Sfratto per morosità opposizione alla convalida e richiesta termine di grazia

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55 L. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che – a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l’importo della spese processuali. Deve al riguardo osservarsi che l’inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c.. Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c.solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 4 ottobre 2018, n. 18979

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 63377 dell’anno 2017 e vertente

TRA

(…) e (…), parte elettivamente domiciliata in Roma, Via (…), presso lo studio dell’Avv. PA.LU. e dell’Avv. SA.AL., che la rappresentano e difendono come da procura in atti

ATTORE

E

(…), parte elettivamente domiciliata in Pomezia (Roma), Via (…), presso lo studio dell’Avv. CA.DA., che la rappresenta e difende come da procura in atti

CONVENUTO

OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità.

All’udienza del 4.10.2018, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA

dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Le parti istanti sono comproprietarie di un immobile sito in R. alla via (…), foglio (…), particella (…), subalterno (…), categoria catastale (…);

tale immobile veniva concesso in locazione, ad uso di abitazione, al Sig. (…), in virtù di contratto di locazione di natura transitoria sottoscritto in data 05.10.2016 e regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Roma il 21.10.16 serie 3T n. 7274, per il periodo dal 05.10.2016 al 04.04.2018; il canone annuo fissato dalle parti è pari ad Euro 18.000,00 (diciottomila/00), da pagarsi in rate mensili uguali pari ad Euro 1.500,00 (millecinquecento/00), entro e non oltre il giorno 5 di ogni mese; il conduttore si era altresì impegnato a sostenere il costo dei consumi di luce, gas e nettezza urbana per tutto il periodo di durata del contratto, fornendo al locatore le relative ricevute di pagamento;

Parte intimante lamenta il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di giugno e luglio 2017, per un ammontare pari ad Euro 3.000,00 ed il pagamento degli oneri accessori per un ammontare pari ad Euro 1.804,34 così suddivise: fornitura gas per Euro 1.482,88 (come da bollette ENI n. (…) del 18.05.2017 per Euro 871,50 e n.(…) del 13.07.2017 per Euro 611,38) e fornitura energia elettrica per Euro 321,46 (coma da bollette Servizio Elettrico Roma n. (…) del 11.05.2107 per Euro 161,68 e n. (…) del 14/07/2017 per Euro 159,78), per un ammontare complessivo della morosità di Euro 4.804,34.

Essendo risultata vana ogni diffida al pagamento, gli odierni attori intimavano al conduttore Sig. (…), lo sfratto per morosità con invito a lasciare immediatamente libero da persone e/o cose l’immobile sito in R., alla Via (…), nella piena disponibilità degli istanti e chiedevano accogliersi le seguenti conclusioni:

1) convalidare lo sfratto per morosità ed ordinare al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce all’atto di citazione;

2) emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, a suo carico, della somma di Euro 4.804,34 per canoni ed oneri accessori scaduti e da scadere, oltre interessi, spese e competenze professionali;

3) in subordine, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.;

4) dichiarare, in ogni caso, risolto il contratto di locazione dell’unità immobiliare ad uso di abitazione transitoria di cui in premessa per il grave inadempimento perpetrato dal conduttore, con condanna del medesima al rilascio.

All’udienza di fase sommaria si costituiva il conduttore intimato, opponendosi alla convalida e rassegnando le seguenti conclusioni:

accertata e dichiarata l’insussistenza dei requisiti di legge per la sussistenza di un contratto ad uso transitorio, voglia il Tribunale:

provvedere alla sua conversione nel modello legale di durata di quattro anni più quattro anni;

provvedere alla fissazione di un canone mensile pari a Euro 1.004,65 – valore medio della locazione secondo gli accordi tra proprietari ed inquilini in vigore per il Comune di Roma – località (…), a far data dalla data del contratto di locazione e a seguire;

riconoscere il credito del Sig. V. pari ad Euro 8.468,00 ovvero la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, eventualmente da portare in compensazione;

accertare e dichiarare che nessuna somma è dovuta dal Sig. (…) ai Signori (…) e (…) a partire dal mese di agosto 2017 a fronte del mancato godimento dell’immobile per distacco del gas.

Con Provv. del 27 settembre 2017, il Giudice

…”rilevato che il contratto di locazione posto a fondamento dell’azione non può qualificarsi come transitorio in assenza dei requisiti previsti, che pertanto per esso deve configurarsi un vizio di nullità parziale limitatamente ai termini della durata, la quale va ricondotta ex lege, in virtù della riqualificazione automatica delle clausole nulle, alla durata di anni 4+4 prevista per i contratti ad uso abitativo, senza che tale nullità parziale infici di invalidità l’intero contratto, in ottemperanza al principio di conservazione degli atti giuridici;

atteso altresì che non vi è motivo di ritenere che il contratto così stipulato si assoggetti alla disciplina del canone agevolato, difettandone in toto i requisiti”…, ordinava al resistente – conduttore, Sig. (…), di rilasciare ai ricorrenti – locatori, Sig.ri (…) e (…), l’immobile oggetto di causa, sito in R. alla via (…), fissando per l’esecuzione del rilascio, la data del 30 ottobre 2017 e per la prosecuzione del giudizio, nelle forme del rito locatizio, la data del 7 febbraio 2018.

Il Giudice assegnava quindi ai ricorrenti termine perentorio fino a 30 giorni prima dell’udienza, ed alla parte convenuta successivo termine perentorio fino a 10 giorni prima dell’udienza, per provvedere all’integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.

Veniva quindi esperito con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione tra le parti.

La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all’odierna udienza. La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.

Infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dai quale risulta l’obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone nei termini espressi nell’atto introduttivo del giudizio, è stata data prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.

E’ principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della L. n. 392 del 27 luglio 1978” (Cass. 23257/2010).

In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell’art. 5 della L. n. 392 del 27 luglio 1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell’ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell’obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall’art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor giustificato dall’interesse primario di mantenere l’abitazione.

La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell’inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l’apprezzamento della non scarsa importanza dell’inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell’inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. In questo senso si è espressa con giurisprudenza costante e conforme la Suprema Corte “in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’art. 5 della L. n. 392 del 27 luglio 1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori” (Cass. Civ. 8628/2006).

Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341). Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell’art. 55 della L. n. 392 del 1978, l’invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell’ordinanza di convalida, mediante l’adempimento dell’obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.

Tuttavia nel caso specifico, l’invocazione dell’art. 55 L. n. 392 del 1978 non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l’opposizione e proseguire nel giudizio di merito.

In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l’altra, in quanto “In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55 L. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che – a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l’importo della spese processuali” (da ultimo Cass. Civ. 24.03.2006 n. 6636).

Deve al riguardo osservarsi che l’inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).

Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c.solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.

Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell’immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa. La sussistenza del grave inadempimento in capo al conduttore è questione assorbente di ogni altra eccezione sollevata nel corso del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da (…) e (…) con atto di citazione notificato nei confronti di (…) così decide:

dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l’immobile ad uso abitativo sito in R., alla via S. n. 101, foglio (…), particella (…), subalterno (…), categoria catastale (…), la cui riconsegna è avvenuta in data 5.03.2018, come da copia del verbale di rilascio versata in atti;

condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 12.345,00 alla data dell’avvenuto rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice degli oneri accessori per la somma di Euro 2.397,00 risultanti dalla documentazione versata agli atti;

condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.900,00 di cui Euro 900,00 per esborsi, ed Euro 2.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.

Così deciso in Roma il 4 ottobre 2018.

Depositata in Cancelleria il 4 ottobre 2018.