In tema di servitù di passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso, il riferimento, di cui all’art. 1052 comma 2 c.c., alle valutazioni dell’autorità giudiziaria in ragione delle esigenze dell’agricoltura o dell’industria, deve essere interpretato anche alla luce della L. n. 135 del 2001, ai sensi della quale per agevolare il turismo sono promosse azioni per il superamento degli ostacoli, che si frappongono alla fruizione dei servizi turistici.
Tribunale Roma, Sezione 7 civile Sentenza 13 settembre 2018, n. 17239
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicola Saracino
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 85377/2016 promossa da:
(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. RO.MA. e dell’avv. VE.CA. ((…)) VIA (…) 00162 ROMA; elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. RO.MA.
ATTORE
contro
(…) S.R.L. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. LA.IV., elettivamente domiciliato in VIA (…) C/O MA.RO. presso il difensore avv. LA.IV.
CONVENUTA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Per lo svolgimento del processo si può fare diretto riferimento alla memoria conclusionale di parte convenuta, con gli opportuni adattamenti.
Con atto di citazione del 14 novembre 2016, il sig. F. conveniva in giudizio (…) avanti al Tribunale di Roma, chiedendo di: I) accertare di essere l'”esclusivo proprietario della corte annessa all’interno n. 4, della palazzina C. del condominio di Via A. n. 641 in R., censito al catasto fabbricati del Comune di Roma, al foglio (…), particella (…), subalterni graffati 97 e 98, zona censuaria 5, categoria (…), classe (…), vani 5″, II) di dichiarare “l’inesistenza di alcun diritto della (…) s.r.l. sulla predetta porzione immobiliare”; III) per l’effetto di “disporre il ripristino dello status quo ante, mediante l’abbattimento a cura e spese della convenuta di tutte le opere ivi edificate, con richiesta di indennizzo per l’occupazione senza titolo dell’area per oltre 10 anni, da quantificarsi in via equitativa ed in ogni caso in una somma non inferiore ad Euro 25.000”.
Con comparsa di costituzione e risposta del 15 febbraio 2017 si costituiva in giudizio (…) domandando, in via preliminare, l’autorizzazione a chiamare in causa (…) S.r.l., in qualità di dante causa del terreno per cui è causa, al fine di essere tenuta indenne da qualsiasi danno che la convenuta potrebbe subire nella denegata (e non creduta) ipotesi in cui le domande attoree dovessero essere accolte e formulando le seguenti conclusioni: “1) accertare e dichiarare che (…) S.r.l. è proprietario esclusivo delle scale di emergenza per cui è causa e della relativa area su cui esse insistono, come specificata in narrativa, in forza del contratto di compravendita del 10 aprile 2006 e, per l’effetto, rigettare le domande formulate dal signor (…); in via subordinata: 2) accertare e dichiarare che (…) S.r.l. è proprietario esclusivo in forza di usucapione delle scale di emergenza per cui è causa e della relativa area su cui esse insistono, come specificata in narrativa e, per l’effetto, rigettare le domande formulate dal signor (…); in via di ulteriore subordine: 3) accertare e dichiarare che (…) S.r.l. ha acquisito in forza di usucapione una servitù di passaggio sulle scale di emergenza per cui è causa e sulla relativa area su cui esse insistono, come specificata in narrativa, a carico dell’immobile di proprietà del signor (…) posto al piano terra, all’interno n. 4, della palazzina (…) del condominio di Via (…), censito al catasto fabbricati del Comune di Roma, al foglio (…), particella (…), subalterni graffati 97 e 98, zona censuaria 5, categoria (…), classe (…), vani 5, e a favore dell’immobile di proprietà di (…) S.r.l. censito al catasto fabbricati del Comune di Roma sub foglio (…), particella (…), sub (…), zona 4, sito in via (…) piani T e S2; in via ancora subordinata: 4) costituire ex artt. 1051 e ss. c.c. una servitù coattiva di passaggio sulle scale di emergenza per cui è causa e sulla relativa area su cui esse insistono, come specificata in narrativa, a carico dell’immobile di proprietà del signor (…) posto al piano terra, all’interno n. 4, della palazzina (…) del condominio di Via (…), censito al catasto fabbricati del Comune di Roma, al foglio (…), particella (…), subalterni graffati (…), zona censuaria 5, categoria (…), classe (…), vani 5, e a favore dell’immobile di proprietà di (…) S.r.l. censito al catasto fabbricati del Comune di Roma sub foglio (…), particella (…), sub (…), zona 4, sito in via (…); in via subordinata rispetto alle domande sub 1 e 2 (e quindi per il denegato caso di accoglimento, totale o parziale, delle domande avversarie o, ancora, in caso di accoglimento di una delle domande sub nn. 3 o 4): 5) condannare (…) s.r.l. a tenere indenne (…) s.r.l. rispetto a ogni somma che quest’ultima sia condannata a corrispondere al signor (…) (anche a titolo di eventuale indennizzo e spese legali), nonché a risarcire ogni danno che (…) s.r.l. medesima subirà in caso di accoglimento, totale o parziale, delle domande del signor (…); in ogni caso: 6) con vittoria di spese e competenze di lite, oltre IVA, CPA e accessori di legge”.
In particolare, l’esponente rilevava:
– di aver acquistato da (…) s.r.l. le porzioni catastali indicate nell’atto di compravendita e le relative dipendenze, pertinenze e servitù, inclusa l’area sulla quale è stata costruita la scala di emergenza per cui è causa;
– di essere divenuta comunque proprietaria dell’area sui cui sorgono le scale per usucapione ex art. 1159 c.c. ovvero ex art. 1058 c.c.;
– che nel caso di specie sussistono in ogni caso i presupposti ex artt. 1051, primo comma e 1052 c.c. affinché l’Autorità Giudiziaria possa costituire un diritto di servitù di passaggio a favore dell’immobile di proprietà di (…), posto che la normativa antincendio di riferimento richiede la presenza di una serie di uscite di emergenza (tra cui quella per cui è causa) necessarie per permettere alla convenuta di esercitare nell’immobile in questione la propria attività imprenditoriale.
Con provvedimento del 22 febbraio 2017, il Tribunale riteneva di non autorizzare la chiamata in causa di (…) s.r.l. poiché l’ampliamento del contraddittorio avrebbe dilatato i tempi del giudizio.
All’udienza del 7 marzo 2017, l’Ill.mo Giudice adito concedeva i termini ex art. 183, comma sesto, c.p.c., riservandosi sull’ammissione dei mezzi istruttori e sulla fissazione dell’udienza successiva.
Con provvedimento del 14 giugno 2017, veniva ammessa consulenza tecnica d’ufficio con il seguente quesito: “previo accesso e svolti tutti gli accertamenti ritenuti utili, dica il CTU se l’attuale ubicazione della scala antincendio al servizio dei locali di parte convenuta sia quella meno onerosa per il fondo servente; riferisca se detto elemento risulti necessario per l’esercizio dell’attività svolta dalla convenuta; calcoli il valore dell’indennità eventualmente spettante al titolare del fondo servente”.
Espletata la CTU, il Giudice – ritenuta la causa matura per la decisione – fissava udienza di precisazione delle conclusioni, incombente cui le parti provvedevano in data 11 aprile 2018. Dopodiché la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione di termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c.
Le parti hanno acquistato i rispettivi immobili, da diversi danti causa, in epoca piuttosto ravvicinata, l’attore il 23 febbraio 2006 e la convenuta il 10 aprile 2006.
L’attore sostiene che l’apertura con scala dal locale sottostante e sfociante nel suo giardino venne realizzata subito dopo il suo acquisto, nell’anno 2006; la convenuta ne afferma la preesistenza in base alla planimetria allegata alla denunzia di inizio attività dei lavori del 2005 che già la riportava graficamente, documento la cui valenza probatoria è messa in discussione dall’attore in quanto atto di parte.
In base alla presunzione logica secondo la quale l’attore, ove si fosse avveduto di modifiche peggiorative al suo bene immobile apportate da terzi poco tempo dopo l’acquisto, avrebbe reagito giudizialmente con gli opportuni strumenti (azione possessoria) lascia preferire la tesi della preesistenza dell’apertura, così come del resto riportato proprio nella denuncia di inizio attività dei lavori per conto della convenuta che non vi è motivo di ritenere apoditticamente falsa, come ipotizza invece l’attore. I lavori avranno semmai riguardato l’ammodernamento della scala che era comunque preesistente, non avendo senso comune che il proprietario tolleri innovazioni peggiorative del proprio immobile, per giunta appena acquistato, senza lasciare alcuna traccia scritta di una qualche reazione, atteggiamento recessivo protrattosi per circa dieci anni.
D’altro canto non può essere seguita neppure la tesi della convenuta ad avviso della quale la servitù di passaggio – se non anche il diritto dominicale sulla porzione di corte ove sfocia la scala – sarebbero annoverate nel bene immobile dalla stessa acquistato, attraverso un generico richiamo alle servitù attive o passive ovvero allo stato di fatto dell’immobile compravenduto, formule che evidentemente non soddisfano i requisiti minimi di determinabilità dell’oggetto del diritto reale trasferito, sia esso la proprietà ovvero la servitù, neppure sommariamente descritta nell’atto di acquisto di (…).
Da questa premessa discende anche l’inesistenza del titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto del quale è invocata l’usucapione decennale.
Non resta che da esaminare, pertanto, la domanda riconvenzionale di costituzione coattiva della servitù. A tal riguardo la giurisprudenza più recente, anche in seguito all’intervento della Corte Costituzionale (sent. n. 167 del 1999), ha esteso la portata dell’art. 1052 c.c.cui ricorrere “non solo per esigenze dell’agricoltura o dell’industria, ma anche a tutela di esigenze abitative, da chiunque invocabili … Nell’equilibrata applicazione dell’istituto, peraltro, la domanda, proposta a norma della ricordata disposizione, può essere accolta a condizione che sussista l’assenso dell’autorità di vigilanza sul territorio e che il passaggio imposto non comporti un sacrificio, per il fondo servente, maggiore del beneficio per quello dominante, con possibilità di derogare al limite imposto dall’art. 1051, ultimo comma, c.c. (che esonera da servitù case, cortili, giardini ed aie) solo previa accorta ponderazione degli interessi e con adeguato impiego dello strumento dell’indennità, previsto dall’art. 1053 c.c..” (così Cass. civ., sez. II, 10/04/2018, n. 8817).
Proprio i suindicati criteri inducono ad accogliere la domanda di costituzione della servitù coattiva di passaggio invocata dalla società convenuta, già dotatasi delle autorizzazioni amministrative che erano state concesse proprio in considerazione del passaggio insistente sul fondo dell’attore, passaggio che anche il consulente tecnico d’ufficio ha reputato indispensabile per l’esercizio dell’attività svolta nell’immobile di proprietà di (…) (si vedano pagg. 8 e ss. della relazione). Del resto lo stesso concetto di “industria” è piuttosto lato, essendosi affermato che “In tema di servitù di passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso, il riferimento, di cui all’art. 1052 comma 2 c.c., alle valutazioni dell’autorità giudiziaria in ragione delle esigenze dell’agricoltura o dell’industria, deve essere interpretato anche alla luce della L. n. 135 del 2001, ai sensi della quale per agevolare il turismo sono promosse azioni per il superamento degli ostacoli, che si frappongono alla fruizione dei servizi turistici” (Cass. civ., sez. II 21 febbraio 2013 n. 4418).
Lo stato di fatto preesistente all’acquisto dei rispettivi beni immobili ad opera delle parti in causa diviene, in forza del presente pronunciamento, conforme al diritto dovendosi disattendere le obiezioni dell’attore che indica altri fondi parimenti costituiti da giardini pertinenziali la sede più opportuna della costituenda servitù, in quanto l’astratta esistenza di alternative non priva l’odierno convenuto della legittimazione passiva rispetto alla domanda di costituzione del diritto reale di servitù, non essendo ipotizzabile l’obbligo dell’interessato di rivolgerla contro tutti i proprietari di fondi che astrattamente offrono sbocco sulla via pubblica.
Alla misura dell’indennità deve pervenirsi non solo considerando il valore venale della modesta porzione del fondo servente interessato dallo sbocco della scala antincendio ma tenendo conto della limitazione alla normale fruibilità di un giardino pertinenziale di una civile abitazione, esposto al potenziale transito di estranei sia pure protetto da adeguato muretto di separazione. Combinando i suddetti criteri ritiene il decidente congruo stabilire in 8.000,00 Euro l’indennità dovuta dalla convenuta all’attore in forza dell’art. 1053 c.c.che fa specifico riferimento al “danno” conseguente al passaggio. A tale importo vanno aggiunti ulteriori 2.000,00 Euro a compensazione dell’occupazione della porzione di fondo dal 2006 ad oggi in assenza di un valido titolo del passaggio di fatto imposto sul suo fondo.
La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese di questo giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
in accoglimento della domanda riconvenzionale subordinata della società convenuta costituisce, in forza dell’art. 1052 cod. civ., la servitù di passaggio sul fondo dell’attore (…) posto al piano terra, all’interno n. 4, della palazzina C. del condominio di Via (…) in (…), censito al catasto fabbricati del Comune di Roma, al foglio (…), particella (…), subalterni graffati (…), zona censuaria 5, categoria (…), classe (…), vani 5, sull’area di complessivi mq. 6,05 ove attualmente si trova la scala di emergenza, a favore dell’immobile di proprietà di (…) s.r.l. censito al catasto fabbricati del Comune di Roma sub foglio (…), particella (…), sub (…), zona 4, sito in via (…) piani T e S2, così come da rappresentazione grafica contenuta nell’all. n. 3 alla relazione di consulenza tecnica d’ufficio; condanna (…) s.r.l. al pagamento, a titolo di indennità per il danno arrecato dal passaggio – anche dall’anno 2006 ad oggi in accoglimento della relativa domanda dell’attore – al pagamento della complessiva somma, già rivalutata, di Euro 10.000,00.
Ordina al competente Conservatore dei RR.II. di procedere, su istanza dell’interessato, alle opportune annotazioni, trascrizioni e/o iscrizioni.
Respinge ogni diversa domanda.
Stante la reciproca parziale soccombenza, compensa le spese di causa, ponendo a definitivo carico di tutte le parti in solido le spese della consulenza tecnica d’ufficio già separatamente liquidate.
Così deciso in Roma il 13 settembre 2018.
Depositata in Cancelleria il 13 settembre 2018.