Risoluzione contratto di locazione obbligo di versare canone

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

una volta risolto il contratto di locazione, resta l’obbligo dell’occupante dell’immobile, già conduttore, di versare almeno il canone legalmente dovuto, giacché il canone convenuto, che a norma dell’art. 1591 c.c. il conduttore in mora è tenuto a corrispondere sino alla riconsegna (cd. indennità di occupazione) costituisce il parametro di riferimento per la quantificazione del danno minimo da risarcire al locatore, versando il relativo importo.

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Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 21 marzo 2019, n. 6189

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale Ordinario di Roma

Sezione Sesta Civile

In persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa, all’udienza del 21 marzo 2019, all’esito della discussione orale ha pronunciato la seguente

SENTENZA

ex art. 429 comma 1 c.p.c.

nella causa civile di primo grado iscritta al n.45218 del Registro Generale degli Affari Contenziosi dell’anno 2017, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità – uso abitativo”, pendente

tra

(…) S.p.A. (C.F. e P.I. (…)), in qualità di società di gestione del “Fondo (…) – Fondo di (…)”, rappresentata e difesa, giusta delega in calce all’intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, all’avv. An.Ar. ed elettivamente domiciliata in Roma, Viale (…), presso lo studio dell’avv. Li.Di.

attrice

e

(…) (C.F. (…)), rappresentata e difesa dall’Avv. Ma.Fr. ed elettivamente domiciliata presso il suo Studio sito in Roma, Via (…), giusta procura alle liti in calce alla costituzione di nuovo procuratore

convenuta

Motivi della Decisione

Con atto di citazione notificato in data 06.04.2017, la (…) S.p.A. intimava alla convenuta lo sfratto per morosità dall’immobile in R. via (…) (foglio (…), mappale (…), sub. (…)) ed esponeva al Tribunale:

– di essere Società di Gestione del Fondo d’Investimento Immobiliare C.M. denominato “Fondo (…)”;

– che tra i beni conferiti al Fondo era compreso l’immobile in R. via C. T. n. 9, concesso in locazione alla convenuta con contratto ex art. 2 comma 3 L. n. 431 del 1998, stipulato per la durata di tre anni a decorrere dal 1 luglio 2010, contro versamento del corrispettivo annuale di Euro 8.831,88, in rate mensili di Euro 735,99;

– che la convenuta era rimasta moroso nel pagamento dei canoni ed accessori dal mese di febbraio 2015 al febbraio 2017, maturando la complessiva morosità di Euro 21.149,75.

Per tali motivi la parte attrice chiedeva la convalida dello sfratto come intimato alla convenuta, l’emissione di decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c., per i canoni scaduti ed a scadere sino al rilascio e, in caso di opposizione dell’intimata, di emettere ordinanza provvisoria di rilascio, pronunziando nel merito la risoluzione del contratto per inadempimento grave della conduttrice.

All’udienza di convalida si costituiva la sig.ra (…) ed eccepiva che l’attrice era priva di legittimazione ad agire, dal momento che la medesima aveva esercitato il diritto di prelazione, oltre che per carenza di personalità giuridica del Fondo.

Per queste ragioni la convenuta chiedeva il rigetto delle domande attrici.

All’esito dell’udienza di convalida il Tribunale ordinava il rilascio dell’immobile e disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termine per integrare i rispettivi scritti e le produzioni documentali.

Con il deposito delle memorie integrative, i termini della controversia rimanevano presso che invariati.

Veniva esperito il procedimento come da verbale del 19.12.2017.

Ritenute inammissibili le richieste istruttorie di parte convenuta, la causa veniva decisa all’udienza del 21.03.2019, dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.

L’azione di risoluzione contrattuale svolta dalla (…) S.p.A. è fondata e merita accoglimento, per quanto di seguito considerato.

Il Tribunale rileva che, nelle controversie aventi ad oggetto l’azione di risoluzione contrattuale spetta all’attore esclusivamente di provare il titolo e la scadenza delle obbligazioni dedotte inadempiute, e di allegare l’altrui inadempimento, spettando, quindi, al convenuto-debitore di allegare e dimostrare fatti impeditivi, estintivi e modificativi idonei a paralizzare l’accoglimento della domanda (“in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento”; così Cass. n. 15659.2011; conf. Cass. n. 3373.2010; Cass. n. 9351.2007; Cass. n. 1743.2007; Cass. n. 20073.2004; Cass. n. 13674.2006; Cass. n. 8615.2006; Sezioni Unite n. 13533.2001; Cass. n. 2387.2004; Cass. n. 9351.2007).

Ciò detto, l’attrice ha documentato il titolo e la scadenza dell’obbligazione dedotta insoluta producendo in giudizio il contratto di locazione stipulato con la sig.ra (…).

La convenuta, senza contestare di avere omesso il pagamento dei canoni intimati, pari a ben due annualità, ha esclusivamente eccepito che la (…) S.p.A. sarebbe carente di legittimazione attiva ad causam per carenza di personalità giuridica del Fondo, oltre che per violazione della prelazione legale.

In proposito si richiamano integralmente le motivazioni di cui all’ordinanza provvisoria di rilascio del 29.06.2017: si ribadisce, all’uopo, che non vi è motivo di dubitare della legittimazione ad agire dell’attrice, società di gestione del fondo immobiliare in cui compreso l’immobile locato, costituendo detto fondo un “patrimonio separato” della medesima società (“i fondi comuni d’investimento (nella specie, fondi immobiliare chiusi), disciplinati nel D.Lgs. n. 58 del 1998, e succ. mod., sono privi di un’autonoma soggettività giuridica ma costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio; pertanto, in caso di acquisto nell’interesse del fondo, l’immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia”: Cass. Sez. 1, Sentenza n. 16605 del 15/07/2010): ciò basta alla reiezione dell’eccezione in esame.

Inoltre, non risulta ben chiaro perché l’atto di apporto della res locata sia affetto da radicale nullità, anche supponendo la violazione del diritto di prelazione spettante alla convenuta.

Ancora, sono irrilevanti, ai fini del decidere, le ulteriori ragioni di contestazione della parte convenuta: il conduttore prelazionario, ancorché vanti un fondato diritto di ottenere la stipula del contratto di compravendita, resta tenuto a versare il corrispettivo della locazione anche al terzo acquirente dal suo locatore, fin quanto non sia divenuto titolare della proprietà dell’immobile (v. Cass. n.11348.2010: “il conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il quale, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui è titolare abbia esercitato il riscatto, è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità al principio generale enunciato dall’art. 1602 c.c.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l’acquisto della proprietà dell’immobile locato”).

Tanto basterebbe a ritenere infondate le questioni prospettate dalla sig.ra (…).

Peraltro, non è discutibile che la Fondazione (…) sia una persona giuridica di diritto privato (seppur persegua finalità di pubblico interesse), di talché è da escludersi che, momento in cui deliberava di dismettere il proprio patrimonio, fosse tenuta ad osservare le disposizioni dedicate alle dismissioni degli enti pubblici previdenziali.

In conclusione, la vendita del patrimonio immobiliare da parte della (…), ente di diritto privato quanto alla soggettività giuridica, rientra nella sua sfera di capacità negoziale privata.

Non solo: a tutto concedere, in caso di alienazione della res locata, è da escludere che il mancato rispetto del programma di dismissione possa avere comportato la nullità o l’annullabilità del contratto di locazione stipulato, perché la prelazione ha natura obbligatoria e non reale.

Infatti, la dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione non costituisce accettazione di proposta e non comporta immediato acquisto dell’immobile, ma determina l’insorgenza per entrambe le parti dell’obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo.

In caso di inadempienza delle parti all’obbligo a contrattare, deve ritenersi consentita la tutela in forma specifica di cui all’art.2932 c.c., nel concorso delle relative condizioni, trattandosi di norma applicabile indipendentemente dalla fonte, legale o convenzionale, dell’obbligo stesso.

Di talché, in assenza di specifica domanda in tal senso da parte della convenuta, quest’ultima, anche sotto tale profilo, risulta obbligata al pagamento del canone di locazione alla scadenza pattuita.

In conclusione, la domanda di risoluzione contrattuale va accolta, così come proposta: infatti, è pacifico che la conduttrice sia venuta meno alla principale prestazione dovuta per contratto omettendo di pagare il canone dovuto mensilmente, per un consistente lasso di tempo: trova applicazione, infatti, l’art. 5 della L. n. 392 del 1978 che determina ex lege quale motivi di risoluzione il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

In materia di locazione ad uso abitativo, dunque, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c., non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55 della L. del 27 luglio 1978 n.392 (v. Cass. del 21.6.2017 n. 15348).

In ogni modo, l’omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l’intera economia del contratto, ovverosia l’equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale (“l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto” (v. Cass. n.959.1980).

Ancora, “l’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento” (v. Cass. n.4096.1978).

Deve, quindi, provvedersi come in dispositivo, con la conferma dell’ordinanza di rilascio e la condanna della convenuta al pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori intimati (mensilità da febbraio 2015 al febbraio 2017), pari a Euro 21.149,75, come da dettagliato estratto conto, in atti, non specificamente contestato (ex art. 115 c.p.c.) dalla parte convenuta, oltre canoni successivi scaduti ed a scadere fino al rilascio dell’immobile ed interessi legali dalle scadenze al saldo.

Com’è noto, infatti, una volta risolto il contratto, resta l’obbligo dell’occupante dell’immobile, già conduttore, di versare almeno il canone legalmente dovuto, giacché “il canone convenuto, che a norma dell’art. 1591 c.c. il conduttore in mora è tenuto a corrispondere sino alla riconsegna (cd. indennità di occupazione) costituisce il parametro di riferimento per la quantificazione del danno minimo da risarcire al locatore, versando il relativo importo” (v. Cass. n. 1684/10).

Non ricorrono le ragioni idonee a far luogo alla compensazione delle spese di lite, anche considerato il tenore e contenuto delle eccezioni sollevate in giudizio dalla difesa della convenuta: quindi, la soccombenza regola le spese che vengono liquidate ai sensi del D.M. n. 55 del 2014.

P.Q.M.

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, conclusione e deduzione disattesa, così provvede:

accoglie le domande svolte, in citazione, dalla (…) S.p.A., nella qualità di Società di (…) denominato “Fondo (…)”, e per l’effetto:

dichiara risolto, per inadempimento grave della conduttrice, il contratto di locazione inerente all’immobile in R. via (…);

conferma l’ordinanza di rilascio, ivi compreso il termine di esecuzione (già trascorso);

condanna la convenuta al pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori intimati (mensilità da febbraio 2015 al febbraio 2017), pari a Euro 21.149,75, oltre canoni successivi scaduti ed a scadere fino al rilascio dell’immobile ed interessi legali dalle scadenze al saldo;

condanna la convenuta a rifondere, in favore della controparte, le spese di lite, che liquida in Euro 2.510,00, di cui Euro 250,00 per esborsi, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.

Così deciso in Roma il 21 marzo 2019.

Depositata in Cancelleria il 21 marzo 2019.