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una volta proposta l’ordinaria domanda ai sensi dell’art. 1453 c.c., con l’intimazione di sfratto per morosità, non è poi possibile mutarla in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione ope legis ex art. 1456 c.c., trattandosi di domande tra loro radicalmente diverse sia per quanto concerne il petitum (perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell’art. 1453, si chiede una sentenza costitutiva, mentre con quella di cui all’art. 1456, si postula una sentenza dichiarativa), sia per quanto concerne la causa petendi (perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’art. 1453, il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole mentre, nell’altra, esso è dato dalla violazione ex se della clausola risolutiva espressa).
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
Tribunale Milano, Sezione 13 civile Sentenza 14 giugno 2018, n. 6802
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa E. Antenore, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 53115/2017 r.g. promossa da:
(…) SRL (C.F./P.I. (…)), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dall’avv. CO.GI., elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore,
RICORRENTE
contro
COMPAGNIA DELLA (…) (C.F./P.I. (…)), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dall’avv. FE.CL., elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore,
RESISTENTE
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità (Art. 658 c.p.c.)- uso diverso
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. La vicenda processuale
Con atto di intimazione di sfratto per morosità notificato il 2.10.2017 la società (…) s.r.l., quale mandataria per l’amministrazione degli immobili di proprietà della (…), assumendo che la società intimata COMPAGNIA DELLA (…) (nel prosieguo indicata anche solo come (…)), conduttrice di immobile sito in M. via (…), si era resa morosa nel pagamento di canoni di locazione ed oneri di gestione per il periodo 1.4.2017/30.9.2017, come da bollette mensili prodotte, per l’importo complessivo di Euro52.520,13 intimava alla suddetta società sfratto per morosità, convenendo la stessa avanti questo Tribunale per ivi sentire dichiarare la convalida dell’intimato sfratto e la fissazione del termine per l’esecuzione. Chiedeva altresì emettersi ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti nonché per quelli di prossima scadenza fino al rilascio dell’immobile.
All’udienza del 16.11.2017 si costituiva in giudizio l’intimata che eccependo di aver già provveduto al versamento dell’importo di Euro 27.651,03, consegnava alla procuratrice dell’intimante due assegni circolari dell’importo complessivo di Euro 24.998,13. L’intimata deduceva di aver così sanato la morosità oggetto del procedimento e di aver pagato gli interessi moratori maturati sugli importi dovuti e si opponeva alla convalida.
A seguito della opposizione dell’intimata il Giudice ha provveduto alla conversione del rito, assegnando alle parti termine per il deposito delle memorie integrative.
Le parti, dopo il deposito delle memorie integrative, hanno discusso la causa all’udienza odierna e, all’esito, il Giudice dà lettura della presente sentenza.
2. La domanda di risoluzione del contratto stante l’omesso pagamento delle competenze legali relative al procedimento di convalida
La suddetta domanda va rigettata. Ed invero, il pagamento delle competenze legali relative al procedimento di convalida non è una obbligazione accessoria a quelle spettanti al conduttore che sono oggetto del contratto di locazione. In particolare, essa attiene alla ripartizione delle spese di lite tra le parti e presuppone un provvedimento decisorio del giudice. Ne consegue che la mancata refusione delle spese processuali non costituisce grave inadempimento ai sensi dell’art. 1453 c.c.
3. La domanda subordinata di risoluzione di diritto per operatività della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 8 del contratto di locazione.
In via subordinata la ricorrente con la memoria integrativa ha dichiarato di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 8 stante il mancato pagamento dei canoni di locazione maturati e non pagati dopo la notificazione dell’atto di intimazione ovvero a decorrere dal 1.10.2017. La resistente ha eccepito la novità della domanda e, quindi, la sua inammissibilità.
L’eccezione è fondata. E’ noto il consolidato principio giurisprudenziale per il quale una volta proposta l’ordinaria domanda ai sensi dell’art. 1453 c.c. , con l’intimazione di sfratto per morosità, non è poi possibile mutarla in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione ope legis ex art. 1456 c.c., trattandosi di domande tra loro radicalmente diverse sia per quanto concerne il petitum (perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell’art. 1453, si chiede una sentenza costitutiva, mentre con quella di cui all’art. 1456, si postula una sentenza dichiarativa), sia per quanto concerne la causa petendi (perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’art. 1453, il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole mentre, nell’altra, esso è dato dalla violazione ex se della clausola risolutiva espressa) – cfr. Cass. 24207/2006; Cass. 11864/2015; Cass. 10691/2016.
Né si può affermare che la domanda sia ammissibile in virtù di altro principio affermato dalla Corte di Cassazione secondo il quale l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l’ordinaria domanda di accertamento e di condanna, e nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di proporre una domanda nuova (cfr. Cass. 8336/2004; Cass. 21242/2006; Cass. 23908/2006; Cass. 15399/2010; Cass, 2017/7430). Ciò in quanto, nel caso di specie, la ricorrente non ha proposto una domanda nuova che si aggiunge a quella originaria, ma una domanda che si sostituisce a quest’ultima. Ed infatti la ricorrente chiede accogliersi la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per mancato pagamento dei canoni solo in via ulteriormente gradata.
3. La domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 per fatto e colpa della conduttrice avanzata in via di ulteriore subordine
In via ulteriormente subordinata controparte ha chiesto accertarsi e dichiararsi il grave e reiterato inadempimento della conduttrice: a) per aver la stessa provveduto al pagamento dei canoni relativi al 2 e 3 trimestre 2017 solo a seguito della notifica di sfratto per morosità e b) per non aver la stessa provveduto al pagamento dei canoni di locazione relativi al 4 trimestre 2017 ed al 1 trimestre 2018, per complessivi Euro 54.073,15.
La domanda è fondata. Ed infatti è noto che la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore, in relazione alle locazioni non abitative, è affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 c.c., con la conseguenza che se ne deve accertare la gravità in concreto, e dunque l’idoneità a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l’intera economia del rapporto, ed a determinare un notevole ostacolo alla sua prosecuzione.
Ebbene, nel caso di specie, non è contestato che la conduttrice abbia pagato i canoni e gli accessori riferiti alle mensilità da aprile a luglio 2017 solo dopo la notificazione dell’atto di intimazione, ovvero a mezzo di reiterati pagamenti effettuati in data 10.11.2017 e 16.11.2017 (cfr. doc. 2 e 3, fasc. res.). Aggiungasi che da allora nulla (…) ha più pagato pur continuando a godere dell’immobile. Né si può sostenere con ragione che la colpa della conduttrice debba essere esclusa stante la tolleranza della locatrice ad accettare i pagamenti in ritardo in quanto (…) non ha provato una tale condotta di (…) S.r.l.. Infine, la colpa della debitrice non è neppure esclusa dalla circostanza allegata e provata secondo cui (…) non avendo ricevuto dal cessionario d’azienda che esercita l’attività imprenditoriale nell’immobile il relativo canone (cfr. doc. 5 e 6, fasc. res.), a sua volta, non è riuscita ad adempiere alle sue obbligazioni. Ed infatti, la scelta del contraente rivelatosi insolvente rientra nella sfera propria della debitrice e non produce effetti nei confronti della ricorrente creditrice.
In conclusione, tenuto conto del comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo protrarsi in corso di causa, sussiste il grave inadempimento di (…) ai sensi dell’art. 1453 c.c. e va dichiara la risoluzione del contratto di locazione.
Alla declaratoria di risoluzione del contratto consegue la condanna di (…) s.r.l. al rilascio, in favore dell’istante, dell’unità immobiliare sita in M. via (…), identificata al fg. (…), mapp. (…), sub. (…) N.C.E.U. Comune di M., libera di persone e cose, nella piena disponibilità dell’istante. Tenuto conto della entità della morosità accumulata, ai sensi dell’art. 56 L. n. 392 del 1978, viene fissato per l’esecuzione il termine di un mese.
Va accolta, infine, la domanda di condanna di (…) al pagamento dei canoni di locazione relativi al 4 trimestre 2017 (Euro 27.651,03), al 1 trimestre 2018 (Euro 26.422,12) e al 2 trimestre 2018 (Euro 27.741,56) per complessivi Euro 81.685,68, in quanto l’importo è corretto tenuto conto della entità dei canoni previsti nel contratto prodotto dalla ricorrente sub doc. 2. (…) va condannata, altresì, come richiesto, al pagamento dei canoni che andranno a scadere sino al rilascio dell’immobile e oltre agli interessi moratori dalle singole scadenze al saldo.
4. Le spese di lite
Le spese di lite, comprensive di quelle relative al procedimento di convalida, seguono la soccombenza prevalente di (…) e vengono liquidate in dispositivo avuto riguardo al valore della controversia e ai parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza rigettate, così dispone:
1) rigetta la domanda principale e la domanda subordinata proposte dalla ricorrente (…) S.r.l.;
2) accoglie la domanda avanzata in via di ulteriore subordine dalla ricorrente (…) S.r.l. e, per l’effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo intercorso tra le parti e concluso in data 29.08.2012 avente ad oggetto l’immobile sito in M. via (…) per grave inadempimento della conduttrice;
3) condanna la resistente al rilascio dell’immobile in favore della ricorrente libero da persone e cose entro il 14.07.2018;
4) condanna la resistente al pagamento in favore della ricorrente della somma di Euro 81.685,68, a titolo di canoni di locazione relativi al 4 trimestre 2017, 1 e 2 trimestre 2018, oltre al pagamento dei canoni che andranno a scadere sino al rilascio dell’immobile e oltre agli interessi moratori dalle singole scadenze al saldo;
5) condanna la resistente alla refusione delle spese del giudizio in favore della ricorrente liquidate in Euro 7.000,00 per compenso professionale e in Euro 412,77 per spese, oltre rimborso spese generali 15%, I.v.a. e Cassa Avvocati alle rispettive aliquote di legge.
Così deciso in Milano il 14 giugno 2018.
Depositata in Cancelleria il 14 giugno 2018.