la tabella millesimale è il prospetto contenente i dati numerici espressi in millesimi che rappresenta per ogni unità immobiliare la quota di comproprietà delle parti comuni,dunque la misura del diritto di condominio riferito alla singola porzione immobiliare. Al contempo il dato rappresenta la quota di spesa di gestione per la manutenzione e la conservazione dei beni e dei servizi comuni di spettanza di ciascuna unità immobiliare.
Tribunale|Taranto|Sezione 1|Civile|Sentenza|3 aprile 2020| n. 721
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto, prima sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa Enrica Di Tursi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in I grado, iscritta al n. del R.G.C.7176-2016 riservata per la decisione all’udienza del 28-11-2019, promossa da
MA.CO., MA.AR. e PI.OL., rappresentati e difesi dagli Avv.ti Ro.Pr. e Fl.Pr.;
ATTORI
contro
CONDOMINIO VIALE (…) 37 TARANTO, in persona del suo amministratore pro tempore Pa.Lu., rappresentato e difeso dall’Avv. Al.No.;
CONVENUTO
I procuratori delle parti hanno concluso come da atti e verbali di causa;
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione del 27-09-2016 Ma.Co., Ma.Ar. e Pi.Ol. proprietari i primi due del locale commerciale sito al civico n. 35 e la terza proprietaria del contiguo locale commerciale al civico n. 33, convenivano in giudizio l’ente condominiale di questa via (…), deducendo quanto di seguito esposto:
che il summenzionato edificio condominiale si componeva di un piano terra, destinato a negozi e garage, di un piano ammezzato destinato a studio professionale, di tre piani superiori, destinati ad abitazione e di un quarto piano in cui vi sono due locali servizi;
che le tabelle millesimali da tempo in vigore nel condominio (che attribuivano al piano terra 453,08 millesimi ,ossia quasi la metà del valore millesimale dell’intero edificio e ai locali commerciali di proprietà di essi istanti ,che insieme costituivano una porzione pari a meno della metà dell’intero piano terra,attribuendo la tabella generale della proprietà rispettivamente 121,20 millesimi – civico 33 e 91,44 millesimi – civico 35), non rispecchiavano più i criteri di ripartizione proporzionale ex lege fra il valore delle singole unità e la misura del contributo spese a carico di ciascun condomino per il fatto che nel corso degli anni si era realizzato un ascensore a spese e a servizio solo di alcuni di essi condomini;
che inoltre, vi erano anche state delle variazioni di superficie e di volume nelle altre unità abitative;
che si era creata una evidente sproporzione tra il valore attribuito al piano terra e, conseguentemente, alle due unità immobiliari di loro proprietà, rispetto al valore degli altri piani dell’edificio;
che a seguito di istanza depositata il 24-06-2016 l’Organismo di Mediazione dell’Ordine degli Avvocati di Taranto designava quale mediatore tale Fl.Pu. che fissava quale primo incontro quello del 30-05-2016, poi rinviato al 12-07-2016;
che detto rinvio veniva comunicato al Condominio resistente con AR del 21/06/2016, ma il Condominio non vi partecipava, cagionando la chiusura del procedimento.
Alla luce di tali considerazioni gli attori instavano per la revisione giudiziale ex art. 69 disp. att. c.c. di dette tabelle oramai inadeguate alla nuova dedotta situazione.
Stabilito il contraddittorio, il Condominio convenuto respingeva le avverse ragioni in quanto infondate in fatto e in diritto ,eccependo e specificando quanto segue:
che la vicenda processuale poteva anche definirsi risolta ove mai gli attori avessero nel giudizio accettato le nuove tabelle millesimali già approvate in assemblea dagli altri condomini nella delibera del 20-02-2017 alla quale erano stati invitati anche gli odierni attori che non avevano però inteso prendervi parte;
che prima dell’effettivo utilizzo delle nuove tabelle l’assemblea aveva disposto di acquisire il parere favorevole dei condomini Ma.Ar. e Pi.Ol. i quali al momento non avevano manifestato alcuna volontà;
che ciò giustificava la cessazione della materia del contendere con compensazione delle spese di lite nel caso in cui gli attori avessero manifestato giustamente la volontà di approvare le tabelle millesimali sottoposte dall’Amm.re ai condomini dell’assemblea del 20-02-2017;
che in caso negativo esso condominio convenuto avrebbe resistito alla pretesa attrice,chiedendone il rigetto.
Acquisita agli atti varia e pertinente documentazione, la causa veniva assegnata in decisione nell’udienza del 28-11-2019 sulle conclusioni in atti.
La domanda è fondata e va accolta.
Osserva il giudice, preliminarmente che la tabella millesimale è il prospetto contenente i dati numerici espressi in millesimi che rappresenta per ogni unità immobiliare la quota di comproprietà delle parti comuni,dunque la misura del diritto di condominio riferito alla singola porzione immobiliare. Al contempo il dato rappresenta la quota di spesa di gestione per la manutenzione e la conservazione dei beni e dei servizi comuni di spettanza di ciascuna unità immobiliare.
In tema di condominio, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti, poiché i condomini, anche in mancanza di tale regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni, purché sia rispettata, a norma dell’art. 1123 c.c., la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della rispettiva proprietà esclusiva.
La formazione delle tabelle millesimali, inoltre, tranne quando queste siano state allegate ad un regolamento contrattuale, non richiede forma scritta ad substantiam, essendo desumibile anche da facta concludentia, quali il costante pagamento per più anni delle quote millesimali secondo criteri prestabiliti, invece della formale approvazione, fatta salva la possibilità del singolo condomino di impugnare la ripartizione delle spese quando questa non rispetti i criteri dettati dalla legge, per essere divergenti il valore della quota considerato ai fini delle spese e quello reale del bene in proprietà esclusiva (Cassazione civile, sez. II, 10/02/2009, n. 3245; Cass. 19 ottobre 1988 n. 5686).
Qualora la tabella millesimale sia allegata al regolamento condominiale di natura contrattuale, la stessa non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini o con sentenza del giudice, nell’ipotesi espressamente prevista dall’art. 69 delle disposizioni di attuazione del c.c. il quale contempla i presupposti, e non già il quorum di validità, della relativa deliberazione” (Cassazione civile 10 febbraio 2010 n. 2999 sez. II; In senso conforme cfr. Cass. 2 giugno 1999 n. 5399);
ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa – perché approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale – le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. (in relazione all’art. 1138, comma 3, c.c.) ovvero con atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. c.c. citato).
Ciò in quanto il regolamento condominiale di un edificio trae la sua forza vincolante non già dal consenso della semplice maggioranza dei condomini, bensì dalla volontà negoziale delle parti. Ne consegue che le modificazioni al regolamento di origine contrattuale possono essere apportate soltanto con il consenso di tutte le parti contraenti, o con la partecipazione al giudizio delle stesse, e non soltanto per deliberazione della maggioranza.
Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. (Cassazione civile, sez. II, 28/06/2004, n. 11960; Cass. S.U. 18477/2010).
Posto quanto sopra,nel caso di specie rileva significativamente a tal fine lo stesso comportamento processuale di parte convenuta,che, da un lato, ha ammesso per implicito la fondatezza della pretesa degli attori, che ha tentato di soddisfare con la formulazione di nuove tabelle, però non accettate dagli attori, e che, da altro lato, sostanzialmente ha condiviso le nuove tabelle millesimali formulate dal CTU fatta eccezione per il punto che attiene alla valenza ed incidenza sulla loro formulazione dell’ascensore di nuovo impianto nel complesso condominiale.
E’ pur vero e pacifico in causa, che tale ascensore è stato impiantato a spese di alcuni (e non di tutti) i condomini ,che ne usano, ma è anche vero che tale innovazione inerisce strutturalmente a tutte le unità che costituiscono il fabbricato,dato che quella innovazione ne comporta, la destinazione potenziale ex lege a servizio dei condomini che oggi ne sono esclusi in quanto costoro partecipano, sempre ex post,alle spese di impianto e di manutenzione,potendo ciascun partecipante servirsi della cosa comune sempre che non leda i diritti sui beni comuni o sulle singole proprietà esclusive(Cassazione civile, sez. II, 12/03/2019, n. 7028).
Al riguardo la Suprema Corte civile n. 3508-1999 ha precisato significativamente che ..
“la norma di cui all’art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l’approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune.
Ne consegue che, ricorrendo dette condizioni, il condomino ha facoltà di installare a proprie spese nella tromba delle scale dell’edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo”.
Tali considerazioni danno conto del fatto che non può bastare la sola appartenenza attuale dell’ascensore ad alcuni condomini per escluderlo per ciò solo dai parametri di valutazione utili per la formulazione delle tabelle millesimali.
Del resto, l’art. 68 disp. att. c.c. espressamente precisa che le tabelle millesimali debbano essere formulate con riferimento al “valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare” del complesso abitativo.
Nella specie è del tutto ovvio, più che intuitivo ,come la innovazione “ascensore”, di subentrato impianto nel complesso abitativo,inerendo funzionalmente all’uso ed al godimento ottimale degli appartamenti che serve, ne abbia di certo accresciuto il valore: quello che appunto funge da parametro ai fini che qui ci interessano.
Opina perciò questo giudice che sia il caso di disporre la revisione ex art. 69 disp. att. c.c. delle tabelle millesimali condominiali secondo le condivise conclusioni del CTU,il quale considera a tal fine la valenza migliorativa del subentrato impianto di ascensore ,come dall’allegata Tabella A/1 in calce alla relazione tecnica datata 23-05-2019 alla quale ci si riporta quale parte integrante di questa decisione.
In particolare il CTU ha ragionevolmente evidenziato che nell’ipotesi in cui si considera il fabbricato provvisto di ascensore si considera il piano terra come piano di maggior valore in quanto lo stabile si trova in zona urbana centralissima in prossimità o servita da area pedonale con presenza di numerosi locali commerciali, inoltre la presenza dell’ascensore (non sosta al piano ammezzato), la rumorosità del traffico cittadino e l’onerosità di spesa permettono di attribuire al 2 piano un coefficiente maggiore del 1 e del 3 piano.
Non si rinviene, per le motivazioni suesposte, il caso di cui all’art.69 n. 2 ultima parte disp. att. c.c.
Le spese processuali seguono la soccombenza, posto che lo stesso condominio ha di fatto riconosciuto la necessità della revisione delle tabelle e che gli attori a ragione non hanno aderito a quella nuova predisposta dal condominio convenuto redatta dall’ing. Tr., che le gravava di un contributo spese complessivo maggiore rispetto a quello qui determinato.
Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo che segue.
P.Q.M.
Il Tribunale di Taranto, prima sezione civile, dott.ssa Enrica Di Tursi, sentiti i procuratori delle parti nelle loro conclusioni, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,accoglie la domanda proposta da Ma.Co., Ma.Ar. e Pi.Ol. nei confronti del Condominio di questa via (…), e, per l’effetto:
accertato che le attuali tabelle millesimali del Condominio convenuto non rispettano i valori proporzionali delle singole unità immobiliari del Condominio predetto, per le ragioni di cui alla parte motiva, ne dispone la revisione ex art. 69 disp. att. c.c. secondo i parametri ed i valori meglio indicati nella relazione tecnica del CTU geometra An.Di. in atti e nell’allegata tabella A/1 in calce alla relazione del 23-05-2019 da intendersi quale parte integrante dell’odierno statuizione;
condanna il Condominio convenuto al rimborso delle spese processuali sostenute da controparte liquidate in Euro 3009,24 per esborsi(comprese le spese di CTU) ed Euro 4835,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge.
Così deciso in Taranto il 25 marzo 2020.
Depositata in Cancelleria il 3 aprile 2020.