito, rigettare la pretesa avversa poiché infondata in fatto e diritto e per i motivi sopra esposti; con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio”.
Espone l’attrice di essere proprietaria dell’immobile sito in R., via (…) contraddistinto al N.C.E.U. di R. al foglio (…), particella (…), subalterno (…) e di averlo concesso in locazione alla ditta T.R.(…) s.n.c., poi divenuta (…) s.r.l., e che la conduttrice è rimasta morosa per canoni e oneri scaduti alla data del 30.11.2015 per un importo di Euro 166.122,57.
Si è costituita la (…) s.r.l. deducendo l’indeterminatezza della pretesa avanzata ed eccependo la prescrizione nonché evidenziando la pendenza di altro giudizio di accertamento del credito avente R.G. 77613/2015.
All’udienza del 01.12.2016 la (…) s.r.l. ha depositato la sentenza n. 21243/2016 del 10.11.2016 con cui è stata deciso, appunto, il giudizio avente R.G. 77613/2015.
La causa è stata, poi, rinviata per discussione.
2. Nel merito
2.1 Sulla domanda di parte attrice di risoluzione del contratto e di rilascio dell’immobile
In primo luogo deve rilevarsi come l’attrice abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare la A.T.E.R. del Comune di Roma ha allegato (cfr. allegato 2 all’atto di intimazione) il contratto di locazione del 01.03.1990, il quale prevede un canone annuale di L. 9.192.000 da corrispondere in dodici mensilità di L. 766.000 l’una. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l’esatto adempimento ha solo l’onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l’altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l’esattezza e completezza dell’adempimento posto in essere.
A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell’affermare che
“In tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l’adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell’onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l’altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell’obbligazione). Anche quando sia dedotto l’inesatto adempimento dell’obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell’inesattezza dell’adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell’esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015).
Pertanto l’eccezione di parte convenuta sulla prescrizione quinquennale e sull’esatto importo del canone intimato non esclude la gravità del proprio inadempimento anche in considerazione del fatto che nessun pagamento è stato provato. Sarebbe stato, infatti, onere della debitrice provare in giudizio l’avvenuto pagamento della pretesa creditoria potendo il creditore limitarsi ad allegare l’altrui inadempimento.
In conclusione la domanda di risoluzione del contratto e di condanna alla restituzione del bene avanzata dall’attrice deve essere accolta e, quindi, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della (…) s.r.l. Invero, nell’ottica di verifica della gravità dell’inadempimento nel contratto di locazione avente ad oggetto immobili ad uso non abitativo, la Suprema Corte ha statuito che
“In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento, ex art. 5 della L. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 1428 del 20.01.2017).
Nel caso di specie la totale omissione dei pagamenti negli ultimi cinque anni porta a concludere per la gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c. Pertanto deve essere confermata l’ordinanza di rilascio depositata il 30.06.2016.
2.2 Sulla domanda di parte attrice di pagamento dei canoni
L’attrice, inoltre, avanza domanda di condanna al pagamento dei canoni dal 1994 per l’importo totale di Euro 166.122,57. Nelle proprie difese la convenuta avanza eccezione di prescrizione quinquennale ai sensi dell’art. 2947 c.c.
A tal proposito deve rilevarsi che la sentenza 21243/2016, resa tra le medesime parti in relazione allo stesso contratto e al medesimo periodo di morosità, ha accertato la prescrizione del credito dell’Ater del Comune di Roma, per canoni e oneri accessori, sino al mese di maggio 2008. Tale decisione è destinata a fare stato tra le parti poiché né l’attrice né la convenuta hanno contestato la circostanza di fatto del passaggio in giudicato della sentenza.
Nella propria memoria integrativa l’Ater del Comune di Roma limita la propria pretesa, al netto dei periodi prescritti, ad Euro 68.722,17 oltre Euro 3.695,61 per interessi di mora al 23.02.2016.
Inoltre la Suprema Corte chiarisce che
“In tema di intimazione di sfratto per morosità, qualora l’intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l’intimato proponga opposizione senza che sia emessa l’ordinanza provvisoria di rilascio, non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all’esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 18686 del 06.09.2007)
ed anche che
“Il provvedimento con il quale il giudice, nel disporre il rilascio dell’immobile locato, fissa la data dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 56 della legge sull’equo canone, non incide sulla data di cessazione del rapporto, che rimane quella accertata nella sentenza che ordina il rilascio, ne’ esclude la mora del conduttore per il periodo successivo a questa, essendo conseguente non solo all’accertamento delle difficoltà di reperimento di altro immobile, ma anche alle condizioni del locatore ed alle ragioni del rilascio; tale provvedimento esaurisce, pertanto, i suoi effetti sul piano processuale senza pregiudicare il diritto del locatore al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna ed al risarcimento dei maggiori danni, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., che il conduttore può evitare solo provando, ai sensi dell’art. 1218 cod. civ. , che la mancata riconsegna nel termine contrattuale è dipesa da impossibilità derivante da causa a lui non imputabile” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 5798 del 11.06.1998).
In conclusione la (…) s.r.l. deve essere condannata al pagamento, in favore dell’Ater del Comune di Roma, dell’importo di Euro 72.417,78 di cui Euro 68.722,17 a titolo di canoni e oneri accessori ed Euro 3.695,61 per interessi di mora. Sulla sola somma di Euro 68.722,17 sono dovuti gli interessi nella misura legale dalla data della pubblicazione della presente sentenza fino a quella di effettivo pagamento.
Inoltre la (…) s.r.l. deve essere condannata al pagamento, in favore dell’Ater del Comune di Roma, della somma di Euro 769,61, pari all’ultima mensilità di canone del settembre 2015, per ciascuna mensilità dal marzo 2016 alla data di effettivo rilascio oltre interessi nella misura legale dal 1 di ogni mese alla data di effettivo pagamento.
3. Sulle spese
La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese di lite. Infatti l’Ater del Comune di Roma è risultato soccombente riguardo l’eccezione di prescrizione e quella di determinazione del canone locatizio vedendo significativamente ridotta la propria pretesa pecuniaria. In tema di soccombenza la Suprema Corte ha chiarito che
“La nozione di soccombenza reciproca, che consente la compensazione parziale o totale delle spese processuali, sottende – anche in relazione al principio di causalità – una pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate, che si siano trovate in cumulo nel medesimo processo fra le stesse parti, ovvero l’accoglimento parziale dell’unica domanda proposta, allorché essa sia stata articolata in più capi e ne siano stati accolti uno o alcuni e rigettati gli altri, ovvero una parzialità dell’accoglimento meramente quantitativa, riguardante una domanda articolata in unico capo” (Corte di Cassazione, Sez. VI, Ord. n. 21684/2013)..
P.Q.M.
Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
dichiara la risoluzione del contratto di locazione concluso tra A.T.E.R. del Comune di (…) e la ditta (…) s.n.c., cui è succeduta la (…) s.r.l. avente ad oggetto l’immobile sito in R. via (…) contraddistinto al N.C.E.U. di R. al foglio (…), particella (…), subalterno (…) per grave inadempimento della conduttrice;
conferma l’ordinanza di rilascio depositata il 30.06.2016;
condanna la (…) s.r.l. al pagamento in favore della A.T.E.R. del Comune di Roma dell’importo di Euro 72.417,78 di cui Euro 68.722,17 a titolo di canoni e oneri accessori ed Euro 3.695,61 per interessi di mora. Sulla sola somma di Euro 68.722,17 sono dovuti gli interessi nella misura legale dalla data della pubblicazione della presente sentenza fino a quella di effettivo pagamento;
condanna la (…) s.r.l. al pagamento in favore dell’Ater del Comune di Roma Euro 769,61, pari all’ultima mensilità di canone del settembre 2015, per ciascuna mensilità dal marzo 2016 alla data di effettivo rilascio oltre interessi nella misura legale dal 1 di ogni mese alla data di effettivo pagamento;
compensa le spese di lite.
Così deciso in Roma il 14 febbraio 2019.
Depositata in Cancelleria il 14 febbraio 2019.