Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti. Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo.
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Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 9 aprile 2019, n. 7810
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n. 60304 dell’anno 2018 e vertente
TRA
SOCIETÀ DEI (…), in persona del legale rappresentane pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, via (…), presso lo studio degli Avv.ti FA.BE. E LE.DE., che la rappresentano e difendono come da procura in atti
ATTORE
E
(…), parte elettivamente domiciliata in Roma, via (…), presso lo studio dell’Avv. FI.EN., che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All’udienza del 9.04.2019, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
FATTO E DIRITTO
Con atto notificato il 26/02/2018 la Società dei (…) intimava alla Sig.ra (…) lo sfratto per morosità in relazione alla porzione immobiliare sita in R. alla via di S. C. n. 61 int.12, concessa in locazione in forza del contratto del 9/10/17.
Si costituiva la conduttrice opponendosi alla convalida dello sfratto ed allegando l’intervenuto pagamento della morosità intimata.
A fronte dell’opposizione svolta dalla conduttrice e della istanza della Società dei (…) il Giudice disponeva il mutamento del rito, autorizzando il deposito di memorie integrative.
La Società dei (…) provvedeva quindi al tempestivo deposito della autorizzata memoria con la quale, dato atto del pagamento dei canoni e degli oneri condominiali contestati nell’intimazione di sfratto da parte della conduttrice, evidenziava che il richiamato versamento era stato effettuato dalla Sig.ra (…) solamente il 14/09/18, dopo la notifica della intimazione di sfratto del 31/07/18 e solamente alla immediata vigilia dell’udienza del 20/09/18, fissata per la convalida dello sfratto intimato.
Sottolineava la evidente violazione delle obbligazioni contrattuali da parte della conduttrice, stante il mancato pagamento dei canoni nei termini previsti dal regolamento contrattuale.
Evidenziava e documentava che la Sig.ra (…) si era resa responsabile già in precedenza della medesima violazione, omettendo il pagamento dei canoni relativi a gennaio e febbraio 2018, costringendo la locatrice alla notifica di altra intimazione di sfratto per morosità. Anche in tale occasione la conduttrice aveva provveduto al pagamento dei canoni solamente a seguito della notifica dell’intimazione ed alla vigilia dell’udienza di convalida.
In forza di tali circostanze di fatto la parte attrice contestava la evidente e reiterata violazione delle obbligazioni contrattuali da parte della conduttrice.
Anche la Sig.ra (…) provvedeva al deposito della memoria integrativa con cui eccepiva l’improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del tentativo di mediazione e l’infondatezza in fatto e diritto delle pretese di parte ricorrente. Al fine di evidenziare l’infondatezza del rilievo avversario parte attrice in data 20/12/18 provvedeva nuovamente al deposito del “verbale negativo del primo incontro di mediazione” presso (…) S.r.l. del 3/12/18.
La causa, esaurientemente istruita senza l’ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all’odierna udienza.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l’obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell’atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.
La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n. 8550/1999).
La valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell’ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto la gravità dell’inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all’entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione.
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l’aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all’interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull’economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
L’inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell’immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.
P.Q.M.
Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l’immobile ad uso commerciale sito in R., S. C. n. 61 int. 12;
condanna parte convenuta al rilascio dello stesso alla data del 15.05.2019;
condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 14.182,05 al mese di marzo 2019, (ammontando ciascun canone mensile ad Euro 2.537,50), oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell’immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;
condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.000,00 di cui Euro 100,00 per esborsi, ed Euro 1.900,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma il 9 aprile 2019.
Depositata in Cancelleria il 9 aprile 2019.